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#1 17/08/2015 22h32 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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Bonsoir,

Grace à mon precedent post et aux autres topics je commence à regarder les studios dans l’ancien pour du lmnp.

Mais que pensez vous d’un studio inferieur à 15m2 pour se lancer dans le grand bain?
J’ai cibler une ville etudiante, face de la gare et à moins de 30 min de chez moi.

Ex annonce:

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=12_s

Plus:

*Rafraichissement donc déficit foncier
*Investissement moindre
*Forte rentabilitée
*Ecole et gare à 2min

Moins:

*Logement pouvant passer en        insalubre avec changement de loi
*Revente difficile

Si vous avez un avis.

Merci à vous

Message édité par l’équipe de modération (Aujourd’hui 08h07) :
- modification du titre

Dernière modification par Michael77 (18/08/2015 09h28)

Mots-clés : <15m2, lmnp, studio

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#2 18/08/2015 09h41 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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Il me semblait que la règle de l’insalubre c’était moins de 10m² ou moins de 20m3.

Sinon, quels sont les loyers du secteur ?
AU niveau du rafraichissement, le logement parait plutôt propre, donc excepté les meubles, ça n’ira pas loin.

Par contre, je ne vois pas de sdb sur les photos.
Y en a t’il une ?

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#3 18/08/2015 10h08 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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Oui c’est bien ça 9m2 ou 20m3 mais un jour ne risque t’il pas de passer en insalubre?

Comment se passe la revente sur un type de bien comme celui ci …?

Pour le secteur sur un bien comme celui ci sans probleme 400€/mois en meublé.

Oui la salle de bain est bien dans le logement

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#4 18/08/2015 10h12 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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Quel changement de loi ? Encore un en vue ? A ce jour ils ont interdit la location des chambres de moins de 9 m2 (ou 20 m3 car il faut aussi tenir compte de la hauteur sous plafond).

Pourquoi difficile à revendre ? A cause du lieu ? Il semble que ces petites surfaces sont très prisées : pour en avoir cherché une ces derniers mois à Paris (encore plus petite et plus chère mais juste comme pied-à-terre perso), je m’étais mis une alerte sur se*loger. Très réactive, je réagissais dès que je voyais une annonce intéressante : il n’a pas été rare de voir les meilleures vendues dans la journée ou les heures qui ont suivi leur parution. Celles qui restent en vente des mois sont les trop chères au m2, à refaire complètement, sans possibilité de WC, juste un vélux enfin bref une combinaison de défauts, mais surtout le prix. On dirait que les vendeurs confondent prix m2 de base et m2 Carrez, ce qui fait de grosses différences avec ces minuscules surfaces souvent mansardées.
Evidemment cela vaut pour Paris, je ne sais pas pour la banlieue, mais je sais maintenant que les bonnes affaires/studettes partent extrêmement vite. Ou alors il faut tenter une négociation "sévère" si le bien a des qualités mais est resté en vente car seulement trop cher.

Pour le reste je laisse les experts répondre car j’en suis au même point que vous, j’y songe.

Dernière modification par Marie75 (18/08/2015 10h13)

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#5 18/08/2015 10h28 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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En dessous de 9m², c’est plus compliqué, l’astuce consiste à louer mais pas en résidence principale (en gros pour les étudiants ou autre). Après libre au locataire de faire ce qu’il souhaite.
Mais rendre insalubre tout les logements de moins de 15m², ce serai une catastrophe sur le marché immobilier, surtout dans un secteur tendu comme l’ile de France.
Suffit de voir le succès de la taxe sur les micro logements qui n’a touché qu’un propriétaire en 2013.

Pour la revente, ce sera comme le reste de l’immobilier.
Il y aura peut être une plus longue mise en vente.
Néanmoins, si vous revendez 45k€ avec un loyer à 400€, vous pourrez annoncer une rentabilité de presque 11%.
Donc un argument de vente non négligeable!

Finalement l’appartement peux être intéressant.
Au niveau du ratio surface/prix, c’est une des meilleurs annonces de studio que j’ai rapidement vu.

Au passage, j’ai trouvé une studette de 9m² loué soit-disant à 420€, donc 400, vous êtes large.

Par contre 3 remarques :
- voir les documents de la copro, si il n’y a pas de travaux lourd de prévu (ravalement, …)
- vérifier les diagnostics. Car un DPE à A me semble trafiqué (c’est l’équivalent du neuf BBC, dans un studio ancien, j’y crois pas) !
- voir la possibilité de négocier les frais d’agence, même si le logement est petit et donc les frais fixe élevé, 8% me parait un peu élevé pour le secteur. (pour ma RP à Chelles, ils vont de 3 à 4%)

Dernière modification par gunday (18/08/2015 10h30)

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#6 18/08/2015 11h36 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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Marie75, la revente me fait peur par rapport à la surface et non le lieu. Je n’ai pas de retour la dessus donc je me posais la question.

Je vais vraiment y reflechir.

@Gunday, j’ai bien pris note de vos remarques. Je vais passer quelques coups de fils pour juger le serieux de l’annonce.
Vous etes dans quel coin de chelles?

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#7 18/08/2015 11h49 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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Le coin le moins côté : les coudreaux. (enfin, je suis en train de vendre pour partir à l’autre bout du département)
Pour info, depuis quelques années, c’est plutôt calme. (le changement de maire a été plutôt très efficace sur ce point ! wink )
J’aurai jamais cru que juste un maire aurai un tel effet.

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#8 18/08/2015 12h32 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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Bonjour,
J’évite tout ce qui est moins de 15 m2, car le risque législatif est trop grand. Il existe une taxe sur les petites surfaces, dite taxe Apparu, qui interdit de louer hors charge plus de 41,6 euros le m2 pour les studettes de moins de 15 m2. Et sur Paris on y arrive vite. Vu les évolutions, tel l’encadrement des loyers, qui touchent surtout les petites surfaces les plus rentables je suis méfiant. En effet, il est fort possible que la taxe "petite surface" touche les moins de 20 m2 et que les 41 euros/m2 deviennent 35. N’oublions pas que bientôt, dans  un an, la campagne présidentielle va commencer. Comme le dit si bien un vieux film de l’illustre Claude Mulot, " le jour se lève et les conneries commencent…".
En ce qui me concerne, j’ai constaté que pas mal de petites surfaces hors Paris sont en vente et ne partent pas très vite… Je ne regarde plus qu’à partir de 20 m2.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#9 18/08/2015 13h32 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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Rastignac, votre réponse me fait penser à une interrogation : étant donné que Meaux est relativement éloigné de Paris, les studios sont ils encore recherchés, où le secteur se prête t’il davantage à de plus grosse surface ?
(gros studios, F2, …)

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#10 18/08/2015 15h33 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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Désolé, je ne connais pas Meaux, je suis sur le 93 et je n’aime pas m’exprimer sur ce que je ne connais pas. Mais si j’investissais à Meaux, dont j’ai entendu dire du bien, je viserais le 2 pièces (couple ou célibataire avec un peu de revenu, plus stable qu’une studette).
Rastignac


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#11 18/08/2015 16h16 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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DPE pour l’annonce de Meaux, je suis sûre d’une chose : l’annonce est un texte-type dont l’agent immobilier dispose et change les chiffres pour faire vite. Et comme le diagnostic énergétique n’est pas encore quelque chose qui passionne les foules, l’agent a visiblement laissé les chiffres par défaut tels quels ce qui donne un truc impossible (surtout pour de l’ancien) : 1 donc A.
Il aurait dû faire ce qu’on voit souvent : NC pour non communiqué.
En gros le diagnostic n’est pas encore fait, sinon il apparaîtrait dans les caractéristiques à l’endroit habituel et il aurait d’autres valeurs.

Dernière modification par Marie75 (18/08/2015 16h17)

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#12 18/08/2015 19h56 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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gunday a écrit :

En dessous de 9m², c’est plus compliqué, l’astuce consiste à louer mais pas en résidence principale (en gros pour les étudiants ou autre). Après libre au locataire de faire ce qu’il souhaite.

Cela revient à chercher à louer à un locataire avec des revenus sans doute limités mais qui ne pourra bénéficier d’aucune aide au logement, bof…

S’exposer aussi au risque d’un locataire maître chanteur, je suis pas certain que ça soit une bonne idée smile

Sur l’achat d’un bien inférieur à 15 m2, je partage l’opinion de @rastignac sur le risque législatif. Généralement un investissement est pour une longue durée (20/25 ans ?), je ne ferais pas de pari sur la "créativité" de nos politiques sur une si longue période…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#13 19/08/2015 09h44 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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DDtee a écrit :

Cela revient à chercher à louer à un locataire avec des revenus sans doute limités mais qui ne pourra bénéficier d’aucune aide au logement, bof…

Ce n’est pas la définition de pas mal d’étudiant? wink

DDtee a écrit :

Sur l’achat d’un bien inférieur à 15 m2, je partage l’opinion de @rastignac sur le risque législatif. Généralement un investissement est pour une longue durée (20/25 ans ?), je ne ferais pas de pari sur la "créativité" de nos politiques sur une si longue période…

Ceci dit, effectivement, il y a un risque à ce niveau.
Mais je vois plutôt un risque concurrentiel avec les construction neuve qui ont des studios au alentour des 30m².
Ce qui en cas de construction d’un immeuble récent proche fera une concurrence importante et difficilement gérable.

De souvenir les bâtiments aux centre de Meaux (comme sur la photo de l’annonce) n’ont pas de cachet tel que haussmannien parisien, ou les maisons à colombages troyennes.
Donc rien n’empêche un promoteur de raser un immeuble pour reconstruire en neuf.

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#14 19/08/2015 10h03 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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Dites moi si je me trompe, mais pour un étudiant son logement est sa résidence principale… donc hors la loi + hors APL.

Si une construction neuve de 30 m2 est économiquement concurrentielle avec une ancienne <15m2, c’est que la seconde est achetée beaucoup trop cher wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#15 19/08/2015 10h09 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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DDtee a écrit :

Dites moi si je me trompe, mais pour un étudiant son logement est sa résidence principale… donc hors la loi + hors APL. )

Je ne vois pas pourquoi vous écartez les APL pour les logements des étudiants.
A mon sens, les APL sont une aide qui ne prend pas en compte les revenus des parents donc les étudiants en bénéficient pleinement.


Quasi Full immo physique mais je me soignerai un jour

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#16 19/08/2015 10h14 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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Pour avoir encore des amis étudiants en master pro et qui ne sont plus sur les impots de papa/maman, ils ont bien le droit aux APL

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#17 19/08/2015 10h22 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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Je sens que j’ai fait trop court pour être compris…
Les étudiants ont bien droit aux APL si le logement est déclaré comme leur résidence principale. Donc la "combine" proposé par @gunday de déclarer les logements <9m2 en résidence secondaire (message hier 10h28) ne fonctionne pas smile


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#18 19/08/2015 13h15 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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DDtee a écrit :

Dites moi si je me trompe, mais pour un étudiant son logement est sa résidence principale… donc hors la loi + hors APL.

Si une construction neuve de 30 m2 est économiquement concurrentielle avec une ancienne <15m2, c’est que la seconde est achetée beaucoup trop cher wink

Oui et non.
Le loyer d’un studio ne variera pas du simple au double entre un 15 et un 30m².
Pour reprendre l’exemple de Meaux, à 475€ vous avez un 19 et un 27m².
A 550€, vous avez à côté de la gare le choix entre 19 et 42m².
Donc pas convaincu que le loyer varie énormément en fonction de la surface

Au passage en regardant l’offre de Meaux, je constate qu’en surface, il y a rien en dessous de 19m².
C’est un peu la sensation que j’avais : en s’éloignant de Paris, les studios s’agrandissent.

DDtee a écrit :

Je sens que j’ai fait trop court pour être compris…
Les étudiants ont bien droit aux APL si le logement est déclaré comme leur résidence principale. Donc la "combine" proposé par @gunday de déclarer les logements <9m2 en résidence secondaire (message hier 10h28) ne fonctionne pas smile

C’est là le côté vicieux du truc.
Car le locataire se met en défaut par rapport au bail en faisant cela.
Mais ceci dit, à Paris, ça passe, ailleurs, je suis moins convaincu.

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#19 19/08/2015 19h10 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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gunday a écrit :

C’est là le côté vicieux du truc.
Car le locataire se met en défaut par rapport au bail en faisant cela.

Vous voulez dire que vous dites au locataire étudiant de faire un bail de résidence secondaire sans lui préciser qu’il ne pourra pas toucher d’aides ? Il en fait sa demande d’APL et se trouve en défaut ?


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#20 19/08/2015 22h02 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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Jamais de la vie je ne rachèterai de si petites surfaces. La loi évolue très défavorablement pour les petites surfaces. 9m² ou 20m3, puis surtaxe si <14m², puis encadrement des loyers (les petits prennent le plus cher)   Ils ne vont pas s’arrêter là! à fuir!


Left the Rat Race in 2013

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#21 20/08/2015 19h11 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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J’ai pris note de vos conseils et je sors d’une visite sur un studio plus grand: 18m2

Gros plus: garage de 20m2 juste en dessous et encore en dessous grande cave de 30m2

En deux lots: le studio et garage plus cave. Compteur eau et elec independant.

Ses voisins de copro (copro ok) apres travaux se sont fait des duplex … Mais comment ça se passe par rapport à la mairie?

Photos:

http://nsa38.casimages.com/img/2015/08/20/mini_150820070516123147.jpg
http://nsa37.casimages.com/img/2015/08/20/mini_150820071028590861.jpg
http://nsa37.casimages.com/img/2015/08/20/mini_150820071324431577.jpg

Soit créer deux lots habitables mais je pense qu’il faut demander à la mairie meme si la copro est ok.
Ou alors le studio et garage + stock

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#22 21/08/2015 09h56 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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J’aurais tendance à viser le duplex, mais je crains que les travaux soit important.
Mais là, je ne suis pas assez bon pour chiffrer.

La cave est sympa et pourrais servir comme débarras.
Peut voir pour la daller (bétonner, ça risque de faire moche et d’entrainer des problèmes d’humidité)

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#23 21/08/2015 11h27 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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Mais ne faut il pas un accord de la mairie? La copro est ok et tout les proprios ont fait les travaux.
Mais si je revends le lot avec le garage réhabiliter en duplex il se passe quoi?

Je preferais faire deux lots, la propri actuelle à deja fait installer compteur eau et elec en plus

Je me posais la meme question si je creer une dalle beton dans la cave

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#24 21/08/2015 11h56 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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Un accord au titre de l’urbanisme (si la commune est compétente bien sur) ?

A priori ce serait une Déclaration Préalable (joindre l’accord de la copropriété), à confirmer suivant si la Cne est dotée d’un PLU, si vous êtes en zone U et si le bien fait 20m2 (en l’absence de PLU vous ne pouvez pas dépasser 20m2 sinon 40m2 en DP).
?

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#25 21/08/2015 17h51 → Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ? (<15m2, lmnp, studio)

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Michael77 a écrit :

Je me posais la meme question si je creer une dalle beton dans la cave

Bonjour,

Oubliez, c’est des ennuis assurés. Remonté capillaire, humidité, hauteur sous plafond… ventilation importante et permanente

Sinon la dalle devra être sur vide sanitaire avec ventilation mécanique en espérant que le sol ne soit pas gonflé et stable.

Cdt

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