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Forums des investisseurs heureux

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#1 13/05/2014 16h20 → Investir dans un studio dans le centre ville de Rennes... (loi alur, rentabilité)

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Bonjour,
je viens de signer (aujourd’hui !) un compromis pour un petit studio dans le centre ville de Rennes, PV +frais notaires + travaux à effectuer + mobilier à acheter = 48 à 50000 euros.
Loyer antérieur = 350 euros + charges copro (faibles)
surface au sol = 18m²
saurface loi carrez = 12.5m² soit 28 euros le m²

Ma question concerne surtout la possibilité de continuer à le louer à ce prix là avec la loi Alur. Le studio est situé dans le centre de Rennes, quartier chic.
Est ce que la loi Alur tient compte de la surface au sol (au moins en partie) ou uniquement de la surface habitable ?
Qu’en pensez vous ?

Merci !

Lili from Breizh

Mots-clés : loi alur, rentabilité


Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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#2 13/05/2014 16h33 → Investir dans un studio dans le centre ville de Rennes... (loi alur, rentabilité)

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Lili a écrit :

Est ce que la loi Alur tient compte de la surface au sol (au moins en partie) ou uniquement de la surface habitable ?

La loi Alur permet des dérogations pour "caractéristiques exceptionnelles".
On peut imaginer que 50% de surface additionnelle peut faire partie de ces "caractéristiques exceptionnelles" wink


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#3 13/05/2014 16h45 → Investir dans un studio dans le centre ville de Rennes... (loi alur, rentabilité)

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Selon Clameur à Rennes le loyer mensuel du m² est de 11,5m² en 2014.

Le m² habitable est proche du m² carrez.

Pour un studio c’est 16,5€.

Faites vos choix.

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#4 13/05/2014 16h57 → Investir dans un studio dans le centre ville de Rennes... (loi alur, rentabilité)

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Effectivement, en l’absence possible de liberté à fixer le loyer sur la base de 18 m2, l’investissement qui au départ peut sembler attrayant paraît risqué.

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#5 13/05/2014 18h25 → Investir dans un studio dans le centre ville de Rennes... (loi alur, rentabilité)

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Bonjour et merci de m’avoir donné votre avis.
les "caractéristiques exceptionnelles"
n’ont pas été retenues au final.

Location et vente : ce que la loi Alur va changer | De Particulier à Particulier - PAP
"La loi Alur prévoyait que les bailleurs de logement aux caractéristiques "exceptionnelles" pourraient demander un complément de loyer "exceptionnel" à leur locataire : le Conseil constitutionnel vient d’invalider cette notion d’"exceptionnel" à la fois concernant les caractéristiques du logement permettant une majoration de loyer, et à la fois à la notion de complément de loyer. Reste désormais à savoir comment sera prise en compte cette mesure dans les décrets qui devront fixer les modalités d’application de ce complément de loyer ?"

Du coup effectivement je ne suis pas si sûre de faire une bonne affaire. Normalement, les loyers seront fixés par m², par ville et par quartier. Mon investissement étant dans un des quartiers les plus chers de Rennes j’espère que mon loyer pourra atteindre les 350 euros.

Lili From Breizh


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#6 13/05/2014 18h39 → Investir dans un studio dans le centre ville de Rennes... (loi alur, rentabilité)

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Nous sommes tous dans l’expectative avec cette loi votée, mais non définie. Au-delà des questionnements démocratiques, on peut déjà estimer que les plus petites surfaces seront les plus touchées…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#7 13/05/2014 19h08 → Investir dans un studio dans le centre ville de Rennes... (loi alur, rentabilité)

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Lili a écrit :

Bonjour et merci de m’avoir donné votre avis.
les "caractéristiques exceptionnelles"
n’ont pas été retenues au final.

Merci pour l’info, j’avais loupé ce point !


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#8 13/05/2014 20h13 → Investir dans un studio dans le centre ville de Rennes... (loi alur, rentabilité)

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Bonsoir,

Ca me parait assez risqué si tu as basé ton projet sur le précédent loyer de 350€ HC …

J’ai l’impression que les petites surfaces commencent à se brader dans les grandes villes, même à Nantes (pas trop loin de Rennes) qui est une ville assez chère (je prospecte actuellement là-bas pour mon 1er investissement)

Exemple: http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=18_s

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#9 14/05/2014 07h06 → Investir dans un studio dans le centre ville de Rennes... (loi alur, rentabilité)

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Lili a écrit :

Du coup effectivement je ne suis pas si sûre de faire une bonne affaire. Normalement, les loyers seront fixés par m², par ville et par quartier. Mon investissement étant dans un des quartiers les plus chers de Rennes j’espère que mon loyer pourra atteindre les 350 euros.

Dans le doute ne faites rien et attendez que cette loi à la noix soit vraiment appliquée puis repartez en recherche sur des biens déjà loués en tenant compte de cette nouvelle loi…..

JPVincent a écrit :

Ca me parait assez risqué si tu as basé ton projet sur le précédent loyer de 350€ HC …

J’ai l’impression que les petites surfaces commencent à se brader dans les grandes villes, même à Nantes (pas trop loin de Rennes) qui est une ville assez chère (je prospecte actuellement là-bas pour mon 1er investissement)

JPVincent , un tour par la case présentation permettrait de mieux vous connaitre…..

Par rapport au lien que vous avez fourni, c’est du 9 M2 dans une arrière cour , sans commentaire sur la qualité du bien…..on ne peux à partir d’une annonce surtout de ce type en déduire une baisse des petites surfaces.

Par contre les surfaces de moins de 10m2 sont vouées à finir en placard de rangement et c’est une bonne chose pour la qualité des logement fourni.
Le minimum pour vivre étant de 12 à 13 M2 en dessous ce sont des clapiers !

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#10 23/05/2014 13h55 → Investir dans un studio dans le centre ville de Rennes... (loi alur, rentabilité)

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Retour sur ma "bonne affaire" ou chronique d’une vente avortée…

Je me suis rétractée quelques jours après la signature du compromis pour de nombreuses raisons :
- "oubli" du notaire de me parler du litige opposant le vendeur et le syndic (le notaire est un ami des vendeurs..)
- "oubli" de me parler d’un dégât des eaux (dans un vieil immeuble de Rennes gare à la mérule !) heureusement j’ai pris connaissance de cela par le syndic et dans quelques documents reçu à la vente.

- beaucoup d’explications incohérentes du vendeur concernant le dernier locataire. Au départ : je n’ai pas repris de locataire depuis quelques mois car je veux le vendre" à "en fait il est inoccupé depuis 4 ans!!!)
- l’appartement a été vendu au moins 3 fois ces derniers mois mais les différents acquéreurs n’ont dixit le vendeur " pas eu leur prêt" …

- j’ai appris aussi quelques jours après la signature que le vendeur est un ancien marchand de bien et agent immobilier…
- j’en passe et j’en oublie encore… J’ai sans doute acquis un peu de sagesse sur ce forum, du coup je n’ai pas eu mal au coeur de laisser passer ma "bonne affaire".
Cette petite aventure est une bonne formation pour ce qui m’attends, cela me fait sourire aujourd’hui même si je me suis un peu arraché les cheveux au début en essayant de démeler le vrai du faux. J’espère que le prochain achat sera le bon !
Au plaisir de vous lire,

Lili from Breizh

Dernière modification par Lili (23/05/2014 13h58)


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#11 23/05/2014 14h02 → Investir dans un studio dans le centre ville de Rennes... (loi alur, rentabilité)

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Merci pour votre retour.
Devant tant de doutes et de mensonges vous avez bien fait de laisser tomber !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#12 23/05/2014 16h29 → Investir dans un studio dans le centre ville de Rennes... (loi alur, rentabilité)

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Lili a écrit :

Retour sur ma "bonne affaire" ou chronique d’une vente avortée…

Continuez à surveiller ce bien si il reste à la vente longtemps c’est que vous avez eu raison.
Si il part vite ne regrettez rien vous saurez mieux pour la prochaine fois

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#13 23/05/2014 18h14 → Investir dans un studio dans le centre ville de Rennes... (loi alur, rentabilité)

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Je pense que tu as fait le bon choix, très sage décision !

Pour les prochaines fois, je me concentrerai sur des biens minimum 20m2 loi carrez à ta place.

Personnellement, avec la "menace" loi ALUR qui plane, je vise les studios 24/25m2. En-dessous de 20m2, je ne regarde plus.

J’ai d’ailleurs fait des visites hier (sur Nantes) et une offre d’achat à la fin de mes visites ! :-) J’attends la réponse de la propriétaire mais ce qui ne me rassure pas, c’est que l’agent immobilier m’a sorti exactement la même excuse que toi pour justifier le fait qu’il ne s’est pas vendu plus vite et qu’il n’est pas loué depuis plus de 6 mois -> il y a eu 3 offres d’achats acceptées par la propriétaire mais elles ont toutes capotées (l’acheteur n’est pas venu signer le compromis ou prêt non obtenu par l’acheteur) …

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#14 23/05/2014 18h34 → Investir dans un studio dans le centre ville de Rennes... (loi alur, rentabilité)

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C est fou … c’est l argument parfait. J’ai récemment visité un bien dont le proprio l’a acheté il y a un an. Il le revend avec 80% de PV hors frais  d’achat. Curieusement l’acheteur qui est passé avant n’a pas eu son prêt.

A l’époque ou il y avait une tension sur le marché, l’argument était "un autre acheteur va faire une offre ce soir". Bon a connaître ces petites phrases type.

Lili,  vous avez pris une bonne décision.

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#15 23/05/2014 18h53 → Investir dans un studio dans le centre ville de Rennes... (loi alur, rentabilité)

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Après, c’est vrai que les banques prêtent très peu en ce moment, elles affichent des taux très bas mais  sont hyper sélectives sur les dossiers. J’ai le cas d’amis qui ont signé un compromis de vente il y a presque 2 mois pour leur résidence principale, les 2 sont en CDI avec de bons salaires mais elle est encore en période d’essai dans sa boite et ils n’arrivent pas à avoir de prêt ni de leur banque, ni par courtier et à chaque fois, la raison invoquée est la période d’essai.

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#16 23/05/2014 19h16 → Investir dans un studio dans le centre ville de Rennes... (loi alur, rentabilité)

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Boubouka a écrit :

A l’époque ou il y avait une tension sur le marché, l’argument était "un autre acheteur va faire une offre ce soir". Bon a connaître ces petites phrases type.

J’adore quand un agent immobilier me dis ça , on sent bien alors que la pression est de son coté.

Lui que j’achète ou pas si il est certain de vendre , je pense qu’il se moque de qui va acheter alors la phrase "Dépêchez vous de faire une offre car ça va partir vite" à plutôt tendance à m’inquiéter  et c’est plutôt  moi qui part vite que le bien.

J’ai eu ce type de discours  sur le bien que j’ai remonté en annonce  , immeuble à 79 K€ avec 6 T3.
Il est parti tellement vite que cela fait plus de 2 mois qu’il est en vente.

A côtoyer ces "guignols" on finit par les sentir arriver sans trop de difficulté.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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