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Forums des investisseurs heureux

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#1 24/07/2013 11h43 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Bonjour.

J’ai découvert une annonce qui semble intéressante mais je souhaite vous poser quelques questions au sujet de ce bien car certaines choses m’interpellent et je souhaite bénéficier de votre expérience pour poser et me poser les bonnes questions.

Type : studio 15 m2
Prix : 55000€ FAI
Loyer (locataire en place) 410€ + charge
Immeuble de centre ville photos du bien intéressantes (je suis en train de prendre RDV pour la visite)

En essayant d’appliquer la méthode voici mon analyse :

Rendement brut : 8,3
Mais prix moyen du m2 dans le quartier 2500€ cf carte de boursorama, ce qui fait un prix du marché à 37000€ si j’ai bien compris
Le quartier est pas trop mal et en plein essor, belle rues commerçantes mais piétonnes.

Ce que m’a dit l’agent :
Pas de travaux prévus dans l’immeuble
DPE D
Locataire sérieux
Pas de travaux à prévoir dans le studio

Ce qu’il n’a pas su me dire (mais va faire)
Travaux éventuellement prévus par la copro
Prix exact des charges mais qui semblent faibles.

Voila donc les questions que je me pose :

Il m’a confié que le bien est en vente depuis un an. A priori, personne sur le coup et il me semble que j’avais vu cette annonce il y a un mois à un prix intéressant. Initialement mis à prix à 70000€, cela expliquerai selon lui la durée de mise en vente.
Autre problème, le loyer me semble un peu cher pour un studio de 15m2 fût il super.
Donc vu le rendement brut, le prix, le loyer il y a forcément un truc. Personne sur le coup à 55000€ avec un rapport brut de 8%, les investisseurs sont il en vacance ou il y a un problème que je n’ai pas encore perçu?

Merci pour vos réponses car je ne veut pas rater un paramètre important du problème par inexpérience.

Mots-clés : immobilier, locatif


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#2 24/07/2013 11h56 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Bonjour,

Concernant la copro. et les charges, effectivement 2 points essentiels à mettre au clair. Notamment concernant les "gros" travaux, du style ravalement, mise aux normes d’ascenseur … Il faut savoir si cela a été discuté à la dernière réunion du syndic ou si les travaux on été fait récemment.
Le montant des charges est aussi à prendre en compte car cela peut vite devenir un poids dans vos calculs.

Pour ce qui est du prix (de vente et de location) l’idéal est de voir les prix pratiqués dans le même immeuble (au moins pour la location). Il faut étudier le marché (beaucoup de locations vacantes? beaucoup de ventes de studio dans cette ville? l’état général du bien, le quartier, proche de lycée, transport …)

tenez nous informé

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#3 24/07/2013 12h40 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Je m’interroge toujours sur ce type de logement.

15m², ça me parait vraiment petit.

article 4 du décret définissant les logements décents a écrit :

Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

De plus, en matière de logement neuf:

Article R*111-2 de CCH a écrit :

La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

Avec une vision long terme, ce logement sera disqualifié par les nouveaux et risquerait de basculer dans la définition de l’insalubrité hmm

Je fais des plans sur la comète, et ma perception de la qualité d’un logement est personnelle, donc à vous de définir vos limites.

Je vous invite néanmoins à lire l’échange que nous avons eu sur la qualité d’un logement.

Après, il y a des meubles modulables qui existent, et qui permettent simplement de répondre à plusieurs usages de manière compacte. Mais je ne suis pas sûr qu’ils soient bon marché.
L’exemple le plus simple qui me vient à l’esprit est le lit en mezzanine avec bureau dessous, mais cela n’est pas toujours possible.


Pourquoi pas Vous?

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#4 24/07/2013 13h14 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Pas si intéressant que ça à mon avis
Turn over quasi obligé vu la surface sauf si c’est à Paris.
La surface est trop petite, pour que les locataires puissent y rester longtemps donc il risque d’y avoir pas mal de vacances locatives.
Et attention aux frais de coopro !!!

CDT

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#5 24/07/2013 13h21 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Régle numéro 1 : On ne tire jamais de plans sur la cométe sans avoir vu le bien
Régle numéro 2: Il nous est impossible de vous donner un avis sur la demande d’un bien, sans informations sur la ville (taille, étudiants, ouvriers campagne etc).

@Pruls, avant que l’on arrive à interdire des 15m² les poules auront des dents. Certainement qu’un jour, et encore, on arrivera aux 10 m², mais rien ne va dans le sens d’une augmentation drastique de cette directive du logement décent. Surtout quand on voit le nombres de terrains disponibles qui ne pourront que diminuer (et je parle pas de Paris)

Quant aux normes de constructions dans le neuf, elle ne sont pas inapplicables en l’espèce.

@pontneuf, nous louons un 14m² dans une ville de 250.000 hab et plus, rotation sur le logement? En moyenne 1 an et demi. Exactement la durée que nous recherchons en tant que loueur meublé professionnel. J’appelle pas cela un turn over. J’appelle cela une durée parfaite pour éviter d’avoir un logement qui se dégrade sans que l’on puisse jamais mettre de petite touche de rafraichissement, et sans que l’on se prenne des locataires qui s’approprie le logement comme si c’était le leur (et pleins de problèmes qui s’ensuient). Mais c’est toute la logique de la location meublée, rien de nouveau.

Enfin, dire que des travaux sont rédhibitoires, c’est inexact. Un logement intéressant, dont la cage d’escalier sera rénovée, et la façade refaite, ou autre, c’est un logement qui devient d’un autre côté extrêmement intéressant, tant à la location qu’à la revente. Je met juste un bémol sur l’ascenseur ou chaudière commune qui effectivement n’apportent pas de plus-value visible pour un tiers.

Dernière modification par BorderLine (24/07/2013 13h22)

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#6 24/07/2013 13h23 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Tout dépend de la ville, mais 410 € pour 15m², cela semble cher pour une surface très petite.

Comme indiqué ci-dessus, observez le marché.

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#7 24/07/2013 13h26 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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@Range19 Le studio dont je parle est justement loué à ce tarif. Mais la ville est étudiante et suffisamment grande pour cela.

Sans plus d’infos sur la ville, impossible d’en dire plus.

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#8 24/07/2013 13h50 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Sur les travaux (de copro ou bien à rénover) justement ce sont ce type de logements qui sont interessants pour un investisseur car la décote à négocier (ou non) sur le prix sera toujours superieure au cout réél des travaux (sur lesquels vous avez un controle).

Ceci bien sur si vous ne vous faites pas pigeonner

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#9 24/07/2013 14h11 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Ce type de bien (micro surface), de mon point de vue, est intéressant sur son marché seulement si c’est la solution la moins cher pour un logement propre… Si vous êtes locataire, pouvez-vous trouver une solution logement moins cher et aussi correcte ? En cas de négative et seulement dans ce cas, vous pouvez vous poser les questions qui suivantes sur sa rentabilité, son prix etc…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#10 24/07/2013 14h58 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Bonjour,

Je rejoins tout à fait Borderline sur le fait que, sans connaître le nom de la ville et éventuellement le quartier, impossible d’aller plus loin et de répondre à ces questions.

Par ailleurs, Ploule nous dit lui-même que le prix moyen du mètre carré s’établit aux alentours de 2500 euros…
A 55000 euros, c’est très au dessus du prix du marché, même FAI et même si sur les petites surface le prix au mètre augmente…

Le net vendeur doit se situer aux alentours de 50000 ce qui fait, à peu près, 3300 euros le mètre.
Soit 32% plus cher que le prix moyen du quartier… !

D’autre part, et cela n’engage que moi, 8.3 brut en rentabilité c’est bien mais trop peu pour une si petite surface qui est censée être TRÈS rentable.

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#11 24/07/2013 14h55 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Je vous remercie tous pour vos réponses intéressantes.

Pour moi, le prix du loyer est un peu plus élevé que pour les autres annonces dans le même quartier. Si c’est justifié par un plus, je me m’explique pas alors qu’il soit resté 1 an même si ils ont baissé d’après l’agent le prix de 15000€. Il est clair que si les autres ne sont pas des taudis pour 100€ de mois pourquoi viendraient-il chez moi. Après il y a un locataire en place, c’est qu’il a bien voulu payer ce loyer ou alors il est stupide si ça le vaut pas. Ma question est bouclée : si il est bien pourquoi personne ne l’achète, si il est pas bien pourquoi le locataire le loue?

Pas de plans sur la comète avant de l’avoir visité. Peut-être qu’il serait utile de visiter les autres biens même si au premier abord ils ne m’ont pas attiré, histoire de comparer.
Contrairement aux autres qui sont dans des petites rues, celui ci semble donner sur une grande et belle place avec aucun vis à vis. Cela joue?

Pour répondre à Roudoudou, l’agent va éplucher les comptes rendus des assemblées car semble t-il cela fait un peu de temps qu’il ne s’était pas penché en détail sur ce bien.

Pour DDte je vais visiter d’autres bien pour comparer afin de savoir.

La ville est une ville de garnison dans le var donc favorable à la location. Il y a aussi une fac à quelques km et un ou deux lycées d’école prépa.

Merci à vous, n’hésitez pas à répondre.


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#12 24/07/2013 15h12 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Mais prix moyen du m2 dans le quartier 2500€ cf carte de boursorama, ce qui fait un prix du marché à 37000€ si j’ai bien compris - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/t4500#sthash.Gpnd7Q1c.dpuf

]Investir dans un studio de 15m2…[/url]
Attention, cela ne fonctionne pas ainsi. Le prix du mètre carré diminue avec la surface. La premier mètre carré sont toujours plus chère.

Vous ne pouvez pas faire :

Prix moyen/m²*15= Prix d’un 15 m². Un 15m² n’est pas une surface moyenne mais une (très) petite surface.

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#13 24/07/2013 15h13 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Cher Ploule,

Sans vous manquer de respect, vous ne répondez pas à la question primordiale :
Quel est le nom de la ville ?

Vous nous parlez d’une ville de garnison dans le var mais par exemple, Le Luc, Fréjus ou Hyères sont des villes de garnisons qui ne répondent pas du tout aux même critères !

Je crois que nous sommes ici sur un forum de gentlemen et que personne ne va vous "piquer" votre appartement si vous nous dites le nom de la commune ;-)

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#14 24/07/2013 15h18 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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skype a écrit :

Le prix du mètre carré diminue avec la surface

N’est-ce pas plutôt : le prix du mètre carré augmente quand la surface diminue ?

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#15 24/07/2013 16h38 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Bonjour ploule,

Deux raisons peuvent expliquer le désintérêt des investisseurs pour le bien :

1) Le bien est en vente depuis plus d’un an. En général, c’est plutôt mauvais signe. Il peut y avoir de multiples explications : le prix du bien est au-dessus du prix de marché, les perspectives sont mauvaises (travaux de copro, projets PLU, disparition de la garnison à proximité…).

2) Le loyer payé actuellement par le locataire semble être décorrélé du marché. Plusieurs possibilités : le locataire est un pigeon, le loyer annoncé est faux (penser à se faire procurer les quittances par le locataire), l’emplacement/le bien sont nickels, le locataire est là depuis longtemps (et son loyer a été revalorisé tous les ans)…

Je te conseille de regarder les tarifs de location pratiqués dans le quartier. Le loyer du locataire actuel, s’il est hors-normes, ne doit pas rentrer dans tes calculs. Intègre ensuite les travaux éventuels dans tes réflexions. Enfin, vise une rentabilité brute minimale de 8-9%.

Ex:
- Les loyers du quartier pour une surface similaires tournent à 380€, soit 4560€ par an.
- Il y a 3000€ de travaux à prévoir
=> Pour 9% de rentabilité environ, ton offre devra être de 48.000€ max. 

C’est assez schématique mais ça donne un ordre d’idée. A relativiser en fonction de la qualité et de l’emplacement du bien. La valeur de revente potentielle peut également rentrer dans tes calculs.

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#16 24/07/2013 18h18 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Quelques autres questions en vrac :

Montant de la taxe foncière ?
Année de construction de l’immeuble ?
Quel étage sur combien au total ?
Combien de lots dans l’immeuble ?
Combien de copropriétaires dans l’immeuble ? (y’a t’il des majoritaires qui font la pluie et le beau temps en AG ?)
Proche ou pas de l’ascenseur ou de l’escalier ? (nuisances sonores)
Vide ordures déjà condamné ou pas ?
Compteurs d’eau individuels ou au tantième de la surface ?
Chauffage collectif ou individuels ?
Eau chaude collective ou pas ?
Quel type de contrat a le locataire en place ? (si la clause pénale est indexée sur le taux légal, laissez tomber).
Double vitrage ou pas ?
Y’a t’il deux portes entre la lunette des WC et le plan de cuisson dans le coin cuisine ?
Le locataire est-il prêt à signer un contrat de location meublée avec vous ?
Gardien dans l’immeuble ?
Société extérieure pour le nettoyage et la sortie des poubelles ?
Espaces verts à entretenir dans la copro ?
Orientation de la fenêtre ? Sud, ouest, nord ?
Quels types de commerces en bas de l’immeuble ? fleuriste ou bar ou mac do ? (odeurs)
Digicode, interphone, visiophone ?
Le coffret électrique date de quand ? (fusibles ou disjoncteurs ?)
Pourquoi le vendeur vend au fait ?
Cet appartement est-il dans une SCI ? (avec pour vous la possibilité d’acheter les parts plutôt que le bien pour conserver l’antériorité de propriété)


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#17 24/07/2013 19h34 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Sky a écrit :

Y’a t’il deux portes entre la lunette des WC et le plan de cuisson dans le coin cuisine ?

Si l’ensemble de vos questions me semblent vraiment pertinentes, j’avoue ne pas trop comprendre le sens de celle-ci ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#18 24/07/2013 19h47 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

Modérateur
Réputation :   171 

Code de la construction et de l’habitation. - Article R*111-3 a écrit :

Tout logement doit :

…/…

c) Etre pourvu d’un cabinet d’aisances intérieur au logement et ne communiquant pas directement avec les cuisines et les salles de séjour, le cabinet d’aisances pouvant toutefois être commun à cinq logements au maximum s’il s’agit de logements d’une personne et de moins de 20 mètres carrés de surface habitable et à condition qu’il soit situé au même étage que ces logements ;

…/…

Source : Article R*111-3


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#19 24/07/2013 20h57 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

Membre
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Sur l’interprétation de la liaison indirecte entre le cabinet d’aisance et la cuisine, au boulot, on a deux versions:

- la première s’appuie sur la qualité de vie dans le logement qui pousse à prévoir un sas fermé entre le chiotte et la cuisine, ainsi que le salon.

- la seconde qui interprète au plus court en prévoyant un couloir pas forcément fermé. Cette interprétation a déjà été validé par plusieurs contrôleurs techniques dans des logements que nous construisons en direct, mais aussi pour des vefa.

Par ailleurs, je vais faire pointer la synthèse devenu bordélique sur la liste de questions qui me semble très pertinente.


Pourquoi pas Vous?

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#20 25/07/2013 02h24 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Bonsoir.

Je suis désolé Dominik de vous avoir froissé je ne suis pas habitué à ce forum.

Il s’agit du centre ville de Toulon.

Merci à Sky pour sa check list. Je n’ai pas encore toute ces informations mais je vous suis très reconnaissant pour ces questions à ne pas oublier de poser.

Je vous tiens au courant dès que j’ai des infos.

Merci à tous.


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#21 25/07/2013 02h53 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Bonsoir Ploule,

Étant à Toulon, je vais essayer de vous donner mon avis.

Concernant le centre ville de Toulon, vérifiez bien pour voir si c’est le centre ville historique.

On peut y trouver ceci comme annonce :

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=21_s (je ne sais pas si on peut mettre un lien)

A vendre appartement idéalement situé à coté de toutes commodités (marché, centre ville, centre commercial,…) à pied

Situé au 5ème étage d’une petite copropriété avec interphone, comprend un séjour / coin cuisine / sdb avec wc / chambre / peinture refaite en 2008

rendement locatif 350 €/m - charges copro entre 40 et 50 €/m
taxe foncière 439 €

Juste pour vous dire que l’emplacement est vraiment important et que si le studio que vous convoitez est dans le centre historique c’est le loyer qui est peut être surévalué par rapport au bien.
Il y a une multitude de petits studios dans ces prix dans des immeubles souvent du début du siècle sans ascenseurs.

Le centre historique est appelé "chicago" à cause des marins des bars à hôtesses que l’on trouve toujours dans le coin. Il faut vraiment avoir envie d’y vivre.

Voila au plaisir.

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#22 25/07/2013 08h39 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Bonjour Ploule,

Vous ne m’avez pas du tout froissé ;-)

Pour ce qui est de la ville, que je connais un peu, je rejoins l’avis de thierry83.
Pour le prix, je reste sur ma position de départ, à savoir que je trouve ça cher.

En plus d’être cher, le rendement n’est pas au rendez-vous (8% brut sur une très petite surface, ce n’est pas assez de mon point de vue).

Il pourrait être intéressant, en fonction de la localisation exacte, de voir si la location saisonnière est possible, en alternance avec des étudiants. Le problème étant que le studio est déjà loué…

Je réitère les inquiétudes de certains forumeurs : pourquoi ce bien est resté sur le marché depuis 1 an, alors même que Toulon est une ville plutôt dynamique ??

Nous n’avons pas encore les réponses aux questions de Sky, mais a priori ça s’annonce pas terrible…

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#23 25/07/2013 08h43 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Bonjour.

Merci pour vos réponses.

Pour Thierry 83, c’est effectivement parce que j’ai trouvé ce type d’annonce que j’ai cherché à savoir pourquoi le loyer était excessif. Heureusement il n’est pas vers chicag, sans avoir l’adresse, il me semble reconnaitre une zone plus sympa.

En effet, il me semble que les petites surfaces comme celle la coûtent environ 50k€ pour un loyer de d’environ 300/350€. Le rendement est pas top.

Sans avoir pu encore visiter le bien, voici les éléments que l’agent m’a donné, ce sera l’occasion de commencer à répondre aux questions pertinentes de Sky et Dominik.

L’appartement est loué à des locataires en difficulté sociales. Le loyer est payé pararaît-il sans problème par CAF en direct et une association qui garantirait l’autre part du loyer. Cette dernière majorerai le loyer (qui est au dessus du marché) en guise de compensation. Le bien serait en outre dégradé par rapport à la date de prise des photos. Vu le genre de client, ce n’est pas étonnant que les acheteurs aient été rebutés depuis 1 an!

Je vais toutefois continuer à prendre des renseignements par curiosité car le montage m’étonne mais il est probable que je ne perde pas de temps avec ce studio.

Dominik, vous avez raison c’est pas terrible. Par contre le rendement brut des autres annonces ne sont pas terribles non plus…Ce n’est pas encourageant mais je vous remercie pour vos conseil et chercher un rendement supérieur. Je tenterai de faire baisser les prix évidement.

Y a t-il une personne qui a fait ou connait une personne qui a fait ce genre d’opération?

Une autre petite question  plus mathématique : un autre appartement est mis en vente à 49100€ pour un loyer de 3480€/an. Afin d’obtenir une rentabilité brute de 8% il faudrait l’acheter 40500€ soit une baisse du prix de 18%, ce qui commence à être important.
Vu que le loyer est de 290€ par mois, pour équilibrer la trésorerie de l’opération, il faudrait payer un crédit sur 20 ans à 3.4% +assurance + frais (260€ par mois). Le prêt couterai 65000€.
En supposant que l’appartement soit vraiment bien, ce genre de montage est-il raisonnable? Ou est-il préférable de prendre 15 ans avec un taux inférieur mai une trésorerie négative de 25€?

Merci.

Dernière modification par ploule (25/07/2013 09h15)


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#24 25/07/2013 09h17 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Bonjour,

vous trouverez un fil sur solibail sur le forum.

Ca peut donner une vision de l’association qui garantie le loyer et sa majoration.


Pourquoi pas Vous?

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#25 25/07/2013 09h39 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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ploule a écrit :

Une autre petite question  plus mathématique : un autre appartement est mis en vente à 49100€ pour un loyer de 3480€/an. Afin d’obtenir une rentabilité brute de 8% il faudrait l’acheter 40500€ soit une baisse du prix de 18%, ce qui commence à être important.
Vu que le loyer est de 290€ par mois, pour équilibrer la trésorerie de l’opération, il faudrait payer un crédit sur 20 ans à 3.4% +assurance + frais (260€ par mois). Le prêt couterai 65000€.
En supposant que l’appartement soit vraiment bien, ce genre de montage est-il raisonnable? Ou est-il préférable de prendre 15 ans avec un taux inférieur mai une trésorerie négative de 25€?

L’avantage de ce forum c’est que vous y trouverez tous les avis.
Moi, d’une manière générale, je suis pour dégager un cashflow positif quitte à allonger les durées de crédit. Quoi qu’il en soit, en investissement locatif, je pars du principe que le coût du crédit importe peu puisque, de toute façon, il sera payé par le locataire…
Cela étant dit, faire baisser de 18% un bien de 49100 euros me paraît quelque peu optimiste… mais comme on dit, qui ne tente rien n’a rien !

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