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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 25/01/2013 12h03 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

Membre
Réputation :   15 

J’ai trouvé une annonce qui concerne la vente de plusieurs chambres étudiantes dans une ville moyenne.
Il y a un IUT et une faculté dans la ville.
Les logements ont une vingtaines d’années et sont vendues par une agence du fait de l’éloignement de celle-ci.
A priori, les logements méritent un rafraîchissement.
J’envisagerais l’achat de 2 ou 3 logements.

Les données financières sont les suivantes :

- Vente du studio  : 23900€. Ma proposition serait de 21000€ (pas de frais d’agences prévus)
- Location actuelle 170€. A priori 200€ possible après rafraîchissent.
- Charges locatives : 30€/mois.
- Taxe foncière : 220€/an.
- Charges copropriétés non récupérables : 200€/an.
- J’envisage à prêt couvrant l’ensemble de l’opération (Appartement + rafraîchissement + notaire).
- J’envisage des frais pour 1000€ par appartement.
- Je prends en compte la gérance par une agence sur place.
- Prêt de 15 ans envisagé.
- Location sur 10 mois (Septembre à Juillet).

J’ai utilisé le simulateur présenté par un des membres du forum pour simuler l’opération. Voici le résultat :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3506_studiosic.jpg

Mes interrogations :

Je trouve les impôts fonciers particulièrement élevés. Y-a-t-il un levier pour jouer la dessus ? (la location étant meublée, est-il possible de déduire 3% du montant d’amortissement sur la durée du prêt).

Les données affichées vous semblent-elles intéressantes ou dois-je fuir ou ai-je oublié certains aspects à prendre en compte dans la simulation?
Voyez-vous des leviers à activer pour optimiser l’opération ?

D’avance merci pour vos avis :-)

Mots-clés : location meublé, studio

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#2 25/01/2013 12h26 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

Membre
Réputation :   25 

Juste un élément de réflexion.
Il y a une vingtaine d’années, il a été décidé d’ouvrir - pour des raisons d’aménagement du territoire - et sociales (public peu fortuné)  - des antennes de facultés et d’IUT un peu partout dans des petites villes. (Longwy, Sarreguemines, Epinal, Lunéville en Lorraine…)

En ce moment, du fait des coûts induits et des faibles taux de remplissage de ces formations, de la difficulté d’y trouver des enseignants, l’idée en gestation serait plutôt la fermeture de ces antennes.


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#3 25/01/2013 13h15 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

Membre
Réputation :   15 

Elément à creuser en effet…

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#4 25/01/2013 13h23 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

Membre
Réputation :   147 

Sur le papier, le rapport loyer/prix semble correct mais quid du marché locatif dans cette ville ? Il ne suffit pas d’y avoir un IUT ou une fac pour que le marché soit dynamique, y-a-t il des logements du CROUS par exemple ?

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#5 25/01/2013 13h48 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

Membre
Réputation :   15 

J’ai effectivement posé la question au promoteur de l’opération.
Les logements étaient tous loués. Mais vous avez raison, il faut que je creuse l’aspect locatif concurrentiel de ces logements.

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#6 25/01/2013 14h17 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

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Réputation :   

Renseignez-vous à l’IUT et la fac sur les périodes de stage. Vous retenez 10 mois de remplissage ce qui peut être optimiste si vous tombez sur un étudiant part en stage au printemps.

Si vous louez le studio en meublé, vous pourrez le proposer à la location à des stagiaires ou saisonniers sur les mois d’été, si l’agence qui le gère n’est pas trop gourmande.

Pourquoi ne souhaiteriez-vous pas emprunter sur 20 ans, pour que cet investissement vous génère de la trésorerie, ou pour palier à une vacance locative plus élevée ?

Acheter 2 ou 3 lots au même endroit vous expose à un plus grand risque, sauf si c’est un moyen d’obtenir un prix avantageux.

J’ai pu constater dans ma ville que les prix de vente au m² dans des résidences étudiantes sont +/- 20 % moins cher que dans les autres résidences. Lorsque la période de défiscalisation arrive à terme, beaucoup de propriétaires se mettent à vendre ce qui fait chuter les prix de ventes.
Malgré cela, ce type de bien est moins recherché par les investisseurs (dont moi) car les possibilités de location sont plus restreintes, ces résidences souffrent d’une réputation d’ambiance bruyante et de dégradation plus rapide (vive les batailles d’eau !). La perspective de revente à terme est également plus délicate.

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#7 25/01/2013 14h23 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

Membre
Réputation :   15 

Un grand nombre d’aspects sont effectivement à creuser (durée des baux notamment).
Je vais effectuer des simulations sur 8 mois de location et sur un crédit de 20 ans.
Si le cash flow reste positif, cela peut devenir intéressant de continuer à creuser.

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#8 25/01/2013 14h27 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

Membre
Réputation :   15 

La simulation sur 20 ans avec 8 mois de location donne le résultat suivant :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3506_studiosic4.jpg

Dernière modification par titoux (25/01/2013 14h33)

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#9 25/01/2013 15h04 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

Membre
Réputation :   147 

Vous parlez de promoteur, est ce qu’il s’agit de biens neufs ? Méfiez-vous de ceux qui recyclent du scellier dans des régions déjà inondées par ces logements quasi impossible à louer.

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#10 25/01/2013 16h02 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

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Réputation :   15 

Non, c’est en fait le propriétaire des logements qui vend l’ensemble des lots qu’il a en gestion (je pense que les logements ne rapportent pas assez pour être gérés à distance).

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#11 25/01/2013 16h37 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

Membre
Réputation :   10 

Vous rendez vous compte que vous êtes en train d’envisager un investissement qui va bien vous prendre la tête, je peux vous l’assurer, pour un rendement de l’ordre de 3 à 5% l’an ?

Avez vous penser au fait que ces étudiants vont tourner sans cesse ?
Avez vous budgéter les frais de remise en état des studios ?
Etes vous pret à gérer les demandes de remise à plus tard des chèques de loyers ?
Les problèmes inévitables avec le voisinage ?
Les visites, les études de dossiers pour retrouver des locataires?

J’a loué un studio à Paris pendant 7 ans, soit à des étudiants , soit à des jeunes qui démarraient dans la vie active: 30m2, bien placé au centre de Paris, au calme, bon immeuble, prix correct.
Une situation de rêve pour un étudiant pouvant se le payer évidemment.
Résultat : 7 locataires en 7 ans, j’ai du faire refaire le studio 2 fois, 3 plaintes des voisins en 7 ans, et une enquété de police suite a une tentative de viol d’une de mes locataires.
En comptant les frais d’entretien, les impayés, la taxe foncière, les charges du propriétaire, et l’IR et la CSG sur ce qui restait, j’ai pas du faire plus de 1 à 2% de rentabilité nette.

La différence avec votre projet, c’est que j’ai beaucoup gagné lors de la plus value ( Paris..), mais je ne pense pas qu’avec des studio à 25.000€ cela soit placé Place de l’Opéra….

Quid de la plus value ? A mon avis, elle ne sera pas bien lourde…

Je peux avoir tout faux évidemment, mais je tenais à vous faire part de mon expérience, une source d’em….pendant trop longtemps.

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#12 25/01/2013 17h37 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

Membre
Réputation :   15 

J’ai ouvert le sujet pour connaître les avis et expériences de chacun.
Les avis, mêmes négatif sont donc les bienvenus!
Il est évident que ce type de placement n’est pas envisagé pour réaliser une plus value, juste pour faire un peu de rendement.

Force est de constater qu’avec le niveau d’imposition du foncier, j’ai de plus en plus de mal à comprendre comment on peut faire du rendement dans l’immobilier.

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#13 25/01/2013 19h15 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

Membre
Réputation :   61 

Bonsoir, 170 € me semble un loyer très faible pour un studio, sauf s’il est minuscule.
Connaissez vous les surfaces, niveau d’équipement et l’environnement de cet immeuble ?

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#14 25/01/2013 21h38 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

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La surface doit-être de 18 m2.
Je suis parti sur le loyer actuel, qui est de 170€.
Je pense qu’il faut rafraîchir l’ensemble du bien (mobilier et peinture).
J’avoue être parti sur un prix bas pour voir ce que donnait la simulation.
A priori, la location peut-être évaluée entre 200 et 220€ hors charges.
J’avoue cependant que les locations pour des étudiants en IUT peut s’étaler de septembre à avril, ce qui est relativement court.

J’avoue modestement que ce projet doit-être analysé et creusé encore.

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#15 26/01/2013 07h38 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

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Réputation :   317 

patrick a écrit :

Vous rendez vous compte que vous êtes en train d’envisager un investissement qui va bien vous prendre la tête, je peux vous l’assurer, pour un rendement de l’ordre de 3 à 5% l’an ?

Avez vous penser au fait que ces étudiants vont tourner sans cesse ?
Avez vous budgéter les frais de remise en état des studios ?
Etes vous pret à gérer les demandes de remise à plus tard des chèques de loyers ?
Les problèmes inévitables avec le voisinage ?
Les visites, les études de dossiers pour retrouver des locataires?

J’a loué un studio à Paris pendant 7 ans, soit à des étudiants , soit à des jeunes qui démarraient dans la vie active: 30m2, bien placé au centre de Paris, au calme, bon immeuble, prix correct.
Une situation de rêve pour un étudiant pouvant se le payer évidemment.
Résultat : 7 locataires en 7 ans, j’ai du faire refaire le studio 2 fois, 3 plaintes des voisins en 7 ans, et une enquété de police suite a une tentative de viol d’une de mes locataires.
En comptant les frais d’entretien, les impayés, la taxe foncière, les charges du propriétaire, et l’IR et la CSG sur ce qui restait, j’ai pas du faire plus de 1 à 2% de rentabilité nette.

La différence avec votre projet, c’est que j’ai beaucoup gagné lors de la plus value ( Paris..), mais je ne pense pas qu’avec des studio à 25.000€ cela soit placé Place de l’Opéra….

Quid de la plus value ? A mon avis, elle ne sera pas bien lourde…

Je peux avoir tout faux évidemment, mais je tenais à vous faire part de mon expérience, une source d’em….pendant trop longtemps.

Ce sont les aléas du bailleur qu’ils faut connaitre.
A parler de plus value , il me semble que vous avez une plus value entre votre apport pour cet achat et la valeur de revente puisque comme tout le monde l’a bien compris le principe du locatif est que le bien se finance par la location.

Dans le cas de Titoux même si il le revend le prix d’achat il aura fait un apport minime sur le montant totale du bien lors de la revente.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#16 26/01/2013 07h41 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

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Réputation :   317 

titoux a écrit :

La surface doit-être de 18 m2.
Je suis parti sur le loyer actuel, qui est de 170€.
Je pense qu’il faut rafraîchir l’ensemble du bien (mobilier et peinture).
J’avoue être parti sur un prix bas pour voir ce que donnait la simulation.
A priori, la location peut-être évaluée entre 200 et 220€ hors charges.
J’avoue cependant que les locations pour des étudiants en IUT peut s’étaler de septembre à avril, ce qui est relativement court.

J’avoue modestement que ce projet doit-être analysé et creusé encore.

Dans vos simulations , il n’est pas normal que vous ayez des contributions  sociales car un studio loué meublé sous le régime réel génère par l’amortissement une non imposition pendant 12 à 15 ans facilement.
Quelques travaux permettent d’emmagasiner du déficit BIC reportable sur 10 ans.

Continuez à creuser …    wink

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#17 26/01/2013 14h32 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

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Cher Philippe,

Votre réponse confirme ce que je pensais à propos de l’amortissement.
J’ai posé la question à la personne qui gère les opérations et elle m’a répondu qu’aucune réduction fiscale n’était possible dans le cadre de ces studios.

La réponse que j’ai eue :

Monsieur,

Ce n’est pas une résidence de service qui pourrait apporter une réduction fiscale particulière
La solution pour vous serait de vous déclarer en loueur meublé non professionnel ce qui ne s’avèrerai pas vraiment intéressant dans ce cas de figure.
Très cordialement


Philippe, que pensez-vous de cette réponse?

Dernière modification par titoux (26/01/2013 15h03)

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#18 26/01/2013 14h48 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

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J’ai refait une simulation sur le site Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier avec le critère suivant :

- Régime LMNP  rééel.
- Travaux à l’achat : 1000€
- Valeur du mobilier : 1000€
- 0 prélévement sociaux.
- 8 mois de location (je pars sur le minimum pour un étudiant de seconde année d’IUT).

La simulation est totalement différente :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3506_studiosic5.jpg

En estimations basses (loyer sur 8 mois, qui peuvent monter à 10 pour un étudiant de facultée ou de première année d’IUT, le rendement peut augmenter), le rendement semble rester intéressant.

Philippe, vous pouvez observer des incohérences dans mon raisonnement ou celui-ci est correct ?

Dernière modification par titoux (26/01/2013 14h58)

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#19 26/01/2013 15h18 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

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La même simulation avec un régime LMNP simplifié :

J’ai appliqué les 15% de prélévements sociaux :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3506_studiosic6.jpg

Les rendement semblent plus avantageux dans le cadre du régime réel.
Par contre, il semblerait que ce dispositif soit plus "lourd" en terme de déclarations d’impôts et qu’il faut de plus passer par un cabinet comptable pour effectuer la comptabilité.

Philippe, avez-vous un avis pour un jeune débutant dans l’immobilier comme moi.
J’aurais tendance à pencher pour la solution LMNP simplifiée…

Dernière modification par titoux (27/01/2013 21h14)

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#20 02/02/2013 15h09 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

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Les biens ont été visités ce matin.
Des BTS, IUT et Facultés sont à proximité.
L’ensemble mérite un petit rafraîchissement mais rien de très méchant.
Les filières sont courtes (10 mois de locations pour des premières années, 8 mois pour des secondes années).

Voici une simulation pour des biens loués 9 mois (moyenne des 2 années).
Je suis parti sur une location LMNP micro BIC (pour des raisons de simplicité pour l’investisseur débutant que je suis).

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3506_studiosic8.jpg

Le solde après impôts est négatif.
Je ne comprends pas la colonne Solde(intérêt)

Tout commentaire est bienvenu pour m’aider à appréhender tous ces chiffres…

Dernière modification par titoux (02/02/2013 15h33)

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#21 03/02/2013 11h14 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

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564/12 = 47 cela correspond à votre capitalisation ou enrichissement

Quelques questions avant de tenter de vous répondre :

Vous êtes repassé à un prix d’achat à 23 k€ au lieu de 21 espérés : est-ce suite à discussion avec le vendeur ? Vous l’avez sondé sur la possibilité d’une négociation de prix ?
Vous êtes également passé de 1 000 à 1 500 € de travaux alors que "l’ensemble mérite un petit rafraîchissement mais rien de très méchant". Votre optique est-elle de prendre les hypothèses les plus défavorables ?
Je ne vois pas de frais de gestion alors que vous envisagiez au départ de passer par une agence. Est-ce toujours le cas ?
Votre souhait est-il de vous limiter à cet investissement ou de faire d’autres opérations dans un avenir proche ?

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#22 03/02/2013 18h29 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

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Je suis parti sur 23000€…Il semblerait que la marge de manoeuvre soit très limite pour la négociation (sur un prêt de 20 ans, ce n’est pas être pas l’aspect le plus primordial.

Je suis parti sur 1500€ en étant large, je pense.
Entre la peinture et les quelques meubles, je pense que sera largement suffisant.

Pour l’agence, je suis partie de l’hypothèse que je pourrais faire sans…

A priori, cet investissement est le premier…qui pourrait-être suivi d’autres mais rien de définit.

Sur le papier, si le bien est loué cela me semble intéressant…mais je n’ai pas le recul d’un investisseur chevronné.

L’aspect intéressant du placement reste le prix limité de l’opération…le risque est donc faible…mais si en plus je peux m’approcher de l’auto-financement, ce serait encore plus appréciable…

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#23 04/02/2013 00h31 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

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Selon votre profil d’investisseur, je dirais que ce dossier peut passer de Acceptable à A éviter (une belle réponse de normand !) :

Si votre souhait est de :
  - générer un revenu supplémentaire
  - multiplier les acquisitions
  - optimiser le ratio temps consacré / gain généré
  - utiliser pleinement l’effet de levier du crédit
Alors continuez vos recherches

Si votre souhait est de :
  - diversifier vos investissements
  - tester votre intérêt pour l’immobilier physique et la location
  - se faire la main sur le processus d’achat + location et les problématiques de fiscalité
  - prendre des risques limités
  - retenir un projet qui va s’autofinancer ou presque
Alors pourquoi pas

Pour une gestion en direct d’un bien n’étant pas situé à proximité immédiate de votre domicile, mettez bien en perspective le temps que vous allez y consacrer (déplacements, visites pour trouver un locataire, état des lieux entrée et sortie, petites réparations, administratif) et le gain généré

N’oubliez pas de demander les derniers compte-rendus d’assemblée générale de la copropriété afin de se rendre compte de la santé des comptes (corpopriétaires débiteurs) et des éventuels travaux à venir.

Si vous décidez de donner suite, je vous conseille tout de même de faire en sorte que le projet s’auto-finance (négo, apport…), c’est quand même plus intéressant de ne pas avoir à mettre la main à la poche à la fin du mois.

Même si la marge de négociation vous semble faible, n’hésitez pas à faire une proposition de prix agressive en laissant espérer une signature rapide. On ne sait jamais dans quelle situation se trouve le vendeur.

Le micro-bic se défend pour un petit investissement, mais vous vous engagez pour 3 ans. Y réfléchir si vous pensez repartir sur un investissement conséquent sur cette période.

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#24 04/02/2013 06h09 → Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ? (location meublé, studio)

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Réponse plus que complète pour voir les tenants et aboutissants de ce projet.
Merci pour votre réponse.

Je tâche de rencontrer ma banque pour voir quelles conditions elle peut me proposer et je fait jouer les différents leviers pour évaluer l’ensemble.

Merci pour votre réponse.

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