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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/01/2015 17h26 → Investir dans un studio pour le louer en meublé... (investissement locatif, location)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Avant de me lancer, j’ai besoin de vos lumières sur un achat de studio dans le but de le louer en meublé.

Voici les chiffres à faire parler smile

Chiffre d’affaires : 7000 € (550 €/mois pour 3 semaines : curistes. Il faut compter 1 ou 2 mois max sans location)
Charges (eau chaude/froide, élec., copro) : 100 €/mois
Tax hab/foncières : 300 € par an
Assurance PNO : 100 € par an (réaliste ?)
Prix du bien : 81 000 € (hors négo).

Ma banque "m’invite" à sortir le cash pour les frais de notaire et 10% du bien.
Sur 20 ans, ils me proposent 445 € ass. comprise / mois.
En imaginant négocier le prix du bien, je peux peut être l’avoir à 78 000, ce qui donnerait :
429 €/mois de prêt ass. comprise.

Pensez-vous que l’investissement pourrait être rentable dans ces conditions ?
Je ne parviens pas à faire un calcul de rentabilité nette.
Je ne comprends pas bien la partie déductible et comment bien l’intégrer à ce calcul.
Faut-il que je tienne compte du cash que j’apporte dans le calcul de rentabilité nette ?
Etant imposé à la source en Suisse, je ne paie pas d’impôt directement l’impôt sur le revenu mais je pense être entre la tranche 30 et 40% d’imposition au regard de mon RFR.

Merci d’avance smile smile smile

Mots-clés : investissement locatif, location

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#2 29/01/2015 19h11 → Investir dans un studio pour le louer en meublé... (investissement locatif, location)

Membre
Réputation :   218 

Utilisez ce calculateur en ligne Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier et vous aurez réponses (avec fiscalité fr)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 29/01/2015 20h24 → Investir dans un studio pour le louer en meublé... (investissement locatif, location)

Membre
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Bonsoir,

Oui, merci beaucoup, j’avais déjà utilisé votre outil qui est très bien mais cela ne répond pas à toute ma problématique. Ceci dit, je vous remercie pour votre message.

Les autres avis sont les bienvenus smile

Merci

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#4 29/01/2015 21h37 → Investir dans un studio pour le louer en meublé... (investissement locatif, location)

Membre
Réputation :   40 

Bonjour,

De prime abord, cela me semble un peu limite en rentabilité.

En effet il faudrait mouliner les chiffres dans ce calculateur pour confirmation, vous aurez toutes les réponses à vos questions et vous comprendrez la différence entre le brut et le net :

http://www.rendementlocatif.com/19.

Je n’aime pas trop les villes thermales, le business repose en grande partie sur les curistes et le remboursement de la sécu. La tendance est plus à dérembourser…

Les 100 € de PNO sont très réaliste pour un seul lot.

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#5 29/01/2015 22h26 → Investir dans un studio pour le louer en meublé... (investissement locatif, location)

Membre
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Merci Guillaume,

J’ai un peu mieux pris l’outil en main smile
Quel élément vous paraît le plus simple à ajuster pour tendre vers la rentabilité ? Négocier le prêt sur plus longtemps ? Négocier à fond le prix de vente du bien ?

Merci merci

Dernière modification par jag73 (29/01/2015 22h55)

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#6 30/01/2015 10h04 → Investir dans un studio pour le louer en meublé... (investissement locatif, location)

Membre
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Disons que allonger le prêt ne va pas augmenter le rendement mais sera plus confortable pour vous au niveau cashflow. Limitez vous à 20 ans maxi quand même.

Le mieux est de négocier le prix d’achat pour arriver au minimum à l’auto financement sur 20 ans sans apport.
Ce n’est que mon avis…

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#7 30/01/2015 10h12 → Investir dans un studio pour le louer en meublé... (investissement locatif, location)

Membre
Réputation :   26 

Souvent prendre une durée de 19 ans au lieu de 20 ans est plus pertinent car on bénéficie d’un taux légèrement plus intéressant au niveau des barèmes des banques, "on change de tranche".
Idem avec une durée de 14 au lieu de 15.

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#8 30/01/2015 10h20 → Investir dans un studio pour le louer en meublé... (investissement locatif, location)

Membre
Réputation :   40 

Oui en effet, merci de rappeler ce très bon conseil.
Encore faut il trouver un banquier qui accepte ce genre du durée atypique…mais toujours évident.

Dernière modification par Guillaume33 (30/01/2015 10h21)

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#9 30/01/2015 10h35 → Investir dans un studio pour le louer en meublé... (investissement locatif, location)

Membre
Réputation :   218 

De mon expérience 18 ans permet d’être sur des taux 15ans ou proche à 19 basculement vers les taux 20 ans (cela dépend peut-être des banques ?)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#10 30/01/2015 11h43 → Investir dans un studio pour le louer en meublé... (investissement locatif, location)

Membre
Réputation :   

Merci pour vos conseils !

Prochaine étape : visite et proposition plus concrète de la banque !

L’outil en ligne, en l’état, ne me laisse pas apparaître de cash flow positif sad et, au niveau impôt, ma situation est un peu complexe car je paie mes impôts sur le revenu à la source en Suisse.

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#11 30/01/2015 12h07 → Investir dans un studio pour le louer en meublé... (investissement locatif, location)

Banni
Réputation :   -1 

jag73 a écrit :

Chiffre d’affaires : 7000 € (550 €/mois pour 3 semaines : curistes. Il faut compter 1 ou 2 mois max sans location)
Charges (eau chaude/froide, élec., copro) : 100 €/mois
Tax hab/foncières : 300 € par an
Assurance PNO : 100 € par an (réaliste ?)
Prix du bien : 81 000 € (hors négo).

Ma banque "m’invite" à sortir le cash pour les frais de notaire et 10% du bien.
Sur 20 ans, ils me proposent 445 € ass. comprise / mois.
En imaginant négocier le prix du bien, je peux peut être l’avoir à 78 000, ce qui donnerait :
429 €/mois de prêt ass. comprise.

Pensez-vous que l’investissement pourrait être rentable dans ces conditions ?
Je ne parviens pas à faire un calcul de rentabilité nette.
Je ne comprends pas bien la partie déductible et comment bien l’intégrer à ce calcul.
Faut-il que je tienne compte du cash que j’apporte dans le calcul de rentabilité nette ?
Etant imposé à la source en Suisse, je ne paie pas d’impôt directement l’impôt sur le revenu mais je pense être entre la tranche 30 et 40% d’imposition au regard de mon RFR.

Bonjour,

Pour moi tu n’es pas sur une affaire qui s’autofinance et il ne faut pas acheter à ce prix en tout cas.

Prix d’achat 81000€ avec 550€ de loyer par mois (qui prend en compte l’inoccupation) et 100€ de charges mensuelles, ça ne s’autofinance pas avec un prêt sur 20 ans sans apport (477€ par mois). Avec une imposition de 30% tu arrives à -2000€ de flux de trésorerie annuel en nu. La fiscalité du meublé va bien sur gommer 1200€ d’impôt pendant quelques années mais tu restes en déficit annuel.

Il faut soit baisser le prix d’achat soit allonger la durée du prêt ainsi, avec un prix d’achat à 79000€ et 300 mois de remboursement à 405€/mois, en meublé, ça commence à être jouable.

Donc si tu peux allonger ton prêt tu devras négocier en dessous de 79000€ au strict maximum.

et 69000€ max si tu veux acheter sur 240 mois.

Voilà mon avis wink

Romuald

ps: je donne juste des pistes… à vérifier.


Mon BLOG: http://idealinvestisseur.net Ma FORMATION pour débutant "devenez investisseur immobilier" http://immostart.biz/cap/

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#12 30/01/2015 12h09 → Investir dans un studio pour le louer en meublé... (investissement locatif, location)

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Merci Romuald !

Je peux mettre un apport plus important mais après vous avoir lu dans d’autres sujets, je crois que vous ne le conseillez pas, n’est-ce pas ?

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#13 30/01/2015 12h27 → Investir dans un studio pour le louer en meublé... (investissement locatif, location)

Banni
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Et bien plus tu mets d’apport plus tu baisses ta rentabilité sur cet apport mais je ne dis pas que c’est une mauvaise stratégie !

Mieux vaut investir avec apport (dans un bon projet) que pas du tout.

Il faut peut être continuer à chercher, apprendre patiemment le marché réel, s’affirmer puis se décider avec un peu de recul.

Dans tous les cas, je n’achèterais pas un bien qui ne s’autofinance pas wink


Mon BLOG: http://idealinvestisseur.net Ma FORMATION pour débutant "devenez investisseur immobilier" http://immostart.biz/cap/

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#14 30/01/2015 12h31 → Investir dans un studio pour le louer en meublé... (investissement locatif, location)

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Oui, j’avoue être un peu impatient sur ce coup car je regarde de loin depuis un moment, je me sens prêt à acheter un ou plusieurs biens mais je n’avais jamais autant pousser la partie rentabilité nette.

Les studios dans ce que je cherche font tous entre 6 et 7K de CA annuel, il faut que je trouve donc un bien dans les 70k pour assurer une super renta !

Merci pour vos conseils de sages !

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#15 30/01/2015 20h28 → Investir dans un studio pour le louer en meublé... (investissement locatif, location)

Banni
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C’est surtout l’autofinancement qu’il faut trouver… la rentabilité n’est qu’un concept flou.


Mon BLOG: http://idealinvestisseur.net Ma FORMATION pour débutant "devenez investisseur immobilier" http://immostart.biz/cap/

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#16 30/01/2015 22h06 → Investir dans un studio pour le louer en meublé... (investissement locatif, location)

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Bonjour,

Et l emplacement dans tout ça ? Vous parlez de taux, de rentabilité mais dans quelle ville investissez vous? Connaissez vous bien le quartier ? La demande locative ?


Le mouvement fait l'argent.

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#17 31/01/2015 14h09 → Investir dans un studio pour le louer en meublé... (investissement locatif, location)

Membre
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Bonjour,
Comme vous,je n’ai pas encore franchi le pas de l’investissement,mais j’ai commencé d’étudier l’investissement pour location saisonnière ,à laquelle on peut rapprocher votre projet ,et je me permets de vous faire part de mes réflexions.
La location saisonnière ou pour curistes entraine,par essence,une rotation rapide (toutes  les 3 semaines dans votre cas) ,ce qui implique les formalités de réservation, d’accueil et d’état des lieux entrant-sortant.
D’après ce que j’ai pu lire  et étudier avec des personnes qui la pratiquent,cela prend du temps ,ou si vous n’êtes pas sur place ou ne pouvez le faire,nécessite de sous- traiter par une agence ou une personne qui le fait.Il faut donc en tenir compte pour le calcul de rentabilité,mais vous l’avez peut-être déjà intégré dans votre étude.
Cela peut aussi entrainer des frais de remplacement plus rapide du mobilier,objets …mis à disposition des locataires,donc des charges complémentaires.
Pour affiner votre calcul,je pense qu’il peut être judicieux d’étudier sa rentabilité en location classique meublée à l’année.Elle sera évidemment moindre,mais cela permet de savoir si le projet est quand même intéressant pour le cas (disponibilité,envie,modification du marché) où la location pour curistes ne serait plus à l’ordre du jour.
Cordialement.

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