PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 08/10/2014 11h50

Membre (2014)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je me permet de solliciter votre avis sur mon projet d’acquisition.

Il s’agit d’un studio de 21m² avec balcon situé à 200m d’une université + parking.
Caractéristiques :
Prix affiché : 45k€ FAI, négociable à 43k€ d’après l’agence
Appartement actuellement loué nu à 325€ charges comprises (étudiant en place depuis 1,5ans et prévoit de rester encore 1,5ans).
Taxe foncière : 600€/an
Charges de copro : 600€/an
Appartement en bon état, pas de travaux à prévoir.

Je ne sais pas encore si je financerai ce bien par emprunt (total ou partiel) ou sur fonds propres. Le fait que je sois actuellement en CDD n’est pas un bon point.
Je n’ai pas encore non plus calculé l’impact sur ma fiscalité (TMI à 30%).

Le montant du loyer est "bas" également. Mon amie loue facilement un appartement du même type, légèrement plus loin de l’université à 350€.

Cordialement,

Mots-clés : etudiant, rentabilite, studio

Hors ligne Hors ligne

 

#2 08/10/2014 11h59

Membre (2012)
Réputation :   5  

Bonjour,

Aller déjà voir votre conseiller afin d’étudier vos possibilité d’emprunt ,comme vous le dites vous êtes en cdd, pas la première chose qu’ils aiment bien.

S’il vous donne son accord ,voyez dans quelles conditions (emprunt a 100 % ou moins) ,ce qui vous permettra de négocier un peux ,car une baisse de 2000 € sur le FAI ,c’est pas énorme ,c’est quasi sur qu’elle sera acceptée .

Si vous mettez de l’ apport ,pas plus de 10 % ,en gros les frais de notaire .

Pour le rendement ,aller sur "rendement locatif" (voir google ),afin d’affiner votre montage.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 08/10/2014 12h07

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2805  

Je calcule :
   (325*12 -600 -600) / (43000*1.08) = 5.64%  rendement brut max (en l’absence d’aléas/travaux)
Avec un loyer de 350€ on passerait à 6.46% brut.
Avec un loyer de 350€, 1 mois de vacance/an, et des frais (optimistes si agence) pour retrouver un locataire de 273€/an (21m² * 13€), on passerait à 5.12%.
Avec des travaux (par ex. au niveau de la copropriété, même d’ici qqs années, et il y en aura bien un jour), ça baisserait encore.

Ca ne s’autofinancera jamais, et pour ma part, ça me semble un rendement trop faible, sauf s’il y a des très sérieuses perspectives de revalorisation. Après, chacun voit midi à sa porte.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#4 08/10/2014 13h05

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Attention aux vacances locatives liées au turn over des étudiants car les charges fixes sont importantes.

Un prix d’affichage à 45000 pour du locatif dans un contexte où les investisseurs ne sont pas légion (avec de surcroît un bail en cours) doit pouvoir se négocier (au plus) à 40000. Si d’un autre côté vous pensez avoir une marge sur le loyer, la rentabilité pourrait devenir correcte.

Par contre si avez recours à un financement cash avec une TMI à 30% (+PS) et pas de travaux, aucun intérêt …

Dernière modification par pierrejacques11 (08/10/2014 13h06)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #5 08/10/2014 17h26

Membre (2014)
Réputation :   41  

Bonjour,
Avec quasi 2 mois de loyers qui s’envolent en taxes foncières et 2 mois en charges de copropriété ça commence à faire lourd en effet…
A cela on ajoute votre TMI à 30%, j’ai peur qu’à la fin il ne reste pas grand chose.
Cela ne me semble pas être une bonne affaire. C’est sur quelle ville?
Le mieux vu votre situation fiscale serait en effet de trouver un bien avec beaucoup de travaux et d’emprunter le maximum.
Je pense surtout que le point de départ serait de se battre pour décrocher un CDI.
Vous parlez d’un apport perso conséquent, c’est parfait mais fiscalement ce serait une grosse erreur de l’utiliser.
Bonnes recherches !

Hors ligne Hors ligne

 

#6 08/10/2014 17h53

Membre (2014)
Réputation :   0  

Merci à tous pour vos retour.

Pour répondre à Guillaume33, le studio se trouve à Sain-Denis de la Réunion.

Hors ligne Hors ligne

 

#7 08/10/2014 17h57

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   134  

si vous financez cash, cela vaut le coup de comparer le rendement après impôts avec celui d’une AV ou d’un PEL.

Hors ligne Hors ligne

 

#8 08/10/2014 18h12

Membre (2014)
Réputation :   41  

Vu les chiffres annoncées, c’est tout vu !  Il vaut mieux investir le cash sur une assurance vie.

Hors ligne Hors ligne

 

#9 08/10/2014 18h35

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

shasta a écrit :

Taxe foncière : 600€/an
Charges de copro : 600€/an

D’une manière générale quand 4 mois de loyer partent en pure perte, à vie, sans aucun espoir que cela baisse (bien au contraire) il devient bien difficile d’obtenir une rentabilité correcte avec les 8 mois restant (et les autres charges également à payer).
A mon opinion à ce niveau de rentabilité il ne faut pas s’embêter avec la gestion d’un bien physique mais trouver un investissement "papier" SCPI/REITs…

Comme le dit avec justesse Guillaume33, un bien décoté avec travaux est sans doute une bien meilleure alternative.

Dernière modification par DDtee (09/10/2014 10h09)


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums