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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#26 25/07/2013 11h01 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Merci je vais chercher.

Pruls a écrit :

Bonjour,

vous trouverez un fil sur solibail sur le forum.

Ca peut donner une vision de l’association qui garantie le loyer et sa majoration.


Parrain Boursorama et Binck, me contacter par message privé.

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#27 25/07/2013 11h09 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Oui je suis du même avis 18% c’est conséquent. C’était juste un indicateur.

Cela montre que trouver une rentabilité brute à 8% ou plus pour le bouquet d’annonce que j’ai consulté est difficile.
Je vais continuer à chercher.

Pour des surfaces de 40 à 60 m2 une rentabilité de 7% est elle réaliste pour trier les offres? Cela élargi ma recherche. Si la trésorerie demeure positive - c’est un peu la leçon de ce forum,- cela permet de monter le montant du crédit sous réserve de trouver un appartement peut-être plus grand mais qui me donne plus.

je pense que je vais me lancer dans ce type de montage et continuer à chercher.

Merci.


Parrain Boursorama et Binck, me contacter par message privé.

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#28 25/07/2013 11h37 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Je suis actuellement en recherche et j’en arrive à la conclusion qu’un bien à 8% brut et plus n’existe pas d’emblée, il faut soit y faire des travaux (et encore) soit envisager une reconfiguration pour mieux répondre au besoin du marché, et surtout ne pas hésiter à négocier.

Donc ne vous focalisez pas sur le rendement dans votre recherche, mais soyez attentifs aux éventuelles modifications valorisantes (T4=>2 T2, aménagement de combles…).


Pourquoi pas Vous?

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#29 25/07/2013 11h40 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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L’un des plus gros contributeurs de ce forum en la personne de ZX-6R vous dirait : "en dessous de 8% brut je ne regarde même pas", je suis de son avis.
Vous pouvez également penser à acheter un appartement à rénover qui sera en dessous du prix du marché. Il ne s’agit pas d’acheter une ruine mais, souvent, quelques petites bricoles à refaire font beaucoup chuter les prix.

Réfléchissez aussi à la location saisonnière pour augmenter votre rentabilité. A Toulon, le marché devrait être porteur.

Et surtout, ne vous pressez pas ! Guettez la bonne occasion. Vous pouvez ne rien trouver en ce moment et avoir plusieurs offres qui correspondent à vos critères dans quelques semaines !

Pruls a écrit :

Je suis actuellement en recherche et j’en arrive à la conclusion qu’un bien à 8% brut et plus n’existe pas d’emblée, il faut soit y faire des travaux (et encore) soit envisager une reconfiguration pour mieux répondre au besoin du marché, et surtout ne pas hésiter à négocier.

C’est rare mais ça existe : Palmarès des prix immobiliers en France | LaVieImmo.com
Je vous rejoins quand même sur le fait que les travaux sont un gros + pour la rentabilité.

Dernière modification par Dominik (25/07/2013 11h46)

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#30 25/07/2013 11h52 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Attention également à une chose, j’ai déjà pu remarquer que certaines agences ne mettent pas les photos exactes de la vue par la fenêtre ou du quartier quand certains bien sont mal situés ou qu’ils n’ont pas l’exclusivité pour éviter que quelqu’un ne passe en direct.

Ils peuvent simplement mettre par exemple la vue d’une place connue dans la ville.

Je vous montre un autre bien à rénover sur Toulon à moins de 1000€ le m2 et qui pourrait sans doute être à plus de 10% de rendement. Il est 3 fois plus grand que votre studio et moins cher.

http://www.clp83.com/acheter-un-bien/li … oulon.html

Informations financières :
Prix     43 000 €
Charges     70 €
Détails :
État du bien     A rénover
Surface habitable     57 m²
Nb de pièces     3
Nb de chambres     2
Étage     6
Nb de salles de bains     1
Nb de wc     1
Type de chauffage     Individuel
Type d’eau chaude     individuel

Le problème c’est qu’il est dans une cité qui est connue pour ses trafics de drogue et ses problèmes en tout genre alors attention au prix au m2 annoncé sur certains sites. Ça dépend vraiment de l’emplacement.

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#31 25/07/2013 11h55 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Je ne suis pas d’accord avec Pruls, il existe des biens à plus de 8% de rentabilité brute, pas forcement tous les jours, mais on en trouve.
Ensuite, il faut évaluer la rentabilité nette, qui peux être très inférieure (charges, travaux obligatoires…)
Par exemple, je suis resté quelques années à ne rien acheter, parce que je ne trouvais rien qui corresponde à mes critères.
En début d’année, j’ai acheté un F3 à 8% de rentabilité nette et je suis en train d’acheter un petit bâtiment à 9.5% de rentabilité nette (12% brut).

Donc, soyez à l’affut, et n’hésitez pas à chercher…..

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#32 25/07/2013 11h54 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Ok, ok, je garde le moral wink


Pourquoi pas Vous?

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#33 25/07/2013 12h03 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Je suis d’accord avec Frederic89 comme le disait mon précédent post.

@thierry83, je ne sais pas pour vous mais pour moi, dans l’annonce que vous citez, tous les voyants sont au rouge (c’est un avis personnel) :
- le prix est bizarre
- le quartier est pourri
- la vue sur autoroute…

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#34 25/07/2013 12h53 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Des fois on rigole quand même.

C’est sûr, vous pouvez en trouver des 20% dans le cantal…mais c’est dans le cantal.

L’investisseur immobilier, c’est comme l’investisseur mobilier, il y a ceux qui veulent un beau portefeuille, bien sécurisé, quitte à perdre du rendement, et les agressifs, prenant de gros risques, et se positionnant sur un peut tout et n’importe quoi. Chacun regarde midi à sa porte, et surtout fait en fonction de ses objectifs.

Mais par exemple coeur de montpellier (écusson), un studio à 8% qui ne soit pas un RDC moisi, j’attend les annonces wink Je suis en recherche active actuellement d’ailleurs. Je parle pas d’un immeuble évidemment. On sait trés bien que les économies d’échelles font qu’un immeuble permet un meilleur rendement. Faut juste avoir à sortir les 350.000-400.000 euros pour un tout petit 3 étages (à ce prix là souvent moche) dans montpellier.

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#35 25/07/2013 12h57 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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@Dominik : c’est bien ce que je dis, on peut trouver des biens intéressant au m2  mais il ne faut vraiment pas avoir peur de prendre un bien comme ça.

Pour connaitre quelqu’un dans ce quartier, des immeubles remplis de cafards à tous les étages, des cages d’escalier squattés, des voisins qui mettent la musique à fond le soir et des jeunes qui dévisagent tous les gens qui passent dans le quartier.

Personnellement je m’abstiendrais pour un tel bien même avec un prix si faible mais cela peut intéresser du monde. Il vaut aussi mieux habiter dans le coin pour le gérer je pense.

@Ploule : Bonne chance à vous pour vos recherches.

Dernière modification par thierry83 (25/07/2013 12h54)

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#36 25/07/2013 13h16 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Pruls a écrit :

Je suis actuellement en recherche et j’en arrive à la conclusion qu’un bien à 8% brut et plus n’existe pas d’emblée…

D’emblée, peut-être pas, mais c’est le résultat (après négociation/travaux/amélioration/re-positionnement marché) qui compte. Ma moyenne de renta brut sur 3 biens achetés depuis le début d’année devrait être à 10,5% minimum après tout cela. Evidemment sans rémunération d’un risque particulier (bled paumé avec vacances importantes, état dégradé et population à risque, micro surface aux limites légales…) je ne suis ne pas partisan de ces pratiques.
Par contre c’est dur à trouver jusqu’à douter, je confirme… mais ça existe à peu près partout (idf à part sans doute). Aucun exploit juste du travail.
Pour mémoire Pruls vous nous avez présenté dans vos interventions ici plusieurs biens à des taux au moins à 10%, il me semble ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#37 25/07/2013 15h45 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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@DDtee La reflexion est déjà un peu différente.

Atteindre un 8% ou un peu plus, aprés un investissement en travaux, rénovation, équipement c’est effectivement envisageable (tout dépend des coins).

Mais dire à 8% brut je téléphone à aucune annonce/agence, je prend le cas de Montpellier, ben c’est simple, vous n’investissez jamais.

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#38 25/07/2013 17h43 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Il y a effectivement BorderLine du chemin "à faire parcourir au vendeur" entre la demande de départ et l’arrivée, la qualification nouvelle éventuelle du bien ou son nouveau positionnement sur son marché… cependant si le prix de départ est peu intéressant, le chemin sera trop long… c’est sans doute le sens de la formule de GBL "à 8% brut je téléphone à aucune annonce/agence".

J’ai remarqué, dans ma petite expérience, que les vendeurs proposant un prix assez raisonnable sont généralement plus enclin à discuter que ceux qui sont très chers, à côté des prix du marché.

Le malheur des investisseurs qui achètent (pas de ceux qui vendent) c’est qu’il trouvent dans de nombreux cas d’autres investisseurs capable d’acheter avec des rendements médiocres.
Le manque d’ambition des uns tuant l’ambition des autres !
Encore faut-il définir ce que doit être un investissement locatif. Personnellement à 6 ou 7% brut je trouve que c’est un investissement médiocre à la vue des charges, de la fiscalité croissante à venir (les collectivités territoriales ne pourront faire autrement une fois les élections passées), de l’’instabilité légale et du prix de l’immobilier où il me semble dépassé de pouvoir compter sur une plus value quelconque (le contraire semble plus envisageable pour quelques années).

Désolé Ploule, j’ai un peu dépassé le cadre de vos questions.


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#39 25/07/2013 20h24 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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DDtee a écrit :

Pruls a écrit :

Je suis actuellement en recherche et j’en arrive à la conclusion qu’un bien à 8% brut et plus n’existe pas d’emblée…

D’emblée, peut-être pas, mais c’est le résultat (après négociation/travaux/amélioration/re-positionnement marché) qui compte. Ma moyenne de renta brut sur 3 biens achetés depuis le début d’année devrait être à 10,5% minimum après tout cela. Evidemment sans rémunération d’un risque particulier (bled paumé avec vacances importantes, état dégradé et population à risque, micro surface aux limites légales…) je ne suis ne pas partisan de ces pratiques.
Par contre c’est dur à trouver jusqu’à douter, je confirme… mais ça existe à peu près partout (idf à part sans doute). Aucun exploit juste du travail.
Pour mémoire Pruls vous nous avez présenté dans vos interventions ici plusieurs biens à des taux au moins à 10%, il me semble ?

Oui, j’ai vu quelques biens avec des rentabilités brutes affichées intéressantes, mais qui n’ont pas tenu une analyse un peu sérieuse bien longtemps. (état lamentable, loyer sur estimé, gros handicap…) Et ces biens se comptent sur le doigt d’une main, après plus de 6 mois de veille sur le marché.

C’est un peu moins vrai avec mon premier contact sur l’immobilier d’entreprise, mais je ne suis qu’au début de l’exploration de cette branche par chez moi.

Je pense que mon approche manque de présence terrain. Il pourrait être intéressant que je fasse le tour des agences tous les samedis, par exemple, ou tous les 15 jours.


Pourquoi pas Vous?

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#40 25/07/2013 21h20 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Vous n’avez pas du tout dépassé le cadre de ma question. Les différentes discussions qui ont eu lieu au fil de ce post sont intéressantes pour se forger un avis.

Effectivement, un choix cornélien se pose : sacrifier le rendement pour la qualité ou bien acheter un appartement rentable car construit dans un mauvais quartier, un peu comme celui qu’à montré thierry83. Il est possible de percevoir une grosse part du loyer en direct de la CAF, donc un prix rikiki permet de n’engager le prêt que sur ce qui est donné par la CAF le reste est du bonus si ils veulent bien payer leur loyer si j’ose dire. Le choix semble attrayant jusqu’à ce que l’on pense à l’environnement, la "revendabilité" du bien, la possibilité de plus value faible…Cela derait une maigre rente sur 20 ans mais si la barre est détruite au bout de 15?
Je demeure peu enchanté par ces biens mais peut-être que j’en visiterai un ou deux pour voir, histoire de ne rien regretter.

DDtee a écrit :

Il y a effectivement BorderLine du chemin "à faire parcourir au vendeur" entre la demande de départ et l’arrivée, la qualification nouvelle éventuelle du bien ou son nouveau positionnement sur son marché… cependant si le prix de départ est peu intéressant, le chemin sera trop long… c’est sans doute le sens de la formule de GBL "à 8% brut je téléphone à aucune annonce/agence".

J’ai remarqué, dans ma petite expérience, que les vendeurs proposant un prix assez raisonnable sont généralement plus enclin à discuter que ceux qui sont très chers, à côté des prix du marché.

Le malheur des investisseurs qui achètent (pas de ceux qui vendent) c’est qu’il trouvent dans de nombreux cas d’autres investisseurs capable d’acheter avec des rendements médiocres.
Le manque d’ambition des uns tuant l’ambition des autres !
Encore faut-il définir ce que doit être un investissement locatif. Personnellement à 6 ou 7% brut je trouve que c’est un investissement médiocre à la vue des charges, de la fiscalité croissante à venir (les collectivités territoriales ne pourront faire autrement une fois les élections passées), de l’’instabilité légale et du prix de l’immobilier où il me semble dépassé de pouvoir compter sur une plus value quelconque (le contraire semble plus envisageable pour quelques années).

Désolé Ploule, j’ai un peu dépassé le cadre de vos questions.


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#41 25/07/2013 22h21 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Ploule, s agit il d’un studio qui semble être au niveau de l arrière de l opéra ? si c est le cas, l adresse n est pas la pire de la basse ville et bien mieux que l annonce donnée en exemple par une autre personne dont je pense qu il s agit de Poncarral

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#42 25/07/2013 23h32 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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BorderLine a écrit :

@DDtee La reflexion est déjà un peu différente.

Atteindre un 8% ou un peu plus, aprés un investissement en travaux, rénovation, équipement c’est effectivement envisageable (tout dépend des coins).

Mais dire à 8% brut je téléphone à aucune annonce/agence, je prend le cas de Montpellier, ben c’est simple, vous n’investissez jamais.

Pour moi il faut lier le rendement à l’emplacement si c’est centre d’une grande ville de province avec forte demande, taper le 6% brut apres rénovation etc c’est déjà très bien.

Faire du 7% brut dans une ville moyenne ou dans un patelin c’est déjà beaucoup moins bien.

Il faut raisonner en couple rendement risque, plus le risque (de vacance, de merde économique, de disparition du dynamisme ou de l’emploi dans la zone) est élevé ou risque de le devenir, plus le rendement doit être élevé, justement pour supporter ce risque

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#43 26/07/2013 10h32 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Je tiens à rendre à César ce qui est à César… j’ai fait une erreur hier que je souhaite rectifier, ce n’est pas GBL qui à dit "à 8% brut je téléphone à aucune annonce/agence" mais ZX-R6. Mes excuses à ces deux forumeurs.

@roudoudou ; certes il y a des risques liés à la géographie (grosse entreprise ou secteur du coin, fiscalité locale…) mais aussi des risques généraux liés à l’immobilier (prise de risque sur le prix d’acquisition, évolution fiscalité, lois locatives…) qui me semblent mériter une couverture supérieur pour couvrir les risques. 6% brut, ça fait combien net ? 3,5 à 4,5% ?, quand vous ajoutez la fiscalité… reste plus grand chose !


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#44 26/07/2013 19h18 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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D’un autre côté la vacance est inexistante. Et quand je dis inexistante c’est inexistant (loué avant que le bail précédent se finisse, cela de manière systématique et aucune baisse de trésorerie car le DG est même encaissé avant de rendre l’ancien).

A part cela, roudoudou a tout dit :

Il faut raisonner en couple rendement risque, plus le risque (de vacance, de merde économique, de disparition du dynamisme ou de l’emploi dans la zone) est élevé ou risque de le devenir, plus le rendement doit être élevé, justement pour supporter ce risque

Dernière modification par BorderLine (26/07/2013 19h18)

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#45 01/12/2014 23h40 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Avis aux investisseurs/bricoleurs qui ont peut-être laissé s’échapper des opportunités ou créé des surfaces inutiles pour cause de normes.
Au post #17 et suivants j’avais rappelé l’Article R*111-3 du code de la construction interdisant la communication directe entre les WC et la cuisine ou le séjour.

Et bien depuis aujourd’hui 1er décembre 2014 il n’y a plus "d’exigences spatiales de l’implantation du cabinet d’aisances" dans les logements.

Outre le fait que ce soit joliment formulé, ça ouvre surtout de nouvelles perspectives aux investisseurs.

Source : Décret n° 2014-1342.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#46 06/03/2016 23h38 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Oui, entre temps, j’ai investi dans un autre logement, un petit T4.

Votre remarque est pertinente sur l’imposition. Lors de cette acquisition en 2014, je n’avais pas les compétences pour faire à la main un calcul précis, j’ai fait appel à mon bon sens.
En soi, cela s’est bien passé car le bien s’autofinance presque avec presque seulement la taxe foncière à payer et mon imposition rester raisonnable.

En revanche, je cherche depuis à monter un autre projet, car épargner quelques centaines d’euros par mois, c’est lent!

Et c’est là que la question de la pertinence de l’investissement se pose. Si j’achète un autre appartement, j’augmente mes revenus fonciers et mon imposition va commencer à devenir dérangeante.
En contre partie, les biens neufs proposés pour du Pinel sont hors de prix.
En ce moment, je ne sais plus vers ou me diriger.


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#47 07/03/2016 10h15 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Bonjour Ploule,

Peut être que pour acquérir un nouveaux bien sans trop affecter votre fiscalité il peut être intéressant de créer du "déficit foncier".

Pour cela vous devrez achetez un appartement très peu cher mais avec beaucoup de travaux à réaliser.

Oui cela prend un peu plus d’effort mais le résultat, tant financier, que personnel (la satisfaction de remettre en état de l’immobilier ancien) est en général très positif.

Bon courage.


Partage d'expériences de multiples investisseurs immo sur le Podcast Invest Immo Club.

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#48 07/03/2016 10h34 → Investir dans un studio de 15m2... (immobilier, locatif)

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Avez-vous pensé à louer meublé au LMNP ? Avec un bon montage, à préciser selon chaque cas, la fiscalité est souvent blanche sur une durée de +/- 8 ans


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