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Forums des investisseurs heureux

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#1 06/07/2015 12h57 → Signer un bail avec un locataire avant la signature d'achat ? (acte de vente, bail, location)

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Bonjour,
Nous sommes en cours d’acquisition d’un appartement pour du locatif.
Nous venons d’obtenir notre prêt et nous allons signer l’acte de vente d’ici 3 semaines.
Nous avons déjà des locataires intéressés par le bien.
Pouvons-nous signer un bail dès maintenant (avec une clause suspensive à l’achat de l’appartement?) ?
Merci d’avance pour vos réponses.

Mots-clés : acte de vente, bail, location

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#2 06/07/2015 13h26 → Signer un bail avec un locataire avant la signature d'achat ? (acte de vente, bail, location)

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Bonjour,

Sujet déjà traité ici il y a quelques mois :
Signature d’un bail à un locataire avant d’être propriétaire ?

En résumé celà semble une très mauvaise idée. Sans même parler du cas où la vente serait annulée, il suffirait qu’elle soit retardée pour que vous soyez dans une situation délicate. En revanche, le locataire ne semblant pas pressé de rentrer dans les lieux, convenez ensemble d’un contrat moral : vous retirez votre éventuelle annonce et ne cherchez plus de locataire, lui cesse ses recherches et attends que votre vente soit conclue pour signer.

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#3 06/07/2015 14h53 → Signer un bail avec un locataire avant la signature d'achat ? (acte de vente, bail, location)

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Bonjour et merci pour votre réponse,

En lisant le lien, en ce qui nous concerne ce n’est pas exactement la même chose.
Nous allons louer à des étudiants en colocation et la vente est sûr de se faire.
Par ailleurs, j’ai lu sur internet que nous pouvions signer une "promesse de bail", mais je n’arrive pas à savoir dans notre cas si cela pourrait se faire…

Est-ce que quelqu’un en sait plus sur la "promesse de bail" ?

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#4 06/07/2015 15h09 → Signer un bail avec un locataire avant la signature d'achat ? (acte de vente, bail, location)

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La promesse de bail est similaire à la promesse de vente : une des parties s’engage, pour une période, à louer le bien de la promesse à l’autre. Elle peut être unilatérale ou synallagmatique (et dans ce cas, elle vaut bail effectif, comme la promesse de vente synallagmatique vaut vente).

Toute la difficulté va être de la prévoir de sorte qu’elle anticipe un problème d’un côté ou de l’autre.

La promesse doit prévoir des contreparties en cas de rupture de la promesse par le promettant. Ex : vous promettez de mettre à disposition ce logement à une date prévue à l’avance. Si vous ne pouvez pas le faire, queles sont les contreparties ?

Corollaire : vous vous empêchez de trouver d’autres locataires en promettant. Quelle est la contrepartie pour vous si finalement le locataire n’exerce pas son option ?

Sur le "la vente va se faire", quelques exemples :
- un problème de mise à disposition des fonds par la banque (ca arrive) --> report de la vente.
- indisponibilité d’un signataire pour une date donnée --> report de la vente ou carence --> procédure à respecter pour réaliser la vente effective
- décès d’un vendeur --> la vente reste valide (obligation de vendre), mais des délais à prévoir
- coquille dans l’acte (ca, c’est particulièrment casse pied, lorsque vous découvrez une coquille au moment de l’acte authentique qui oblige à de nouvelles vérifications)

Si vous avez des travaux à faire par la suite, le cumul d’un pépin sur l’acte authentique et d’un manque de prévoyance sur les retards de travaux peut devenir dramatique.

Si la promesse est synallagmatique, elle vaut bail. Donc si le bien ne peut pas être disponible pour la date prévue d’entrée dans les lieux, vous devrez reloger le locataire dès cette date à des conditions similaires de prestations.

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#5 06/07/2015 16h07 → Signer un bail avec un locataire avant la signature d'achat ? (acte de vente, bail, location)

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@Djudju : Concernant la vente rien n’est sûr tant que vous n’avez pas l’acte authentique de vente signé par toutes les parties entre les mains. Je pourrai, par exemple, vous citer l’exemple d’une vente réalisée par un proche il y a de nombreuses années où l’acheteur, en plein milieu du RDV final chez le notaire, récupère son chèque de banque et quitte la salle prétextant aller aux WC… sans jamais revenir ni donner signer de vie par la suite ! Sans aller jusque là, vous n’êtes pas à l’abri d’un événement survenant dans le bien (dégât des eaux, incendie, squat…) ou aux parties prenantes (accident ou décès du vendeur ou de vous-même, notaire obligé de reporter le RDV…) qui feraient que vous ne pourrez ou voudrez pas signer à la date prévue.

Si vous êtes déjà dans une relation de confiance avec vos futurs locataires, convenez plutôt d’une signature de bail le soir même de la signature de la vente. Cela semble plus raisonnable.

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