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Forums des investisseurs heureux

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#1 04/02/2015 21h51 → Anticipations de hausse des taux : foncières cotées ou immobilier en direct ? (immo en direct, reit, taux)

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Bonsoir,

je suis nouveau ici et relativement néophyte dans le secteur donc peut-être que mon raisonnement est un peu simpliste.

Je suis actuellement au Canada ou il n’y pas moyen de prendre des taux fixes hypothécaires, lors de la première visite avec son courtier hypothécaire, on définit la durée totale du prêt ainsi que la première échéance en année à taux x.

Ensuite, le marché immobilier canadien depuis des années attend une correction. Cependant, ça n’est jamais vraiment arrivé.

Or on sait que plus les taux sont bas, plus l’immobilier est cher et inversement.
Donc que va-t-il se passer quand les taux remonteront ?
Les loyers augmenteront-ils ? Pas si sur car comme je l’ai dit plus haut, si les taux montent les prix de l’immobilier descendront alors je vois mal le prix de l’immobilier monter et les loyers descendre…

Donc dans mon cas (taux variable uniquement), n’est-il pas préférable d’investir dans les REITs en attendant que les taux remontent et donc correction du prix.
Bien évidemment ça sera néfaste aussi pour les REITs (l’augmentation des taux) et les dirigeants de celle ci.

Mais une différence bien simple à comprendre : la liquidité.
Si je signe pour un prêt de 25ans, je suis pieds et poings liés pour un moment surtout dans l’optique des taux variables au Canada donc ça peut amener des soucis alors que sortir d’une REIT ne demande que quelques secondes…

Qu’en pensez vous ? Merci de bien vouloir partager

Mots-clés : immo en direct, reit, taux

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#2 04/02/2015 22h18 → Anticipations de hausse des taux : foncières cotées ou immobilier en direct ? (immo en direct, reit, taux)

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Bonjour,

il y a trois facteurs principaux qui influent sur le résultat comptable d’une foncière :

- le niveau des loyers facturés, qui évolue plus en fonction de l’offre et de la demande sur le marché local, du parc concurrent et de la situation économique que du niveau des taux d’intérêt en général,

- le niveau des charges financières, qui évolue en fonction de la variation des taux d’intérêt et dont l’incidence dépend de l’endettement total de la société, en particulier à taux variable, par rapport aux financements propres dont elle dispose (levier)

- le niveau des plus ou moins values réalisées ainsi que des plus values potentielles (puisqu’il faut garder en tête que les immeubles sont valorisées à leur fair value dans les comptes à dire d’expert, ce qui permet de comptabiliser à chaque clôture des plus values qui n’ont pas été concrétisées, merci la norme comptable IAS 40 immeubles de placement). La fair value tient compte de plusieurs méthodes dont la valeur présente des flux futurs actualisés de loyers donc plus le taux d’actualisation (lié aux taux d’intérêt du marché+prime de risque) est faible, plus la valeur sera élevée.

la baisse des taux très forte entraîne mécaniquement une forte hausse du cours des foncières pour les raisons précitées (on voit des hausses de 1 à 2% par jour en ce moment sur les principales foncières francaises). inversement, la moindre hausse des taux d’intérêt devrait théoriquement avoir un effet inverse du fait de l’augmentation des charges financières et du taux d’actualisation pour fair value. le tout est de savoir à quel moment les taux vont remonter car cela fait des années que certains patientent pendant que d’autres voient leurs titres fonciers monter smile

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#3 04/02/2015 22h34 → Anticipations de hausse des taux : foncières cotées ou immobilier en direct ? (immo en direct, reit, taux)

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Bonsoir,

Merci pour vos réponses et ces précisions.

Cependant j’aimerais savoir ce que vous pensez du risque qu’il y a de débuter un investissement en immo direct en empruntant à taux variable (pas le choix) bas à l’heure actuelle où je serai beaucoup moins liquide par rapport à un investissement boursier de parts de Reits, qui dans le cas d’une perte de vitesse de l’immobilier vu la hausse des taux, sont beaucoup plus liquides et donc facile à revendre en attendant que la correction du prix se fasse pour pouvoir à nouveau investir avec un rendement acceptables.

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#4 04/02/2015 22h38 → Anticipations de hausse des taux : foncières cotées ou immobilier en direct ? (immo en direct, reit, taux)

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vous avez sans doute raison mais peut etre que le cours d’une REIT est plus volatile que celui d’un bien immobilier direct, aussi en tout théorie peut etre pourriez vous vous défaire plus vite d’un titre REIT mais n’aura t il pas baissé plus violemment ? il est donc difficile d’apporter une réponse claire à cette question, et peut etre que la réponse est comme toujours : prudence et diversification smile

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#5 05/02/2015 10h17 → Anticipations de hausse des taux : foncières cotées ou immobilier en direct ? (immo en direct, reit, taux)

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adrienm a écrit :

Ensuite, le marché immobilier canadien depuis des années attend une correction. Cependant, ça n’est jamais vraiment arrivé.

Attention à ne pas mélanger immobilier résidentiel et commercial.

S’il y a probablement une bulle sur l’immobilier résidentiel canadien (immobilier en direct), peut-on en dire autant sur le marché des bureaux ou centres commerciaux (immobilier de la plupart des foncières cotées) ?

adrienm a écrit :

je suis nouveau ici et relativement néophyte dans le secteur donc peut-être que mon raisonnement est un peu simpliste.

Avez-vous lu Investir dans les foncières cotées ?

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#6 05/02/2015 22h10 → Anticipations de hausse des taux : foncières cotées ou immobilier en direct ? (immo en direct, reit, taux)

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Bonsoir,

effectivement il s’agit plutôt de l’immobilier en direct, celui dont la plupart des gens parlent dans les magazines québécois.

Cependant, je n’ai pas vraiment de connaissance du commercial et après avoir lu votre livre et vu votre portefeuille, vous n’investissez pas du tout dans le résidentiel (aucune REIt en résidentiel)

Mais mon interrogation était plutôt portée sur la hausse des taux et la sortie car je présume que le commercial est aussi logé à la même enseigne concernant les taux variables.

Merci d’avoir pu rendre, de façon pédagogique, grâce à votre ouvrage, un domaine que je ne connaissais même pas il y a une semaine.

Adrien

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#7 13/06/2015 21h16 → Anticipations de hausse des taux : foncières cotées ou immobilier en direct ? (immo en direct, reit, taux)

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Bernard Michel (Président du conseil d’administration de Gecina) a écrit :

Il y a une corrélation forte entre la cotation des sociétés foncières et les taux d’intérêts, mais sur le long terme la performance boursière des foncières est surtout liée à la croissance économique. En effet, même si les politiques monétaires actuelles visent à maintenir des taux bas, ceux-ci remontent effectivement depuis quelques semaines ; mais ils restent encore à des niveaux historiquement bas ! Cette variation ne me semble pas problématique pour les foncières cotées. Une remontée plus forte et rapide serait certainement plus complexe à gérer. C’est la raison pour laquelle nous avons mis en place des instruments de couverture de la dette depuis 2010 pour y faire face. Mais sur le fond, ce qui est important c’est le rythme de la croissance.

GECINA : « La performance boursière des foncières est surtout liée à la croissance », Interviews FR0010040865, GFC - Les Echos Bourse

Il s’agit d’un avis intéressé, mais il me semble témoigner d’une réalité assez évidente : la remontée des taux ne pose pas (encore) de difficultés aux acteurs économiques.

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