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Forums des investisseurs heureux

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#26 06/03/2015 18h50 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

Membre
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Évidemment, nous sommes en Euro mais je pense qu’il faut entrer donc je prends position.

Bien à vous

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#27 06/03/2015 19h27 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

Modérateur
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Bonjour,

Je me suis fait la même réflexion DrFab… Par contre on est sur du -4% un peu partout, qu’est-ce que ça sera le jour où il y aura une vraie annonce et remonter des taux ! Il s’est produit le même phénomène lors de l’annonce il y a 1 mois, on est donc sur du -10/-15% en très peu de temps. Le dollar remonte encore bien mais c’est loin de compenser.

Théoriquement, la compensation pourrait se faire par la hausse des revenus, donc des loyers. On attends cela avec impatience !


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#28 11/05/2015 20h37 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

Membre
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Bonsoir à tous,

La hausse prochaine des taux américains ne devrait-t-il pas entrainer une baisse des cours des foncières américaines ?

A bientôt.

Modification message: après le déplacement de mon message (initialement posté sur la file Cominar), j’ai donc ma réponse.

Dernière modification par Jeff33 (11/05/2015 20h58)


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#29 11/05/2015 21h10 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

Membre
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Jeff

Voici un article un peu ancien mais intéressant qui explique pourquoi hausse des taux ne veut pas nécessairement dire baisse des foncières :

Immobilier mondial coté : une option lorsque les taux d’intérêt reprennent de la hauteur

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#30 11/05/2015 21h55 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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La hausse des taux entraine une baisse de tous les actifs. Action, foncières, obligation.

Compartivement aux autres actifs, les foncières ne seront pas forcément plus pénalisées…, mais tout dépends de leur structure financière, de l’échéange de leurs dettes, de l’échéance de leurs baux, de leur capacité à continuer à croitre de manière relutive.

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#31 02/08/2015 14h27 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

Administrateur
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Je reprends ici un post de Kapitall qui y a sa place :

Kapitall a écrit :

Il n’y a pas toujours une corrélation négative entre les taux courts et les cours des REITs.

Il est tout à fait vrai que les années passées, de baisse continue des taux, ont été très favorables : compression des cap rates et augmentation des NAV, accès à des financements bon marché, des opportunités à saisir à la pelle au sortir de la crise de 2009 etc. Le contexte n’est plus le même (encore qu’on pourrait dire que le marché européen ressemble beaucoup au marché US de 2011 et regorge donc d’actifs à saisir – raison pour laquelle de plus en plus de REITS US viennent investir de ce coté de l’Atlantique) et il faut ajuster son optique d’investissement en conséquence.

Certaines des questions à se poser sont :
- quel est le comportement historique factuel (et non fantasmé) des REITs en période de remontée des taux sur ces 20 dernières années ?  Comme vous le voyez ci-dessous,  sur 16 périodes de remontées des taux depuis 1995, 12 ont amené les REITs à des total return positifs. Le marché est plus difficile depuis mi-2013 et le taper tantrum mais de manière générale, en se basant sur VNQ, le total return est positif. On voit cependant se creuser l’écart de performance entre les types de REITs…

http://img11.hostingpics.net/pics/886448perf20ans.png

- Des données intéressantes d’un point de vue historique : remontons jusqu’en 1971 (mais, encore une fois, les REITs d’alors ne sont pas directement comparables à ceux de 2015) :

http://img11.hostingpics.net/pics/772175perfhistorique.png

On en retiendra surtout qu’en cas d’augmentation massive de l’inflation et des taux courts (de 4% en 1977 à 19% en 1981) les REITs ont été positivement corrélés aux taux courts : 110% de gains sur cette période, dividendes inclus. On oublie souvent que les REITs sont aussi des hedges précieux en cas d’inflation forte…

- quelle serait la raison de la remontée des taux ? Une forte inflation ? Il y a alors des REITs dont les baux sont parfaitement adaptés : les baux courts, indexés directement sur l’inflation profiteraient pleinement de ce scénario. Les REITs résidentiels, industriels, investis dans l’hôtellerie ou le self-storage sont à privilégier. A contrario, les REITs triple net ou healthcare en pâtiraient du fait de leurs baux très longs et aux revalorisations souvent capées (vers 2-3%/an). Ce que je veux mettre en avant c’est qu’il faut distinguer entre les types d’actifs et les types de baux, tous ne réagissent pas de la même façon dans un contexte donné.

- le marché actuel est assez largement un marché de substitution : comme l’obligataire ne rapporte plus grand’ chose (enfin, potentiellement si, mais il faut sortir des sentiers battus et/ou prendre un risque de crédit/duration) les investisseurs se reportent mécaniquement sur tout ce qui rapporte du rendement. Ils pourraient délaisser les REITs dès que les taux longs seraient à nouveau attractifs. Historiquement, le rendement des REITs se comparent aux obligations corporate BAA. Il s’agit de surveiller le marché obligataire, même si le spread n’est pas constant dans le temps :

http://img11.hostingpics.net/pics/181750Baaspread.png

- On oublie trop souvent que les REITs ne sont pas un produit de taux mais bien des entreprises ! Leurs dividendes ne sont que le reflet de leur performance opérationnelle : les loyers encaissés, l’optimisation des G&A, la gestion active de leur patrimoine (achat, vente, repositionnement, développement, de plus en plus de participations directes dans les opérations sous-jacentes depuis le RIDEA act de 2007 etc.) sont bien plus importants que le simple niveau des taux courts. C’est, in fine, la croissance du GDP, le niveau du chômage et l’état de l’offre/demande de biens disponibles sur le marché qui va déterminer l’évolution de la performance opérationnelle, donc du FFO, donc du dividende et in fine du prix des actions des REITs.
A titre d’illustration : la dernière période de remontée des taux courts US, de 1 à 5 % :

http://img11.hostingpics.net/pics/24701420042006.png

La capacité des REITs à augmenter leurs dividendes est cruciale pour les années qui viennent. Ce sera probablement moins le cas au Canada qu’aux USA. Au Canada, je surveillerai vraiment le bilan (ratio LTV, maturité de la dette vs. baux, % d’unencumbered assets etc). Les REITs canadiens dans leur ensemble ont maintenu un dividende relativement inchangé depuis la crise de 2009 mais ont substantiellement amélioré la qualité de leurs bilans. Le marché y est beaucoup moins favorable qu’aux USA actuellement (Alberta sous pression à cause du pétrole bas, le départ de Target du Canada a impacté tout le secteur retail, les bureaux sont sous pression du fait de l’arrivée de nouvelles constructions sur le marché etc). Riocan se traite à 15 x les FFO versus 18 x pour O. En comparaison globale : 17 x les FFO pour les REITs US pour 12.7 x les FFO au Canada. Mais n’est-ce pas le moment de se demander ce qu’il en sera dans 3-5 ans ? Une idée à explorer : un $CAD faible attirera mécaniquement des investissements industriels US au Canada…

http://img11.hostingpics.net/pics/309700marche769US.png

Il y a une petite décote sur NAV sur ces 2 marchés pris dans leur ensemble (les US ci-dessous, à titre d’illustration ; Brookfield estime actuellement à 8% la décote sur NAV du marché canadien) :

http://img11.hostingpics.net/pics/346699prixsurNAV.png

Cette moyenne cache évidemment des situations individuelles disparates que l’investisseur avisé voudra investiguer.

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#32 11/09/2015 14h07 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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(je redéplace le message ici)

Alexis92 a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

Efficience des marchés ?

Oui efficience des marchés puisque les REIT pricent (ou commencent à pricer) la fin du QE. En contrepartie vous avez une énorme hausse YoY de €/$.

Bof…

L’argument de l’anticipation de la fin du QE ou de la hausse du taux directeur, cela fait des mois que nous l’avons. C’est tellement attendu que ce n’est plus une surprise.

Et Janet Yellen ne cesse de répéter que tout sera hyper progressif.

D’ailleurs, le dix ans US ne bouge pas, autour de 2,2% bien loin des 3% de fin 2013, qui avait conduit à une baisse des foncières US avant le rebond de 2014, quand le dix ans est redescendu sous les 2%.

Même une foncière comme American Campus Properties, avec des baux courts et donc moins sensibles à une éventuelle hausse des taux, est revenu au niveau de fin 2013.

Bref, de mon point de vue, si certains voulaient une fenêtre pour investir sur les foncières US, les top foncières de santé (HCP, Ventas) ont des cours franchement attractifs actuellement.

Et dans les foncières de deuxième ordre, il y en a un certains nombres qui décotent franchement : WP Glimcher, Piedmont Office Properties, etc.

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#33 11/09/2015 15h29 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Je pense que comme le recommande Buffet, il ne faut pas investir en fonction des anticipations  de la FED, même pour les REIT.

Pour moi le vrai risque par rapport au REIT est la valorisation et l’éventuelle surcapacité de l’immobilier américain, sinon le reste est moins important. Hormis le risque de crise systémique globale bien sur.

Même avec un taux directeur à 3% ; un 10Y à 4% et un EUR/USD à 1, je ne pense pas que l’immobilier s’écroule US. La décôte actuelle sur l’ANR et le P/FFO < 10 sont une certaine marge de sécurité.  Si les taux remontent, l’inflation sera de minimum 2% et la croissance économique présente. Ce qui devrait être favorable. Les REITs ont souvent des dettes à taux fixent. Seule la croissance pourrait être ralenti par le coût des nouvelles dettes. Biensûr il existe des subtilités (les Lodging REIT ne réagiront pas comme les Triples Net); mais tout ça reste assez secondaire.

Dans tout ça, on peut simplement penser que les REIT de croissance ralentiront (STAG ou O pourrait ralentir leur gross); mais visiblement le marcher ne les sanctionnent pas plus que les autres.

Dernière modification par AleaJactaEst (11/09/2015 15h37)

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#34 11/09/2015 15h34 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Dans tous les cas, en comparant les courbes du 10 ans et les cours des REITs, il y a clairement un changement de dynamique depuis la mi-août. La décorrelation est très marquée.
En orange les REITs (Dow Jones U.S. Industrial & Office REITs Index), en bleu le 10 ans :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/7104_comp_10y_djusio_2.png

Quelques modestes observations :
- En cas de remontées de taux  faible ou nulle, a priori il y a effectivement une belle opportunité d’achat.
- Toutefois, il faut aussi se demander si les obligations ne servent pas temporairement de refuge du fait de la volatilité des marchés.

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#35 02/10/2015 17h15 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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On est repassé sous les 2% sur le dix ans US…

Alors la hausse des taux longs que tout le monde anticipe et patati et patata, on repassera…

Tantôt la hausse des taux justifiait une baisse des foncières, spécialement triple net ; ensuite la baisse était justifiée par l’anticipation de la hausse, et maintenant qu’elle sera la raison ?

VEREIT cote maintenant bien en dessous d’APRÈS l’annonce de l’erreur comptable, alors que tout est rentré dans l’ordre à part le statut Investment Grade (mais vu les taux longs actuels, on ne peut pas dire que la dette soit chère).

Sur les mortgages REIT, CYS se traîne à $7,38 ; alors que sa book value est largement au-dessus des $10 vu le niveau de la 30YR FNMA 4.0.

Etc.

Pour moi, il y a une belle opportunité d’achat.

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#36 03/10/2015 05h44 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Je ne connais pas Cys mais pour Vereit j’ai étudié de très près le portfolio et il est assez exceptionnel : chaines de restaurants, épiceries, pharmacies, agences bancaires , salles de fitness, solderies, stations d’essence, garagistes, quincailleries , banques ……et encore restaurants. En fait plein de choses qui résisteront bien au commerce en ligne.
On peut dire ce que l’on veut sur l’ancien dirigeant mais il avait choisi des retails top d’ailleurs je pense que ce reit sera racheté en bloc ou a la découpe.

je suis actionnaire de vereit

Dernière modification par libelule (03/10/2015 06h48)

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#37 27/10/2015 13h48 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Nous attendons donc toujours la hausse des taux longs tant anticipée, qui "justifiait" la baisse (-10%) des foncières US fin août/début septembre 2015 ! Quelle farce !

Je maintiens que nous sommes dans un environnement de taux bas pendant très longtemps, attendu de la croissance généralisée atone (Croissance zéro, comment éviter le chaos?) et de la faible inflation dans les pays occidentaux.

Pour éviter de se décrédibiliser complètement, la FED remontera peut-être à contrecoeur son taux directeur à 0,25 en décembre, compte tenu du faible niveau du taux de chômage US.

Mais même si cela arrive, vu les annonces des banques centrales européennes ou chinoises, pour éviter un renchérissement de l’USD sur les autres monnaies, la FED ne bougera de toute façon ensuite plus pour un bon moment.

Taux longs US :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_10years20151027.gif

Taux longs canadiens :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_10years20151027bis.gif

Dans ce contexte, favorable aux sociétés endettées, même s’il y a quelques incertitudes sur l’économie canadienne liées au pétrole, qu’une foncière cotée canadienne comme Cominar, majoritairement présente à Québec, cote au plus bas à 5 ans est un mystère :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cominar20151027.gif

Sur les foncières US par contre, la situation s’est relativement normalisée par rapport à septembre 2015 (ici l’indice Vanguard des REIT US) et il faut à nouveau faire du "stock picking" pour trouver des décotes :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_10years20151027ter.gif

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#38 06/11/2015 18h31 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Aujourd’hui, nouvelle crise d’hystérie sur les REITs due… aux excellents chiffres du chômage ! Cette fois, les observateurs autorisés (comme disait Coluche : vous n’êtes pas dedans) en sont sûr : la FED va remonter ses taux en décembre, c’est du sérieux là. C’est pas comme en septembre, voyez.

Nombre de très beaux titres (O, HCP, VTR, etc.) perdent entre 5 et 6%. C’est vrai que la perspective d’une variation de 0,25 point de PLUS - horresco referens -  sur les taux de la FED devrait casser le business de tout le secteur.

Plus sérieusement, pour moi qui n’ait presque pas de cash (et très peu en dollars, sniiiff !) le principal effet c’est une augmentation des dividendes en euros. Ca fera des sous pour les vacances. :-)

Dernière modification par PierreQuiroule (06/11/2015 18h37)

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#39 08/11/2015 19h05 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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C’est vrai, mais les REIT perdent 5 à 6% quand le USD en gagne 1 ou 2 % ! L’effet positif des dividendes payés en USD pour un portefeuille en Euros est réel, mais je crois que le marché craint, plus qu’une hausse de 0,25% des taux en décembre, l’entrée dans un cycle de hausse des taux, qui pourrait durer 1 an, 2 ans ou plus…

Mais je suis d’accord avec vous, tant que les dividendes tiennent et continuent à croître à un rythme satisfaisant (et pour le moment, pas de raison de penser le contraire), les REIT continuent à donner ce qu’elles promettent.

Pour ma part, j’hésite à reprendre Realty Income (qui a peu baissé par rapport à sa hausse récente) ou Ventas (qui offre près de 6% de rendement et est au plus bas autour de 50$, après un plus haut à 80$ en 2014 - il est vrai avant le split off de CCP).

A suivre,

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#40 14/11/2015 00h04 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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La baisse continue. HCP sous 33$, quelle purge tout de même, on retrouve les cours de 2006. On se demande quand cela s’arrêtera. Quel contraste avec les foncières en France. Et tout cela que sur des rumeurs de hausse de taux dont tout le monde sait très bien que ces hausses n’iront pas loin ? Etrange tout de même… Cela fait s’interroger sur d’autres faiblesses éventuelles des REIT, non ? Il me semble que le sujet pour la période à venir, c’est plus une faible croissance mondiale et un surendettement généralisé qu’une hausse des taux. Etant loin d’être un spécialiste de ces titres, je m’interroge : qu’est-ce qui fait donc autant baisser ces titres ?

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#41 14/11/2015 09h01 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Bonjour nik,

Il y a eu les memes reactions sur d’autres files avec les actions du secteur petrolier.
Meme si je suis assez d’accord sur le fait qu’il y a toutes les chances que la hausse des taux soit faible, les problemes sont les suivants :
- Il y a une rotation sectorielle au detriment des reits chez les grands gerants et chez les suiveurs. (Ils se debarassent des reits à tout prix visiblement) + les effets des ETF
- et surtout beaucoup d’acteurs pensent que les cours des reits apres une purge et un petit rebond technique vont stagnés pendant une grosse periode.
Et donc beaucoup vendent actuellement pour essayer d’acheter plus bas plus tard.

Dernière modification par francoisolivier (14/11/2015 09h45)

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#42 14/11/2015 10h02 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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@francoisolivier
Oui, je suis d’accord avec vous, ces dégagements massifs ressemblent bien en effet à une fin de cycle pour les REIT. Si c’est le cas, la baisse n’est pas finie.

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#43 14/11/2015 10h07 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Bonjour !

Je pense aussi que la baisse a d’autres causes que l’éventuelle hausse des taux US. Car une REIT comme Dream-Office, étant canadienne, est moins sensible à ce qui se passe aux USA, et pourtant elle continue de baisser assez fortement.


M07

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#44 14/11/2015 11h59 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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nik66 a écrit :

@francoisolivier
Oui, je suis d’accord avec vous, ces dégagements massifs ressemblent bien en effet à une fin de cycle pour les REIT. Si c’est le cas, la baisse n’est pas finie.

Si c’est le cas des rentiers vont devoir reprendre le chemin de l’usine  smile

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#45 14/11/2015 15h14 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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libelule, quel rapport entre le cours des REITs dont les fondamentaux ne changent pas, et les dividendes touchés par les rentiers ? Seul le cours de l’EURUSD les intéresse dans ce cas.

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#46 14/11/2015 19h18 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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nik66 a écrit :

Quel contraste avec les foncières en France.

Les foncières françaises tiennent bien actuellement, mais en 2011/2012, il y avait des grosses décotes.

Ici Foncière des Régions:
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_fdr-20151114.gif

Ou Klepierre :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_kle-20151114.gif

Peut-être qu’actuellement sur certaines foncières US ou canadiennes, nous sommes dans une période comme 2011/2012 pour les foncières européennes ?

Pour moi, les cours de HCP, Cominar, Dream Office et d’autres sont des anomalies… L’avenir dira combien de temps il faudra pour les corriger.

Cela dit, pour un "rentier", tant que la baisse des cours n’est pas associée à une baisse opérationnelle, ou tout du moins pas de la même ampleur, et que les dividendes sont payés, il n’y a pas d’inquiétude à avoir.

L’inconvénient est qu’avec des cours si bas, les foncières sont privées d’un moyen de financement bien pratique : l’émission de nouveaux titres.

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#47 14/11/2015 22h25 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Pour moi, les cours de HCP, Cominar, Dream Office et d’autres sont des anomalies…

On est en plein "2008" actuellement sur certains secteurs, REITs et BDCs en tête (sans oublier le secteur des commodités): On est à des valorisations ultra basses, même délirantes pour certaines sociétés, et ça continue et n’arrête pas de baisser. Je crois que le pire doit être les REITs liées au médical / maisons de retraites: MPW, SNH, SNR par exemple se traitent à des multiples de FFO assez incroyable.

SNH a annoncé récemment ses résultats et a battu tous les consensus en publiant de meilleurs chiffres que ce que tout le monde attendait. Un commentaire sur SeekingAlpha disait: "Ca va sans doute être une bonne raison pour la pousser encore 30% plus bas", et … c’est très exactement ce qui est en train de se passer !

Pour donner une idée: On est au-delà de 11% de rendement ($0.39 par trimestre), et le dernier trimestre est ressorti à $0.47 de FFO, soit $1.88 annualisé, soit un multiple de cours/FFO de moins de 7.40 sur le cours de $13.90 de vendredi soir (et encore elle est remontée un peu).

Sur SNH assez particulièrement, la ressemblance de cette année à 2008 sur un graph long terme est saisissante.

Dernière modification par Mevo (14/11/2015 22h48)

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#48 15/11/2015 13h34 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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InvestisseurHeureux a écrit :
Cela dit, pour un "rentier", tant que la baisse des cours n’est pas associée à une baisse opérationnelle, ou tout du moins pas de la même ampleur, et que les dividendes sont payés, il n’y a pas d’inquiétude à avoir.

C’est bien ce qui me pose question et me fait vous interroger ici. N’étant pas du tout spécialiste de ces sociétés, j’essaie de comprendre ce qui se passe avant de savoir si on peut vraiment investir en ce moment sur ces sociétés.
Car le scénario dangereux que l’on observe habituellement sur les autres sociétés c’est un schéma assez classique du type : société à dividendes élevés, baisse des cours annonçant des difficultés à venir, annonce de la direction d’une baisse drastique du dividende. Le cas d’école que l’on a eu récemment c’est Neopost, mais il y a eu ces dernières années bcp d’autres exemples. Peut-on, doit-on, dès lors  anticiper ce genre de scénario avec les REIT américaines qui sont tout de même des sociétés particulières ? Ou pour le dire autrement : ces baisses de cours ne sont-elles pas annonciatrices de difficultés à venir et qui pourraient se traduire par des mises en difficulté de ces sociétés et donc, à terme, une remise en cause des dividendes généreux ?

Mevo a écrit :
Pour donner une idée: On est au-delà de 11% de rendement ($0.39 par trimestre), et le dernier trimestre est ressorti à $0.47 de FFO, soit $1.88 annualisé, soit un multiple de cours/FFO de moins de 7.40 sur le cours de $13.90 de vendredi soir (et encore elle est remontée un peu).

On sait en effet que de tels dividendes ne sont pas "normaux" et que, en période de taux très bas, un investisseur normal devrait se précipiter sur une société qui offre un tel rendement avec une vraie pérennité. Or les cours baissent, donc les investisseurs vendent, ce qui défie l’entendement avec un tel rendement. D’où mon interrogation : de tels rendements sont-ils pérennes ?

Dernière modification par nik66 (15/11/2015 13h37)

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#49 15/11/2015 13h56 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Lorsque la valeur d’un bien immobilier baisse, un moment ou l’autre, au renouvellement des baux, les loyers vont aussi baisser. Et si les loyers baissent, les rendements baisseront automatiquement.
Il n’y a peut-être pas de baisse avérée des prix immobiliers, mais seulement des REITs actuellement (les décotes sur NAV augmentent) mais je ne parierais pas ma chemise sur l’innocuité de la baisse des REITs sur les prix immobiliers.

Je n’explique pas pourquoi ça baisse, et d’ailleurs peu peuvent l’expliquer à part peut-être à cause de la hausse des taux anticipés, mais bon… je constate, et sans connaître la cause on peut en deviner les conséquences.

Je n’ai pas de REITs actuellement et j’attends encore de mieux comprendre avant de bouger.


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#50 15/11/2015 14h05 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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nik66 a écrit :

Car le scénario dangereux que l’on observe habituellement sur les autres sociétés c’est un schéma assez classique du type : société à dividendes élevés, baisse des cours annonçant des difficultés à venir, annonce de la direction d’une baisse drastique du dividende. Le cas d’école que l’on a eu récemment c’est Neopost, mais il y a eu ces dernières années bcp d’autres exemples. Peut-on, doit-on, dès lors  anticiper ce genre de scénario avec les REIT américaines qui sont tout de même des sociétés particulières ? Ou pour le dire autrement : ces baisses de cours ne sont-elles pas annonciatrices de difficultés à venir et qui pourraient se traduire par des mises en difficulté de ces sociétés et donc, à terme, une remise en cause des dividendes généreux ?

Neopost, c’est le coeur de son métier qui est en décroissance.

Là les foncières, à moins qu’on assiste à un effondrement économique entrainant des vacances locatives, elles continuent à percevoir les loyers et le dividende sera payé, puisque c’est leur raison d’être (cf. les particularités du statut de REIT).

Après, quand le taux de distribution est très élevé, une baisse des loyers renouvelés, une augmentation du taux de vacance, une augmentation des frais de financement liée à la hausse des taux peuvent diminuer les profits disponibles pour les actionnaires et donc le dividende, mais nous n’en sommes pas là.

Et quand bien même, il y aura une réduction du dividende, mais pas une suppression.

nik66 a écrit :

On sait en effet que de tels dividendes ne sont pas "normaux" et que, en période de taux très bas, un investisseur normal devrait se précipiter sur une société qui offre un tel rendement avec une vraie pérennité. Or les cours baissent, donc les investisseurs vendent, ce qui défie l’entendement avec un tel rendement.

L’histoire des marchés boursiers regorgent d’anomalies de ce type. Cf. Avide quand les autres sont craintifs.

Cela dit, toutes les foncières ne se valent pas non plus. Senior Housing Properties Trust pâti probablement de son management externalisé à RMR Group : la gestion est faite pour maximiser les profits de RMR et non des actionnaires.

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