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Forums des investisseurs heureux

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#101 07/06/2016 15h30 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Je suis bien d’accord avec cela.

Attention toutefois à ne pas tout mélanger. Le schéma présenté illustre d’une manière beaucoup trop simpliste la corrélation entre rendement et taux d’intérêt.

Le rapport entre la variabilité des taux longs et la profitabilité des foncières n’est pas une fonction linéaire.  Il peut y avoir un impact plus ou moins important selon l’endettement de chaque société, selon le taux d’endettement qui offre un effet de levier (dans les 2 sens), mais encore selon la nature de la dette, taux fixe ou variable, … cela ne peut être analysé qu’au cas par cas.

Après,on n’est d’accord. Ce n’est pas le petit 0.25% annoncé pour on ne sait trop quand, et l’autre très hypothétique 0.25% qui vont déclencher une révolution chez les foncières.


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#102 05/07/2016 14h46 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Alors que les taux touchent de nouveaux plus bas, voici l’évolution du graphique comparant le taux du 10 ans et le cours des REITs.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/7104_comp10yreits2016-3.png

Les courbes se suivent de manière étonnante ! Le "meilleur", c’est que la hausse des REITs pouvait être anticipée. Si vous regardez en détail, le lendemain du brexit, les REITs ont légèrement baissé alors que les taux s’effondraient. Il y avait une opportunité d’achat qui s’est refermée très rapidement.

À mon sens, le rattrapage rapide de la courbe du 10 ans par les REITs est le signe d’une faible nervosité sur le marché actions. Les meilleures affaires sur les REITs se font lorsque le marché actions est tellement nerveux qu’il emporte avec lui les REITs à la baisse alors que, dans le même temps, les taux baissent ou ne bougent pas (août 2015, février 2016). Nous ne sommes pas dans cette situation pour l’instant.

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#103 06/08/2016 15h40 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

Administrateur
Réputation :   1311 

Avec le brexit et la nouvelle politique monétaire de la banque d’Angleterre, encore plus accommodante que par le passé, les taux US ne sont pas prêts de remonter (du moins c’est encore un argument supplémentaire).

Toute remonté entrainerait probablement un renchérissement de l’USD sur l’EUR, alors qu’une parité relativement favorable (1,10 ?) semble être une priorité de la banque centrale américaine.

Donc on devrait continuer à avoir un environnement hyper-favorable (spread entre le coût du capital et la rentabilité des immeubles) pour la crème des foncières cotées US.

D’ailleurs, la remarque vaut également pour les foncières européennes.

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#104 06/08/2016 16h05 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Vous avez peut-être raison mais septembre est la dernière fenêtre de tir de la FED, après c’est la présidentielle US.

Je pense qu’ils ne rateront pas cette fenêtre, ils ont déjà beaucoup hésité les deux dernières fois et à chaque fois sur des critères d’économie mondiale et pas américaine.
Les marchés ne comprendraient pas qu’ils hésitent encore alors que l’économie US est en bonne santé.

Je pense personnellement que nous aurons cette hausse en septembre. Ensuite quels en seront les effets? Comme la dernière fois, une lettre à la poste?
Ou un surenchérissement du dollar, une baisse de compétitivité et une baisse des marchés?
Ou encore un rally devant la confiance de la FED dans la santé de l’économie US?

Ce sera une fois de plus le jeu et les anticipations de la prochaine réunion mais je penche plus pour une hausse que le statut quo.

Ce qui m’étonne par contre quand je revois la corrélation des taux 10 ans avec les REITs c’est que dans mon esprit des taux faibles sont favorables à l’immobilier (favorable à l’effet de levier). Mais plus que le taux 10 ans c’est peut-être la courbe de l’inflation qu’il faudrait coller à celle des REITs, non?

EDIT: j’ai relu la file et ma question reste entière en fait. La vérité est ailleurs. Disons que dans le doute je pense que si les taux augmentent, les REITs ayant bien performé ces derniers mois vont en pâtir. Mais comme toujours il ne faut pas généraliser et il y aura des gagnants et des perdants.
Le post #31 de Kapitall reposté par IH est probablement la meilleure synthèse de la file.

Dernière modification par Jef56 (06/08/2016 17h02)


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#105 06/08/2016 16h13 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Je suis d’accord avec Jeff.
Je m’intéresse aux foncières côtés /Reits. ..
Ce qui me bloque c’est les taux actuels .
je pense également que la fed va augmenter prochainement les taux car l’économie américaine est en bonne santé  ( cf les dernier rapport ) …
Je vais donc rester attentif sur ce point et en profiter pour me former..
Connaissant déjà l’immobilier en partie , j’arrive à comprendre ce type d’investissement dont je crois beaucoup…


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#106 31/08/2016 10h01 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Bonjour,

ci-dessous un article que je trouve intéressant.

En similitude cela fait 3 à 4 ans que l’on parle de bulle obligataire.

In fine: les états endettés (dont les USA) ont-ils la possibilité de supporter une hausse des taux ?

Pour les USA, je dirais oui mais quelques années de plus sur ce niveau ne se refusent pas
Pour l’EUROPE c’est non tant que les réformes structurelles n’ont pas été engagées

Un responsable de la banque centrale américaine (Fed) s’est inquiété mercredi de la hausse rapide des prix de l’immobilier commercial aux Etats-Unis, considérée comme "un des effets secondaires" du maintien des taux d’intérêts très bas, lors d’une conférence à Pékin.

Eric Rosengren, président de l’antenne régionale de la Fed de Boston et membre votant du Comité monétaire (FOMC), relève que la politique prolongée des bas taux d’intérêt a mené à une vive appréciation du secteur de l’immobilier commercial qui, en cas de choc extérieur, pourrait déstabiliser les groupes financiers endettés.

"Il se peut que les investisseurs se soient engagés dans des risques excessifs", a averti M. Rosengren. "Je ne pense pas qu’en soi le secteur de l’immobilier commercial puisse provoquer des problèmes de stabilité financière", a-t-il expliqué.

"Mais si les conditions économiques devaient changer en réponse à un choc économique important, les prix de l’immobilier commercial pourraient décliner rapidement, conduisant à des pertes importantes auprès des entreprises endettées", notamment des banques, a poursuivi M. Rosengren.

Dans ce discours transmis à la presse et qu’il devait prononcer devant des économistes chinois, il a noté que l’investissement étranger dans l’immobilier aux Etats-Unis avait augmenté.

Concernant la politique monétaire américaine, M. Rosengren, -réputé être une "colombe" au sein de la Fed, favorable au maintien des taux bas-, a reconnu que le double mandat de la banque centrale, à savoir la stabilité des prix et la promotion de l’emploi, "allait sans doute bientôt être atteint".

Même s’il était opportun de patienter avant de normaliser la politique monétaire, "conserver des taux d’intérêt bas pendant une longue période n’est pas sans risque", a ajouté M. Rosengren.

"Les responsables monétaires devraient s’inquiéter de la stabilité financière lorsqu’ils se demandent combien de temps il faut attendre avant de commencer à éliminer graduellement le soutien monétaire", a-t-il conclu.


Parrain: Yomoni code EMMANUEL07 et ALTAPROFITS

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#107 09/09/2016 22h38 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Bonsoir !

Ce soir, mes REITs américaines perdent entre 4 % et 6 %.

Quelqu’un aurait-il une idée sur la cause de cette chute ?

@+


M07

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#108 09/09/2016 23h06 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Un commentaire d’Eric Rosengren, membre de la Fed, qui est favorable à une augmentation du taux d’intérêt.

Message édité par l’équipe de modération (10/09/2016 00h04) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

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#109 10/09/2016 02h08 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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je pense qu’il faut se preparer a une remontée des taux us sur les prochains mois. sans doute plus lent que d’habitude. la situation permet cette remontée et elle est nécessaire pour la future fin de ce cycle qui  arrivera tot ou tard.

En france je pense quon va rentrer au moins jusqu’à après les elections a une zone d’immobilisme, la BCE voulant des actes politiques qui auront beaucoup de mal a être applique sans provoquer un rejet de l’Europe. dans tous les cas, il y aura des taux bas assez longtemps

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#110 10/09/2016 10h24 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Une baisse des REITs n’est pas une mauvaise nouvelle pour quiconque réinvestit ses dividendes. Réinvestir à des cours surévalués, c’est un peu comme un rachat d’action à des cours prohibitif. C’est une boule de neige au soleil.

Sur le fond, est-ce qu’une hausse de taux (à condition qu’elle arrive), va réellement peser sur le business des REITs ? On parle de +0,25 du taux Fed… Rien de dramatique pour l’instant. Si la Fed va au-delà, ça voudra dire qu’il y a de l’inflation, donc une hausse des loyers, non ? Je suis peut-être un incorrigible optimiste, mais la situation ne m’inquiète pas.

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#111 10/09/2016 10h57 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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En prennant un peu de hauteur, on remarque la recurrence des peurs de la hausse et la recurrence de l’euphorie de l’eloignement de la hausse des taux.
Et pour point de depart, une declaration d’un mec, un indicateur bon ou mauvais,

Bref que de l’humeur passagere de mr market.
Je suis du meme avis que pierre :
La fed ne peut pas se permettre d’une hausse cette année (elle risque de se prendre une volée de bois vert de la part des candidats) et la future hause sera faible ( une forte hausse aurait un impact tres negatif)

Dernière modification par francoisolivier (10/09/2016 11h12)

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#112 06/10/2016 18h08 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Un article sympa sur les shorts immobilier du moment :

The next big short

On a notamment un point de vue sur DLR

San Francisco-based Digital Realty Trust, the most heavily shorted REIT at 18.4 percent, saw its volume of short interest increase by nearly 20 percent between mid-August and mid-September, according to data from the U.K. research firm IHS Markit. Digital Realty, which owns close to 90 percent of the buildings in its portfolio, has leasehold interests in three Manhattan data centers, located at 60 Hudson Street, 32 Avenue of the Americas and 111 Eighth Avenue. A Sept. 26 report by Citibank argued that the REIT’s high level of shorting is “due to its forward equity offering.”
Digital Realty is looking to issue new stocks to fund the acquisition of eight data centers in Europe, a spokesperson for the company told TRD. “Once the forward sale agreements have been settled, we would expect to see short interest return to more normalized levels,” the spokesperson said.

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#113 03/11/2016 18h47 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Avec la baisse en cours sur les REIT à l’approche d’une pseudo hausse des taux directeurs de la FED se repose la question en ce qui me concerne de renforcer ma poche foncières cotées.

Au niveau macro économique, je reste persuadé que la FED ne remontra pas ou alors très faiblement ses taux directeurs.
Face à une Europe à la peine, sous perfusion monétaire, un japon exangue et une chine qui cherche à compenser la montée du cout du travail par une monnaie faible, je ne vois pas comment les Etats Unis pourraient se tirer une balle dans le pied en remontant les taux, renchérissant par la même coût de la dette pour l’état fédéral et les entreprises US et remontant le dollar face aux autres monnaies.

Je pense que nous sommes partis pour un cycle durablement long de taux bas.

Dans ce contexte reste à trouver le point bas des montages russes pour cette nouvelle période de baisse.


Parrain: Yomoni code EMMANUEL07 et ALTAPROFITS

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#114 03/11/2016 22h36 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Attend la fin des élections trop d’incertitudes si trump y aura pas de hausse de taux jusqu’a 2018/2019 voir 2020.

je travaille dans une société de gestion le lendemain du brexit alerte/code rouge ils avait tous une tètes de mors vivants.

moi la seules que j’ai pensé c’est les soldes.

je travaille dans une société de gestion ils ont tous peur de trump ils sont paralysé.

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#115 05/11/2016 18h24 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Un article du [url=Time to Buy REITs - Barron’s]Barron’s[/url] avec des verbatims de Green Street Advisors :

Barron’s a écrit :

Boston Properties [BXP], Simon Property, and other blue-chip REITs are selling substantially below their private-market values,” says Alexander Goldfarb, the REIT analyst at Sandler O’Neill. Goldfarb values Boston Properties at $154, versus a recent price of $115, and Simon Property at $238, against a recent quote of $179.

Kirby, for one, is perplexed that pension funds and sovereign wealth funds prefer to pay up for Manhattan properties rather than assemble a portfolio of public REITs at a much lower price. “New York is on sale in the office and apartment REIT market,” he says. For example, New York office specialist SL Green Realty (SLG), recently $94, trades at a 30% discount to the roughly $135 asset value that both Kirby and Goldfarb ascribe to the company.

KIRBY IS ALSO A FAN of Public Storage, the leading self-storage REIT, whose shares trade at $204, down from an April peak of $277. While Public Storage’s growth in net operating income has slowed to below 5% from 8% a year ago, it still has an attractive outlook. “The self-storage companies have figured out that Americans are ridiculously irrational about what they will store and how much they will pay to store it,” he says.



THE DEATH OF MALLS is a long-running investor fear, but top malls—such as those owned by Simon, Taubman Centers (TCO), Macerich, and General Growth Properties (GGP)—should survive. “The situation isn’t as bad as conventional wisdom would suggest,” Kirby says. “Most retailers need both physical stores and an Internet presence. The top 100 malls shouldn’t see much impact because many retailers want at least 100 stores.”

Simon is the industry leader and “one of the best-run companies in any industry,” Goldfarb says, referring to the team led by CEO David Simon. Taubman is a laggard, despite possessing arguably the group’s best portfolio. It trades at $69, way below the $100-plus per-share value that activist investor Land & Buildings recently put on the company. Macerich turned down a $95 takeover offer from Simon last year and trades around $67.

Source : Time to Buy REITs - Barron’s

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#116 06/11/2016 11h45 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Bonjour,
Merci beaucoup pour vos réponses.
Je vais effectivement attendre deux-trois jours voir plus si Donald Trump passe pour rentrer dessus.
De ce que j’ai compris si Donald Trump passe les taux ne "devraient" pas forcément remonter mais il faut s’attendre à un -10% sur les marchés ?
Suis-je dans le vrai ? Même si bien évidemment en bourse rien n’est écrit à l’avance.
Bons choix et bonnes PV à toutes & à tous !
Nicolas

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#117 06/11/2016 11h52 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Nicolas888 a écrit :

De ce que j’ai compris si Donald Trump passe les taux ne "devraient" pas forcément remonter mais il faut s’attendre à un -10% sur les marchés ?

C’est un scénario envisagé en effet.

Nicolas888 a écrit :

Même si bien évidemment en bourse rien n’est écrit à l’avance.

Vous avez tout dit !

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#118 06/11/2016 12h11 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Petite précision mon bureau/ma place se situe à coté du morning entre 9h30 et 10h00 il récapitule toutes les news de la journées boursière. et donne leurs impressions sur leur stratégie.

je ne citerai pas le nom de la société gestion. (trop d’espion) mdr.

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#119 15/11/2016 02h09 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Le 10 ans US est à 2,25% !
L’événement est historique. Les médias l’affirment : c’est la fin d’une ère ! Plus rien ne sera jamais comme avant.

La preuve :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/7104_10ydepuisaout.png

Whou !
Du calme.
Je voudrais qu’on prenne un peu de recul. Remontons jusqu’en 2014, c’est pas si loin.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/7104_10ydepuis2014.png

La hausse récente n’est plus tout à fait la même.
Avec (beaucoup) plus de recul…

http://ritholtz.com/wp-content/uploads/2013/05/treasury.jpg

…personne ne peut dire que l’élection de Trump nous a fait changer d’ère ! Ca va peut-être venir, mais il faudrait plus que quelques pixels sur une courbe de 10 ans pour le dire.

Ainsi, les affirmations du type "les REITs c’est mort, les taux bas c’est fini" me semblent grandement prématurées. Sans même aborder le fait que de nombreux REIT sont de très bons véhicules en période d’inflation et de taux élevés, si celle-ci devait arriver bien sûr.

Cette transition habile me permet de caser mon graphique habituel comparant le 10 ans US et les REITs :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/7104_comp10yreits112016.png

Difficile de nier que les REITs sont encore et toujours corrélées aux taux.

Ce constat fait, il m’amène à m’interroger sur le pourquoi de la hausse des taux pour juger de son impact sur les REITs.
Je vois deux possibilités :
1) Trump va créer de la croissance et de l’inflation, les taux bas ne seront donc pas tenables dans ces conditions. Ca a beau être l’explication qu’on entend partout, j’ai beaucoup de mal à y adhérer. Elle repose sur un vide sidéral. Personne ne sait ce que Trump va réellement faire et s’il aura la majorité pour le faire. Comment évaluer les effets de mesures inconnues ? Qui nous dit d’ailleurs que Trump ne veut plus des taux bas ? Comment il va financer son programme de grands travaux avec des taux qui remontent ?
2) La confiance dans le crédit des Etats-Unis diminue, comme tout débiteur auquel on ne fait plus confiance, les Etats-Unis payent plus cher pour emprunter. Cette explication me séduirait entièrement si elle n’était pas contredite par la hausse du dollar.
En dehors du dollar, il y a pourtant quelques éléments qui font penser qu’il se passe quelque chose de spécifique sur la dette américaine.
Le graphique suivant est le même que celui plus haut, j’ai seulement zoomé pour faire apparaître l’élection de Trump (signalé en fond bleu). J’ai également ajouté deux ETF high yield en deux nuances de vert.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/7104_trumpbond.png

Le high yield baisse proportionnellement moins que le 10 ans. Concernant les REITs, si elles ont suivi le 10 ans pendant un moment, elles semblent se reprendre indépendamment de lui (depuis quelques heures…).

Ca semble aller dans le sens d’un mouvement spécifique sur la dette américaine, détaché autant qu’il peut l’être de la situation économique. Maintenant, je suis bien incapable de faire un pronostique quelconque et de pousser l’analyser plus loin, d’autant que les mouvements sur les taux et les devises d’un côté, les actions de l’autre, me semblent contradictoires.

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#120 15/11/2016 09h16 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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PierreQuiroule a écrit :

Difficile de nier que les REITs sont encore et toujours corrélées aux taux.

Oui. Je pensais que maintenant que les foncières étaient dans un secteur GICS à part entière, la situation "s’améliorerait" petit à petit, mais manifestement, le chemin est long…

Eh oui, comme à chaque fois que les taux remontent un peu, les annonces d’un changement de paradigme affluent. Jeff Gundlach, gourou obligataire, évoque un taux à dix ans à 6% (rien que ça !) dans les cinq ans : http://www.barrons.com/articles/gundlac … 478929496.

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#121 15/11/2016 10h23 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Bonjour,

Je passe par là par hasard, j’ai survolé très vite la discussion. Je ne veux pas rentrer dans le sujet mais prenez garde aux courbes superposées…
J’ai travaillé un an comme assistant stratégiste où la moitié de mon job était de faire "coller" des courbes.
Une corrélation entre 2 séries peut être faussée très facilement à l’aide d’un graphique:

1) Regardez sur un historique long, 5 à 10 ans mini
2) Méfiez vous des doubles échelles… généralement lorsque l’on superpose 2 courbes on fait appel à 2 échelles différentes.. il est très facile de superposer les courbes en dilatant une échelle par rapport à une autre et en translatant son ordonnée..

Bref prenez garde aux graphiques trouvés sur internet.

De plus je ne pense pas que les élections aient un quelconque effet sur les marchés financiers.. seule la politique monétaire compte de nos jours et celle çi est complétement indépendante et déconnectée de la politique. Il y a bien sur un effet d’annonce avec les élections avec un peu plus de volatilité à court terme, mais sur le moyen/long terme ces effets sont complétement lissés !

Concernant les taux bas, cette situation sera durable en zone euro et au japon. Je suis moins sur concernant les US. Patrick Arthus a écrit en début d’année un très bon livre d’ailleurs sur les dangers des politiques monétaire trop accomodante et la prochaine crise à venir..
Les US entrevoient des signes d’amélioration depuis plusieurs trimestres, persévérer dans une politique monétaire accomodante serait synonyme de bulles à venir..
En zone euro et au japon, c’est totalement différent, même avec une politque accomodante, toutes les réformes n’ont pas encore été faites, les résultats ne sont pas au rendez-vous, on peut même s’attendre à des mesures plus forte comme le revenu universel que l’on évoque souvent et qui est déjà testé en Finlande.
Beaucoup de banques commencent à se couvrir contre la hausse des taux US.. prenez garde

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#122 16/11/2016 10h49 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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@InvestisseurHeureux Ce qui m’étonne le plus, ce n’est d’ailleurs pas que les REITs réagissent mal à une hausse des taux, mais que le marché dans son ensemble y réagisse si bien. Il y a encore quelques semaines, la simple perspective d’un 10 ans à 2,25% auraient entraîné un krach. Il y a un monde entre la pensée de la veille - les taux bas justifient les valorisations actuelles - et celle d’aujourd’hui - la hausse des taux annonce une hausse des bénéfices.

@Magnetov Vous avez raison de mettre en garde contre les graphiques aux courbes trop bien superposées comme le mien supra. Cependant, je le mets en avant parce qu’il me semble refléter un certain état d’esprit du marché ; sa manière de (dys)fonctionner au moment T. Je ne pense pas du tout que cette superposition soit pérenne. Car, si les taux jouent sur les multiples de valorisation, à long terme, ce sont bien les fondamentaux de l’entreprise qui font l’évolution de son cours. Or, les fondamentaux des REITs ne dépendent que des taux, loin de là ! Exemple caricatural : une foncière ayant des baux indexés ou très courts et une dette à taux fixe n’a rien à craindre d’une hausse des taux et de l’inflation.  D’où mon étonnement devant ce graphique qui fonctionne bien depuis plus de deux ans.

Dernière modification par PierreQuiroule (16/11/2016 10h50)

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