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Forums des investisseurs heureux

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#1 02/10/2014 14h43 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Bonjour,

Après avoir lu de manière assidue les échanges de ce site portant sur le secteur de l’immobilier coté, et après avoir construit un portefeuille de foncières européennes dans les années 2000, je me suis intéressé aux reit américaines depuis 2014

J’ai pris progressivement des positions sur HCP, Omega, ARCP, EPR Properties, Digital Reit et Lexington. J’ai été surpris par le mouvement baissier des 2 dernières semaines, qui s’explique par les craintes des investisseurs quant à l’évolution des taux à moyen terme.

Mais parallèlement, le dollar US ne fait que monter par rapport à l’Euro, ce qui fait que même sur mes acquisitions d’août, je ne suis pas trop perdant par rapport à mon prix de revient.

D’où ma question :
Peut-on voir dans ce double mouvement un même lien de cause à effet ? La perspective de hausse des taux est négative sur la valorisation des reit (effet prime de risque + risque de financement à taux plus élevé) mais elle est positive pour le USD, tout au moins tant que les taux en EUR restent si bas. L’idée serait que le renforcement de la conjoncture aux USA a à la fois un effet négatif sur les taux et positif sur la devise, ou encore qu’une meilleure rémunération des avoirs en USD provoque sa hausse (au moins relativement à l’EUR).

L’investissement en Reit, outre la qualité du secteur aux USA, serait donc une excellente manière de protéger un portefeuille plutôt européen en travaillant des valeurs très décorrélées (voire, éventuellement, inversement corrélées).

Mots-clés : suivi régulier du secteur

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#2 02/10/2014 14h57 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

Administrateur
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C’est également ma thèse.

Hormis que la hausse des taux longs (qui de mon point de vue sera très progressive et ont est pas près de revoir un dix ans américains à plus de 3,50%) n’impactera peut-être pas tant que cela les foncières US (hors Mortgage REIT) si elles se rattrapent sur les hausses de loyers liés à l’amélioration des conditions économiques.

Les Mortgage REIT comme CYS présentent également une décorrélation très intéressante. Par contre, si la hausse des taux longs se contient, on peut craindre (toujours de mon point de vue) un aplatissement de la courbe des taux et une baisse du Return On Equity (à levier égal) et donc du rendement sur dividende.

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#3 16/10/2014 11h18 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Manifestement, la décorrélation fonctionne à plein : dans ces marchés secoués, les Reit US se tiennent bien, elles ont même tendance à regagner le terrain perdu les semaines précédentes. Les craintes sur la croissance US (ou même mondiale) jouent ici de manière positive.

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#4 04/12/2014 20h11 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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@Philippe : félicitations pour votre PV sur Gafgah c’est un énorme parcours du combattant que vous avez fait avec du sang froid.

Je me posais néanmoins une question sur votre portefeuille.

Cominar et Dundee sont de qualité mais ont 2 risques majeurs qui pèsent actuellement sur leur valo :

1) Les taux qui vont remonter

2) Le risque spécifique à la valo de l’immo Canadien

Dans l’optique d’une rente sur votre portefeuille, pourquoi ne pas simplement pas arbitrer vers une AV avec des contrats de type "pierre" qui vous rapporteront dans les 3.8% nets alors que l’immobilier coté vous rapporte disons dans les 7% nets mais avec un risque sur le mTm qui est finalement élevé.

L’écart ne fait que 3% annualisés soit sur 200 000 euros 6000 euros ne rente annuelle ce qui n’est pas négligeable mais me parait pas si élevé par rapport au risque pris

Bon c’est un point de vue mais la discussion m’intéresse car ayant juste passé la trentaine je ressens le besoin de plus sécuriser mes deniers dans l’optique d’une rente.

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#5 04/12/2014 20h26 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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roudoudou , si les taux remontent ça signifie que l’économie repart et si l’économie repart les loyers devraient augmenter non ?
En plus les AV de type pierre peuvent aussi avoir un  taux qui baisse non ?
l’immo canadien est plus survalorisé que celui des stastes ou de l’Europe ?

Dernière modification par Lavande63 (04/12/2014 20h28)

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#6 04/12/2014 20h27 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Ben en théorie oui mais si demain il y a beaucoup d’inflation et que vous pouvez placer votre argent à 5% sans risque a votre avis quel sera l’AFFO yield de Cominar ?

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#7 04/12/2014 20h50 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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roudoudou a écrit :

Ben en théorie oui mais si demain il y a beaucoup d’inflation et que vous pouvez placer votre argent à 5% sans risque a votre avis quel sera l’AFFO yield de Cominar ?

on a déjà eu des placement sans risque à 5 % et l’immo ne s’est pas effondré au contraire c’était encore plus rentable.
En plus , les reits ont des remboursements d’emprunt  a taux à 3 points fixe…. royal

Dernière modification par Lavande63 (04/12/2014 20h51)

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#8 04/12/2014 21h00 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Justement il était plus rentable car les prix étaient plus bas (le Yield était plus élevé) donc imaginez un univers avec des taux plus élevés, Cominar et autres consors seront plus "rentables" donc le prix va diminuer.

Les REIT sont endettés à 3% mais ils doivent se refinancer, le risque est sur le renouvellement du taux.

Et moi perso je ne suis pas certain que les loyers augmentent tant que ca en tous cas dans un premier temps.

EDIT : En fait ma question initiale portait sur l’écart rendement/risque percu a travers l’investissement vers les REIT etrangers

La question devient à mon sens encore plus pertinente pour quelqun qui est imposé à un taux marginal de 30% (l’écart de rému se réduit à 150 bps après fiscalité)

Dernière modification par roudoudou (04/12/2014 21h27)

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#9 05/12/2014 02h38 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Une hausse des taux est forcément doublement négative pour les REITs (baisse des valorisations comme pour les obligations, plus pression sur les dividendes dû au coût du levier).

Mais il y a quand même un petit aspect positif peu évoqué : qui dit hausse des taux dit inflation, ce qui est bon, à long terme, pour les REITs (loyers indexés et prix des actifs en hausse si on met de côté les effets de cycle).

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#10 05/12/2014 11h10 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Dans l’optique d’une rente sur votre portefeuille, pourquoi ne pas simplement pas arbitrer vers une AV avec des contrats de type "pierre" qui vous rapporteront dans les 3.8% nets alors que l’immobilier coté vous rapporte disons dans les 7% nets mais avec un risque sur le mTm qui est finalement élevé.

Bonjour,

3,8% net sur l’assurance vie est une douce utopie.
La moyenne en 2013 était de 2,8% net de frais de gestion. Il faut ensuite enlever la CGS/CRDS (15,5%) soit un taux net après impôts de 2,366%

les risques sur l’assurance vie sont à mon avis les suivants:

- Taux de rendement qui devrait mécaniquement baisser sur les prochaines années avec la baisse des taux constater depuis plusieurs années.
(il ne doit plus rester beaucoup d’obligations 2008-2009 dans les portefeuilles…)

- Décollecte massive engendrer par la baisse des taux de rendement dans un contexte de hausse des taux (dans quelques années) qui contraindrait les assureurs à réaliser leurs pertes sur les placements

-Hair cut sur les dettes souveraines

Dans ce contexte, je préfère arbitrer progressivement une partie de mes AV vers du foncier coté même si celui est exposé à une hausse des taux.

Dernière modification par corsaire00 (05/12/2014 11h10)


Parrain: Yomoni code EMMANUEL07 et ALTAPROFITS

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#11 05/12/2014 12h06 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Bonjour,
La question que je me pose concerne surtout l’intégration dans les cours actuels de cette perspective. J’avoue ne pas arriver à me faire une idée en "lisant" l’historique des cours des foncières, particulièrement aux Etats-Unis. La hausse des taux est annoncée depuis déjà quelque temps, mais le marché y croit-il vraiment ? Vous-même, y croyez-vous ?

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#12 05/12/2014 12h22 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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les taux faibles permettent de maintenir l’économie sous perfusion et allègent le coût de la dette des états.
En Europe, il est probable que la hausse des taux n’est pas pour tout de suite (pas avant un ou deux ans)

Aux USA, si l’inflation reste raisonnable, les américains ne vont pas se tirer une balle dans le pied. Le dollar bas est la principale arme des USA.
Si inflation, ils commenceront déjà par retirer du cash du marché avant de monter les taux.

Je n’anticipe pas de hausse importante des taux aux USA avant quelques années également

Ces prévisions n’engagent que moi


Parrain: Yomoni code EMMANUEL07 et ALTAPROFITS

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#13 05/12/2014 15h15 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Concernant la hausse des taux et les foncières cotées, après 30 ans de baisse quasi continue des taux, nous manquons de recul, mais :

1) les taux de capitalisation ne semblent pas complètement corrélés aux taux longs :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cap-rate-risk-free.gif

2) les foncières peuvent surperformer même en période de hausse des taux :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_taux-long-reits.gif

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#14 05/12/2014 15h19 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Existe-t-il des études (dont les références/liens  pourraient être postées sur le forum) étudiant la corrélation entre évolution des taux d’intérêts et évolution des valorisation des REIT ?

(Je veux parler que quelque chose d’un peu plus complet que les 2 "exhibits" du message d’IH).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#15 05/12/2014 16h02 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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corsaire00 a écrit :

Dans l’optique d’une rente sur votre portefeuille, pourquoi ne pas simplement pas arbitrer vers une AV avec des contrats de type "pierre" qui vous rapporteront dans les 3.8% nets alors que l’immobilier coté vous rapporte disons dans les 7% nets mais avec un risque sur le mTm qui est finalement élevé.

Bonjour,

3,8% net sur l’assurance vie est une douce utopie.
La moyenne en 2013 était de 2,8% net de frais de gestion. Il faut ensuite enlever la CGS/CRDS (15,5%) soit un taux net après impôts de 2,366%

les risques sur l’assurance vie sont à mon avis les suivants:

- Taux de rendement qui devrait mécaniquement baisser sur les prochaines années avec la baisse des taux constater depuis plusieurs années.
(il ne doit plus rester beaucoup d’obligations 2008-2009 dans les portefeuilles…)

- Décollecte massive engendrer par la baisse des taux de rendement dans un contexte de hausse des taux (dans quelques années) qui contraindrait les assureurs à réaliser leurs pertes sur les placements

-Hair cut sur les dettes souveraines

Dans ce contexte, je préfère arbitrer progressivement une partie de mes AV vers du foncier coté même si celui est exposé à une hausse des taux.

- Pas sur les contrats garantis en Euros de type pierre (pierre euro etc…)
- Qd les taux baissent le mtm des bonds monte donc ils peuvent revendre plus cher (ce qui abonde la reserve), le risque est en effet qu’on roll sur de la dette qui rapporte moins.

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#16 07/02/2015 19h13 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Violente baisse des REIT hier soir à Wall Street, sur des craintes de hausse des taux d’intérêt, provoquées par les bons chiffres du chômage aux US.

Une opportunité pour en racheter à des cours plus raisonnables ? Certaines étaient en effet devenues un peu cher (O, OHI, HCP, …).

En même temps, ces craintes sur les taux devraient continuer à pousser le USD.

Pour ma part, je patiente encore quelques jours, en essayant d’attraper les plus belles à des rendements > à 5,5 %.

Qu’en pensez-vous ?

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#17 08/02/2015 10h06 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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InvestisseurHeureux a écrit :

2) les foncières peuvent surperformer même en période de hausse des taux :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2 … -reits.gif

Hello,

En relisant le fil quelque chose m’a interpelle dans votre graphe ci dessus.

Entre 1979 et 2012 le taux 10 ans US est passe de 9% a 2% donc je ne comprends pas tellement ce graphique qui me semble tout sauf clarifier une éventuelle relation entre taux long et performance des reit en bourse. En effet les yield des bond gov us n’ont plutôt fait que chuter pendant cette longue période contrairement a ce qui est écrit.

Cdt

Dernière modification par roudoudou (08/02/2015 10h07)

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#18 08/02/2015 11h50 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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La tendance a été baissière sur la période mais il y a eu des rebonds.

L’histogramme montre que les courtes phases de hausse des taux ne se sont pas traduits par une sous-performance des foncières.

La preuve est faible j’en conviens, mais faute de mieux.

--

Cela dit, actuellement aux USA nous n’avons pas de hausse significative des taux longs, mais un aplatissement, alors que la croissance redémarre. Autant dire que la situation est très favorable aux foncières cotées US.

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#19 08/02/2015 14h57 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Notez bien cependant que pour ce qui concerne les mREITs, le marché est un peu à côté de la plaque.

Depuis mi 2014, la plupart de ces mREITs ont fortement réduit leur exposition aux taux, et donc à part peut-être CYS, ils ont une duration très faible et même négative. Pour eux, donc, une remontée des taux serait soit sans beaucoup d’effet, soit bénéfique.

Cependant le marché continue à les traiter comme s’ils avaient une exposition toujours importante aux taux - comme le montre ce qui s’est passé vendredi dernier.

Ce n’est pas pour autant qu’ils vont afficher de bons résultats pour Q4 2014, pour la plupart, puisque sur la période les taux ne sont pas allés dans la bonne direction en général. Seulement CYS aura tiré son épingle du jeu, je pense.

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#20 10/02/2015 21h06 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Au hasard d’une lecture sur SA, je tombe sur cette étude d’Altegris qui date d’avril 2014 : Interest rates & Reit performance (veuillez m’excuser si elle a déjà été citée !).
Conclusion :

Altegris a écrit :

Throughout the seven periods of rising rates since 1972: REIT (including dividends) share prices increased in five and declined in two. Therefore, unlike other traditional fixed income products, an increase in the Fed Funds rate will not necessarily cause falling prices. Rather, strong underlying assets, possible inflation, and increases in growth of key operating metrics drive increases in REIT prices.

Qui s’illustre avec ce graphique :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/7104_fednreits.png

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#21 11/02/2015 19h59 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Moi aussi au hasard de mes lectures, voici un article tres interessant 
dans Forbes dont l’auteur est un "gourou" des reits (Brad THOMAS)

Brad THOMAS, google traduction a écrit :

Généralement lorsque les taux sont à la hausse des rendements des FPI sont fortement positifs

Brad THOMAS, google traduction a écrit :

Gardez à l’esprit, lorsque les taux commencent à augmenter ce qui signifie que l’économie se améliore. Les consommateurs ont un revenu disponible plus; loyers augmentent tout comme les taux d’hôtel, de self-stockage, etc., et le bénéfice croître. Cela signifie que les dividendes augmentent.

Source : http://www.forbes.com/sites/bradthomas/ … it-from/4/

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#22 11/02/2015 20h22 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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? a écrit :

Gardez à l’esprit, lorsque les taux commencent à augmenter ce qui signifie que l’économie se améliore. Les consommateurs ont un revenu disponible plus; loyers augmentent tout comme les taux d’hôtel, de self-stockage, etc., et le bénéfice croître. Cela signifie que les dividendes augmentent.

A ma connaissance, il y a plus d’une raison qui justifie une hausse des taux :
- limiter l’inflation  ( et si l’économie va bien, alors oui l’inflation risque d’apparaitre, et donc on hausse les taux)
- suffisamment rémunérer le risque pris par le préteur ( c’est le cas de la Grèce. Taux elevé mais l’economie ne va pas bien)
- influer sur le change d’une monnaie par rapport à d’autres. ( exemple de certaines banques centrales de pays émérgents qui ont décidés d’augmenter leur taux directeurs pour maintenir leur monnaies. Il me semble que l’inde ou la turquie en on fait cet usage l’an passé.)

Il est vrai, qu’en Europe ou US, c’est la première raison qui est invoqué 99% du temps.

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#23 06/03/2015 17h30 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Chiffres du chomage meilleurs que prévus : crainte sur une hausse des taux plus rapide que prévu : chute de toutes les REIT US

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#24 06/03/2015 18h29 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Bonjour,

Faut il prendre cette baisse pour une opportunité d’achats?

Cordialement.

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#25 06/03/2015 18h44 → Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar... (suivi régulier du secteur)

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Pour un investisseur en dollars, sans doute. Pour nous, simples investisseurs français, c’est plus compliqué. J’ai tendance à penser que les REITs baissant plus vite que le dollar, il y a des opportunités pour nous aussi. Est-ce le bon moment ? C’est la question que je me pose…

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