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Forums des investisseurs heureux

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#51 21/04/2016 12h10 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Réputation :   23 

Bonjour,

Pour ma part, j’ai une poche foncières cotées très long terme sur mon portefeuille IB (30%) financée à 100% par le découvert IB.
En contre partie, je m’impose un coefficient maximal de 1,5 au niveau de l’effet de levier

rendement 7%
coût du découvert: moins de 1%
ca booste gentiment la performance de mon portefeuille chaque année et réduit Normalement un peu la volatilité globale du portefeuille.


Parrain: Yomoni code EMMANUEL07 et ALTAPROFITS

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#52 21/04/2016 12h17 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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simouss a écrit :

Les dividendes couvrent significativement les intérêts après imposition ?

Oui. Pour le moment. Mais je ne paie pas de prélèvements sociaux ni d’accompte sur dividende, n’étant pas résident français. Donc le prélèvement canadien est le seul impôt que je paie, et pour l’instant je constate que mon solde en CAD augmente tout seul.
Mais même avec les prélèvement sociaux, avec le prix d’il y a trois mois je pense que ça couvrait quand même. Avec l’accompte en plus, ça commence à faire beaucoup peut-être.

Le taux d’intérêt payé à IB pour la marge en CAD est de 2% en ce moment. Ces 2% sont calculés sur la somme empruntée. Donc ils sont à comparer au yield on cost, qui doit être dans les 8% brut sur mon petit panier, à vue de nez, mais je n’ai pas mon compte à portée de main pour vérifier.
De plus, il faudra faire le point d’ici quelques semaines/mois. Dream office a baissé son dividende par exemple, si d’autres font pareil ça pourrait changer un peu l’histoire. Bon cela dit, même avec la baisse j’ai un yield on cost de 10% je crois sur dream office.

La même chose aujourd’hui, ce n’est plus la même histoire, évidemment.

@Faith: tout à fait d’accord avec vous.

@corsaire00: où avez-vous un taux de marge à moins de 1% ???

Dernière modification par parentier (21/04/2016 12h21)


A mon grand dam

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#53 21/04/2016 12h22 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Méfiez vous du taux de la marge annoncé, personnellement je pensais être à 1.6% et après recalcul des intérêts déduits sur mes rapports de compte je suis plutôt à 3.2%. Je ne comprends pas trop pourquoi mais ça m’a fait réduire le montant de ma marge.

Dernière modification par simouss (21/04/2016 12h22)


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#54 21/04/2016 12h30 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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corsaire00 a écrit :

Bonjour,
Pour ma part, j’ai une poche foncières cotées très long terme sur mon portefeuille IB (30%) financée à 100% par le découvert IB.
En contre partie, je m’impose un coefficient maximal de 1,5 au niveau de l’effet de levier

Versement de dividendes mensuels? trimestriels?
Vous vous en sortez avec les déclarations de prélèvement à la source et PS à chaque versement?

Dernière modification par simplicitaire (21/04/2016 13h07)

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#55 21/04/2016 13h54 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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simouss a écrit :

Méfiez vous du taux de la marge annoncé, personnellement je pensais être à 1.6% et après recalcul des intérêts déduits sur mes rapports de compte je suis plutôt à 3.2%. Je ne comprends pas trop pourquoi mais ça m’a fait réduire le montant de ma marge.

Avez-vous tenté d’obtenir des explications/remboursements de la part de IB?

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#56 21/04/2016 14h43 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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simouss a écrit :

Méfiez vous du taux de la marge annoncé, personnellement je pensais être à 1.6% et après recalcul des intérêts déduits sur mes rapports de compte je suis plutôt à 3.2%. Je ne comprends pas trop pourquoi mais ça m’a fait réduire le montant de ma marge.

Cette remarque m’a quelque peu inquiété, donc je suis allé vérifier : avec des calculs approximatifs (les emprunts varient au cours du temps), les chiffres indiqués semblent dans le bon ordre de grandeur, vers 1,5 % (pour de l’emprunt d’USD).

Dernière modification par namo (21/04/2016 14h50)


Parrain pour Hello Bank, l'Investisseur Français (2 mois offerts) et Linxea. Me contacter par MP

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#57 21/04/2016 14h46 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Bonjour, idem pour moi, je paye environ 2,5 %  d’intérêt. Il faut distinguer le coût de la marge ET le coup d’emprunt de la monnaie. CAD ou USD. Emprunter des CAD coûte plus chère, étant donné les taux d’intérêt la bas. Mais il est vrai qu’il serait intéressant de connaître le détail des calculs d’intérêts.

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#58 21/04/2016 15h05 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Pour environ 9500 CAD à découvert, au mois de mars j’ai:
- reçu 70 CAD de dividendes
- payé 10 CAD de retenue fiscale
- payé 11.5 CAD d’intérêt

Le taux me semble donc correct.
Et les dividendes couvrent bien le coût d’emprunt. Pour l’instant. Mais même si on triple le taux d’emprunt, ça marche quand même…


A mon grand dam

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#59 22/04/2016 16h12 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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simouss a écrit :

Méfiez vous du taux de la marge annoncé, personnellement je pensais être à 1.6% et après recalcul des intérêts déduits sur mes rapports de compte je suis plutôt à 3.2%. Je ne comprends pas trop pourquoi mais ça m’a fait réduire le montant de ma marge.

Pour ceux qui utilisent du levier chez IB, j’ai détaillé comment avoir accès au détail des intérêts dans la file dédiée à ce broker: Interactive brokers / calcul intérêts

Allez y jeter un œil (milieu du message), je pense que ça intéressera les utilisateurs de marge chez IB.

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