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Forums des investisseurs heureux

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#76 29/07/2014 21h49 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Membre
Réputation :   18 

InvestisseurHeureux a écrit :

Concernant votre idée de mettre 75% en REIT, relisez peut-être le paragraphe "Quelle part de son patrimoine allouer aux foncières cotées ?", page 156-157.

Oui tout à fait, en fait je comptais entrer en bourse avec 13% de mon patrimoine suite à un arbitrage, mon patrimoine était essentiellement immobilier par crainte des marchés, mais suite à différentes lectures et à la découverte de ce forum, j’ai décidé de tenter d’investir dans certaines entreprises également.

Suite à la lecture de votre dernier livre, j’ai l’impression que les REIT me conviennent parfaitement. D’où une répartition 75% REIT, 25% actions sur les fameux 13% précédemment cité.

Très bien je vais penser au commentaire Amazon ! ( si j’arrive à faire en sorte que mon prénom+nom n’apparaissent pas )

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#77 31/07/2014 23h33 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Membre
Réputation :   132 

Philippe,

je viens de finir le livre commandé en version papier.

Le livre se lit bien, je l’ai lu dans la journée et sans maux de tête ;-)

Je trouve qu’il est bien fait, on sent effectivement une belle montée en puissance des concepts, ce qui facilite la compréhension. On sent que votre pensée est bien organisée et que vous maitrisez bien votre sujet. Du coup, on a l’impression que c’est presque (trop) facile. Néanmoins, je pense qu’un tel travail a du vous prendre un temps infini. Félicitations pour ce partage de connaissance!

J’ai aussi bien aimé toutes les sources citées, avec notamment tous les liens internet. Je trouve cela très pratique (bien sûr cela doit être plus facilement utilisable dans la version pdf car je suppose qu’un simple clic suffit pour suivre les URL alors qu’avec la version papier, il faut taper l’adresse à la main dans le navigateur).
De plus, cela peut permettre d’aller plus loin pour ceux qui le souhaitent.

Bref, j’ai bien apprécié le livre.

Je me permet néanmoins quelques remarques:

- j’aurais apprécié que le chapitre sur les mREITS soit beaucoup plus détaillé, car c’est un point intéressant et, à mon sens, encore plus technique que les REITs classiques. Du coup; je suis un peu restée sur ma faim…. Mais peut être envisagez-vous d’y consacrer un livre à part entière ….

- je reste sceptique sur les chapitres concernant les ouvertures de CTO, PEA et passages d’ordre (je ne parle même pas du passage sur BINCK). Pour le coup, j’ai trouvé que c’était des bases, qui (à mon humble avis) devraient être maitrisées par un lecteur de votre livre (au vu du niveau des connaissances abordées dans le livre). Par contre, tous les détails concernant la fiscalité sont très intéressant. 

- certains graphiques sont peu lisible (notamment le graphique page 34. Les pourcentages d’évolution sont imprimés très petit et en vert ce qui rend le "déchiffrage" un peu compliqué). Cela est bien entendu de l’ordre du détail. Dans le même ordre d’idée (détail), j’ai remarqué que sur la page de couverture, la majuscule de Découvrir, comprendre….. avait disparue alors qu’elle figurait dans votre projet initial, je ne sais pas si c’est intentionnel ou non. Les majuscules sont également absentes sur le verso de la couverture après les "?".

Cordialement


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#78 01/08/2014 09h32 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Administrateur
Réputation :   1307 

Bonjour Elodie,

J’ai fait tirer le livre en couleur pour que les graphiques soient le plus lisibles possible, mais c’est vrai qu’il faut parfois de bons yeux.

Je comprends que les quelques chapitres sur l’ouverture de CTO etc. soient pénibles pour qui connaît. Mais il faut penser à tous ceux qui n’ont jamais acheté que des SCPI ou ne jurent que par l’immobilier en direct, qui constituent également la cible du livre.

D’autre part, hélas, même avec tout ça, vous pouvez voir que j’ai encore des messages de lecteurs qui n’arrivent pas à trouver les sociétés indiquées et qui me demandent le code ISIN…

Un grand merci en tout cas pour ce feedback.

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#79 01/08/2014 12h22 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Membre
Réputation :   69 

Bonjour IH,

Je viens de lire (rapidement) la version électronique du livre.
Sa sortie tombe à pic car je recherchais justement un livre sur les REITs et il faut avouer qu’il n’y avait pas grand chose jusqu’à présent en Français.

Globalement, je trouve le livre intéressant et clair.
Il se lit facilement, je pense qu’il est abordable pour un néophyte.

Bref, bon boulot IH. smile

Je n’ai pas vraiment de remarques sur le fond.
Sur la forme, je trouve que la phrase " Exemplaire de Martin Dupont" en haut de chaque page est assez lourde, cela alourdit les pages pour rien amha.

Quelques questions en vrac :

1) Concernant la vérification de l’IFU, est-ce une tâche fastidieuse (faut-il refaire tous les calculs à la main?) ou bien est-ce que le courtier finit généralement par founir un IFU correct ?

2) Concernant les qualités d’une foncière cotée, est-ce que cela a un vrai intérêt de comparer les frais de gestion/fonctionnement des foncières entre elles ?

On pourrait calculer un ratio du type (Charges des immeubles + Frais de gestion + Frais de personnels) / Total des loyers perçus.

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#80 01/08/2014 12h34 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Administrateur
Réputation :   1307 

Merci JB0660.

JB0660 a écrit :

1) Concernant la vérification de l’IFU, est-ce une tâche fastidieuse (faut-il refaire tous les calculs à la main?) ou bien est-ce que le courtier finit généralement par founir un IFU correct ?

Je ne refais jamais tous les calculs, mais grossièrement, après réclamation, l’IFU me paraît toujours correct.

JB0660 a écrit :

2) Concernant les qualités d’une foncière cotée, est-ce que cela a un vrai intérêt de comparer les frais de gestion/fonctionnement des foncières entre elles ?

On pourrait calculer un ratio du type (Charges des immeubles + Frais de gestion + Frais de personnels) / Total des loyers perçus.

C’est un critère de bonne gestion, mais moins important que ceux mentionnés dans le livre.

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#81 06/08/2014 09h07 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Administrateur
Réputation :   1307 

Un exemple récent de taux de capitalisation extrêment bas (chapitre 4.1 - Valoriser un immeuble).

Le CEO de la foncière américaine Vornado Realty s’exprime dans la conférence aux analystes et évoque des taux de capitalisation sous les 3% pour des immeubles à Manhattan :

theintelligentreitinvestor.com a écrit :

There’s been a lot of hubbub lately about Manhattan, street retail. … This asset class has been and continues to be the best performing of all retail asset classes that are benefiting from increases in tenant sales, rapidly rising rents, rabid investor interest and, most importantly, extremely limited supply," Roth said. "Read: extreme scarcity."

The research firm Green Street Advisors Inc. uses a 3.6% cap rate to value Vornado’s Manhattan, N.Y., street retail assets, which he noted is 100 basis points lower than the cap rate the firm uses to value "the best mall portfolio" and 80 basis points lower than the cap rate the firm uses to value "the best office portfolio in Midtown Manhattan."

"In the private market, Manhattan street retail assets, depending on exact location and specifics of lease encumbrances, can even trade at sub-3% cap rates," the executive said.

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#82 06/08/2014 10h08 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Membre
Réputation :   51 

Un autre exemple de moyen d’évaluer ce taux d’actualisation est de regarder ce REIT dont l’un des actifs est tres connu :
Empire State Realty Trust

Je regrette de ne pas avoir acheté lors de l’IPO. Il s’agit d’un pure player de l’immobilier à New York. Par contre une bonne part de ses actifs sont autre chose que l’empire state.

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#83 06/08/2014 14h47 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Administrateur
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GoodbyLenine a écrit :

page 32 je lis "l’indexation des loyers sur l’inflation dans la majorité des contrats de bail." qui me surprend un peu, d’autant que pas mal de législation (en France par ex) interdisent toute indexation directe des loyers sur l’inflation. J’aurais plutôt écrit "l’indexation des loyers sur un indice (supposé protéger plus ou moins de l’inflation) dans la majorité des contrats de bail".

GBL, un exemple d’acquisition récente par la foncière américaine de santé HCP, aux UK :

HCP a écrit :

On June 6, 2014, we acquired a portfolio of 20 care homes for $127 million (£75.8 million) subject to long-termtriple-net leases. These facilities are located throughout the United Kingdom (“UK”) and represent our first real estate investment in the UK. The facilities are leased to Maria Mallaband Care Group (“MMCG”), a leading provider of high quality, mostly privately funded, residential and nursing care in the UK. Founded in 1996, MMCG operates over 60 care homes and provides other ancillary services. The triple-net leases have initial terms of 15 years, plus two 10-year extension options and provide for initial annual rent of $9.7 million (£5.8 million). The cross-defaulted contractual rents will escalate based on the Retail Price Index (UK measure of inflation), subject to a floor of 2% and a ceiling of 4.5%.

Nous avons une indexation sur le Retail Price Index avec un minima à 2% et une limite de 4,5%.

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#84 06/08/2014 15h00 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Modérateur
Réputation :   1084 

InvestisseurHeureux a écrit :

Le CEO de la foncière américaine Vornado Realty s’exprime dans la conférence aux analystes et évoque des taux de capitalisation sous les 3% pour des immeubles à Manhattan.

J’ai récemment lu ou entendu divers pro qui indiquaient que le prix de commerces ou bureaux très bien placés dans Paris reflétaient aussi une rentabilité de moins de 4% brut.
Ceux qui achètent à de tels prix ne doivent pas avoir pour objectif d’optimiser la rentabilité, doivent anticiper que les taux resteront très longtemps très bas, et encaisseront sans doute une lourde perte si les taux remontent.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#85 10/08/2014 16h06 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
- Le livre de manière général
Prix de l’ouvrage est bien positionné et il est vraiment bien écrit même si je pense que je vais devoir le relire une quatrième pour en comprendre et acquérir toutes les connaissances. En tant qu’associés dans plusieurs SCPI, ce livre permet d’aborder une nouvelle piste originale.
- Actions cotée vs SCPI
J’ai le sentiment que vous tirez à boulet rouge sur les scpis à cause des frais que cela génére. Je suis à moitié d’accord parce qu’avec une scpi, il est possible d’avoir un prét jusqu’à 25 ans et donc un tri très important selon son niveau de TMI avec des tris pouvant atteindre 30%
- Actions contre l’immobilier en direct
Je suis d’accord qu’en france, le locataire est roi et il est préférable d’investir à l’étranger grâce à des supports simples comme les foncières cotées.
- La fiscalité sur les dividendes des actions cotées
Ce qsue je vois, c’est acheter des actions cotées, il faut bien prendre la fiscalité. Car la fiscalité ramène à des rendements nets qui peuvent être plus bas que les scpis et je parle sans effet de levier. Meme si c’est pas sur les revenus fonciers, l’imposition reste importante.
- Stratégie pour moi et non développer dans le livre
En termes de stratégie sur les actions cotée, une stratégie gagnante serait une société qui distribue pas ou peu de dividendes afin de favoriser l’augmentation régulière de l’action. Est ce qu’il y a des sociétés cotées dans ce type de stratégiee par capitalisation (pas la meme capitalisation abordée dans le livre) ?
Par avance, merci pour les réponses,
Je souligne que je recommande ce livre sans hésitation
Simlyon

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#86 11/08/2014 11h06 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Administrateur
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Merci pour le retour.

simlyon a écrit :

- Actions cotée vs SCPI
J’ai le sentiment que vous tirez à boulet rouge sur les scpis à cause des frais que cela génére. Je suis à moitié d’accord parce qu’avec une scpi, il est possible d’avoir un prét jusqu’à 25 ans et donc un tri très important selon son niveau de TMI avec des tris pouvant atteindre 30%

Sur le principe, j’aime les SCPI. Mais effectivement, les frais et la gouvernance me gênent bcp. La gestion opérationnelle n’a aussi rien à voir avec les foncières cotées, elle est nettement plus passive, là où les foncières sont pro-actives (parfois à tord).

Le TRI, je demande à voir sur les vingt années qui arrivent. Je pense que bcp vont déchanter. Il n’y a qu’à voir les RAN en train de fondre. Il faut vraiment être sélectif et faire du "stock-picking".

simlyon a écrit :

- La fiscalité sur les dividendes des actions cotées
Ce qsue je vois, c’est acheter des actions cotées, il faut bien prendre la fiscalité. Car la fiscalité ramène à des rendements nets qui peuvent être plus bas que les scpis et je parle sans effet de levier. Meme si c’est pas sur les revenus fonciers, l’imposition reste importante.

Absolument.

simlyon a écrit :

- Stratégie pour moi et non développer dans le livre
En termes de stratégie sur les actions cotée, une stratégie gagnante serait une société qui distribue pas ou peu de dividendes afin de favoriser l’augmentation régulière de l’action. Est ce qu’il y a des sociétés cotées dans ce type de stratégiee par capitalisation (pas la meme capitalisation abordée dans le livre) ?

Vous avez des foncières avec le statut REIT qui versent moins de dividendes et privilégient une stratégie de croissance, comme Tanger Factory Outlet.

Il y aussi quelques foncières sans le statut REIT, qui ne versent aucun dividende, comme Forest City Enterprises.

Cela pourra éventuellement faire l’objet d’une newsletter.

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#87 11/08/2014 11h25 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Membre
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Effectivement, certaines des foncières européennes aujourd’hui parmi les plus intéressantes n’ont pas le statut fiscal REIT ou SIIC car:

- la fiscalité de leurs dividendes est plus favorable, pour un résident français: généralement éligible à l’abattement de 40%, contrairement aux REIT/SIIC

- De plus, n’ayant pas l’obligation de distribuer la majeure partie de leurs résultats, elles peuvent les capitaliser et les réinvestir intelligemment (du moins pour les foncières les mieux gérés), ce qui est fiscalement plus efficace pour l’actionnaire

- les plus grandes foncières européennes, qui ont presque toutes adopté des statuts SIC ou REIT, sont souvent devenues trop chères, en raison de la forte hausse de leur cours depuis deux ans, alors que les valos des non REIT est souvent restées plus intéressantes, par comparaison.

Ce sujet mérite une discussion approfondie sur ce forum.

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#88 11/08/2014 12h00 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Membre
Réputation :   10 

Bonjour,
Le livre me semble indisponible aujourd’hui 11 aout en version papier, est ce une erreur chez moi où quelqu’un peut il confirmer ?
Merci

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#89 11/08/2014 13h55 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Membre
Réputation :   

parisien a écrit :

Effectivement, certaines des foncières européennes aujourd’hui parmi les plus intéressantes n’ont pas le statut fiscal REIT ou SIIC car:

- la fiscalité de leurs dividendes est plus favorable, pour un résident français: généralement éligible à l’abattement de 40%, contrairement aux REIT/SIIC

- De plus, n’ayant pas l’obligation de distribuer la majeure partie de leurs résultats, elles peuvent les capitaliser et les réinvestir intelligemment (du moins pour les foncières les mieux gérés), ce qui est fiscalement plus efficace pour l’actionnaire

- les plus grandes foncières européennes, qui ont presque toutes adopté des statuts SIC ou REIT, sont souvent devenues trop chères, en raison de la forte hausse de leur cours depuis deux ans, alors que les valos des non REIT est souvent restées plus intéressantes, par comparaison.

Ce sujet mérite une discussion approfondie sur ce forum.

Merci pour ces précisions
Je pense que le livre devrait en parler
Si l’on a une fonciere dont la valeur augmente de 6% par an, c’est une bonne chose et c’est ce type de placement que je cherche big_smile

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#90 11/08/2014 14h41 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Administrateur
Réputation :   1307 

parisien a écrit :

Ce sujet mérite une discussion approfondie sur ce forum.

Je ferai un topic prochainement.

patrick a écrit :

Le livre me semble indisponible aujourd’hui 11 aout en version papier, est ce une erreur chez moi où quelqu’un peut il confirmer ?

Rupture de stock, en réimpression, comme indiqué dans la newsletter.

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#91 11/08/2014 14h44 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Membre
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patrick a écrit :

Bonjour,
Le livre me semble indisponible aujourd’hui 11 aout en version papier, est ce une erreur chez moi où quelqu’un peut il confirmer ?
Merci

Oui il y a une rupture de stock cf la newsletter d’IH

La version papier du livre Investir dans l’immobilier depuis chez soi est en rupture de stock, une réimpression est en cours.

Edit: pas vu l’intervention d’IH, sorry ^^

Dernière modification par rcb0513 (11/08/2014 14h45)


Parrainage Bourse Direct (50€ par filleul) / Binck (100€ par filleul) -> contactez moi par MP ;)

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#92 14/08/2014 18h35 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Administrateur
Réputation :   1307 

La version papier est de nouveau en stock sur Amazon.fr. Livraison gratuite.

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#93 29/08/2014 21h54 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Bonjour,

J’ai fini la lecture de mon exemplaire offert par le jeu de la newsletter, et j’ai trouvé le contenu très accessible et pertinent.

Voici ma part de relecture :

p191 (Partie 3. Chapitre  : Taille)
Le chapitre parle de la capitalisation boursière de Public Storage, qui s’écarte de ses concurrents.
Le graphique montre plutôt que c’est Extra Space Storage qui se démarque, l’évolution de Public Storage semble similaire aux 2 autres.

p212 (Partie 3. Chapitre 6 : Equipe dirigeante)
En note de bas de page :
Steeve Jobs -> Steve Jobs

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#94 12/09/2014 09h11 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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On y verra un autre signe de maturité comme je l’indique dans le livre ou une bulle, au choix !

European REITs Are on a Tear

WSJ a écrit :

Europe was slow to embrace real-estate investment trusts, but a record surge in fundraising is providing a boost to the Continent’s recovering commercial-property market.

This year, 10 new REITs in Ireland, Spain, the U.K. and other countries have raised $4.2 billion through August, a record for the first eight months of a year, according to data provider Dealogic. That is up from 10 offerings with proceeds of $1.9 billion in all of 2013.

Also, 2014 is on track to beat the previous record year in 2006, when 26 REIT initial public offerings raised $5.1 billion, according to Dealogic.

The new offerings come as the eurozone is recovering from a downturn that was triggered in part by real-estate bubbles in several European countries. Many European banks are still struggling with large portfolios of distressed loans, and the landscapes in some countries are dotted with unfinished developments.

The REIT structure, which was first introduced in the U.S. in the 1960s, is attractive to companies because they pay little or no corporate taxes and popular with investors because REITs have to distribute the majority of their income as dividends.

European governments didn’t begin approving them until the 1990s and the early part of the last decade. Until recently, the market was undeveloped partly because relatively small European real-estate companies had more access to bank financing than those in the U.S.
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The European market capitalization of real-estate listed companies was €144.8 billion ($186.72 billion) as of August, up from €105.1 billion in 2013, but still well below the €282.8 billion in Asia and €497.3 billion in North America, according to data from the European Public Real Estate Association, which represents Europe’s publicly listed property companies.

etc.

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#95 22/09/2014 12h07 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Administrateur
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Patrick, commentaire Amazon a écrit :

le contenu n’est pas toujours à hauteur du titre de l’ouvrage

La grosse faiblesse de l’ouvrage est qu’il ne présente absolument pas les SCPI.
Les habitués du site de Philippe savent qu’il est globalement contre l’achat de SCPI, principalement à cause des frais liés aux intermédiaires. Soit, mais l’ouvrage aurait du présenter toute la problématique liée aux SCPI et en tirer des conclusions. Ne rien dire sur les SCPI est clairement un manque, une faiblesse. On a donc un ouvrage qui présente parfaitement la première possibilité d’investir dans l’immobilier depuis chez soi et qui occulte complètement la seconde.

Source : Amazon.fr: Commentaire

de Patrick sur Investir dans l’immobilier depuis chez soi


Bonjour Patrick,

Je suis navré que vous vous sentiez "floué" par le titre.

Le titre complet est : Investir dans l’immobilier depuis chez soit : découvrir, comprendre et s’enrichir avec les foncières cotées.

L’argumentaire de vente et aussi bien le quatrième de couverture me semblent pourtant bien explicites :

Ce livre de Philippe Proudhon vous apprendra :

    les nombreux avantages des foncières cotées et les pièges à éviter,
    toutes les différentes formes d’immobilier commercial et leurs atouts,
    comment investir immédiatement dans les foncières cotées et générer une rente ou un complément de revenus,
    comment trouver les meilleures foncières cotées, partout dans le monde,
    comment valoriser les foncières cotées et réaliser des investissements vraiment rentables…

Mais vous avez raison : je considère les SCPI comme un placement archaïque, bourré de frais, à l’avenir incertain et dont l’unique intérêt est la possibilité d’acheter à crédit.

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#96 22/09/2014 15h06 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Je viens d’achever la lecture de votre livre sur l’investissement en foncières cotées et vous remercie pour ce travail de synthèse, qui fait avancer la connaissance dans ce domaine.

L’éclairage donné par cet ouvrage est particulièrement pertinent pour des lecteurs qui ont les mêmes objectifs patrimoniaux, la même situation patrimoniale et fiscale et la même tolérance aux risques que vous (très grande, il me semble) :
- constitution d’une rente immédiate d’un bon niveau, en tirant partie d’un capital existant,
- une faible imposition à l’impôt sur le revenu, la rente étant amputée du %TMI correspondant,
- une non imposition à l’impôt de solidarité sur la fortune.
- au prix d’une concentration du risque sur une seule classe d’actif,
- au prix d’un important risque de change, sur une très large partie du portefeuille

Votre approche est donc un peu trop réductrice.

Je trouve regrettable que vous passiez totalement sous silence le risque de change lié à un investissement en CAD ou USD, alors que la majorités de vos lecteurs raisonnent en euros. Un investissement sur Cominar, par exemple, dans un contexte de baisse du CAD, comme nous avons connu il y a quelques trimestres, peut s’avérer particulièrement douloureux pour des néophytes qui raisonnent en euros.

De même, je trouve dommage que vous n’insistiez pas plus sur le risque de perte en capital, du moins à court terme. En 2008/2009, cette classe d’actifs a connu des baisses prodigieuses. La décote sur ANR a parfois plongé à -50% et plus. Il n’est pas impossible de connaître de nouveau de telles plongeons surtout dans un contexte de remontée des taux d’intérêt.

Cela n’est pas suffisamment évoqué à mon sens, car les grosses foncières sont, globalement, devenues très chères. il n’y a plus aucune marge de sécurité, lors d’un achat, sur ces dossiers. Le timming sur ce type d’investissement ne me paraît pas très bon en ce moment.

D’autre part, je ne partage pas votre partie pris pour les grosses foncières cotées (plus c’est gros mieux c’est !). Il y a souvent des opérations très lucratives à faire avec des petits dossiers, justement parce qu’il ne sont pas encore très connus de tous.

Prenons le cas, par exemple, sur la période 2009/2014,  d’Argan, de Selectirente, de foncière des murs, de Scbsm, de la Société de la Tour eiffel, etc… Cela a été beaucoup discuté sur le forum.

S’agissant du placement en parts de SCPI, je ne vais pas vous faire le reproche de ne pas en parler, dans la mesure où le titre du livre n’y fait absolument pas référence. et dans la mesure où vous n’aimez pas cette formule d’investissement.

Je me demande si je ne devrais pas écrire l’équivalent de votre livre, dans le domaine des scpi, et le faire éditer dans la collection de "l’investisseur heureux" !

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#97 25/09/2014 02h14 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Personnellement je vous encouragerais à écrire ce bouquin sur les SCPI, stéphane : même après avoir potassé pas mal des files de ce forum, le sujet conserve sa part de mystère pour moi (comment les évaluer/comparer, notamment).
Il y a sans doute un marché ! :-)

Pour ce qui est du timing, les foncières US et CA ont pas mal chuté ces derniers jours (ARCP en particulier), donc il y a de quoi faire.
D’autre part, il me semble qu’en 2009, il n’y a pas que les foncières qui étaient décotées : donc, oui, le timing idéal est "juste après un krach", mais comme on ne sait pas les prédire…


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#98 01/10/2014 13h43 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Réputation :   1307 

Livre Investir dans l’immobilier, page 56 a écrit :

À première vue, nous pourrions penser qu’il faille privilégier les foncières qui ne se « brident » pas, et vont chercher les opportunités immobilières « partout », en terme de pays, ville, situation.

En pratique, les économies d’échelles et la connaissance du marché immobilier sont plus faciles à obtenir sur des espaces restreints et les foncières les mieux gérées ont des actifs plutôt concentrés en terme géographique/typologique.

D’ailleurs, nous pouvons noter un recentrage récent de certaines foncières qui étaient probablement trop diversifiées compte tenu de leur taille.


[…]

Source : Investir dans l’immobilier depuis chez soi : le livre

Wall Street Journal, le 23/09/2014 :

Wall Street Journal a écrit :

REITs Prune Their Portfolios in Shift Back to Basics
Diversity Is Viewed as a Liability Among Real-Estate Investment Trusts

[…]

to keep up with the latest trend among real-estate investment trusts: simplify, simplify, simplify.

With commercial-property values soaring and investors gravitating toward what they see as companies with stable, predictable returns, REITs increasingly are pruning their portfolios of assets that fall outside their core area of focus.

Diversity, the thinking goes, is a liability because different types of real estate, from offices to warehouses to apartments, are valued based on different models. The market often penalizes companies for their lack of focus with a discounted share price.

Source : REITs Prune Their Portfolios in Shift Back to Basics - WSJ

Livre Investir dans l’immobilier, page 75 a écrit :

Comme nous l’avons vu en début de chapitre, il est difficile d’être « bon » en tout et partout et une diversification excessive n’est pas nécessairement profitable à la foncière et à ses actionnaires.

D’ailleurs, d’une manière générale, les sociétés immobilières très diversifiées sont pénalisées par leur lisibilité plus faible et souvent moins bien valorisées que leurs pairs plus spécialisés.

Source : Investir dans l’immobilier depuis chez soi : le livre

Wall Street Journal, le 23/09 :

Wall Street Journal a écrit :

"It’s hard to be good at a lot of different things," said Keith Pauley, a portfolio manager with LaSalle Investment Management, which owns more than six million shares of Duke. "The market recognizes the virtue of a straightforward, simple operating strategy."

The trend in REITs is part of a broader shift in investor sentiment over the past decade or so away from big and complicated companies and toward smaller and more-focused ones.

Source : REITs Prune Their Portfolios in Shift Back to Basics - WSJ

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#99 01/06/2015 15h42 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Administrateur
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Plusieurs fois évoqué dans le livre, il est impossible de savoir si un crédit crunch comme 2009 pourrait refaire plonger à nouveau les foncières cotées.

Au-delà de la réduction généralisée de l’effet de levier (les foncières visent maintenant au plus 40% d’endettement sur patrimoine), on notera une volonté quasi systématique de réduire la dette hypothécaire au profit d’une dette non sécurisée avec covenants, plus flexible.

Ici LXP :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_unsecured-debt.gif

Mais c’est la même chose pour beaucoup d’autres.

Citons également que les dettes sont souvent mieux étalées, pour éviter un gros refinancement (mur de dette), qui avait mis en faillite General Growth Properties.

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#100 18/07/2015 15h28 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je viens d’acheter votre livre en version electronique et comme je suis ravi de mon achat je souhaitais juste vous faire part de mes impressions.

Cela fait plusieurs annees que je m’interesse aux differents types d’investissements et je ne connaissais pas les foncieres cotees, personne ne m’en a parle tout simplement. Donc j’ai fait l’achat surtout par curiosite et aussi par les bons commentaires vus sur internet.

Je trouve que le livre est ecrit d’une facon simple et pedagogue, ce qui m’a plu et facilite la lecture pour un novice comme moi. J’ai appris beaucoup de choses et le niveau etait adapte pour moi.

Je me demande pourquoi personne ne parle de cela, j’ai l’impression que l’on privilegie l’inestissement locatif, mais l’avantage de ne pas avoir a gerer quoi que ce soit est tres appreciable.

Je trouve que vous etes un peu trop contre les SCPI, je comprends le fait de critiquer les frais de gestion, etc,… mais pour moi qui suis jeune (28 ans) je vois un gros inconvenient dans les foncieres cotees que l’on n’a pas pour les SCPI, c’est que si l’on n’a pas beaucoup d’apport, on ne peut pas beneficier de l’effet de levier du credit. Et du coup, si je souhaite acquerir beaucoup d’actions, je dois taper dans mon apport, et apres je n’ai plus grand chose.

Je pense que c’est la seule critique qui me vient en ayant lu le livre. Une autre qui est plutot une question car j’ai lu plusieurs ouvrages sur l’investissement : pourquoi on parle toujours d’acheter et jamais de vendre ? Je comprends qu’il faille bien commencer par acheter, mais que ce soit pour les actions, l’immobilier,… tout ce que je lis, on parle d’acheter et jamais comment bien vendre. Par exemple, je me pose ce genre de truc : une action a pris 20% depuis que j’en ai achete et son cours est clairement sur-estime, est-ce que je ne devrais pas plutot vendre en esperant que le cours baisse et en racheter ? Peut-etre que l’idee commune est d’etre rentier donc il faut tout garder, continuer d’investir et ne jamais vendre quasiment ?

Je ne l’ai lu qu’une seule fois, et je vais le relire plus en details en prenant des notes dans le but de m’investir pleinement, j’aurais certainement plus de commentaires a faire.

J’ai une question supplementaire qui n’est pas abordee mais je ne vous en veux pas trop : je suis a l’etranger, aux Etats-Unis, et je me demandais s’il etait possible d’investir ? J’imagine que oui mais pas par l’intermediaire d’une banque francaise? L’exemple Bink ne marcherait pas ? Je ne sais pas si cela a un avantage d’etre ici pour investir en fait. (D’ailleurs desole pour les accents, si il y a un verificateur d’orthographe sur les messages faites signe…!)

En tout cas merci pour votre livre car ca doit etre un des seuls dans ce genre, et ca permet d’apprendre une nouvelle facette des options d’investissement.

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