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Forums des investisseurs heureux

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#51 16/07/2014 17h27 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Membre
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Je viens d’en terminer la lecture et je tiens à vous féliciter pour votre pédagogie : si je devais faire lire un seul livre sur les foncières à un ami néophyte, ce serait clairement celui-là. Bravo.

Quelques remarques, en passant :

- sur mon édition, la lisibilité de certains tableaux est parfois un peu problématique (je crois que vous voulez corriger cela?).

- Sauf erreur, je ne crois pas avoir vu la mention de l’investissement en foncières via des CEF ? Cela ajoute un niveau de complexité mais peut parfois se révéler pertinent (décotes sur BV, accès à un levier bon marché/institutionnel pour ceux qui ne peuvent/veulent pas mettre de levier autrement etc).

- Je tempérerais votre hésitation à investir dans des small caps. Fondamentalement c’est, ainsi que vous le rappelez, la qualité du patrimoine qui prédomine, couplé à un management soucieux de ses actionnaires (et de préférence de talent). Cela se trouve aussi dans des structures de petite taille.

Pour faire croître le patrimoine et les FAD de Ventas (ou HCP, HCN etc.), le management est obligé de faire des deals de plus en plus massifs et je ne suis pas certain que passé une certaine taille cela puisse toujours se faire sur des actifs de qualité irréprochable (ex : acquisition de HCT par Ventas – il y a probablement des immeubles à revendre là-dedans…). Je ne serais pas surpris que la performance de HTA (qui est presque 10 fois plus petit que les big three sus-cités), par exemple, dépasse celle des foncières sus-citées à un horizon de quelques années.

Par ailleurs, si les taux devaient remonter sensiblement, une petite foncière au bilan décemment solide devrait pouvoir en profiter plus facilement en acquérant des actifs plus rémunérateurs avec un meilleur spread (Agellan sur le TSE, DOC aux USA me semblent être des exemples parmi bien d’autres).

Et puis n’oublions pas : les périodes de consolidation sont très rémunératrices pour les actionnaires des entreprises qui se font racheter… donc détenir quelques « proies » en portefeuille se défend (la liste des rachats au Canada et aux USA ces dernières années est très longue…avec souvent de belles primes à la clef). Je vous accorde cependant volontiers qu’il faut bien connaître le secteur en amont…

Dernière modification par Kapitall (16/07/2014 17h29)

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#52 18/07/2014 09h51 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Sur les small cap REITs, je suis partage. Alignement des interets, qualite du portefeuille et structure/ capacite de (re-)financement sont cles. Recent contre-exemple: Retrocom au Canada vient d’annoncer une AK a 30% sous la Net Asset Value pour financer l’acquisition de 9 centres commerciaux loues a Wal-Mart. A moins d’avoir fait les deals a un cap rate moyen superieur a 11% (ce dont je doute fortement), c’est clairement dilutif pour l’actionnaire. Mais evidemment, le management veut grossir…
S.T.

Edit: Cap rate moyen disclose par la societe: 6.6%. Clair exemple de deal qui est "yield dilutive".

Dernière modification par SerialTrader (18/07/2014 11h23)

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#53 18/07/2014 18h49 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Sur Retrocom, elle rachète les immeubles d’une autre foncière, Calloway REIT, bcp plus grosse et bien valorisée. Donc on peut supposer que le deal s’est fait au mieux au prix du marché.

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#54 19/07/2014 07h04 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Absolument, 6.6% de cap rate en retail canadien, ce n’est pas tres genereux. Qui plus est, ce sont des related party transactions. Pas la premiere fois que les activites de Retrocom sont sujettes a caution en matiere de gouvernance/ ethique. Pour ma part, je l’ai mise sur ma liste noire des boites a ne pas toucher.

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#55 20/07/2014 09h48 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Membre
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SerialTrader a écrit :

Sur les small cap REITs, je suis partage. Alignement des interets, qualite du portefeuille et structure/ capacite de (re-)financement sont cles.

Vous avez parfaitement raison, c’est d’ailleurs en substance ce que j’écrivais dans mon message précédent !

Il y a parfois des fenêtres de tir lors de l’IPO d’une foncière : les performances les plus fortes se font logiquement lorsqu’elle grossit rapidement, que son bilan devient plus solide, que des actionnaires solides et de long-terme rentrent au capital ou qu’elle rejoint tel ou tel indice.

Un exemple : STAG industrials, IPO en 2012 (je précise que j’ai regardé le dossier depuis l’IPO, que j’ai malheureusement laissé passer le train tant de l’action ordinaire que de leur preferred series A, à 9%… je me méfiais, totalement à tort mais j’apprends de mes erreurs, du secteur « industrials »).

Total return 2012 : 68%, 20% en 2013 et 20% YTD environ à fin Juin 2014.

Il y avait une opportunité de plusieurs mois pendant laquelle acheter le titre sous le prix de l’IPO… Alors oui, STAG a un bien meilleur bilan aujourd’hui, peut émettre de la dette à 12 ans sous 5% et va sans doute encore croître de manière profitable… il n’empêche que c’était en 2012 qu’il fallait acheter alors qu’elle était « small and beautiful ».

Je prends le pari que c’est ce qui va se passer pour Physicians Realty Trust (doc), évoqué dans mon message précédent. Ils seront investment grade à court-moyen terme, continuent à acquérir des actifs à des cap-rates de 7-10% sans levier, ont déjà 60% d’institutionnels dans leur actionnariat etc. Attendre qu’ils passent le milliard de capitalisation serait, à mon sens, une erreur.

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#56 25/07/2014 21h31 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Membre
Réputation :   

Bonjour IH.
Je vous félicité pour votre travail de rédaction et de pédagogie.

J’ai entamé la lecture de la dernière mise à jour de votre ouvrage, je vous transmets juste une petite remarque de présentation à la volée : page 25, l’illustration est de travers.

Merci encore pour votre travail.
Cordialement.


Parrain Boursorama et Binck, me contacter par message privé.

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#57 26/07/2014 09h21 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Réputation :   

Bonjour,

Je suis en train de livre votre livre (très intéressant) sur les SIIC. Le problème, c’est que je ne trouve pas sur Boursorama certaines sociétés que vous citez, comme Digital Realty Trust ou encore Vornado Realty Trust. Vous ne le précisez pas dans le livre (sauf erreur de ma part). C’est d’autant plus dommage que vous faites souvent (à juste titre) la promotion de Boursorama.

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#58 26/07/2014 10h04 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Membre
Réputation :   96 

Bonjour,

Le marché US n’est accessible que depuis, IB, Saxo, Fortuneo, quelques banques et Binck

Cdt,

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#59 26/07/2014 10h23 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Membre
Réputation :   

Le marché US est accessible via Boursorama. Vous pouvez faire une recherche en utilisant les codes suivants (trouvé via google sur d’autres sites financiers)

US9290436024    (je ne suis pas sur)
US2538681030 (quasi sur)

Après il me semble qu’IH ’recommande’ surtout Boursorama en tant que banque plus qu’en tant que courtier (?)

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#60 26/07/2014 10h30 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Administrateur
Réputation :   1309 

Merci Kerisnak.

Pour appuyer le propos :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_dlr-isin.gif

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_vno-isin.gif

Kerisnak a écrit :

Après il me semble qu’IH ’recommande’ surtout Boursorama en tant que banque plus qu’en tant que courtier (?)

En effet.

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#61 26/07/2014 10h34 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Membre
Réputation :   23 

Je suis d’accord avec Sky pour ce qui concerne la couverture du livre.
Ce n’est pas l’essentiel, mais ses suggestions me semblent bonnes.
J’ai cru comprendre que vous alliez auto-éditer ce livre.
Ce site pourrait vous être utile.


Biskeo, infos pour gagner de l'argent

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#62 26/07/2014 10h40 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Membre
Réputation :   

OK. Merci.
Les appellations sont différentes en fait.

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#63 26/07/2014 10h43 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Administrateur
Réputation :   1309 

En fait le livre est disponible en version papier depuis hier :

Version papier du livre

J’attendais qu’Amazon fusionne la fiche Kindle et la fiche papier avant de communiquer dessus.

Biskeo a écrit :

Ce site pourrait vous être utile.

J’ai vu les prix proposés par le site… My god.

Vraiment ma philosophie de vie c’est supprimer tous les intermédiaires de toute sorte. C’est la seule façon de s’enrichir. Sinon tout le monde se sucre sur votre dos et vous travaillez pour les autres.

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#64 26/07/2014 22h05 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Membre
Réputation :   

InvestisseurHeureux a écrit :

En fait le livre est disponible en version papier depuis hier :

Version papier du livre

Bonne nouvelle, j’attendais avec impatience la version papier, commande passée!


Parrainage Bourse Direct (50€ par filleul) / Binck (100€ par filleul) -> contactez moi par MP ;)

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#65 27/07/2014 11h12 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Membre
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+1
Commandé aussi…

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#66 27/07/2014 11h33 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Membre
Réputation :   132 

Bonjour IH

je serais intéressée pour commander le livre en version papier ainsi que XSL portfolio et xlsValorisation, voir votre 1er livre devenir rentier en 10 ans.

J’ai vu que vous proposiez des "packs" mais uniquement avec la version pdf du livre.

Personnellement, j’apprécie de pouvoir lire sur un support papier.

Est-il envisageable de profiter d’un "pack" mais en ayant la version papier du livre (en ajoutant les frais d’impression bien entendu par rapport au prix du ""pack" avec les versions pdf)?

Cordialement


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#67 27/07/2014 12h06 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Administrateur
Réputation :   1309 

Bonjour Elodie,

Je ne propose aucun pack avec les versions papiers car le process de commande de ceux-ci est complètement externalisée à Amazon (paiement spécifique, envoi spécifique, etc).

Donc gérer un pack m’obligerait à de multiples retraitements manuels et opérations de facturation, fastidieux.

Bien cordialement,

Philippe

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#68 27/07/2014 17h29 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Réputation :   14 

Bonjour

-Il peut arriver que les dividendes des REIT américaines comportent une part de "return of capital" qui normalement ne subit pas la même imposition que les dividendes provenant des loyers.
Dans ce cas les courtiers français en tiennent ils compte pour établir l’IFU ?
(J’ai un compte chez Binck et chez Fortunéo )

-Dans le livre vous indiquez que parfois les courtiers font des erreurs dans les montants des crédits d’impôts ( case 2AB ).
Dans ce cas avez réussi à obtenir la rectification de l’IFU par le courtier ou avez vous dû modifier les montants par vous même ?

Binck est un courtier pas cher mais qui m’a fait perdre de l’argent à plusieurs reprises sur des problèmes de fiscalité ou de traitement des opérations sur titres.

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#69 27/07/2014 18h58 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Membre
Réputation :   132 

Philippe

merci pour votre réponse rapide. Je vais passer commande du livre sur amazon et je verrais pour le reste en version numérique.
Cordialement

Elodie


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#70 28/07/2014 20h06 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Bonjour Philippe.

Je viens de regarder la page de votre livre sur Amazon.
Je pense le commander suite aux retours des lecteurs de ce post.

Néanmoins, je ne sais pas si vous gérez vous même la page de votre produit sur amazon mais la description toute tassée ne donnera, je pense, pas/moins envie à quelqu’un n’ayant pas lu le forum sans une petite mise en forme.

Cordialement


"L'épargne et l'accumulation de biens de capitaux qui en résulte sont au début de chaque tentative d'améliorer les conditions matérielles de l'homme; c'est le fondement de la civilisation humaine" #Ludwig Von MISES

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#71 28/07/2014 21h25 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Merci Maxime !

En fait la page Kindle sur Amazon est niquelle :
http://amzn.to/1pL7q9S

C’est la page papier qui me pose du soucis :
http://amzn.to/1pf5Slh

J’ai demandé à Amazon qu’ils fusionnent les deux pages mais pas de réponse pour l’heure.

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#72 28/07/2014 22h16 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Réputation :   46 

Commande passée pour l’édition papier smile
J’ai hâte de lire ça ! et vous ferai mon retour,

Amicalement,

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#73 29/07/2014 18h04 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Un bon exemple de l’effet "taille" et de la concentration en cours évoquée dans le livre.

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#74 29/07/2014 18h19 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Membre
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Bonjour,

Je viens de finir la lecture de votre livre. Mon point de vue est qu’il est très intéressant et vraiment complet (les passages sur les courtiers, la fiscalité et les achats/ventes d’actions sont des "plus" très appréciables).

Je comptais faire mes premiers pas en bourse début 2015 en action mais suite à la lecture de ce livre, je pense réduire ma poche action à environ 25% du montant prévu initialement et mettre les 75% sur des REIT qui me rassurent un peu sur la solidité tant au niveau du cours que du dividende.

Félicitation pour ce livre et je reste dans l’attente d’un éventuel troisième smile

Dernière modification par BriochePainPerdu (29/07/2014 18h20)

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#75 29/07/2014 21h03 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

Administrateur
Réputation :   1309 

Merci. N’oubliez pas le commentaire Amazon. :-)

Concernant votre idée de mettre 75% en REIT, relisez peut-être le paragraphe "Quelle part de son patrimoine allouer aux foncières cotées ?", page 156-157.

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