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#1 07/09/2014 13h59 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Modération :  Cette discussion a été créée sur la base de messages (qui devenaient hors sujet) d’une autre discussion (www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?pid=110437#p110437), d’où son début sans introduction.

A propos du levier pour Cominar, ARCP etc : Sur interactive brokers en utilisant le portfolio margin vous avez un levier qui peut atteindre x5 sur ce type de titre. En restant conservateur à x4, vous investissez 100 en capital, achetez pour 400 qui rapportent 8%.
Coût de financement environ 1.5%. Coût d’achat de puts hors de la monnaie pour éviter le risque d’appels de marge en cas de chûte du marché, environ 0.8% annualisé. Donc vous encaissez 8 x 4 - 1.5 x 3 - 0.8 x 4 ~ env 24%.
Et bien sûr si vous changez d’avis et vous voulez revendre tout le machin, ça prend 20 secondes et coût de transaction du genre 25 dols en comptant les options.
En plus de tout ça on peut parfaitement couvrir le risque de taux (si Libor monte) avec des Eurodollars, sur 4 ans par exemple, et on payera toujours moins cher que les 3% de la banque.

PS : Eurodollars ici au vrai sens de contrat Eurodollar. Rien à voir avec EUR/USD. Il n’y a que BFM qui appelle EUR/USD "l’eurodollar".

Mots-clés : immobilier, levier, margin, options, reit

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#2 07/09/2014 14h17 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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crosby a écrit :

A propos du levier pour Cominar, ARCP etc : Sur interactive brokers en utilisant le portfolio margin vous avez un levier qui peut atteindre x5 sur ce type de titre. En restant conservateur à x4, vous investissez 100 en capital, achetez pour 400 qui rapportent 8%.
Coût de financement environ 1.5%. Coût d’achat de puts hors de la monnaie pour éviter le risque d’appels de marge en cas de chûte du marché, environ 0.8% annualisé. Donc vous encaissez 8 x 4 - 1.5 x 3 - 0.8 x 4 ~ env 24%.
Et bien sûr si vous changez d’avis et vous voulez revendre tout le machin, ça prend 20 secondes et coût de transaction du genre 25 dols en comptant les options.
En plus de tout ça on peut parfaitement couvrir le risque de taux (si Libor monte) avec des Eurodollars, sur 4 ans par exemple, et on payera toujours moins cher que les 3% de la banque.

Excellente stratégie…possible pour investisseur averti!

Dernière modification par sissi (07/09/2014 14h20)

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#3 07/09/2014 14h26 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Oui très intéressant

Je pensais pas que c’était si peu cher la protection

Je vais regarder

Merci

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#4 07/09/2014 14h27 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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crosby a écrit :

A propos du levier pour Cominar, ARCP etc : Sur interactive brokers en utilisant le portfolio margin vous avez un levier qui peut atteindre x5 sur ce type de titre. En restant conservateur à x4, vous investissez 100 en capital, achetez pour 400 qui rapportent 8%.

Attention, sur IB il ne faut pas confondre la marge et le SMA : c’est à dire qu’en intraday vous pouvez bien acheter 4 fois le montant de votre cash mais en fin de journée vous ne pouvez avoir que 2* votre cash.
Donc c’est impossible d’avoir 400 de stocks sur plus d’un jour en partant de 100 de cash.

( à part dans certains cas précis comme quand vous êtes long sur une action sur un marché américain et en même temps short sur le TSE pour la même valeur, ou si vous utilisez le modèle particulier de Portfolio Margin ).

https://www.interactivebrokers.com/en/i … verview1#3

3. SMA and End of Day Calculations
End of Day SMA

As described above, we calculate SMA in real time throughout the trading day, but we enforce Regulation T initial margin requirements (typically 50% for stocks or 100% for nonmarginable securities) at the end of the trading day. Whenever you have a position change on a trading day, we check the balance of your SMA at the end of the US trading day (15:50-17:20 ET), to ensure that it is greater than or equal to zero.

Reg T Margin
      IB Initial Margin     25% * Stock Value
      Maintenance Margin     Same as Initial.
      Reg T End of Day Initial Margin     50% * Stock Value

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#5 07/09/2014 14h32 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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sissi a écrit :

Excellente stratégie…possible pour investisseur averti!

J’utilise cette stratégie.  Malheureusement chez Lynx pour le moment.
Les chiffres indiqués sont faux chez Lynx
eg: effet de levier x5 ou ils sont plutôt de l’ordre de x3 pour cominar.

Le levier disponible chez IB est il plus important?

Dernière modification par Narzould (07/09/2014 14h35)

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#6 07/09/2014 14h38 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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crosby a écrit :

A propos du levier pour Cominar, ARCP etc : Sur interactive brokers en utilisant le portfolio margin vous avez un levier qui peut atteindre x5 sur ce type de titre. En restant conservateur à x4, vous investissez 100 en capital, achetez pour 400

Pour comparer uniquement l’effet de levier, c’est bien inférieur à l’immo physique où sur la seule conviction de la banque/taux d’endettement vous pouvez emprunter à 100% sans apport…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#7 07/09/2014 15h19 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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DDtee :
Oui mais la banque regarde vos revenus. Le broker s’en fiche, c’est totalement indépendant.

Zebonder :
Ce n’est pas du T margin dont je parle, mais du portfolio margin. Avec une diversification raisonnable (en terme de qques titres + des types de REITs variés + international) le levier possible est bien plus élevé qu’en T margin.

Lynx :
IB est bien connu comme étant le meilleur broker en terme de coût de financement. L + 1.5 décroissant à L + 0.5 pour les gros montants. Ce sont des termes dignes des institutionnels.
Pour le levier, c’est leur concentration sur le marché US qui permet cela. Les trucs de genre portfolio margin ne se trouvent pas en France. Au UK peut-être.

Sissi :
Il m’a fallu un moment pour arriver à mettre en place ce que je cherchais au départ : un levier digne du marché des taux, mais sur des actions qui ont une nature foncièrement obligataire (REITs, mREITs, preferreds…). Meilleur des deux mondes : levier + yield + liquidité + marché d’options dispo.
Je n’admets toujours pas de payer un point de bid ask sur des obligs moyennement liquides !

Tssm :
Notez que (1) je prends bien hors de la monnaie, genre -20% de manière à ce que l’activation se fasse en cas de grosse catastrophe qui sinon mangerait 50% de l’equity, et (2) les REITs ont des prix assez stables et donc la vol historique est basse, et implicite aussi -> options sont pas chères.

PS1 : j’ai oublié de mentionner aussi que je vends des covered calls pour booster le yield, mais dans l’optique de comparaison avec de l’immo standard ce n’est pas forcément pertinent.

PS2 : désolé pour le hijacking de la file, ce n’est pas directement lié à la question d’acheter ou pas de l’immobilier.

Dernière modification par crosby (07/09/2014 15h23)

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#8 07/09/2014 15h41 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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namo a écrit :

C’est peut-être hors-sujet, mais je trouve cela très intéressant, crosby! Puis-je vous suggérer de démarrer une autre file là-dessus ?

En fait l’idée c’est de prendre le très bon bouquin de Philippe (immo depuis chez soi), et de booster le rendement comme le ferait un hedge fund ! Si un modérateur peut bouger les messages dans une autre file spécifique -- sinon j’en créerai une plus tard.

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#9 07/09/2014 18h26 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Bonjour Crosby, en portfolio margin ( et pas T margin ) et en diversifiant, il est effectivement possible de dépasser le *2 en terme de levier.

Pouvez-vous nous donner un exemple concret de votre stratégie appliquée à un REIT ? Par exemple achat de 1000 ARCP à 13,2 et en même temps achat de 1000 calls sur ARCP avec un strike à -20%*13.2 ?

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#10 07/09/2014 19h33 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Supposons que je souhaite appliquer cette stratégie sur Cominar.
D’après ce que je peux voir sur mon compte Lynx et sur le site ci-dessous, l’échéance la plus lointaine est avril 2015 et le strike le plus bas 17.

Stock Market Quotes | Stock Options, Options Chains

Ce qui n’est que 10% sous le cours actuel.  Est-ce que la stratégie de se protéger des appels de marge en achetant un put hors de la monnaie ne marcherais pas sur Cominar ou je rate quelque chose?  J’ai regardé les autres grosses foncière canadienne, il semble que cela soit la même chose.

Pour moi, le portfolio margin attendra un peu (min USD 110’000).
https://www.interactivebrokers.com/en/? … margin.php

Dernière modification par Narzould (07/09/2014 19h44)

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#11 07/09/2014 19h36 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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ZeBonder,

En l’occurrence pour bénéficier d’un levier maximal dans l’exemple que vous citez, il faudrait pas seulement ARCP, mais par exemple Dream Global, Cominar, Campus Crest, qui donnent aussi un rendement comparable mais diversifient le risque du point de vue des barèmes de calcul de risque. Si vous n’avez que du ARCP dans vos positions le Portfolio margin ne va pas vraiment aider énormément par rapport au T margin.

Le besoin en capital dans ce cas pour un achat marginal de 1000 ARCP (13300 USD) est de l’ordre de 2000 USD pour moi. Mais disons qu’on met 1/4, soit 3325 USD de côté pour avoir un peu de marge.

Pour les Puts (pas calls), dans ce cas et partant du principe que j’ai une exposition sur quelques autres REITs, je choisis l’ETF le plus gros et a priori le plus liquide, VNQ, et je prends des options dessus.
En l’occurrence VNQ traite à ~78. Un put à 62 (-20%, qui selon la fourchette doit traiter à 0.15-0.20 pour maturité décembre) donnerait une couverture raisonnable. il faudrait environ 13k / (78 * 100) = 2 lots soit environ 30 USD pour couvrir un montant égal à la position, mais il peut être judicieux de sur-couvrir par x1.5.
Si le marché perd 25% (et notre pos 3325 USD), alors les puts vaudraient comme un ITM de 4 points maintenant soit 2 * 540 = 1080 USD, ce qui ramènerait la perte à -2300, soit 1000 de capital restant. Et pour une sur-couverture la perte serait à -1700, soit n’obligeant un appel de marge que sur environ 20% de la position totale (1600 de cap restant sur 2000 nécessaire).

Personnellement je ne sur couvre pas, en me gardant l’option de le faire si par exemple le marché perd un premier seuil de 5%.

Pour Narzould : justement, en général éviter une couverture trop micro. Chercher des options sur un nom spécifique pour les acheter c’est souvent moyennement intéressant. Perso je préfère largement *vendre* des options single name, et *acheter* des options sur indice. C’est naturellement une exposition concentrée sur les noms que j’ai, mais c’est bien l’hypothèse sous-jacente, si je n’avais pas de conviction je n’investirais pas. Aussi, exposition à la correl mais c’est de loin pas le risque le plus gros.

PS : on peut aussi considérer que la vente de covered calls (nom par nom) peut servir à financer une couverture plus importante par les puts.

Après dans tout ça, il est bien évident qu’il y a des risques, il faut les minimiser assez pour atteindre un seuil de confort. Mais s’il n’y a pas de variations trop importantes des cours des REITs à la baisse, on est quand même bien rémunéré pour le risque : dans les 20-25% selon le yield dur REIT.

Et ils appellent pas parce que la chaudière a pété !

Dernière modification par crosby (07/09/2014 19h45)

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#12 07/09/2014 19h45 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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ok, merci pour l’explication.
J’ai lu en effet que pour maximiser la marge il faut avoir un grand nombre de lignes et encore mieux si on a des positions en short dans le portefeuille.

Votre raisonnement tient la route si le marché se casse la figure donc ce cas l’ETF va suivre le même chemin mais si demain Cominar seul se casse la figure et pas les autres REIT de votre portefeuille, dans ce cas je ne suis pas sûr que l’ETF suive la même tendance ?

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#13 07/09/2014 20h00 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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ZB - justement ce risque là je suis OK de l’assumer. On peut le réduire, mais ça coûte plus cher.
Par ailleurs si seul Cominar se casse la figure, partant du principe que le portefeuille est un minimum diversifié (je veux dire 3-4 valeurs, pas 1 seule), alors l’impact est au fond relativement limité.

Après il faut distinguer 2 cas de "se casser la figure" :
1 - le marché est à côté de la plaque. Alors il faut seulement avoir les moyens d’attendre -> minimiser les appels de marge
2 - les fondamentaux se sont détèriorés, la valeur a vraiment baissé. Alors là il faut vivre avec la perte. C’est le risque du métier en un sens.

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#14 07/09/2014 20h07 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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ZeBonder a écrit :

ok, merci pour l’explication.
J’ai lu en effet que pour maximiser la marge il faut avoir un grand nombre de lignes et encore mieux si on a des positions en short dans le portefeuille.

Votre raisonnement tient la route si le marché se casse la figure donc ce cas l’ETF va suivre le même chemin mais si demain Cominar seul se casse la figure et pas les autres REIT de votre portefeuille, dans ce cas je ne suis pas sûr que l’ETF suive la même tendance ?

Si cominar se casse la figure et pas les autres reit de votre portefeuille, vous n’aurez probablement pas d’appels de marges.

Merci pour l’astuce de la couverture macro. L’etf que vous mentionnez ne concerne que l’US:

VNQ ETF Guide | Stock Quote, Holdings, Fact Sheet and More

The index is a free float market capitalization weighted benchmark that is comprised of equity REIT securities that belong to the MSCI US Investable Market 2500 Index. The index is designed to cover about two-thirds of the value of the entire U.S. REIT market. To be eligible for inclusion, REITs must have a market capitalization of at least $100 million, with enough shares and trading volume to be considered liquid.

Il me reste à faire une recherche d’autres ETF pour d’autres zone géographique.  A moins que vous n’auriez déjà une liste à proposer? :-)

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#15 09/09/2014 13h21 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Toujours dans le cadre des couvertures envisageables il y en a deux autres qu’on peut vouloir prendre en compte :

(1) le risque que le taux de financement (indexé sur Libor) monte.
A ce moment là il est possible de "geler" son financement en achetant un future sur Libor, à la maturité envisagée de la transaction. Pour ça l’instrument adapté est idéalement un swap, mais pour les montants courants ce n’est pas possible. Comme un swap est en fait une suite d’Eurodollars on paut approximer en prenant un ou deux Eurodollars. Par exemple si je vise 4 ans de maturité, je prendrais des Eurodollar 1 an, 2 ans, 3 ans et 4 ans. (voir Eurodollar Futures Quotes - CME Group). Si Libor est au dessus du taux auquel on achète les Eurodols alors on gagne la différence, si c’est en-dessous on paye. Donc cela permet de fixer à l’avance son taux, puisque si Libor est très cher dans 1 an ou 2, on va payer cher à IB. Mais avec les Eurodols on recevrait la différence.
Selon les prix actuels les taux Libor implicites sont pour 1, 2, 3, 4 ans : 0.82, 1.85, 2.69, 3.19.
Personnellement je couvre rarement ce risque car ce sont des horizons assez long et d’ici là j’aurai probablement changé de stratégie.

(2) le risque que les taux longs montent.
Un REIT paye un cashflow assez stable en générale, un peu comme un obligation de maturité infinie. Mécaniquement, il devrait donc avoir une duration. Cette duration est grosso modo egale à l’inverse du rendement, donc ici 1/0.08 ~ 12 ans. En principe, si les taux longs remontent de 1%, la valeur actualisée du REIT devrait baisser de 12%.
On peut avoir envie de couvrir ce genre de risque. L’outil de prédilection est normalement le 10-yr Treasury future, mais ca traite par blocks de ~64k USD donc il faut des positions assez significatives pour mettre en place une couverture assez fine.
Une alternative que j’utilise est l’ETF DTYS qui est indexée sur le yield du 10 ans. Grosso-modo sa duration est égale à 1/y où y est le yield du 10 ans soit env 35 ans aujourd’hui. Donc en théorie il faudrait $0.3 DTYS pour chaque $ de REIT détenu.
Pour l’instant je ne couvre pas ce risque, parce que je ne pense pas que le marché des REIT l’ait vraiment pris en compte. En revanche, ça pourrait arriver d’un coup, alors je surveille tout ca de loin.

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#16 19/09/2014 21h52 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Merci pour la description de cette stratégie très intéressante.

N’étant pas familier avec le compte titre et l’effet de levier (uniquement PEA actuellement), voici quelques questions  :

- le coût de financement sur IB est de 1,5% annuel ? Quel que soit la durée de détention ? Quel que soit le type d’action achetée ? Le taux de 1,5% peut-il évoluer dans le temps ?

- vos calculs de rentabilité sont bruts (8 x 4 - 1.5 x 3 - 0.8 x 4 ~ env 24%.), qu’en est-il de la performance net d’impôt (TMI 30%) ? Doit-on déclarer 8x4% (32%) en dividendes ou peut-on déduire les frais de levier ? 27,5% (32-4,5) ?
Les abattements sur les PV fonctionnent-ils sur la partie empruntée ?

Avec un apport de 30 à 50% du capital, je compare actuellement l’achat de REIT avec effet de levier comme décrit dans ce post ou l’achat de SCPI via emprunt traditionnel pour une durée de 5 à 10 ans. Quelle solution vous semble la plus pertinente ?

Merci

Dernière modification par Tanuky (19/09/2014 21h59)

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#17 19/09/2014 22h41 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Tanuky a écrit :

- le coût de financement sur IB est de 1,5% annuel ? Quel que soit la durée de détention ? Quel que soit le type d’action achetée ? Le taux de 1,5% peut-il évoluer dans le temps ?

L’effet de levier standard chez IB est de *2, la marge indiquée ( *4 ) est possible pour un compte ayant plus de 100 000 USD et est valable sur des actions qui correspondent à des critères précis ( liquidité, valorisation, marché … ).

Le taux annuel pour une marge en USD est un taux variable et qui est très bas acutellement :
Entre    0 et 100,000 :    1.59% (BM + 1.5%)
Entre 100,001 - 1,000,000     1.09% (BM + 1%)


Pour plus de détails :
https://www.interactivebrokers.com/en/i … =schedule2
https://www.interactivebrokers.com/en/i … p=schedule

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#18 20/09/2014 10h50 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Merci pour votre retour

A quoi correspond le "BM + 1.5%" ?

Qu’en est-il d’un calcul de rendement net en utilisant l’effet de levier dans un compte titre ? (2ème question de mon message précédent)

Dans la comparaison SCPI (dans assurance vie) et REIT dans un CT, l’aspect fiscal peut également avoir un impact non négligeable,

Merci

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#19 20/09/2014 11h42 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Bonjour,

c’est expliqué dans les liens que j’ai mis : BM = Benchmark Rate et pour l’USD le BM utilisé est basé sur :
Fed Funds Effective (Overnight Rate)
11 am GMT USD LIBOR (used only for USD-CFDs, Gold and Silver Borrow Fees)

En d’autres termes, si le Libor monte, le BM monte et le taux d’intérêt de votre marge aussi.

Pour l’aspect fiscal, je n’en ai malheureusement aucune idée vu que je suis non-résident.

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#20 20/09/2014 11h52 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Les frais d’intérêt ne se déduisent pas.

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#21 21/09/2014 19h11 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Jester, oui pour un particulier, mais pour toute structure de société, c’est déductible entièrement. De même les plus-values ou pertes latentes sont comptabilisées d’un point de vue fiscal. Donc pas de biais dû à la fiscalité, ce qui est bien plus sain que pour l’investissement à titre personnel.

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#22 22/09/2014 22h45 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Si je comprends bien, les frais d’intérêt pourraient être déduits avec une structure de type SCI IS. En contre partie, il faut régler les 33% d’impôts sur les bénéfices… Puis les impôts sur les dividendes… Le jeu en vaut-il la chandelle ?

ZeBonder a écrit :

c’est expliqué dans les liens que j’ai mis : BM = Benchmark Rate et pour l’USD le BM utilisé est basé sur :
Fed Funds Effective (Overnight Rate)
11 am GMT USD LIBOR (used only for USD-CFDs, Gold and Silver Borrow Fees)

En d’autres termes, si le Libor monte, le BM monte et le taux d’intérêt de votre marge aussi

Le taux IB sur une position de moins de 100K$ est de 1.59%. Faut-il rajouter les 1.5% systématiquement ou c’est la variation maximale que peut prendre le taux initial en en fonction de la variation du Libor ?

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#23 22/09/2014 23h42 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Pour les actions, le taux utilisé par IB est 1,5% + Fed Funds Effective (Overnight Rate)
Le Fed Funds est acuellement à 0,09% donc le taux total est de 1,59%

http://www.newyorkfed.org/markets/omo/d … dsdata.cfm

Dernière modification par ZeBonder (22/09/2014 23h46)

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#24 23/09/2014 08h53 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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crosby a écrit :

(2) le risque que les taux longs montent.
Un REIT paye un cashflow assez stable en générale, un peu comme un obligation de maturité infinie. Mécaniquement, il devrait donc avoir une duration. Cette duration est grosso modo egale à l’inverse du rendement, donc ici 1/0.08 ~ 12 ans. En principe, si les taux longs remontent de 1%, la valeur actualisée du REIT devrait baisser de 12%.
On peut avoir envie de couvrir ce genre de risque. L’outil de prédilection est normalement le 10-yr Treasury future, mais ca traite par blocks de ~64k USD donc il faut des positions assez significatives pour mettre en place une couverture assez fine.

En alternative au future, on trouve aussi sur le marché les CFDs sur future, qui doivent revenir un peu moins cher que l’ETF je pense.

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#25 22/10/2014 20h19 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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crosby a écrit :

,En l’occurrence pour bénéficier d’un levier maximal dans l’exemple que vous citez, il faudrait pas seulement ARCP, mais par exemple Dream Global, Cominar, Campus Crest, qui donnent aussi un

Investir avec un levier sur les foncières peut donner envie, mais la fluctuation du cours des foncières rend quand même l’opération assez risquée, même avec une couverture

Comment avez vous géré avec un levier 4 la chute du cours de Campus Crest et dans une moindre mesure de ARCP ?

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