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#1 05/09/2014 15h00 → Primo acédant : acheter sa résidence principale en VEFA... (primo acédant, vefa)

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Ce post a pour objectif de faire partager mon expérience et d’encourager ceux qui seraient susceptibles de faire leur premier achat de RP à regarder du coté d’un achat en VEFA.

Nous voulions devenir propriétaire, on a donc regardé le marché ( ancien et neuf ) les différentes aides possibles, les banques et avons franchi le pas en achetant en VEFA ( nouvelle construction )

On a acheté en 2014 notre première résidence principale en VEFA. Pourquoi VEFA et bien parce que l’état est très généreux pour les primo accédant dans le neuf. Vous avez le droit à un prêt à taux zéro ( PTZ + ) d’un montant max de 70 000€ dans les zones les plus tendues ( il existe 3 types de zones ).

Le gros avantage en plus du 0% d’ intérêt et un différé de 14 ans = Ce différé permet d’acheter plus grand et surtout de baisser fortement l’effort financier mensuel pour devenir propriétaire.  La VEFA permet aussi une exonération de taxe foncière pendant 2 ans ( également possible d’avoir exonération de taxe d’habitation) et des frais de notaire sont à 2-3%

Le VEFA a quelques inconvénients mais qu’on peut gommer en achetant un bien proche de l’achèvement et si la banque vous accorde des facilités ( sans frais ) pour ne pas payer votre prêt immobilier et un loyer en même temps en attendant la fin de l’achèvement de la construction . 

En ce moment les prêts bancaires sont avantageux et les banques sont prêtent à faire des petites remises à conditions que votre dossier soit solide.  De plus à partir de 32 ans ( il me semble ) le montant des assurances augmentent, il y a donc tout intérêt à acheter avant.

Je suis étonné qu’on parle pas plus de cet avantage fiscal qui s’applique à plein dans le cadre d’une vente en VEFA.

Mots-clés : primo acédant, vefa

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#2 06/09/2014 03h31 → Primo acédant : acheter sa résidence principale en VEFA... (primo acédant, vefa)

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Il serait intéressant de lister les avantages et inconvénients d’un tel achat (en VEFA). Je propose (à compléter) :

Avantages :
   - bien aux dernières normes (généralement bien mieux qu’un bien ancien);
   - pas de travaux à prévoir avant d’habiter dans les lieux;
   - financements aidés pour les primo-accédantes.

Inconvénients :
   - aléas liés au projet [*]
   - délai jusqu’à la livraison du bien (avec parfois des retard de livraisons) et potentielles difficultés à faire rectifier les malfaçons (qu’on ne peut pas identifier au moment où on s’engage);
   - prix généralement plus élevé que dans l’ancien;
   - parfois une partie du financement est à mobiliser avant la livraison du bien (en particulier l’apport personnel est quasi systématiquement à mobiliser avant);
   - impossible d’évaluer qui on aura comme voisins et copropriétaires.

[*] En prenant les bonnes précautions, le risque que le promoteur vous laisse ne rade (avec un immeuble inachevé) est limité, mais une faillite du promoteur conduira toujours à une situation pénible à gérer.
Parfois, la livraison du bien réserve de réelles "surprises", et le bien n’est pas exactement conforme à ce qui avait été prévu. (J’ai connu un acquéreur en VEFA qui a découvert à la livraison que son salon de 30m²  ne faisait que 25 m² et 10 m² d’estrade 1 mètre plus haut -avec seulement 1m50 sous plafond- suite à une "erreur" de l’architecte…).


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#3 06/09/2014 17h37 → Primo acédant : acheter sa résidence principale en VEFA... (primo acédant, vefa)

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GoodbyLenine:

lors des avantages que vous citer, je me permet de rajouter ma touche personnel ( j’ai 26ans, acheté 3 logement en VEFA pour ma RP … et oui, je bouge beaucoup mais je me suis enrichie comme cela en achetant du vefa pas chère en FDN réduit et le revendant 2 ans après sans à avoir à payer une plus value )

Vous dites pas de travaux à prévoir, je pense que un budget travaux de 10 à 15000 euros est nécessaire :  en effet, les logement sont livrés sans cuisine ( juste un lavabo en inox premier prix ainsi que un meuble bas premier prix ) sauf si vous rajouter une option qui coute bien plus chère que si vous le faite vous meme… à cela, je rajouterai que il y a un coût à rajouter sur les sols ( de plus en plus de moquette par exemple ou carrelage premier prix ) les faillences de la salle de bain qui ne sont pas haut ect ect…

Je suis d’accord sur l’ensemble des inconvénients:

le délai est souvent dépasser avec comme excuse les intempéries par exemple… Mon premier VEFA à eut 10 mois de retard par exemple et mon dernier VEFA 2 mois d’avance…. sa peut aussi arrivé …

Concernant les malfaçons… comment dire…. selon les promoteurs, c’est abusé… Pour mon premier VEFA, je n’avais pas mon interphone… le plafond était mal fait, un mur n’était pas droit…
Je le met dans les réserves…
6mois après, pas de nouvelle… je relance à 9mois et 11 mois… Lorsque le délai de 1 ans est passé, je m’inquiète vraiment… le promoteur me dit que le délai des 1 ans est passer malgré mes recommandes … et oui le culot… je les ai attaquer car les interphones était marquer dans mon contrat, je les est attaquer et 2 ans après, et oui c’est long… j’ai été indemnisé + frais d’avocat rembourser et 3 mois après c’est bizarre tout à été fait…. Pour faire de la bonne pub c’est nexity

Mon dernier VEFA, les réserves ont été lever en 1 semaine chrono, la maison niquel.. le promoteur est windsor peu connu , moins de chantier mais au moins ils suivent bien l’avancer et respect ces clients…

Concernant le prix plus élever… oui… je dirais à 95%
Mais parfois, en accord avec la mairie , les terrain sont vendus moins chère au promoteur en contrepartie, les maisons doivent être vendu moins chère… J’ai acheté sur Magny le hongre une maison à 307000 euros revenu à 319000 euros avec FDN + cuisine et sol que j’ai revendu 1 ans après la livraison .. soit 2 ans après  la signature du notaire à 373000 euros…

Faut être patient et bien se renseigner sur les futurs programmes

voila ma petite expérience en espérant que cela peut aider…


Le mouvement fait l'argent.

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#4 09/09/2014 18h04 → Primo acédant : acheter sa résidence principale en VEFA... (primo acédant, vefa)

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Effectivement le choix du promoteur et du programme est important c’est comme tout.

Dans notre cas, Nous avons vu plusieurs programmes et pour certain nous sommes tout de suite dit que là il y a avait baleine sous gravillon !!! et justement les appartement de ces programmes qui devaient se vendre comme des petits pains sont aujourd’hui toujours vaquant. ( et sur la cote d’azur )

On a fait le choix de prendre un constructeur important Bouygues ( ca limite un peu les risques en comparaison des petits promoteurs locaux ) et un projet qui était bien avancé ( quasi hors d’aire ). Tous les appartements du projet était déjà vendu sauf 2/3 qui sont retournés à la vente parce que les premiers acheteurs on eu des refus de leur banque.

Le prix du m2 était effectivement plus élevé env 11% de plus, mais vu la qualité de la prestation, aucun problème, les prestations sont très nettement supérieures à la moyenne des biens sur le marché.

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#5 17/09/2014 00h10 → Primo acédant : acheter sa résidence principale en VEFA... (primo acédant, vefa)

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Bonsoir,
Pour commencer : bravo cricri 77700 pour vos opérations achats/reventes!

Concernant les avantages il y a l’exonération de la taxe foncière pendant 2 ans  voir plus.

En ce qui concerne les inconvénients je pense  qu’il y a pas mal de choses à faire pour éviter certain désagrément :
Le prix plus élevé : oui c’est une réalité mais  je pense que cela dépend aussi du promoteur par exemple dans ma ville pour des prestations équivalentes Kaufman proposait des logement d’environ 10% plus chère (voir plus) que la seminoc  le  promoteur « local ».
En générale à quelques mois de la livraison il y a souvent moyen de négocier un tout petit peu le prix sur les logements qui restent et donc forcement les logements qui restent ne sont pas les meilleurs (exemple : superficie plus petite, pas de terrasse, mauvaise exposition, logements donnant sur rue bruyante ….) sauf les logements remis en vente à cause des  refus de crédits.
Dans mon cas j’ai eu un petit rabais de 6000 euros  à la réservation de ma rp  à 8 mois de la livraison, au lancement du programme je n’aurais pas eu ce rabais.
Les aléas liés au projet : dans la zone ou j’habite il est assez simple de vérifier les choses, car la majorité des  promoteurs qui construisent actuellement (bouygues ,bnp, kaufman, seminoc, nexity …) ont déjà construit plusieurs bâtiments.

En vefa qui sera mon future voisin ??? Je pense qu’en vefa (comme pour beaucoup de choses dans la vie ) il y a une sélection « naturel »  qui se fait par le prix , la chose à éviter à mon avis : les programmes  qui se trouvent en zone ANRU et qui proposent des tarifs avec tva 7%  .Dans la zone ou j’habite  tva 7% =programme neuf juste à coté de la cité voir dans la cité…Pour du locatif et pour rp j’ai  évité les zones ANRU malgré les prix attractifs .
Pour ma part j’ai acheté dans la zone ou j’ai grandi donc je  sais EXACTEMENT ou se trouve les étudiants, les travailleurs, les fonctionnaires, les retraités mais aussi les dealers ,les petits voyous…

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