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Forums des investisseurs heureux

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#51 15/06/2014 19h23 → Investissement locatif à Mulhouse... (locatif, mulhouse)

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Bonjour Marc1975,

Moi j’ai un ami qui pêche régulièrement des brochets de 3 metres 64 …


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

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#52 03/02/2015 16h39 → Investissement locatif à Mulhouse... (locatif, mulhouse)

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Bonjour,

Je reprends le fil, car mon projet colle parfaitement au titre.

J’aimerais avoir votre avis sur un projet d’investissement, après 2 ans de surveillance du marché, je souhaite me lancer dans l’achat d’un immeuble en 2015.

Ville: Mulhouse,

immeuble 4 niveaux, 95m2/niveau (soit environ 400 m2)

1F2 et 1F3/ par niveau (soit 4F2 (44m2) et 4F3 (55m2) en tout)

Très fortement dégradé (tout est à refaire y compris, colonne montante erdf, toiture, façades et escalier desservant différents niveaux).

Quelques problèmes structurels (solivage à changer par endroit, car pourris par dégât des eaux)
Il y a en tout pour environs 240kEur de travaux pour des finitions de qualités et cuisine équipées.

J’ai déjà l’expérience de ce genre de travaux et de la gestion des entreprises après la rénovation lourde de ma résidence principale, même si cette fois j’ai identifié un entrepreneur de confiance, qui va gérer le chantier, tout en sous-traitant certains postes.

Pas d’expérience de gestion de locataires, mais je pense qu’on a les locataires qu’on mérite, avec un immeuble refait à neuf, j’espère limiter la vacance locative et avoir le choix de locataires corrects.

L’immeuble est relativement bien situé, (pas dans le quartier qui craint le plus de Mulhouse a 15 minutes de la gare et 10min du CV à pied).

2 appartements sont pour le moment occupés par des « locataires » les autres par des encombrants – conséquence de squats.

J’envisage de faire une offre à 70k (-55%) (Avec pour conditions que l’immeuble soit vide d’occupants et encombrants) qui a ses chances de passer, vu l’état qui fait peur, et par conséquence l’absence d’offres depuis 1 an.

Plan de financement: 50kEur d’apport, 266kEur à crédit sur 20 ans à 2.54%+0.16% assurance, mensualité de 1450 Eur/mois.

Rentrées: 7Eur/m2/mois, soit pour 400m2  2800 Eur brut/mois ce qui fait 350 Eur/appartement/mois – on est plus bas que le marché, si les finitions sont de qualité.

TF: 2400

Rendement net de TF est 31200 (10.6%), net d’impôts (TMI 30%) et taxes (CSG/CRDS 15.5%): 17105 Eur/an soit 1430/mois le déficit de 240 kEur est les bonus, qui permet de ne pas payer d’impôts sur les entrées locatives pendant (240000/31200 environs 8 ans!!!)

J’étudie la possibilité de solliciter des aides de l’ANAH, ou de la ville, pour améliorer les prestations, mais au vu de ce que j’ai pu lire dans les délibérations du conseil municipal, l’immeuble n’étant pas dans le périmètre d’une OPAH, les aides sont minimes, et les contraintes imposées contraignantes (architecte, BBC, contrôle de chantier), ce qui augmente grandement le budget que je me suis fixé.

A titre d’exemple un immeuble à 150 m de là a été "aidé": 400m2 de chantier et rénovation lourde géré par une association - 570kEur de factures (BBC, VMC double flux, vitrage peu émissif et tout le tralala..) 27kEur d’aides… risible!!!

Je souhaite investir dans un immeuble, car j’ai la surface financière qui permet de le faire, et ne pas éparpiller sur de projets de faible envergure.

J’aimerais beaucoup être confronté aux avis des membres plus expérimentés.

Je vous en remercie par avance.

Zaser.

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#53 03/02/2015 17h08 → Investissement locatif à Mulhouse... (locatif, mulhouse)

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Réputation :   17 

J’attire votre attention sur le nombre de biens déjà disponibles à la location sur le marché. Je viens de "libérer" un appartement de 70m² (F3) pour 500€/m² à Riedisheim (limite Rebberg). Avant de le louer il y a un an, il est resté 12 mois sans trouver de locataire. L’appartement était pourtant refait à neuf, avec cuisine équipée, garage, cave. Il est en agence et depuis novembre 2014 et il y a eu tout au plus 3 visites (c’est peut être l’agent immobilier qui n’est pas très actif).

Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de demande, mais je crois qu’il faut que votre bien soit de bonne qualité (situation, parkings à proximité, commerces etc)


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#54 03/02/2015 23h46 → Investissement locatif à Mulhouse... (locatif, mulhouse)

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bonjour zaser et bienvenue,

votre cas devrait interessé pas mal de monde ici, il me semble que plusieurs membres se sont penchés sur le cas de Mulhouse.

Je ne connais pas particulièrement, mais je pense que comme toutes villes à fortes rentabilités potentielles, "l’étude de marché et des besoins" me semble prépondérante . C’est très bien d’avoir un bel immeuble neuf, mais si les locataires potentiels ne sont pas d’un certains niveaux, la dégradation peut-être extrêmement rapide.

Personnellement, sur un bien neuf, je n’hésiterais pas à mettre les loyers un peu au dessus de la moyenne, car je trouve de plus en plus que c’est la meilleure façon de sélectionner à la base le "type" de locataires, ou au moins ceux qui ne sont pas à "piauner" pour 20 euros …

Dernier détail, méfiez vous du terme "potentiel", à moins de prévoir une grosse marche de manoeuvre (style 50% d’inoccupation …).


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

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#55 04/02/2015 14h22 → Investissement locatif à Mulhouse... (locatif, mulhouse)

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lachignolecorse a écrit :

J’attire votre attention sur le nombre de biens déjà disponibles à la location sur le marché. Je viens de "libérer" un appartement de 70m² (F3) pour 500€/m² à Riedisheim (limite Rebberg). Avant de le louer il y a un an, il est resté 12 mois sans trouver de locataire. L’appartement était pourtant refait à neuf, avec cuisine équipée, garage, cave. Il est en agence et depuis novembre 2014 et il y a eu tout au plus 3 visites (c’est peut être l’agent immobilier qui n’est pas très actif).

Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de demande, mais je crois qu’il faut que votre bien soit de bonne qualité (situation, parkings à proximité, commerces etc)

Vous passez par une agence.. J’ai des amis qui ont un immeuble de rapport au bas rebberg, deux appartement louer en une semaine et demi à 500euros pour 50m2.
Un ancien collègue qui a un F3 à Bourtzwiller, idem appartement louer sans vacances locative de plus d’une semaine depuis 15 ans.

En revanche de la famille qui , éloigner a mis en location un F3 à Rixheim par une agence comme vous, 12 mois de vacances locative.. Alors est ce que les gens ne souhaitent pas passer par une agence ou est ce que les agents font mal leurs boulot je ne sais pas, mais la demande est là..

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#56 04/02/2015 16h46 → Investissement locatif à Mulhouse... (locatif, mulhouse)

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une étude pour ceux qui souhaitent investir sur Mulhouse et son département

http://www.adil68.org/fileadmin/Sites/a … s_2012.pdf


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#57 30/06/2015 10h01 → Investissement locatif à Mulhouse... (locatif, mulhouse)

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Ca y est c’est fait signé la semaine dernière pour un immeuble R+3+combles  avec 10 lots. Total de 300m2 habitables, le tout en piteux état. On prends peur durant la visite, mais la structure est saine. Par expérience le débarras et démolition ne coûtent pas trop cher.

La toiture à revoir, la façade à repeindre. Ça fait peur à beaucoup, mais je vous pas trop pourquoi - la façade c’est 4.20 Eur / m2 pour échafaudages et 11 Eur/m2 de peinture, divisé par le total de la surface ca nous fait du 9 Eur/m2. La toiture 80-100Eur /m2 c’est 24-30Eur/m2 de la surface total, bien sur pour la toiture moins il y a d’étages plus ca revient chère.

Je réfléchie en ce moment aux plans vu que après démolitions ce sont quasiment des plateaux bruts, j’aimerais avoir votre avis sur les plans.

https://picasaweb.google.com/lh/photo/H … directlink

je vous remercie par avance.

Zaser

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#58 30/06/2015 10h28 → Investissement locatif à Mulhouse... (locatif, mulhouse)

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Bonjour
Projet interessant, je suis moi meme en train de faire une renovation lourde sur un immeuble ( plus petit 240 m2). Ou plus exactement un architecte suit le projet pour moi ( je vis assez loin).

A premiere vue les appartements proposes sont trop petits ( chambre de 9m2 voire 12 .. ). Etant donne que ce sont des plateaux, j aurai tendance  a faire les appartements aux normes de renovation, je ne suis pas sur d ailleurs que vous puissiez faire autrement.

l information n est pas officielle, mais elle semble en ligne avec ce qu on m a communique lorsque j ai redefini les appartements ( l immeuble dans mon cas passe de 11 lots a 4 pour voir des f2 ( 47 a 50) et f3 de 70)

Taille des logements en France ? Wikipédia

un autre point de taille … l’ enorme. Pardon… disons la reglementation… j ai appris pendant cette renovation que les normes maintenant imposaient une porte entre les toilettes et la salle de sejour par exemple..

Je ne sais pas a quel point cela pose un probleme de s en ecarter sans doute peu si l anah n intervient pas. Mais je vous conseille de faire revoir les plans par un professionel

Bon courage pour le projet
Cdt
Timinel

Dernière modification par Timinel (30/06/2015 10h33)

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#59 30/06/2015 19h04 → Investissement locatif à Mulhouse... (locatif, mulhouse)

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Merci pour vos remarques.

Concernant le point 1 - appartement trop petit, il n’est malheureusement pas possible d’agrandir sauf l’un au dépend de l’autre, ou bien faire un seul lot par étage, mais là encore difficile sauf a ronger la rentabilité: le but en achetant cet immeuble était justement d’avoir 10 petits appartements  - pour jeunes actifs/étudiants l’offre étant très restreinte dans ce quartier de la ville.

Avec des finitions de qualité j’ai la certitude de pouvoir louer les 25 m2 300 Eur + 30 Eur provision pour charges les 32 m2 350 Eur + 30 Eur provision pour charges, soit entre 11 et 12 Eur/m2 dans un quartier ou les loyers atteignent à peine 5-6 Eur/m2.

Concernant votre 2eme point - pas d’ANAH chez moi - je suis seul maitre à bord - c’était également le but recherché en achetant un immeuble entier, donc si je veux- je mets des WC au milieu du salon smile

J’ai consulté un professionnel (je commence par ailleurs à douter de son professionnalisme) sa réponse a été "on peut faire comme vous voulez monsieur". Je ne souhaite pas passer par un architecte, car je trouve sa prestation superflue sur ce projet. C’est une entreprise tout corps d’états qui réalise le chantier – je m’occupe de l’administratif : plans, autorisations préalables, contact avec ABF etc..

J’aimerais si possible avoir des avis sur la disposition des cloisons - si des pros de la rénovation de petites surfaces passaient par là.

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#60 08/10/2015 18h22 → Investissement locatif à Mulhouse... (locatif, mulhouse)

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MAJ de la situation avec cet immeuble.

Apres plusieurs nuits d’insomnies à réfléchir sur le projet, sollicitation de quelques banques et rencontre avec les acteur locaux de l’investissement et de la rénovation, j’ai réussi à sortir grâce à mon courtier - à travers la clause de non obtenions de prêt immobilier.

En effet je me suis rendu compte que rénover cet immeuble ne serait pas "nourrir le bon cheval" il y a des affaires à faire ailleurs que dans les quartier pourris de Mulhouse - quartier où sont situés ces 10 studios.

Je change désormais de stratégie de la "rentabilité à tout prix" rentabilité & emplacement à tout prix".

Je ouvert un nouveau fil sur un appartement pour lequel j’ai signé un compromis et souhaite avoir des conseils, j’ai également mis à jour ma presentation

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#61 21/10/2015 11h35 → Investissement locatif à Mulhouse... (locatif, mulhouse)

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Bonjour,

j’ai un vif interet pour un bien à mulhouse situé dans le quartier Gluck(visite prévu normalement dans les prochains jours)
ce quartier est-il sain ou craint-il?
je vous remercie d’avance pour vos retours.

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#62 21/10/2015 12h32 → Investissement locatif à Mulhouse... (locatif, mulhouse)

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Bonjour, je vous recommande de lire ce fil depuis le début. Dans le post #22 Vauban donne la carte des quartier acceptables et ceux à éviter. Je suis en grande partie d’accord avec lui (mais le désaccord se situe aux limites)

L’immeuble que vous envisagez d’acquérir, si ma mémoire est bonne, est resté un certain temps sur LBC, demandez vous pourquoi…

Je ne peux que vous suggérer de vous balader dans le quartier à différents moments de la journée ( y compris tard la nuit), pour vous faire une idée de l’ambiance.

Dernière modification par zaser (21/10/2015 12h43)

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#63 06/01/2016 14h03 → Investissement locatif à Mulhouse... (locatif, mulhouse)

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Bonjour je suis désolé de remonter ce topic mais je souhaiterais savoir si d’autres Investisseurs Heureux avaient investis à Mulhouse notamment dans des immeuble de rapport ?

En effet, il y a toujours de nombreuses offres sur LBC ou SeLoger et je connais Mulhouse pour y avoir étudié et travaillé.

Mulhouse est selon moi une ville qui repousse les investisseurs à cause d’une mauvaise image, cependant je trouves que c’est une ville dynamique (position géographique, infrastructures, sports…) et qu’il y a de nombreux jeunes ce qui permettra à terme de booster son développement.

J’aimerais continuer à faire vivre ce post car j’ai actuellement pour projet d’acquérir un immeuble de rapport à Mulhouse composé de 3*F2.

N’hésitez pas à partager vos expériences (bonnes ou mauvaises) afin de répondre à la question suivante : "faut-il investir actuellement à Mulhouse ?"

Merci pour votre contribution,

clown

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#64 06/01/2016 15h04 → Investissement locatif à Mulhouse... (locatif, mulhouse)

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C’est comme partout, il y a du bon (très bon) et du mauvais (très mauvais).

Pour pouvoir échanger un peu plus, il faudrait que vous donniez plus de détails : emplacement ciblé ? Loué (à qui?), prêt à louer ou à refaire ? Quel type de bien ? Quel standing ? Quel type de locataires futurs voulus ? Meublé ou pas ? Etc…

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#65 06/01/2016 15h29 → Investissement locatif à Mulhouse... (locatif, mulhouse)

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Bonjour clown,

Pêle-mêle ma réflexion sur le sujet

S’il s’agit du 69 avenue d’Altkirch, alors méfiez-vous des rendements annoncés avec des logements vides en état médiocre.

En fait peu importe qu’il s’agisse de cet immeuble ou un autre - les rendements théorique n’engagent que ceux qui veulent bien y croire.

En reprenant l’exemple précédent 3F2 total de 135m2 pour 119k, rapportant 15k de loyer annoncés par an (2 appartement état pourtant vide!) d’après l’annonce 12% de rendement.

En effet ça a l’air de coller: 15/119/1.06=11.9, la TF pourtant vous fera perdre 1 point de rendement 10.9.

Maintenant regardez de l’autre côté: 15k/12=1250Eur/mois soit 9.2 eur/m2/mois ce qui me semble élevé pour un immeuble donnant sur une rue très passante, avec très peu de parking disponible, éloigné du centre-ville et dans un état plus que médiocre.

Quelle clientèle visez-vous avec un 45m2 dans cet état à 440 Eur/mois? regardez le marché!

Perso il y a 2 ans j’étais le premier occupant d’un appartement refait à neuf dans un immeuble beaucoup beaucoup mieux placé que celui-là pour … 7.6 Eur/mois/m2 (F3 de 75 m2 pour 570 HC)

A Mulhouse ce qui se loue bien ce sont les logements remis à neuf, car ils contrastent fortement avec le parc immobilier existant.

Quid de la gestion ? Strasbourg- Mulhouse au mieux 1 h en train (plus en voiture). La gestion par agence va encore vous coûter minimum 1 point de rendement supplémentaire - on arrive déjà à 9.9% avant impôt (estimation grossière)

Si vous voulez faire des travaux pour améliorer la qualité de votre immeuble et par conséquent de vos locataires, ça va vous coûter.
Cricri y arrive bien pour 300 Eur/m2 - au prix d’un engagement personnel sans pareil, mais vous n’y arriverez pas - au mieux 450 Eur/m2, mais ça fera encore chuter le rendement déjà bien entamé.

Je continue???

Il y a certes des affaires à faire à Mulhouse (comme partout cela dit) mais cet immeuble n’en est clairement pas une sauf à négocier 25% minimum, mais il n’en sera pas mieux placé.

Ma stratégie - des petites surfaces bien situées avec beaucoup de travaux et un prix au m2 en conséquence (en dessous de 650 Eur/m2), rénover du sol au plafond à 450-500 Eur/m2 (isolation/électricité/plomberie/sanitaire/cuisine/sols/peinture - pas de gros œuvre) - louer à 11-12 Eur/m2
-> rendement entre 13 et 11% brut - mais avec pas (peu) de risque de vacance locative.

Mes 2 cents.

Zaser

Dernière modification par zaser (06/01/2016 15h56)

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#66 07/01/2016 13h20 → Investissement locatif à Mulhouse... (locatif, mulhouse)

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Merci pour vos retours.

Bien joué Zaser en même temps en vous disant "proche de la gare" par mp c’est le seul bien sur Mulhouse.

Je trouves l’emplacement intéressant car proche de l’hôpital, dans une rue passante mais commerçante (boulangerie, chocolatier, traiteur, boucherie, salon de coiffure…) et avec des places de parking (vers le Hasenrain et les rues à proximité) et des arrêts de bus.

A pied il faut compter 10 minutes pour être à la gare.

Brunstatt est à 500m et le Rebberg n’est pas loin non plus.

Le gros point noir ce sont les batiments à droite et à gauche dont la façade est insalubre.

Certes il y a des travaux mais cela permet de déclarer du déficit sur plusieurs années et les F2 sont plutôt simple à remettre en état.

1 seul appartement est loué pour le moment mais un loyer à 400 euros est largement possible vis à vis de l’emplacement et je trouves l’agence très peu réactive.

Cependant pour recentrer un peu le sujet, l’acquisition d’un immeuble de rapport sur Mulhouse est il un bon investissement en ce moment ?

Il y a un autre post comparant les immeubles et les biens divisés, mais la réponse est simple il y a des avantages et des inconvénients des deux côtés.

Merci à tous pour votre aide.

AM.

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#67 15/01/2016 01h09 → Investissement locatif à Mulhouse... (locatif, mulhouse)

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Bonjour clown,

Je viens justement de publier un petit retour d’expérience sur notre première opération d’investissement immobilier et l’aventure se déroule à Mulhouse smile

Investir dans un immeuble de rapport résidentiel et commercial…

Globalement l’opération s’est bien passé mais seul l’avenir nous dira si ce fût un bon investissement.

Bruno


Partage d'expériences de multiples investisseurs immo sur le Podcast Invest Immo Club.

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#68 04/11/2016 13h29 → Investissement locatif à Mulhouse... (locatif, mulhouse)

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Bonjour,

Je remonte un peu le sujet, avez vous réorganisé ce type de soirées investisseurs mulhousiens depuis votre post AlphaE2G?

Si vous souhaitez renouveller l’experience, je suis preneur, on se retrouve vite enfermé dans un microcosme sans reseau, quand bien meme le forum aide à se sentir moins seul smile

J’ai acheté mon immeuble de rapport à Mulhouse il y a 2 ans 1/2 maintenant et j’ai l’impression de pouvoir ecrire un livre avec toutes les péripéties smile

Heureusement que le forum existait avant mon acquisition et j’ai pu m’abreuver de milliers d’information sans quoi j’aurais vite déchanté.

Aussi, je tire mon chapeau à tous les investisseurs qui se sont lancés sans avoir ce meme acces à l’information que nous avons maintenant, et qui avaient juste un projet qu’ils ont mené à terme avec du courage et de la ténacité.

James


1 immeuble de rapport: 4 appartements en LMNP, 1 appartement neuf (à venir) et c'est pas fini :)

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