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Forums des investisseurs heureux

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#1 31/12/2015 14h22 → Investissement locatif à + de 10% de rentabilité : Saint-Etienne, Mulhouse, Nevers... (chateauroux, immobilier, investir, limoges, mulhouse, nevers, rendement, saint etienne)

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Bonjour,

Dans le dernier numéro du Revenu, il est fait référence a certaines villes qui permettent d’avoir des rendements de 10%. Exemple: Saint Etienne, Mulhouse, Nevers, Chateauroux, Limoges.

Qu en pensez vous? Dans mon coin, un 6% brut est deja pas mal.
J’ai regardé les posts sur le forum concernant Saint Etienne et Mulhouse et l’idée me vient d’y investir quand j’aurais plus de temps (rentier).
En bref, vendre mon immobilier a 6% pour le convertir en un bon emplacement dans ces villes a 10% dans des immeubles de rapport (pour le prix d’un appartement vers chez moi on a un immeuble complet a Mulhouse).

Merci pour vos idées
Excellentes fêtes.
Cdt
Christophe

Message édité par l’équipe de modération (01/01/2016 13h58) :
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Mots-clés : chateauroux, immobilier, investir, limoges, mulhouse, nevers, rendement, saint etienne

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#2 31/12/2015 14h49 → Investissement locatif à + de 10% de rentabilité : Saint-Etienne, Mulhouse, Nevers... (chateauroux, immobilier, investir, limoges, mulhouse, nevers, rendement, saint etienne)

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Attention quand même à diversifier géographiquement, car si l’immobilier n’est pas cher dans ces villes c’est qu’il y a une raison économique (désindustrialisation, chômage de masse) et démographique (Saint-Etienne a perdu 30.000 habitants en 20 ans).

Je n’irais pas investir dans une ville en déclin démographique et économique : c’est s’exposer à des problèmes (offre supérieure à la demande, impayés, locataires précaires).

Dernière modification par alpha2 (31/12/2015 14h51)

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#3 31/12/2015 15h08 → Investissement locatif à + de 10% de rentabilité : Saint-Etienne, Mulhouse, Nevers... (chateauroux, immobilier, investir, limoges, mulhouse, nevers, rendement, saint etienne)

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Je déconseille également St Etienne, à moins de trouver du 13 ou 14%

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#4 31/12/2015 15h31 → Investissement locatif à + de 10% de rentabilité : Saint-Etienne, Mulhouse, Nevers... (chateauroux, immobilier, investir, limoges, mulhouse, nevers, rendement, saint etienne)

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Ayant vécu sur Saint-Étienne une vingtaines d’années je déconseillerais aussi.

De mon point de vue il vaut mieux 6% et pas trop de problèmes que 10% problématique (vacances locatives et dégradation sont monnaie courant dans cette ville, et je sais de quoi je parle ma famille détient plusieurs biens).

En revanche je ne connais pas les autres villes, enfin pour être passé quelques jours par Mulhouse je déconseillerais aussi.

Passez de bonnes fêtes !

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#5 31/12/2015 21h55 → Investissement locatif à + de 10% de rentabilité : Saint-Etienne, Mulhouse, Nevers... (chateauroux, immobilier, investir, limoges, mulhouse, nevers, rendement, saint etienne)

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Je prend avec beaucoup de recul ces classements.
Par qui sont-ils fait ? sur quelles bases ? sur quelle quantité de biens ?…

Saint Etienne est vraiment un exemple excellent.
En début d’année 2015, ces classements indiquaient que les prix avaient baissé de 20% en un an, et que le rendement était excellent… et la semaine dernière, plusieurs rapports indiquaient que les prix avaient augmenté de 20% en 2015 à St Etienne…
En gros, du grand n’importe quoi

Ceci dit, le prix au m² de cette ville est vraiment très bas, et comme c’est facile d’aller travailler à Lyon en habitant St Etienne, cela me semble plutôt une bonne idée d’y investir.
Mais au préalable il faut une connaissance précise des quartiers pour ne pas choisir les plus pourris… et c’est vrai qu’il n’y a pas forcément grand chose de propre là bas…


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#6 01/01/2016 00h55 → Investissement locatif à + de 10% de rentabilité : Saint-Etienne, Mulhouse, Nevers... (chateauroux, immobilier, investir, limoges, mulhouse, nevers, rendement, saint etienne)

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Etant actuellement en pleine réflexion sur le sujet.
Quoi acheter ? Ou et les risques ?

En ce qui concerne les immeubles, il est possible de trouver dans chaque région, des immeubles avec travaux avec de très fort potentiel (+ de 10 / 12 % Net après impôts)
En utilisant le déficit Foncier, les conventions Anah (Borloo Ancien, Social,etc…) il est possible de réduire de manière forte ses impôts et donc d’avoir de fortes rentabilités.

La difficulté est de bien connaître sa région ou acheter.
Les immeubles peu cher sont très souvent dans des petites villes secondaires avec des problèmes liés au chômage ou alors allant vers une économie à la baisse.

Je vous donne un exemple :
Dans le  Puy-De Dôme (63) en limite de l’Allier (03) se trouve pas mal de petites villes ( moins de 5 000 habitants) ou il est possible de trouver des immeubles ou Maisons transformés en Immeuble avec d’excellents rapports.
1 Maison de 180 m² proposé 130 000 € avec 3 Appartements (T2, T3 avec jardin, et un autre T3) l’ensemble est loué et la maison présente très peu de travaux (quelques rafraîchissement à la sortie du locataire)
Loyer Actuel : 1 300 € HC / Taxe Foncière : 1 800 € / Négociable à 110 000 €.

Si vous faîtes le rapport locatif, c’est excellent et vous êtes en positif de + 600 € chaque mois (cash Flow)

Par contre, les gros inconvénients : zone tenu par une seule société dans la ville (ville ouvrière ou la plupart travail dans l’usine de la ville)
- Pas de grosse demande locative et il y a des maisons avec peu de travaux pour 50 / 60 000 €
Beaucoup de locataires préfèrent avoir une maison plutôt que de louer un appartement.
- Quel avenir dans 5 / 10 ou 15 ans ?

Il faut savoir faire un choix et prendre le risque.
Plus vous êtes proche des agglomérations, plus le rendement locatif est faible mais le risque est faible.
Inversement, les campagnes sont moins prisés des investisseurs et offre d’excellent rapports mais avec du risque.

De mon point de vue, les immeubles de rapports présentent des bonnes opportunités car il y a moins de concurrences que sur un appartement isolé.
Il faut avoir une certaine organisation, savoir faire des travaux (pour avoir un bon rendement) et avoir une certaine maîtrise fiscale afin de réduire les impôts et dégager une forte rentabilité.

Beaucoup de paramètres qui découragent les investisseurs novices, préférant la facilité.

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#7 01/01/2016 12h07 → Investissement locatif à + de 10% de rentabilité : Saint-Etienne, Mulhouse, Nevers... (chateauroux, immobilier, investir, limoges, mulhouse, nevers, rendement, saint etienne)

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Ces classements fait par les journaux ont généralement un intérêt limité, leurs critères étant pour le moins vagues… tout au plus indiquent-ils une tendance sans tenir compte de l’état démographique du territoire, de l’équilibre offre/demande de ces marchés.

Une fois la problématique d’emplacement résolue (qualité du marché, dynamique, votre capacité de déplacement pour gérer le bien…) les conditions pour obtenir ces fameux 10% sont toujours les mêmes :
- excellente connaissance du marché local
- identification des biens négociables (tous les biens ne le sont pas)
- énorme négociation (l’occasion est unique, c’est à l’achat que vous créer votre marge pour les 15/20 ans qui viennent)
- travaux (difficile d’y échapper)
- optimisation du produit (offre pertinente sur son marché)
- montage financier (fiscalité…)
- gestion rigoureuse et économe

C’est l’addition de l’ensemble de ces critères, qui avec beaucoup de patience (difficile à trouver), assurent l’existence de biens vraiment rentables.

De mon expérience, il y a entre 3 et 4 point d’élévation du taux de marge entre un bien moyen et un bien ainsi optimisé.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 01/01/2016 14h47 → Investissement locatif à + de 10% de rentabilité : Saint-Etienne, Mulhouse, Nevers... (chateauroux, immobilier, investir, limoges, mulhouse, nevers, rendement, saint etienne)

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Ce qui est important à mon sens, et d’après l’expérience que j’ai eue ces dernières années, c’est également de choisir des biens qui soient à proximité.
Je pense que cela rend les choses plus simples et plus agréables, notamment faire des visites de temps en temps et voir comment ça se passe sur place.

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#9 01/01/2016 15h13 → Investissement locatif à + de 10% de rentabilité : Saint-Etienne, Mulhouse, Nevers... (chateauroux, immobilier, investir, limoges, mulhouse, nevers, rendement, saint etienne)

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Je pense qu’en effet la proximité est un point essentiel.
Cependant, lorsque l’on habite une grosse agglomération, il est parfois nécessaire de faire 1 bonne heure de route pour trouver de bonnes rentabilités.

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#10 01/01/2016 17h24 → Investissement locatif à + de 10% de rentabilité : Saint-Etienne, Mulhouse, Nevers... (chateauroux, immobilier, investir, limoges, mulhouse, nevers, rendement, saint etienne)

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+1 avec les deux dernières réponses.

L’idée d’aller vers des villes "en difficulté" mais avec une rentabilité théorique élevée est problématique :
- pas facile d’investir loin de chez soi : pour rechercher les biens, pour visiter, pour le compromis et la vente, puis pour les travaux et la location, à chaque fois ce sont des déplacements, coûteux en temps et en argent. Si vous devez payer un maître d’oeuvre pour les travaux puis une agence pour la location, ça va vous bouffer votre rentabilité.
- vu que ces villes sont problématiques, vous allez en toute logique chercher à diversifier pour diminuer votre risque. Quand vous aurez un bien à Nevers, un autre à Mulhouse et un troisième à Saint-Etienne, les problèmes susmentionnés empireront de façon exponentielle !

A mon point de vue, il faut viser les grandes villes en progression, et leur périphérie. L’attractivité d’une grande ville s’étend le long des axes routiers et des voies ferrées utilisables pour faire le trajet domicile-travail tous les jours. On peut chercher à anticiper cette extension (acheter le long de la future ligne de tram, etc).

J’ai une connaissance qui possède une trentaine de biens immobiliers dans une grande ville et les loue en direct. Vous imaginez le boulot que c’est, entre les petites réparations, les entrées et sorties de locataires, etc. C’est gérable parce que ces biens sont à une demi-heure en voiture au maximum de chez lui. Essayer de gérer 30 biens éclatés dans plusieurs villes "problématiques" et lointaines (ou même 15 biens, en supposant que le rentabilité soit double et qu’on puisse donc avoir le même revenu avec seulement 15 biens), c’est la certitude de s’arracher les cheveux !

Dernière modification par Bernard2K (01/01/2016 17h28)

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#11 01/01/2016 20h03 → Investissement locatif à + de 10% de rentabilité : Saint-Etienne, Mulhouse, Nevers... (chateauroux, immobilier, investir, limoges, mulhouse, nevers, rendement, saint etienne)

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IL est possible de faire un panaché sur la gestion.

Une partie que l’on gère soi même ; une autre confiée à un gestionnaire sur place (je ne parle pas d’agence). J’ai moi même ce cas de figure pour un immeuble qui se trouve à 1h1/2 de chez moi et je paye un intermédiaire pour en assurer la gestion (150 e/mois + déplacements). Cette personne est artisan multi services et j’ai confiance en lui.

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