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Forums des investisseurs heureux

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#1 30/05/2014 16h38 → Destruction et construction d'un immeuble à Paris... (immeuble;paris;construction;financement)

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Réputation :   

Bonjour à tous,

J’ai hérité il y a peu de temps d’un immeuble dans l’Est de Paris.

L’immeuble date du milieu du 19eme siècle, comporte 3 étages pour 16 appartements (2 et 3 pièces) sur un terrain de 400 mètres carrés.

Dans le quartier, le PLU autorise la construction d’immeuble jusqu’à 10 étages.

Je suis en tout début de réflexion, mais je souhaiterais détruire cet immeuble pour en construire un nouveau, de 10 étages environs, aux normes actuelles.

Je n’ai aucune expérience dans ce domaine, je me renseigne petit à petit et j’apprends assez vite.

Je souhaiterais financer cet immeuble sans avoir à vendre une partie des futurs appartements, cependant je n’ai clairement pas les fonds pour financer un tel projet.

A qui dois-je m’adresse en premier ? Architecte pour la faisabilité? Banques pour le financement? Société de construction?

Merci à vous,

Mots-clés : immeuble;paris;construction;financement

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#2 30/05/2014 18h12 → Destruction et construction d'un immeuble à Paris... (immeuble;paris;construction;financement)

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Bonjour

Commencez par contacter un cabinet d’architecte pour entrevoir la faisabilité technique du projet et avoir une première esquisse tant à la fois qualitative que quantitative (prix global estimé).
Ensuite, il faudra obtenir toutes les autorisations nécessaires. Puis choisir les entreprises. Ensuite viendra la partie financement.

Le cabinet d’architecte vous aidera tout au long de ces démarches.

Bon courage.

Mafo


Travail: 750 h/an. Siestes, voyages et loisirs le reste du temps…

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#3 30/05/2014 21h36 → Destruction et construction d'un immeuble à Paris... (immeuble;paris;construction;financement)

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Je commencerai par une étude grossière pour valider la rentabilité qui sera un élément déterminant pour convaincre des financeurs.


Pourquoi pas Vous?

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#4 31/05/2014 06h26 → Destruction et construction d'un immeuble à Paris... (immeuble;paris;construction;financement)

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Réputation :   317 

Vous faites faire
- des devis de destructions , évacuation des gravats , présence d’amiante  ?
- devis de construction

Allez voir le banquier mais il vous faudra plus qu’un livret A pour le convaincre de vous prêter….

Si on applique un rapide ratio 3 étages = 16 appartements donc 10 étages 3 fois plus soit 50 appartements environ.

La construction …
Installation électrique environ 6.000 * 50 = 30.000 € par exemple
Sanitaire et plomberie environ 30.000 €
Parties communes , toiture , isolation , portes , fenêtres
et l’installation d’un ascenseur minimum , je ne me suis pas intéressé au sujet  smile
Expulsion des locataires en place
et le reste ….

La note va être salée pour l’ensemble et vous commencez un sacré chemin sème d’embuche , ce type de projet n’a jamais été évoqué sur le forum.

Un tel investissement doit être appréhendé en fonction de la ville et du quartier , si c’est un coin pourri pas la peine d’investir.

Déjà obtenez des devis et faites une bonne étude de rentabilité car entre un bien loué qui rapporte avec de nombreux appartements peut être amélioré progressivement avant d’envisager de le détruire pour reconstruire.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#5 31/05/2014 06h41 → Destruction et construction d'un immeuble à Paris... (immeuble;paris;construction;financement)

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Option A : Contacter un promoteur. En échange du foncier (compter autour de 5000 € le m2 au sol) vous aller faire un échange. Vous lui cédez le terrain et en contre partie il vous donne quelques appartements.

Option B : Dans l’option do it yourself, compter 1500€ le m2 en construction.
16 (appartement )  x 35 (m2 de surface moyenne) x 10 / 3. Vous êtes a environ 2M€. Si vous rajouter les extra (demolition, etude, architecte, maître d’oeuvre, éviction des locataires,  etc) compter 2,3 a 2,5M€.

Vous avez maintenant un ordre de grandeur du sujet.
Il vous reste a trouver les arguments pour qu’une banque vous confie 2,5M€.

Je vous recommande l’option A.

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#6 31/05/2014 06h50 → Destruction et construction d'un immeuble à Paris... (immeuble;paris;construction;financement)

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J’étais parti sur plus d’étages donc plus d’appartements , de 3 étages il veut passer à 10 étages.

Pour les chiffres , j’ai raisonné avec mes références par je n’ai aucune idée des prix de constructions  dans le neuf.

A mon sens , même si zaouaz dispose des de bonnes réserves financières , la rentabilité de cette opération n’est pas bonne pour un particulier , c’est véritablement une opération de promoteur.

Quand à une banque pouvant lui prêter cette somme j’en doute à moins de disposer lui même déjà de fonds importants.

Autre point si il fait ce type d’opérations pour revendre ensuite alors là c’est l’inspecteur de impôts du secteur qui va gagner sa prime annuelle au titre d’un redressement pour requalification en marchand de biens.

Ce qui me gène dans la démarche de Zaouaz est sa méconnaissance de l’immobilier , sans connaissance une telle opération ne me viendrai pas à l’idée.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#7 31/05/2014 06h56 → Destruction et construction d'un immeuble à Paris... (immeuble;paris;construction;financement)

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C’est en effet une opération très lourde et il importe à Zouaz de s’entourer de compétences pour mener à bien un tel projet.
personnellement je ne me vois pas aller à la banque sans un dossier solide qui demandera du temps et de l’argent…avant même de commencer.
Ne pas oublier l’expulsion des locataires: ça peut prendre du temps et engendrer de nouveaux frais de procédures.

Mafo


Travail: 750 h/an. Siestes, voyages et loisirs le reste du temps…

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#8 31/05/2014 07h00 → Destruction et construction d'un immeuble à Paris... (immeuble;paris;construction;financement)

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D’accord avec vous Philippe. Confier çà a un promoteur en ayant un bon avocat spécialiste de l’immobilier est un gage de réussite et de tranquillité.

L’immeuble doit avoir de l’ordre de 200m2 au sol. Le foncier doit valoir 1M€ a 2M€. Avec ça, pas évident de se retrouver a l’arrivée avec beaucoup plus d’appartements.

Néanmoins, ce serait intéressant que zouaz aille jusqu’au bout de l’étude pour infirmer ou confirmer ces hypothèses.

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#9 01/06/2014 09h56 → Destruction et construction d'un immeuble à Paris... (immeuble;paris;construction;financement)

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C’est sûr que l’on sort des investissements habituels….

Une bonne étude de faisabilité doit être réalisé car les chiffres sont importants.

Il faut être sûr de son coup et savoir convaincre la banque , se sortir des problèmes administratifs , suivre le chantier , le récépissé de fin de travaux.

C’est pas une mince affaire 

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#10 02/06/2014 08h52 → Destruction et construction d'un immeuble à Paris... (immeuble;paris;construction;financement)

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zaouaz a écrit :

immeuble dans l’Est de Paris.

Si c’est dans Paris, il vous faudra aussi contacter les services municipaux d’urbanisme, de voirie, des carrières (comment est le sous-sol) etc…
Bon courage si vous y allez seul, il faut être épaulé par un professionnel !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#11 02/06/2014 09h03 → Destruction et construction d'un immeuble à Paris... (immeuble;paris;construction;financement)

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Bonjour Zaouaz,

Et bienvenue, il manque un peu de présentation dans votre projet.

zaouaz a écrit :

Bonjour à tous,

J’ai hérité il y a peu de temps d’un immeuble dans l’Est de Paris.

Au vu de votre projet, le département devient une information importante, 77 ?

zaouaz a écrit :

L’immeuble date du milieu du 19eme siècle, comporte 3 étages pour 16 appartements (2 et 3 pièces) sur un terrain de 400 mètres carrés.
Dans le quartier, le PLU autorise la construction d’immeuble jusqu’à 10 étages.

Ok, mais 10 étages ce n’est pas rien. Vous rentrez dans l’"IGH" résidentiel.

zaouaz a écrit :

Je suis en tout début de réflexion, mais je souhaiterais détruire cet immeuble pour en construire un nouveau, de 10 étages environs, aux normes actuelles.
Je n’ai aucune expérience dans ce domaine, je me renseigne petit à petit et j’apprends assez vite.

10 étages aux normes, en neuf, hum sans expérience ca peut vite devenir votre cauchemar. Mais surtout garder votre enthousiasme.

zaouaz a écrit :

Je n’ai aucune expérience dans ce domaine, je me renseigne petit à petit et j’apprends assez vite.

Bien entouré, ce n’est pas une contrainte.

zaouaz a écrit :

Je souhaiterais financer cet immeuble sans avoir à vendre une partie des futurs appartements, cependant je n’ai clairement pas les fonds pour financer un tel projet.

Si vous les vendez en neuf, vous rentrez dans le VEFA, donc promotion, donc activité de promoteur immobilier, ayez les reins solides car en ce moment les promoteurs qui ne financent pas leur projet sont des projets mort né.

Si vous les vendez plus tard, vous rentrerez vite dans l’activité de marchand de bien.

Si vous les gardez, alors l’ISF vous attends l’année prochaine.

zaouaz a écrit :

A qui dois-je m’adresse en premier ? Architecte pour la faisabilité? Banques pour le financement? Société de construction?
Merci à vous,

Avant tout voyez un promoteur qui serait intéressé par votre projet. Regardez ce qu’il vous propose (appartement en échange,  acquisition, ..)
Tout est possible, aucune contrainte en terme de règlementation sauf le contrat que vous passerez avec ce promoteur.
Faite vous aider d’un avocat.
Voir aussi le Maire car 10 étages même si le PLU l’accepte, il ne vous laissera pas tranquille et vous imposera du social (25% mini). D’ailleurs je vous le conseille.

Personnellement, je crois que 10 étages n’intéressera pas un promoteur (suivant de la ville). Cela représente d’après votre terrain, une construction de 2000m² environ, donc une 40taine de place de parking. Le sous sol est il possible ? car 40 places de parking en sous-sol c’est profond.

La construction n’est plus à la hauteur pour le moment. Trop de risque et rejet du PC par le voisinage.
Je vous laisse imaginer une tour de 10 étages devant chez vous demain matin. Les recours seront nombreux.

Le promoteur avant toute chose fera une étude à ses frais si le terrain lui convient et suivant ce que vous êtes prêt à lâcher.

Pourquoi ne pas plutôt commencer petit, rénover et monter 2 ou 3 étages seulement, se sera plus à votre porté et moins contraignant
Sous réserve que la nature du terrain et les fondations actuelles acceptent ce poids supplémentaire.

Cdt

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#12 02/06/2014 12h01 → Destruction et construction d'un immeuble à Paris... (immeuble;paris;construction;financement)

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Re-bonjour à tous et merci pour vos réponses.

Je me suis renseigné auprès d’un ami qui travaille pour un important entrepreneur immobilier.

Pour vous donner plus de détails :

La parcelle est dans le XXeme arr. à Paris, et fait une taille de 900m².

Le PLU autorise un coeff d’occupation de 3, soit une surface constructible de 2700 m² approx.

La valeur de l’immeuble actuelle s’évalue autour de 6500 € le m² soit pour 900 m² autour de 6M€.

En respectant les normes du moment, en gérant la démolition, frais d’assurance, relogement, taxe, maitrise d’œuvre, le coût serait de 9,5M€ pour un nouvel immeuble.

A la valeur de l’immobilier aujourd’hui, le nouvel immeuble vaudrait autour de 19,5M€.

Évidemment, l’objectif serait de garder le bien dans son ensemble par moi même, sans avoir à céder quoique ce soit à un entrepreneur, et de bénéficier des rentrées liées à l’exploitation locative.

Malheureusement, je n’ai pas 9.5M€ sur mon compte en banque.

Je suis en train de réfléchir à comment estimer les rentrées locatives et de voir si ce financement est réalisable en empruntant.

Je venais sur le forum pour avoir de nouvelles idées ou pistes auxquelles je n’ai pas pensé.

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#13 02/06/2014 14h02 → Destruction et construction d'un immeuble à Paris... (immeuble;paris;construction;financement)

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Petite question bete.
Pourquoi ne pas conserver cet immeuble tel quel juste en le réhabllitant et en le mettant aux normes actuelles ?
Certes cela représente un cout élevé mais sans aucune commune mesure avec celui engendré par une destruction et reconstruction, sans parler des complicattions administratives énumérées plus haut.
En finale 16 appartements a Paris cela représente une valeur locative importante et des revenus conséquents.
Pourquoi ne pas s’en contenter ?

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#14 02/06/2014 14h42 → Destruction et construction d'un immeuble à Paris... (immeuble;paris;construction;financement)

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Boubouka a écrit :

- Option A : Contacter un promoteur. En échange du foncier (compter autour de 5000 € le m2 au sol) vous aller faire un échange. Vous lui cédez le terrain et en contre partie il vous donne quelques appartements.
- Option B : option do it yourself ./.
Je vous recommande l’option A.

Je partage l’avis de Boubouka: l’activité de promoteur immobilier est un métier qui nécéssite des ressources importantes (financières et humaines). On peut toujours apprendre mais partir seul me semble assez risqué.
A votre place j’envisagerais de mettre en concurrence plusieurs entreprises de promotion immobilière ayant de solides références dans ce type d’opération en vue d’un partenariat. Vous choisissez le mieux disant, vous lui cedez la réalisation en échange d’une contrepartie à définir (cash + une partie de l’immobilier).

Eric

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#15 25/02/2015 18h13 → Destruction et construction d'un immeuble à Paris... (immeuble;paris;construction;financement)

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Bonjour à tous,

Zouaz votre projet a t-il avancé ? quelle alternative avez-vous choisi ?
Je suis dans un cas similaire au votre et aimerais partager, obtenir des conseils…

Merci

Antoine

Dernière modification par antoine13 (25/02/2015 18h13)

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