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#1 21/09/2012 15h36 → Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ? (construction, immeuble)

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Bonjour à tous,

Je suis tombé très récemment sur une annonce qui ne me paraît pas inintéressante.
La voici : -  à  :  de  m² à  euros - FUTURA IMMOBILIER

Je n’y connais pour le moment pas grand chose en construction, mais c’est un domaine qui pourrait m’intéresser dans un avenir plus ou moins lointain.

Sans vouloir chercher à savoir si cette annonce précise vaut la peine financièrement, j’ai quelques questions sur la chose (achat d’un immeuble en construction donc) :

- y a-t-il des points sur lesquels il faut être particulièrement attentif ?
- y a-t-il d’autres assurances à souscrire que l’assurance dommage-ouvrages (genre Responsabilité civile) ? celle-ci est-elle "récupérable" sur le propriétaire actuel ?
- quel mode de financement est le plus adapté ? Je suppose un crédit avec différé du remboursement du capital, sans IRA ?
- est-il intéressant d’opter pour un mécanisme (et lequel ? SCI construction-vente ?) permettant de récupérer la TVA ?
- est-il possible, à ce stade de construction, de commercialiser l’opération sous forme VEFA ? Serait-ce intéressant de toute façon ?
- autres points ou expériences déjà vécues ?

Merci d’avance pour vos réponses.

Mots-clés : construction, immeuble


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#2 21/09/2012 18h21 → Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ? (construction, immeuble)

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Une question qui déjà orientera les réponses:

- Souhaitez vous finir les travaux vous-même, par entrepreneur, ou un mix des deux (en tout cas pour l’intérieur) ?

A vue de nez, belle annonce en tout cas (et potentiel de négo également), mais les travaux à prévoir sont lourd. Le faire sans être sur place en maître d’ouvrage me parait trés aléatoire.

Vérifiez également que tout est ok du point de vue de l’urbanisme. Je pense notamment à la destination des lots et au permis de construire.

Dernière modification par BorderLine (21/09/2012 18h31)

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#3 22/09/2012 22h54 → Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ? (construction, immeuble)

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Il serait aussi intéressant de savoir pourquoi le promoteur a abandonné le chantier.


"Le succès c’est d’aller d’échec en échec sans perdre son enthousiasme."
Winston Churchill

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#4 23/09/2012 08h28 → Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ? (construction, immeuble)

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Pour répondre a beaucoup de questions citées
Une petite visite sur place s’impose

C’est fou les infos que l’on obtient auprès des maçons, voisins


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#5 23/09/2012 13h51 → Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ? (construction, immeuble)

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Alors pour répondre à vos quelques questions :

BorderLine a écrit :

- Souhaitez vous finir les travaux vous-même, par entrepreneur, ou un mix des deux (en tout cas pour l’intérieur) ?

A vue de nez, belle annonce en tout cas (et potentiel de négo également), mais les travaux à prévoir sont lourd. Le faire sans être sur place en maître d’ouvrage me parait trés aléatoire.

Pour ce genre de chantier, je compterais faire faire les travaux, n’étant pas tout à fait sur place (60km) et n’ayant pas le temps. Et les faire superviser par un architecte.

D’après l’agence, il y en a pour à peu près 100.000 € (réalisés par des entreprises, devis à l’appui), mais ça me paraît peu élevé.
A cet endroit, les appartements, une fois fini et selon les finitions, pourraient se vendre entre 2000 et 2200 € le m2. Mais l’agent immobilier n’a pas voulu me donner la superficie des appartements par téléphone. Il m’a également indiqué que le tarif est négociable.

marcus a écrit :

Il serait aussi intéressant de savoir pourquoi le promoteur a abandonné le chantier.

Il ne s’agit pas d’un promoteur, mais d’une SCI familiale qui a fait construire dans l’optique de conserver pour louer. L’agent immobilier m’a précisé qu’il y avait des problèmes de mésentente au sein de la SCI (rémunération d’un des membres réalisant beaucoup de travaux lui-même)

Les questions essentielles que je me pose, c’est au niveau du statut pour acheter, terminer les travaux et revendre, ainsi que par rapport à la TVA et aux assurances nécessaires.
Cet achat serait-il soumis à la TVA ? Je suppose que non. Donc pas possible de la récupérer sur la fin des travaux.
Je suppose également qu’une revente par lots des appartements risque de ce faire sous le statut de marchand de bien ?

Dernière modification par Siocnarf (23/09/2012 13h52)


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#6 23/09/2012 15h07 → Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ? (construction, immeuble)

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Siocnarf a écrit :

D’après l’agence, il y en a pour à peu près 100.000 € (réalisés par des entreprises, devis à l’appui), mais ça me paraît peu élevé.

100.000 / 6 = 16.000 par appartement

A mon avis  c’est plutôt le double par appartement…..

Electricté , plomberie , isolation , cloisons BA 13  , carrelage , peinture , porte , enduit extérieur ,rambarde exterieure etc ….

Le fait d’un mésentente dans la SCI du fait de travaux réalisés me semblent étonnant car ce n’est que du gros œuvre qui a été fait , à moins qu’il s’agisse d’un artisan.
Il faut voir comment les murs ont été fait avec des trous …..
On dirait du béton cellulaire.

Le toit a une très faible pente …..et c’est étonnant une partie propre avec un enduit et une autre partie comme si elle avait été rajoutée 

Pour moi c’est trop cher pour ce que cela représente en travaux sans compte que durant les travaux rien ne rentre en locatif et qu’il faut payer les mensualités plus les travaux.

Pour 375.000 il est surement possible de trouver du tout prêt sur Metz sans partir dans une aventure bien risquée

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#7 23/09/2012 15h20 → Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ? (construction, immeuble)

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Bonjour Philippe,

Apparemment, il y a une bonne partie de matériel qui a déjà été achetée et qui est comprise dans le prix de vente.
Mais bon l’agent immo ne voulait pas me donner plus de détails au téléphone.

Pour les murs, la partie "rajoutée" est en fait une isolation par l’extérieur, pas encore terminée. Sinon l’immeuble a été "ajouté" à une batterie de garages existantes.

Par contre, à ce tarif, il n’est pas possible de trouver quelque chose sur Metz (en tout cas, pas 6 appartements neufs), ça serait plutôt 3.
Niveau financement, je pense qu’il faut partir sur un crédit avec différé d’amortissement pour minimiser les mensualités pendant la construction, et un bon apport pour ne pas payer trop d’intérêts… Tout en conservant une réserve en cas d’imprévu sur les travaux !


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#8 23/09/2012 15h39 → Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ? (construction, immeuble)

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Si c’est uniquement pour faire un "coup", avec autant d’appartements le risque est là d’avoir un redressement, c’est évident.

J’aurais pensé que c’était plus pour du moyen terme.

En fait, l’autre problème que soulève indirectement Philippe, ce sont les vices cachés. Si les fondations ont été mal faites, le béton mal coulé, ou une mauvaise répartition des poutres (par exemple), cela peut devenir un gouffre financier.

Je ne saurais vous répondre pour la TVA malheureusement, mais pour la partie technique, avant l’achat, je recommande même l’avis écrit ou d’un architecte, ou la copie d’une assurance décennale pour les travaux déjà effectués (et vérification de l’assurance au siège).

Personnellement je trouve ce genre de projet exaltant, mais faut pas se tromper sous peine de quelques dépressions.

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#9 23/09/2012 17h38 → Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ? (construction, immeuble)

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Oui, ça serait effectivement pour faire un coup. En prenant une bonne marge sur les travaux et les frais (architecte, assurances, frais de commercialisation, interêts d’emprunt, impôts…) je dirais qu’il y a un peu plus de 100.000 € à la clé…
Je suppose qu’un notaire pourrait me renseigner sur les montages à réaliser pour un tel achat.
C’est clair que le recours à un architecte est indispensable, à moins de s’y connaître parfaitement en bâtiment…


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#10 23/09/2012 19h01 → Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ? (construction, immeuble)

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Si vous avez un peu de bouteille en bricolage de maison/appart avec tout à refaire , cela pose pas de problèmes. Mais c’est surtout pour vérifier que tout ce qui a été fait n’a pas été fait n’importe comment qu’un archi ou expert divers et variés peuvent être intéressant.

En effet, si les fondations, la toiture et le clos (murs porteurs etc) sont fait dans les règles de l’art, le second oeuvre ne relève concrètement d’aucune difficulté plus importante qu’un appart avec départ à zéro. Faut juste payer le matériel et la main d’oeuvre le cas échéant XD

Surtout de ce que j’ai vu, la finition des apparts est inégale. Certains ont déjà l’élec par exemple.

En fait, je modifie mon opinion. Je devrais plutôt dire, si vous mettez de manière importante la main à la pâte, c’est une très bonne occasion (nonobstant la localisation, puisque je ne connais pas Metz). Pour quelqu’un qui va tout faire faire, cela coûtera évidemment cher, et attention aux délais (les artisans et la gestion du temps…).

Dernière modification par BorderLine (23/09/2012 19h04)

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#11 24/09/2012 09h39 → Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ? (construction, immeuble)

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Attention Siocnarf , si vous achetez 375.000 avec des matériaux il faut impérativement sortir cette valeur du prix d’achat pour des raisons de plus value futures , pour les frais de mutation.

Par contre fiscalement , vous ne pourrez pas déduire la valeur de ces matériaux tant en cas de location ou en cas de revente.

Quand vous m’avez répondu que pour 375.000 on trouve 3 appartements sur Metz par contre si vous ajoutez les travaux , le temps etc …je ne suis pas sur que vous soyez beaucoup gagnant à moins de faire les travaux par vous même.
A titre d’information , je commence à sortir de 1 an de travaux sur 4 logements et il m’en reste encore 1 à faire.

Personnellement , je trouve que c’est très cher pour ce qu’il reste à faire

Philippe


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#12 24/09/2012 13h15 → Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ? (construction, immeuble)

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Éventuellement, il pourra mettre en location immédiate les garages/parkings pour faire un peu de monnaie, voire les revendre.

Dernière modification par BorderLine (24/09/2012 13h15)

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#13 24/09/2012 15h13 → Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ? (construction, immeuble)

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Bonjour à tous, et merci pour vos réponses.

Pour peut-être envisager d’aller plus loin, la première chose à faire est donc d’obtenir plus de renseignements, d’aller visiter (bien accompagné) et éventuellement de prendre contact avec mon notaire.
A mon avis je ne concrétiserai pas, mais bon pourquoi pas plus tard !


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#14 18/11/2012 11h17 → Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ? (construction, immeuble)

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Petit up sur ce topic. L’immeuble est maintenant en vente à 330.000 € et les travaux ont avancé, il en reste pour 90.000 €, devis à l’appui selon l’agence.

Je suis de plus en plus tenté pour creuser le point. J’aurais dans l’idée de terminer les travaux, de revendre 3 appartements pour quasiment payer le crédit et de conserver les 3 autres. Ce qui pourrait amener, en 3 ans à peine, à la possession de 3 appartements sur Metz (bon c’est dans un quartier "populaire" - mais pas une banlieue craignos quand même) qui rapporteraient un peu plus de 1500 € par mois et sans crédit…

Je vais donc prendre rendez-vous avec l’agence pour un premier rendez-vous. Bon il y a déjà un point qui me gêne, c’est qu’il n’y a pas eu d’assurance dommage ouvrage souscrite. C’est théoriquement obligatoire, mais les particuliers ne sont pas poursuivis en cas d’absence, point qui a été confirmé par l’agent immobilier, mon notaire et un courtier en assurances spécialisé dans les travaux du bâtiment (et pour cause, cette assurance ne sert que de "tampon" avant de faire intervenir les garanties décennales).
Je suis en train de voir si je pourrais en prendre une pour tout le bâtiment et pas seulement pour les travaux restants.

Démarche pour la suite, en vrac :
- contacter d’autres agences pour essayer de fixer un prix de revente au m² du neuf dans le quartier (car je ne veux pas me baser sur le seul avis de l’agent qui vend l’immeuble)
- étudier les assurances décennales des entreprises ayant déjà bossé sur le chantier,
- voir la qualité de ce qui est prévu dans les devis (histoire d’affiner le montant des travaux restant à faire)
- visiter le chantier avec des pros (experts et/ou architecte) pour avoir un avis éclairé sur la construction existante (mais je ne sais pas si ça va donner quelque chose vu l’avancement des travaux)
- voir la conformité des travaux par rapport au permis de construire
- essayer de trouver un maître d’œuvre car je ne peux pas suivre les travaux à distance (mais ça risque de ne pas être facile encore une fois car le chantier est bien avancé)

Enfin, voir sous quelle forme faire cet achat : nom propre, SCI, IS ou pas…
Puis le plus facile, compromis et financement wink

Est-ce que vous voyez des points importants qui manqueraient dans cette liste dressée rapidement ?


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#15 18/11/2012 17h25 → Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ? (construction, immeuble)

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@Siocnarf

Attention aux achats , rénovation puis revente avec plus value avec volonté de revendre le bien dès l’achat , la sanction peut être douloureuse.

N’achetez pas en SCI IS car il vous sera plus difficile de revendre du fait de la plus value professionnelle.
Dans votre cas le plus simple est en nom propre.

Attention aux rénovations des particuliers  , on ne sait pas comment c’est fait.

Philippe


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#16 18/11/2012 18h07 → Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ? (construction, immeuble)

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Dans quelle rue à Metz-Nord? (parce que quand même il y a certains coins où "ça craint"un peu ,comme on dit….);en mp si vous voulez la discrétion,si je sais quelque chose sur l’endroit,je vous le dirai.

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#17 19/11/2012 09h23 → Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ? (construction, immeuble)

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Philippe30 a écrit :

Attention aux achats , rénovation puis revente avec plus value avec volonté de revendre le bien dès l’achat , la sanction peut être douloureuse.

Bonjour Philippe,
C’est vrai que c’est une question qui me préoccupe. Maintenant d’après le notaire (mais il n’est "que" notaire"), revendre 3 lots sur 6 ne devrait pas poser de problème… si ça s’arrête là. Même s’il y a intention de réaliser du profit dès le départ.

Pour l’IS je me pose la question, car en cas de revente immédiate de 3 lots, il n’y aura pas d’amortissement pratiqué donc pas d’impact. Mais évidemment ça sera pour les autres lots…

Pour l’état des travaux, seule une visite pourra m’éclairer.
Je vous tiens au courant…

@Victoire : je vous ai envoyé un MP avec l’adresse.


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#18 19/11/2012 10h08 → Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ? (construction, immeuble)

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bon je ne vois que les photos mais 90 k€ de travaux restant ça me parait peu (mais comme vous le dites si certains matériaux sont déjà achetés)…
je ne sais pas vraiment où se trouve ce bien (je connais un peu Metz, mais peu de chez peu…) mais  pourquoi pas, c’est négociable de surcroit.

concernant les travaux, le clos-couvert est déjà réalisé, ce qui est déjà une bonne chose.
isolation sous chape, mouais, j’suis pas fan (ce n’est pas un pb technique, c’est juste moi wink ), j’préfère en sous-face de plancher.
certaines pièces déjà plaquées.
petite remarque, sur une des photos on voit 2 garages dont l’accès ne semble pas super faciles, comparés aux autres. ils seront peut-être un peu moins recherchés.

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#19 19/11/2012 16h19 → Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ? (construction, immeuble)

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En fait, les photos datent d’il y a un quelque temps, et les travaux ont avancé depuis (la façade est terminée par exemple). D’où le fait que la somme restante (90K) peu paraître légère.


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#20 19/11/2012 18h45 → Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ? (construction, immeuble)

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Siocnarf a écrit :

[
Pour l’IS je me pose la question, car en cas de revente immédiate de 3 lots, il n’y aura pas d’amortissement pratiqué donc pas d’impact. Mais évidemment ça sera pour les autres lots…

Attention Siocnarf , il n’y a pas que la plus value professionnelle dans une SCI IS …..il y a aussi l’impôt sur les sociétés

Et en tant qu’associé tu percevras des dividendes ( pris en compte avec avec une déduction de 40 % pour tenir compte de l’IS ) , ces dividendes seront imposés dans ton IRPP mais aussi à la CSG

http://avocats.fr/space/franck.demailly … 057B72B214

A mon sens une structure Is est faite pour etre mise en place afi nde se constituer un patrimoine sans être imposé , la transmission se faisant ensuite via des cessions de parts mais pas de vente de l’immeuble

Dans ton cas , je dirais tout simplement surement pas à l’IS

Philippe


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#21 20/11/2012 10h14 → Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ? (construction, immeuble)

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Bonjour Philippe,

Je suis bien conscient du fonctionnement de l’imposition de la SCI à l’IS et des dividendes.
Mes calculs montrent que c’est quand même avantageux (car imposition au taux réduit de 15%).
J’ai simulé avec l’imposition 2013 sur les dividendes (donc suppression de l’abattement fixe) et aussi avec le passage de l’abattement de 40% à 20% (qui n’a pas été retenu pour 2013), et c’est encore favorable pour l’IS.
De plus, la CRL ne sera pas à payer car immeuble de - de 15 ans.

C’est que nous commençons doucement à penser à la transmission… donc la SCI pourrait être intéressante.


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#22 20/11/2012 18h59 → Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ? (construction, immeuble)

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Siocnarf a écrit :

Je suis bien conscient du fonctionnement de l’imposition de la SCI à l’IS et des dividendes.
Mes calculs montrent que c’est quand même avantageux (car imposition au taux réduit de 15%).

Oui mais dans une optique de revente de 2 ou 3 lots ce n’est pas intéressant à mon sens , c’est ce que j’ai écrit.
Par contre pour du long terme en constitution de patrimoine , c’est mieux mais la sortie doit être pensée avec de plonger IS.

Siocnarf a écrit :

J’ai simulé avec l’imposition 2013 sur les dividendes (donc suppression de l’abattement fixe) et aussi avec le passage de l’abattement de 40% à 20% (qui n’a pas été retenu pour 2013), et c’est encore favorable pour l’IS.

Si tu le dis

Siocnarf a écrit :

De plus, la CRL ne sera pas à payer car immeuble de - de 15 ans.

C’est un immeuble ancien rénové , cela lui donne une exonération de CRL ?
Voila ce que j’ai trouvé sur le sujet des exonérations de CRL pour immeuble de + de 15 ans

Les locations de locaux qui sont achevés depuis au moins 15 ans mais qui remplissent une parmi plusieurs conditions exonératoires, telles que

    locations de logements ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation financés à 15% au moins par une subvention ANAH, et pour les 15 ans suivant l’achèvement des travaux;

    locations de logements restés vacants pendant plus de 12 mois consécutifs puis loués avec un bail favorisant la relocation des logements vacants (art L 351-2 du code de la construction) (exonération de 3 ans après la conclusion du bail);

    locations d’immeubles faisant partie de villages de vacances ou de maisons familiales de vacances agréés;

    locations de logements appartenant à des associations sans but lucratif (d’autres conditions s’ajoutent);

    locations consenties à vie ou à durée illimitée;

    locations de logements faisant partie d’une exploitation agricole ou annexés à celle-ci;

Contribution sur les revenus de locations (CRL)

Siocnarf a écrit :

C’est que nous commençons doucement à penser à la transmission… donc la SCI pourrait être intéressante.

La SCI Is est un outil de transmission qui permet de constituer un patrimoine sans être trop imposé , il faut lui adjoindre ensuite une SCI IR pour envisager des démembrement en usufruit pour la SCI IS et nue propriété pour la SCI IR.

A cela il faut ensuite envisager une transmission de la SCI IS par une cession des parts nue propriété aux enfants ou une rachat des parts de la SCI via une holding ou une autre SCI au nom des enfants.
Par contre pour un acha ten SCI Is , il faut être sur de son coup car la revente est problèmatique.

Philippe


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#23 20/11/2012 21h54 → Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ? (construction, immeuble)

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Philippe30 a écrit :

C’est un immeuble ancien rénové , cela lui donne une exonération de CRL ?

En fait, non c’est une construction neuve en cours, à terminer.
A ce titre, il y aura d’ailleurs aussi l’exonération de taxe foncière pendant les 2 années qui suivent la fin des travaux.

Merci pour tes précisions sur la transmission. C’est vrai que c’est un domaine pas évident. Il faudrait aussi qu’on creuse un peu avec notre notaire pour ça.


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