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#1 04/08/2015 10h59 → Construction d'un immeuble : quelles démarches effectuer ? (construction, démarches, neuf, promotion, sci)

Membre
Réputation :   -2 

bonjour je vous expose mon problème de façon succincte en espérant que vous pourrez m aider
Mes parents ont un terrain vu mer depuis plus de 30 ans de 1500m2 mais avec beaucoup de potentiel dans un petit village dans le sud
Ils ont reçu des offres eleve qu’ils ont tjs refuse de vendre
Nous sommes 3 enfants et nous avons pour projet de faire un immeuble de 13 appartements et de vendre sur plan ces appartements les parents apporteraient leur terrain a l operation garderaient 3 appartements nous avons vu un Archi ayant l habitude de ces opérations nous avons aussi un maître d œuvre
L idee est de faire uniquement des t3 de 80 m2 carre min vue mer plus terrasse a des tarifs en dessous du prix du marché pour les écouler vite
J aimerais savoir quel serait la démarche a effectuer pour les Parents :faire une sci et surtout qu’elle sci ? apporter le terrain le but étant de recuperer les appartmeent de les louer ils aurait la un sacré complement de retraite et ensuite pouvoir y habiter plus tard l age avançant …
Au moment de la livraison comment pourrait ils recuperer leur dû? Vaut il mieux laisser leur appart en sci ?
Cela entraînera t il des taxes? Quelles seraient elle?
S’il vendaient leur terrain aujourhdhui ils ne paieraient pas de pv car exonération
Mes frères et moi voudrions aussi acheter un appartmeent chacun dans l immeuble
Ma question est de savoir si ca se fait d augmenter les prix des autres appartement pour que nous enfants puissions payer moins cher les nôtres ?
Petite apparte : Sur un immeuble disons de r+3 etages de 14 appartements de bon standing quel serait selon vous le coût uniquement du bâtiment au metre carre avant les taxes d etat etc le parking est exterieur et comprend les 21 place de parking
Comment devrions nous agir au niveau de la sci
Clairement que devrions nous faire pour que le résultat reponde a nos attentes
J attends votre réponse car nous hésitons clairement a nois lancer dans l operation, le but étant que les parents n aient pas de soucis par rapport au projet
Cordialement

Mots-clés : construction, démarches, neuf, promotion, sci

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#2 04/08/2015 11h40 → Construction d'un immeuble : quelles démarches effectuer ? (construction, démarches, neuf, promotion, sci)

Membre
Réputation :   69 

Bonjour,

le plus simple pour vos parents me semble être de vendre le terrain à un promoteur contre des appartements.

Prenez RDV avec votre notaire pour examiner cela.

Il pourra aussi évoquer les questions de successions avec vous.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#3 04/08/2015 12h29 → Construction d'un immeuble : quelles démarches effectuer ? (construction, démarches, neuf, promotion, sci)

Modérateur
Réputation :   1083 

Voici ce que je comprends de votre message DJay : vous souhaitez vous improviser promoteur (pour construire, financer, puis commercialiser cet immeuble, et ensuite y être bailleur  ) sans la plupart des compétences associées  (comme le démontre certaines de vos questions), et en escomptant trouver sur un forum tout ce que vous ne maîtrisez pas encore. Ça me semble audacieux et ambitieux…..
Soit vous souhaitez ne pas avoir tous les soucis (et risques) associés,  et vous feriez mieux de trouver un bon promoteur,  soit vous choisissez d’assumer ces aléas  (en espérant en retirer l’éventuel bénéfice associé ) (en étant aussi capable d’assumer le financement ) et vous formez dans tous les domaines concernés  (sachant que pour une 1er opération, vous serez un peu débutant,  donc ferez forcément plus d’erreurs ) ce qui n’est pas le plus facile.

Faire uniquement des t3 me semble pas exemple une erreur,  car la demande sera sans doute plus variée. ..

Devenir bailleur en direct n’est pas vraiment la meilleure manière pour vos parents pour percevoir un revenu régulier sans aucun souci (et sans devoir s’en occuper ).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#4 05/08/2015 11h06 → Construction d'un immeuble : quelles démarches effectuer ? (construction, démarches, neuf, promotion, sci)

Membre
Réputation :   -2 

Merci pour vos réponses. Je vais mieux m´expliquer :
On nous propose d’apporter le terrain. L’architecte fait les plans et a une structure de maîtrise d’œuvre et de petite promotion….
Dans notre coin il y a une pénurie de t3 et vue la situation, les ventes seraient immédiates.
Le but est d’avoir surtout des personnes en résidence principale mais la defiscalisation sera aussi possible.
Concernant les parents, ils pourraient mettre les appartement en gestion.
Nous mettrions le terrain dans la sci (mais de quel type ?) et ferions un apport pour l’étude de sol, dépôt de permis, vente des appart et demarage de chantier .
Les appartements revenant aux parents devront-ils rester en sci ou pourront-ils les avoir en nom propre ?
Quelle genre sci monter ?
Les sortir de la SCI entraine des taxes ou bien les laisser en sci serait une meilleur option ?
Si nous voulons trois appartement en plus en majorant le prix des autres vefa donc en payant moins devront ils rester dans la sci ?
Comment devons nous procéder ? quel problème pouvons nous rencontrer ?
Cordialement

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#5 05/08/2015 11h24 → Construction d'un immeuble : quelles démarches effectuer ? (construction, démarches, neuf, promotion, sci)

Membre
Réputation :   69 

Même réponse que plus haut.


Pourquoi pas Vous?

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#6 05/08/2015 14h36 → Construction d'un immeuble : quelles démarches effectuer ? (construction, démarches, neuf, promotion, sci)

Membre
Réputation :   84 

Vous souhaitez créer une SCI qui gérera la copropriété puis ensuite revendre des parts de la SCI a des étrangers ?
Ca se fait, mais c’est un montage lourd, compliqué et peu attirant.

Quand à acheter des appartements à vos parents à prix moins élevé, le fisc appelle cela une donation déguisé. Bonjour le redressement à venir!

Au passage, combien vaut le terrain?
Combien vaut le coût de construction de votre projet (si vous avez un architecte, vous devriez avoir un ordre de grandeur) ?
Combien vaudrait chaque appartement à la vente ?
Dit plus clairement, que gagnerez vous à :
   1- juste vendre le terrain ?
   2- faire le boulot du promoteur ?

Le plus simple me semble effectivement la solution à pruls.
L’avantage est qu’un payement en appartement signifie une mise de départ limité pour le promoteur, donc n’hésitez pas à négocier !
L’autre option est la revente pure et simple.
En prime vous avez le cash immédiatement, et pouvez investir ailleurs pour avoir un ROI dans 3 mois, et non dans 2 ans (habitat collectif, 2 ans de construction, c’est réaliste ?).

Avant de faire ce genre de projet, je conseillerai dans l’ordre :
- gérer un bien en location par soi-même.
- rénover un bien dégradé.
- faire construire une habitation individuelle.
Seulement après, vous pourriez vous attaquer à des projets plus conséquents type construction d’habitat collectif.
En n’oubliant pas la règle : en collectif, tout est plus compliqué (les règlements de construction, de gestions des eaux usés, …).

Là, je vois un néophyte s’attaquer à un cas complexe, c’est très risqué avec un fort risque d’échec.
Sans compter les tensions familiales en cas de problème.

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#7 05/08/2015 15h03 → Construction d'un immeuble : quelles démarches effectuer ? (construction, démarches, neuf, promotion, sci)

Modérateur
Réputation :   1083 

@Djay37 : Une SCI est une personne morale. Ce qui lui appartient n’appartient pas, par exemple, à vos parents. Céder un bien de la SCI à untel, à un prix bien inférieur à celui auquel le même bien serait cédé à tel autre, sous prétexte que untel serait parent avec le gérant (décisionnaire) de la SCI revient à spolier la SCI, et pourrait tomber sous la qualification d’abus de bien social.

Pourquoi vous compliquer la vie ? Mieux vaut ne pas tout mélanger, et dédier une SCI à l’opération de promotion uniquement, et ne pas l’impliquer dans l’activité de bailleur ultérieure. Lorsque cette SCI aura terminé son opération de promotion (achat du terrain, toutes les formalités pour réaliser la construction, puis vente de tous les appartements), elle sera liquidée, et ses actifs seront alors partagés entre les associés. Conserver la SCI pour ensuite faire du locatif avec des appartements qui seraient conservés me semble à éviter : mélange des genres, la responsabilité de la SCI sur la construction sera partagée avec celle sur l’activité de bailleur, et surtout rien n’assure que les associés seront exactement les mêmes entre l’activité de promotion (vos parents + leurs enfants) et celle de bailleur (où il est sans doute préférable que chaque parent/enfant possède un ou des T3 bien identifiés, et non des parts dans plusieurs T3, ou dans une SCI possédant plusieurs T3). Même si ça vous coute un peu plus, au moins la situation sera claire, et facile à comprendre pour tous… et n’oubliez pas que si vous avez actuellement tous un objectif similaire, rien n’assure que d’ici 5 ou 10 ans, il n’y ait pas par exemple un des frères ou un parent qui souhaite vendre un T3 et récupérer du cash, ou qui décède et dont les héritiers souhaitent vendre. Si tout est dans une seule SCI, ça sera compliqué voire source de conflit…

Je vous suggère d’envisager les scénarios suivants (en supposant que vous vouliez vraiment assumer le rôle de promoteur) :
  - Vos parent vendent (à un prix correspondant à sa valeur de marché, en payant les droits associés) leur terrain à la SCI (qui sera le promoteur de l’opération), et ensuite vos parents achètent à la SCI des appartements au prix normal, comme tout le monde.
  - Alternative :  Vos parent apportent le terrain à la SCI lors de sa constitution (et reçoivent en échange un certain nombre de parts, là aussi en respectant les formalités et en payant les droits associés), et ensuite vos parents achèteront à la SCI des appartements au prix normal (financé par une distribution de bénéfice de la SCI), comme tout le monde, ou alors reçoivent des appartement en échange de leurs parts (tout comme les autres associés de la SCI, en proportion de leur nombre de parts) lors de la liquidation de la SCI.
   - Autre alternative : Vos parents apportent le terrain à la SCI en échange de N appartements (mais là aussi il faudra respecter un certain formalisme, payer des droits, et pourvoir démontrer que la valeur du terrain correspond bien à la valeur des appartements).

Un notaire sera de toute manière indispensable pour régulariser tout ceci. Et il devrait pouvoir vous indiquer à l’avance le montant des droits et frais que ces transferts impliqueront. Ce notaire pourra aussi vous assister pour élaborer les statuts de la SCI (en tenant bien compte des particularités).

Dans tous les cas, mieux vaut éviter de vous improviser comme compétent (si ce n’est pas le cas) pour remplacer un professionnel du domaine (que ce soit pour le montage juridique de la SCI ou des achats ou ventes de la SCI, ou l’opération de promotion, ou la comptabilité, ou la fiscalité -n’oubliez pas la TVA !!-, ou l’activité de bailleur, ou autre chose). Il existe des professionnels compétents dans tous ces domaines, et un de vos rôles (pas si simple) sera déjà d’être le "chef d’orchestre" de toutes ces personnes…


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