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Forums des investisseurs heureux

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#1 26/07/2013 15h16 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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Bonjour,

Je suis actuellement en négociation pour l’achat à crédit d’un petit local commercial d’environ 30 m2 dans le vieux centre de Millau. Le prix de présentation était à l’origine de 35.000 euros. Suite à ma première proposition de 18.000 euros le vendeur est prêt à vendre à 27.000 euros. J’espère le faire baisser à 24.500 euros… au delà je n’envisage pas d’acheter.
Ce local est dans un état correct, à rafraîchir mais louable en l’état entre 250 et 300 euros (je vise dans un premier temps 280 euros + 20 euros de charges), assez bien placé (nous sommes à Millau, tout est relatif !) ; pas de point d’eau et wc copro sur pallier ; TF = 350 euros ; ravalement corpo récent, toiture OK.

J’aimerais vos avis, sachant que je possède déjà un local situé à 100 m de celui-ci, moins bien placé mais un peu plus grand et plus fonctionnel, avec point d’eau et wc intérieur. Je l’ai acheté il y a 2 ans pour 12000 euros - une opportunité, mon 1er achat en direct… Je le loue actuellement 250 euros + 15 euros de charges. Forcément l’affaire actuelle parait moins intéressante que la première, mais tout est relatif…

Merci de vos contributions

Mots-clés : boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget

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#2 28/07/2013 16h31 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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Bonjour,

Si vous achetez le bien 24500€, vous aurez avec les frais de notaire une affaire qui vous reviendra à 28000€
Avec les loyer de 280€, l’affaire est intéressante.

Cela dit, l’espoir de ce loyer se concrétise t-il avec une réelle demande ?

Nous imaginons que vous intégrez la taxe foncière a la charge du locataire ?


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#3 29/07/2013 19h13 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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Bonjour,

Quel est son environnement? Les commerces aux alentours sont ils loués? A combien? Quel est la fréquentation des lieux, l’attractivité de la zone? Le local est il aux normes? … Autant de questions, en ayant oublié beaucoup, qui devraient vous permettre de pouvoir avoir des éléments de réponse à votre question


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#4 30/07/2013 18h28 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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bonsoir

au vu de ce que vous ecrivez 24000€ semble le juste prix mais pensez a mettre des wc et une arrivé d’eau c’est un gage pour le re-louer et demander un loyer plus conséquent .

essayer de ne pas depassé 8 ans de loyer (moi sur la cote atlantique on est sur 9 ans de loyer a ce jour s’était différent il y a un ans .

cordialement

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#5 31/07/2013 00h13 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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8 ans de loyer c’est ambitieux. Il y a probablement un risque derrière.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#6 31/08/2013 14h14 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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Merci beaucoup pour vos avis, ce forum est vraiment très agréable !

Je n’ai toujours pas de nouvelles, donc a priori ma proposition a 24.500 euros n’a pas obtenu l’aval du vendeur. Mais je ne suis pas pressé, et je ne suis pas certain que ce soit réellement une très bonne opportunité…

Dans le même secteur j’ai trouvé une affaire qui me semble plus intéressante : 110 m2 de bureau, à réaménager, dans un immeuble central assez récent (1995 ; accès ascenseur direct ; parking public payant sous l’immeuble). Cela fait pas mal de temps que le lot est en vente (par une administration publique). Le bien a l’air d’intéresser peu de monde. Mais la nouveauté est que l’agence qui m’a fait visiter le lot m’a indiqué qu’un locataire (un journal local qui doit quitter ses locaux actuels pour s’installer dans plus petit) avait été identifié. J’imagine qu’il a donné un mandat de recherche à la dite agence. Le bail devrait se signer sous peu. Le journal doit réhabiliter lui-même le bureau, à ses frais (actuellement un plateau, dans lequel il va créer WC et point d’eau). Tout ceci doit être précisé dans le bail. Le loyer net serait de 800 euros (+ 100 euros de charges mensuelles) avec environ 100 euros de TF mensuels à la charge du propriétaire. Le prix de vente demandé est actuellement de 80.000 euros. J’attends des nouvelles de la signature du bail (doit être signé avec le propriétaire actuel). Si celui-ci est conforme à ce que j’expose ici, j’envisage de faire une proposition très proche du prix de vente demandé (75.000 euros ; difficile d’aller en dessous, car une baisse de prix plus importante nécessiterait que le vendeur - une administration - passe par un vote en interne, etc.). L’agence m’a dit qu’il valait mieux procéder dans cet ordre et faire une proposition seulement lorsque le bail serait signé (que je devrais alors éplucher en détail !) ; je conçois bien évidemment que c’est aussi dans mon intérêt. L’agence se propose de me gérer la location (pour 5 à 6% du montant des loyers) ; pourquoi pas dans un premier temps. Le rendement net s’établirait à 12,5% (je trouve ça très bien, largement au dessus de ce que je recherche), avec un risque majeur lié à la difficulté de retrouver un bon locataire en cas de rupture du bail. Mais ce risque me semble limité à moyen terme du fait de la nature du futur locataire (journal local = quasi-institutionnel) et du fait qu’il ait lui-même rénové les locaux à ses frais.

Merci pour vos avis…

Dernière modification par fredagro (31/08/2013 14h18)

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#7 31/08/2013 20h36 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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Bonne rentabilité en effet.

Vous pouvez aussi faire une proposition avec une condition suspensive liée a la signature du bail.

Cela me semble de nature à montrer votre intérêt de manière sérieuse et entamer vos discusioons avec la (les) banque(s) sur du concret. Une telle proposition serait aussi de nature a calmer les efforts de prospection de l’agence et de l’administration vendeuse.

D’après votre description, le risque est plus lié a la ville qu’à l’emplacement, meme si un journal local qui cherche une surface plus petite n’est pas le signe d’une santé financière exceptionnelle.

Bonne chance

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#8 31/08/2013 20h55 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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Un journal qui cherche des locaux plus petits?

Avec internet, quel est l’avantage qui leur permet d’espérer maintenir l’activité?


Pourquoi pas Vous?

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#9 31/08/2013 21h07 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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C’est "LE" gros journal local (du Sud / Sud-Est de la France) qui rédige sur place plusieurs pages locales. Il se lit beaucoup et se vend - encore - plutôt bien. Le risque de défaillance du locataire n’est pas négligeable, mais pas énorme non plus. En tout cas, s’il s’en va, il aura refait à neuf les bureaux, et qui ne me semble pas négligeable (une sorte "d’assurance" ?).

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#10 01/09/2013 02h10 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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Bonsoir Fredago

2 commentaires :
- nous sommes en ce moment vraiment vigilants sur l’immobilier de bureau. Attention aux rentabilités en trompe l’œil. Comme tout me monde le sait, la presse papier souffre du numérique et si ce journal n’engage rien sur ce point, vous risquez de vous retrouver rapidement avec des locaux vides.
Étudiez la possibilité de convertir ces bureaux en appartements afin d’avoir un backup au cas ou. Et dans ce cas là, comparez les prix par rapport à de l’immobilier d’habitation.

- sur la gestion, franchement, il y a très peu d’intérêt sur de l’immobilier commercial. Il y a vraiment très peu d’interventions puisque vous n’êtes responsables que des murs et de la toiture.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#11 01/09/2013 11h33 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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Une des première question qui me vient c’est la vacance locative sur ce bien : depuis combien de temps est-il vide ? Et pourquoi n’intéresse-t’il que peu de monde alors qu’il semble bien placé ?

Pour la gestion locative, je partage l’avis de boubouka, commencez par vous-même, vous ne prenez pas grand risque (à priori pas d’appel pour une lampe cassée ou des toilettes bouchées de la part de pro). Pour mon premier achat je vais faire la même chose, et je me dis que si c’est vraiment trop complexe à gérer je déléguerai à une agence.
Comme dit dans d’autres files, c’est également un excellent moyen d’apprendre.

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#12 24/10/2013 21h19 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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Bonjour,
Mes excuses pour le délai un peu long entre mes différentes interventions ; et merci pour vos conseils et avis !
Le nouveau locataire (presse régionale) vient d’entrer dans les lieux et d’entamer les travaux pour tout refaire à l’intérieur (et installer wc + point d’eau). Le bien est loué 1000 euros (dont une grosse centaine d’euros de charges) par un bail commercial 3-6-9 signé en septembre. La taxe foncière annuelle est d’environ 1000 euros. J’attends que les travaux soient achevés pour transmettre au propriétaire actuel mon offre par l’intermédiaire de l’agence avec laquelle je suis en contact régulier. La surface peut être transformée en appartement (il y en a à cet étage), ce qui à mon sens limite les risques. Le bâtiment est récent (une quinzaine d’années), de très bonne facture, avec ascenseur.
Je trouve la rentabilité de 10-11 % assez attractive, sachant qu’en cas de pépin, la voir tomber à 5-6 % (division du loyer par deux) ne me mettrait pas dans l’embarras d’un point de vue financier ; faire cette petite gymnastique d’esprit est une façon pour moi d’évaluer le danger "maximum" lié à la défaillance du locataire.

Dernière modification par fredagro (24/10/2013 21h36)

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#13 24/10/2013 23h33 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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Bonsoir,

Effectivement, l’affaire semble intéressante. 2 points à regarder :
- bilan financier du journal
- quel est l’historique des locataires ayant occupé ces bureaux depuis 1995 ?


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#14 25/10/2013 11h07 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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Bonjour,

Pour faire suite au premier post, le taux de rendement est très bon même dans l’hypothèse d’un achat à 30 KE, en général + le taux de renta est élevée plus le risque est fort.

A vous de voir si l’emplacement est bon ( zone de passage etc…) et quel sont les activités que l’on pourrait exercer ( voir règlement de copro). Est ce que l’on peut demander un pas de porte ?

La bonne question aussi à se poser pour un local commercial est la rédaction du bail ( art 605 , 606 , prise en charge de la taxe foncière par le locataire, indexation des loyers, frais de gestion d’un administrateur éventuel etc…)

Si vous êtes dans l’optique de construire un patrimoine à travers des locaux commerciaux, peut être penser à les faire à travers une SCI avec tous les avantages que cela pourrait apporter.

Cordialement,

Mathieu

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#15 07/01/2014 11h03 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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Bonjour,

Je reviens avec un projet qui a mûri, désormais assez bien ficelé, et une offre d’achat écrite déposée.

Le local (bureaux de 114 m²) a été entièrement refait à neuf (frais partagés moitié-moitié par le nouveau locataire et le propriétaire actuel, sous forme de loyer gratuit jusqu’en août 2014). L’ensemble est vraiment impeccable. Le local est loué depuis oct. 2013 a l’antenne départementale d’un groupe de presse régional (a vendu ses locaux pour faire des économies, compte tenu que sa situation est tendue).

J’ai fait une offre écrite à 80.000 euros, c-à-d au prix du mandat de l’agence (à l’origine, ce prix correspondait au plateau vide, sachant que des travaux que j’estime supérieurs à 15.000 euros ont été réalisés : doubles wc installés, coin cuisine, murs tombés, recloisonnement, électricité sous goulotte entièrement refait, petite pièce serveur climatisée, etc.). Le propriétaire actuel (un "établissement public") a hésité à retirer le bien de la vente, vu qu’il a investi et trouvé un nouveau locataire (avant travaux, le bien était vacant depuis plusieurs mois). Mais comme les mises en vente ou retraits sont des décisions un peu longue à prendre (règles publiques), j’ai préféré profiter de cette "inertie" et faire une offre au prix du mandat  : plus difficile de refuser de vendre ensuite… dixit l’agence (je n’ai pas eu l’impression qu’il s’agissait de l’entourloupe habituelle pour pousser à l’achat).

Le bail est de type commercial 3-6-9. Loyer annuel 10800 euros, foncier 1000 euros à la charge du locataire, charges annuelles de corpo incluant ascenseur et chauffage 3400 euros (dont 2900 récupérables, avec mention d’une provision de seulement de 1200 euros dans le bail… mais à régulariser en fin d’année : ?). Les gros travaux (606) restent à la charge du propriétaire (immeuble assez récent, datant des années 90, plutôt rare sur le secteur centre ville). Indexation des loyers ICC.

Achat avec un apport de 4.000/5.000 euros et un prêt de 80.000 euros. Crédit immo 15 ans taux 2,90/3,00% + assurance (la banque suit, mais je peux acheter comptant en cas de tuile). A négocier dans le compromis : signature de l’acte au 1er septembre 2014, de façon à "coller" à l’encaissement des premiers loyers. En contrepartie, j’ai précisé que sera supprimée la conditions suspensive liée à l’obtention d’un crédit.

Mon analyse de risque est la suivante :

Points positifs :
- bureau 1er étage, très bien situé, de bonne qualité et très fonctionnel (ascenseur, parking en sous-sol), avec possibilité de transformer en appartement (administrativement, usage bureau ou logement)
- prix d’achat attractif (équivalent 65.000 euros + 15.000 euros de travaux dont je n’ai pas eu à m’occuper…), avec risque de perte en capital limitée
- locataire en place, s’étant investi financièrement : fort souhait de rester, sauf accident économique
- rendement brut très correct, voire élevé (10-11 %)
- théoriquement, opération équilibrée en terme de trésorerie (besoin de sortir environ 100 euros/mois après impôts)

Points négatifs :
- niveau élevé des charges… encore que dans la moyenne nationale d’après ce que j’ai pu lire
- gros effort financier nécessaire en cas de vacance locative (charges + foncier)… que je pourrais toutefois assumer
- dépendance vis-à-vis du locataire actuel et de sa situation économique (passer en location a réduit ses coûts de fonctionnement, donc durable ; si "faillite", quelle probabilité d’être repris ?)… possibilité de retrouver un locataire nécessitant peut-être de baisser le loyer… jusqu’à 500-600 euros mensuels (contre 900 actuellement)
- je ne suis pas présent sur place… mais connais très bien la ville (autres intérêts économiques et famille sur place) et le bien est actuellement géré par une agence

Pas facile de décider… Au final, je suis conscient que l’opération est indirectement risquée, mais la balance a penché très nettement en faveur de l’achat compte tenu de ce que je connais du marché foncier local.

Dernière modification par fredagro (07/01/2014 11h34)

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#16 07/01/2014 11h23 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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Le (Loyer-charges)/prix d’achat donne une rentabilité d’environ 10% brut.

Cela devrait être suffisant pour s’autofinancer, si la vacance n’est pas trop forte.

Attention à bien gérer les relations avec les autres copropriétaires, ou l’agence qui fait syndic, les soucis pourraient venir de là, mais d’après ce que j’ai compris, plutôt dans quelques années où l’entretien demandera peut être de faire des frais important.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#17 08/01/2014 07h48 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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Bonjour,

L’affaire est intéressante.

A approfondir, tout de même  :
- antenne de presse. : bilan de la société ? Une vacance, comme nous l’avons remarqué, aura un impact sur la rentabilité. Ils faut donc être certain que ce locataire tiendra le coup dans un contexte de la presse particulièrement difficile
- en cas de défaillance du locataire, le bien pourrait il se convertir en habitation ? Si oui à quel prix ? Le coût serait il concurrentiel ?


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#18 08/01/2014 10h36 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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Construiresaretraite a écrit :

- en cas de défaillance du locataire, le bien pourrait il se convertir en habitation ? Si oui à quel prix ? Le coût serait il concurrentiel ?

Cette piste est effectivement à analyser puisque vous semblez indiquer qu’il ne sera pas forcément aisé de trouver une autre activité de remplacement.
La presse vit depuis quelques années assez largement grâce aux aides d’état, celles-ci, selon les titres, peuvent être assez conséquentes dans les bilans ! Cette situation ne durera pas forcément très longtemps…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#19 08/01/2014 19h13 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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J’évalue le risque de défaillance du locataire actuel comme un risque "important". La possibilité d’une faillite du groupe Sud-Ouest, maison-mère du Journal à qui le bureau est loué a en effet "transpiré" sur le web (La crise de la presse en chiffres - Le bruit des médias). Comme l’info a été diffusée par le président du conseil de surveillance, je me dit aussi que cela peut aussi être une stratégie pour faire accepter les efforts par les salariés et mettre en garde les pouvoirs publics d’une baisse trop drastique des aides. Quoiqu’il en soit, la probabilité d’une faillite est élevée (je l’évalue à 40%) ; quid de la probabilité de trouver un repreneur si cela arrivait, et d’un plan de reprise qui permette le maintien dans ces locaux ?
Le prix de vente du bureau et les conditions (remis à neuf) tiens à mon avis compte de ce risque, raison pour laquelle j’ai fait mon offre ; j’achète finalement le local (relouable, transformable, etc.) et pas des parts sociales de la dite société…

Dernière modification par fredagro (08/01/2014 19h14)

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#20 09/01/2014 10h54 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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fredagro a écrit :

Le prix de vente du bureau et les conditions (remis à neuf) tiens à mon avis compte de ce risque, raison pour laquelle j’ai fait mon offre

La notion de rentabilité satisfaisante est à juger par chacun, mais pour moi 10% brut c’est sans risque particulier !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#21 13/01/2014 22h18 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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L’agence vient de m’informer que le vendeur n’acceptait pas mon offre (pourtant au prix du mandat !) et allait retirer le bien de la vente (préfère apparemment conserver le bureau, désormais loué…). Difficile d’aller contre cette décision, non ?

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#22 14/01/2014 08h57 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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Bonjour,
l ancien proprietaire a aussi senti le bon coup.En revanche je ne vois nul part si vous avez contacter l’urbanisme pour transformation en habitation car pour transformé un local en habitation il faut l’autorisation de la copro et de la mairie biensur pour consolidé le plan B en cas de depart du journal. mais bon la vente a capoté dommage.

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#23 14/01/2014 15h45 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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Bonjour,

Pas du tout sur que vous ayez à demander un vote de la copropriété. Dans l’immeuble où je possède un local à usage commercial, il y a un local équivalent qui a été vendu et dont la personne la transformé en loft en ne faisant qu’une déclaration à la mairie qui a été accepté.
Il n’a pas contre pas effectué de travaux sur la façade, n’a pas eu le droit de changer la vitrine car il fallait que l’aspect extérieur ne change pas.

Beaucoup de coproprietaire ont été mis devant le fait accompli en pensant qu’il aurait du demander l’accord de la copropropriété mais après qu’ils se soient renseignés en mairie, il était dans son bon droit.

Local de 125m2 acheté 85k FAI et revendu 2 ans après 200k à une association contre le cancer en empochant toute la plus value vu que c’était sa résidence principale.

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#24 19/01/2014 00h24 → Investir dans un local commercial à Millau... (boutique, local, murs commerciaux, négociation, petit budget)

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Bonjour

Pour transformer un local commercial en habitation, il faut :
1/ vérifier que les règles d’urbanisme de la municipalité concernée autorise cette transformation
2a/ si travaux, alors déposer un permis de construire
2b/ si pas de de travaux, c’est une déclaration prealable


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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