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Forums des investisseurs heureux

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#51 24/08/2012 08h04 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

Membre
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Bonjour Despe44,

Despe44 a écrit :

(locataire non soumis à la TVA - cela engendre-t-il des conséquences particulières ?)

Pour la TVA, ça ne change rien. Au contraire, ça vous simplifie la vie (pas de déclaration etc…) Comme de toute façon vous n’aurez rien (ou quasiment rien à récupérer).

Sinon l’affaire a l’air de ne pas être mauvaise…
Juste un point à vérifier : si je vous ai bien lu, il s’agit d’une activité qui débute. Essayez de faire très rapidement une petite étude de marché pour voir si l’environnement correspond à l’activité, voir si la concurrence n’est pas trop rude… Il serait dommage que le preneur ne tienne que 6 mois ou 1 an !

Despe44 a écrit :

Avez vous des solutions particulières ? ou des arguments à proposer aux banques en général ?

Concernant la délégation, ce n’est effectivement pas très facile. Pour notre dernier prêt (accordé fin mai 2012), les banques nous ont sorti le discours habituel apparamment : dossier pas sûr d’être accordé avec délégation, pas possible de faire le même taux (c’est illégal mais bon…), de moins bonnes garanties… Mais au forcing c’est passé.
Les points qui nous ont aidé :
1- un bon dossier qui nous mettait en position de force : nous étions à même de dire : "pas de délégation, pas de prêt avec vous"
2- mais surtout avoir fait jouer la concurrence : nous avions mis 3 banques en compétition "finale". A partir du moment où l’une d’entre elles a accepté la délégation, les autres ont suivi sans problème.
Taux identique au vôtre, 0.08% chez AFI ESCA, avec de bonnes garanties en prime !

Dernière modification par Siocnarf (24/08/2012 08h14)


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#52 24/08/2012 08h11 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Despe44 à propos de Calcamo.org a écrit :

Il faut s’abonner sad

Je reviens sur ce site de simulation de crédits. Comme ce que j’avais dit, il y a un abonnement gratuit (mais limité), il suffit de s’inscrire:

www.calcamo.org a écrit :

Abonnement gratuit

Bénéficiez gratuitement des fonctionnalités du site Calcamo. Idéal pour réaliser un premier essai. L’accès est limité à une simulation de 4 crédits simultanés et 100 opérations de calcul.

De plus, vous pouvez créer autant de comptes que d’adresses email en votre possession…
J’en ai 2 pour le moment.


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#53 24/08/2012 10h01 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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@despe
De retour de congés récemment, je me permets de vous informer que mes recherches progressent.
Outre le local médical de Saint-Nazaire et la boutique située aux Sables d’Olonne, je viens de trouver un local dont le bail vient d’être conclu. Le preneur du bail débute une activité de Salon de Beauté / Esthétisme.

Alors juste un sentiment de la situation actuelle sur l’activité du preneur de bail.
je ne peux pas vous aidé sur le placement immobilier je suis moi même en "apprentissage", par contre je connais un peu le milieu esthétisme (fournisseur, centre chirurgie esthétique legère), l’activité est plutôt morose dans les centres esthétique (baisse de fréquentation), peu d’investissement sont fait actuellement (un ami  fourni des machines aux kinés, médecins, et esthéticiennes à forte valeurs ajoutées mais faibles investissements c’est plutôt dur!!!!!) ; le second point qui me dérange personnellement est qu’en plus il débute son activité nécéssairement il va devoir investir pour communiquer :
j’avoue que je préfèrerai investir dans un local occupé par un commerce bien en place que plutôt une activité naissante.

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#54 24/08/2012 10h16 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Juste un point à vérifier : si je vous ai bien lu, il s’agit d’une activité qui débute. Essayez de faire très rapidement une petite étude de marché pour voir si l’environnement correspond à l’activité, voir si la concurrence n’est pas trop rude… Il serait dommage que le preneur ne tienne que 6 mois ou 1 an !

Ne suis-je pas protégé par mon bail dans ce cas là ?


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#55 24/08/2012 10h26 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Si votre locataire est en liquidation judiciaire…le liquidateur fera naturellement le choix de résilier le bail.

Dernière modification par Immotnip (24/08/2012 10h26)

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#56 24/08/2012 10h27 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Despe44 a écrit :

Ne suis-je pas protégé par mon bail dans ce cas là ?

Si… mais votre locataire ne paiera plus le loyer. Il pourra toujours tenter de céder son bail mais ça peut prendre du temps.
Que se passera-t-il alors ? Naturellement, vous résilierez le bail pour non paiement du loyer !


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#57 24/08/2012 10h40 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Ok, merci bien pour ces précisions Siocnarf, et la qualité de vos interventions de manière globale.


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#58 24/08/2012 10h55 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

Administrateur
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@Despe44

Inutile de poster un message de remerciement, ça alourdit le forum pour rien.

Utilisez le système de réputation, c’est fait pour cela !

NB : je supprimerai ce msg et le votre ensuite.

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#59 27/08/2012 17h56 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Ok IH.

Je viens de recevoir une réponse de principe par mon courtier, qui a lui même consulté plusieurs de ses partenaires bancaires.

Je partirai donc sur le local loué à une activité d’esthétisme / salon de beauté.

Néanmoins, tant que je n’aurais pas reçu l’accord écrit d’une banque, le vendeur préfère ne pas prendre date pour un compromis de vente. Ce que je conçois et approuve parfaitement.

Après une réflexion plus poussée, je m’interroge quand à la pertinence d’un prêt in fine. Cette option vous semble-t-elle en accord avec le projet ?

S’agissant des données :
Bien = 85 000 €
Frais de Notaire = 6 800 € (approximation)
Frais de dossier bancaire = 200 €
Frais de courtage = 500 € (si jamais je passe par lui)

Soit un total à débourser de 92 500 €.
Je suis en mesure d’apporter une somme correspondante aux frais de Notaire, néanmoins, dans le cadre de cette simulation je ne tiendrais pas compte de cette possibilité.

Si j’opte pour un emprunt in fine sur 17 ans, au taux de 4,5 % (je n’ai pas trouvé les taux du moment sur les comparateurs de taux), cela me fait une mensualité de 370 € par mois (dont 0,30 % d’assurance emprunteur).
Sur la base d’un revenu de 700 € par mois, je peux donc investir environ 330 € par mois sur un contrat d’assurance-vie. Des frais d’entrée à 1 % sont pris en considération dans le cadre de cette simulation.
Si le rendement du contrat est de 4,4 % (ce qui demeure prudent mais supérieur au rendement du fonds €uro), j’obtiens au terme du remboursement (17 ans) un capital d’environ 90 000 €.
Mon épargne de précaution pourra éventuellement combler la différence.
De plus, dans le cas de performance supérieure, alors je disposerai d’un petit bonus.

Ce montage vous semble-t-il efficient ? Ou devrais-je privilégier un prêt amortissable ?

Dernière modification par Despe44 (27/08/2012 17h58)


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#60 27/08/2012 19h18 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

Modérateur
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Emprunter à 4.5%, pour placer son capital à 4.4% (en étant optimiste…), ça ne devrait pas être la meilleure idée du siècle

En remboursant chaque mois les 330€ que vous prévoyez de placer sur AV (ce qui revient un peu à les placer à 4.5% -les frais financiers évités-), vous devriez déjà améliorer (de peu, car 4.4% est proche de 4.5%) le résultat financier final, et diminuer un peu vos risques (que l’AV ait un rendement bien moindre)l. Avec un emprunt amortissable, vous devriez de plus bénéficier d’un taux d’emprunt (et d’un cout d’assurance) plus faible, et ça améliorera (beaucoup plus) le résultat financier final.

A vous de faire vos simulations, en ajoutant les impacts de la fiscalité (qui ne devrait guère favoriser un scénario : vous payez moins d’impôts avec l’in-fine car plus de frais financiers, mais vous paierez des cotisations sociales sur le profit de l’AV), du cout de l’assurance décès, de l’évolution prévisionnelle du loyer et des taux d’imposition et de prélèvements sociaux…. Mais gardez un esprit critique sur leurs résultats, et essayez de comprendre sur quelle poste vous gagnez dans chaque cas.


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#61 27/08/2012 23h09 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Bonjour Despe44.
Pour moi, le montage avec un prêt in fine n’est bon que si vous avez un capital de départ important et une tranche d’imposition à 41%.
Comparons les 2 prêts, avec les données que vous indiquez, et comme hypothèses pour un crédit amortissable classique sur 17 ans : taux de 3,5 % pour le prêt et 0,1 % pour l’assurance (facile avec une délégation).

Ce crédit amortissable vous coûtera 31.935,15 € en intérêts + assurance, pour des mensualités de 609,98 €
Le crédit in fine vous coûtera 75480 € en intérêts + assurance pour des mensualités de 346,88 €. Pour arriver au capital à rembourser, vous devrez placer 305,59 € par mois.

Supposons que vous soyez dans la tranche à 30%, et avec les prélèvements sociaux à 15,5%
Le montant déductible des impôts avec le crédit in fine sera de 75480 * 0,455 = 34343,4 €
Avec le crédit amortissable, il sera de 31935,15 * 0,455 = 14530,49 €
On aura donc un coût total de 75480 - 34343,4 = 41136,6 € pour le crédit in fine contre 31935,15 - 14530,49 = 17404,66 € pour l’amortissable.
Soit une différence de 23731,94 €.

Par rapport au surplus :
Vous aurez :
- 700-346,88 (mensualité) - 305,59 (capital à placer) = 47,53 € par mois avec le crédit in fine
- 700 - 609,98 = 90,02 € par mois avec le crédit amortissable.
Placés à 4,4% (le taux que vous indiquez pour le contrat AV), vous aurez au bout de 17 ans
- 14439,85 € avec le crédit in fine
- 27348,52 avec le crédit en amortissable
Soit une différence de 12908,67 €.

Au total, une différence de 36640,61 € en faveur du crédit amortissable.

Pour que le montage avec le crédit in fine soit comparable, il faudrait :
- que vous soyez imposé dans la tranche à 41%
- que le taux in fine soit très inférieur à celui que vous indiquez. Ce qui est peut-être le cas…
Il faudrait refaire vos calculs en vous basant sur cette méthode.

J’espère ne rien avoir oublié dans mes calculs (il est tard).

Encore 2 remarques :
- les frais de notaire que vous indiquez me semblent un peu sous-évalués (www.paris.notaires.fr, la référence, donne 7200 €) et il manque les frais de garantie.
- pourquoi ne pas passer par un courtier en ligne (pas de frais) ?

Je vous souhaite une bonne réussite dans votre projet.


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#62 17/09/2012 12h13 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Bonjour à tous !

A ce jour, je n’ai pas encore conclu la moindre opération sad
Nous nous sommes fixés la fin de l’année au maximum avec mon amie.

Pour autant, nous avons plusieurs biens pour cible à ce jour. Des contacts ont été pris avec les vendeurs.

A ce sujet, je me permets de vous interroger sur la pérennité / sécurité / fiabilité (…) d’investir dans un univers quelque peu particulier.
Dans les faits, je viens de dénicher des murs, dont l’usage est un SEXSHOP.

Certains d’entre vous auraient-ils des expériences à partager sur le monde de la nuit (boîte, bar…) ? Monde du libertinage (strip-tease, sexshop, boite échangiste) ?

Pour la réputation de ce forum, merci de ne pas trop vous emballer, hein wink


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#63 17/09/2012 12h21 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Je parle pour Montpellier et le Cap d’Agde que je connais bien.

Concernant les sex shops, les problèmes sont un poil moindres, mais dés que tu touches à un bar libertin, boîte, bref des choses qui génère du revenu, pas un sauna ou 3 pèlerins viennent chaque soir, ou un sex shop avec peu de CA, inévitablement tu auras à faire au milieu.

La bonne question à se poser, c’est est ce que c’est le titulaire du bail qui paie, ou le bailleur. Là je n’en sais rien.

Je présume qu’à Paris, Marseille, le problème doit être similaire. Plus le local est dans une localité isolé et peu rémunérateur, moins tu auras de problèmes. Dans le cas inverse, je m’attendrais à tout personnellement (au cap, en trois ans, 4 lieux ont cramé, dont la  boite libertine la plus connue d’Europe).

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#64 18/09/2012 23h11 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Je ne pense pas qu’un sex-shop soit différent d un autre type de commerce ( du point de vue Investissement locatif)

Concernant les lieux de type club échangistes, je suis plus réservé. Comme borderline, je pense qu’il y a fréquemment du racquet. Certes ce sont les locataires qui sont racquettés mais s’ils ne payent pas ce sont vos murs qui partent en fumée.

Cap-d’Agde : incendies mystérieux dans les clubs échangistes

Autre exemple :

Une bombe artisanale désamorcée devant un sauna échangiste

Dernière modification par Phil11 (18/09/2012 23h22)

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#65 03/10/2012 13h04 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Bonjour à tous,

Après quelques recherches complémentaires, j’ai déniché des murs commerciaux en Vendée, dont le rendement brut est de 10,15 %, en plus de la taxe foncière prise en charge par le locataire.

Comme d’hab, il y a une c…

En effet, la personne qui vend est actuellement propriétaire du fonds et des murs. Il désire vendre les murs, puis conclure un bail avec l’acquéreur. Son projet est de partir en retraite d’ici 2/3 ans.

Donc certes le rendement n’est pas anodin, mais cela traduit pleinement la prise de risque associé à ce potentiel investissement.

Mes inquiétudes touchent ici aux conséquences de la cession d’un bail (le jour où l’occupant partira en retraite). Dans les faits, comment cela se passe-t-il ?

Siocnarf disait :

Despe44 a écrit :

    Ne suis-je pas protégé par mon bail dans ce cas là ?

Si… mais votre locataire ne paiera plus le loyer. Il pourra toujours tenter de céder son bail mais ça peut prendre du temps.
Que se passera-t-il alors ? Naturellement, vous résilierez le bail pour non paiement du loyer !

1/ Dois-je comprendre qu’au jour où l’exploitant souhaite partir en retraite, il arrête définitivement de payer le loyer ? Et que pendant la mise en vente du bail, aucun loyer ne sera versé ?

2/ Pourrait-on envisager dans la rédaction du bail, que le preneur du bail continuera de payer le loyer tant qu’aucun repreneur n’aura été trouvé ?

3/ Dans la mesure où le locataire exploitant des murs est la personne débitrice du loyer, comment se fait-il qu’aucune obligation légale lui impose de payer le loyer tant qu’il n’a pas trouver de repreneur ?

En vous remerciant vivement pour votre contribution.

Bien cordialement,

Anthony

Dernière modification par Despe44 (03/10/2012 13h04)


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#66 03/10/2012 14h25 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Bonjour Despe44,

Il y a une petite confusion.
Quand j’avais dit que le locataire arrêtera de payer le loyer, c’est uniquement parce que financièrement il ne pourra plus se le permettre.
La loi est du côté du propriétaire bien sûr (son application beaucoup moins). Il est clair que le loyer est dû pendant toute la période du bail.
Donc si votre locataire prend sa retraite, à lui de la faire coïncider avec une période possible de résiliation (3, 6 ou 9 ans avec 6 mois de préavis) ou de trouver un repreneur pour son bail.

Dans le cas d’un locataire de mauvaise foi (donc qui a les moyens de payer son loyer mais ne le paye pas), il est très facile de lui envoyer un huissier pour récupérer son dû !
Les problèmes commencent quand la situation financière du locataire est difficile. Le bailleur est malheureusement loin d’être le premier dans l’ordre de paiement sur la liste des créanciers…


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#67 03/10/2012 14h51 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Mes inquiétudes touchent ici aux conséquences de la cession d’un bail (le jour où l’occupant partira en retraite). Dans les faits, comment cela se passe-t-il ?

Et bien cela dépend principalement du bail qui va être conclu avec le futur acquereur (potentiellement vous).

A priori, votre vendeur propose de devenir votre futur locataire selon les conditions :

dont le rendement brut est de 10,15 %, en plus de la taxe foncière prise en charge par le locataire

Sorte de sale & leaseback :-)

Jusqu’ici pas de soucis…
Il travaille encore un peu…se debrouille pour trouver un repreneur (vente du fonds de commerce qui intègre également les conditions de "sécurité" du bail commercial) et prend sa retraite un fois l’activité relayée.
C’est le schéma normal…
Le vendeur du fonds a tout intérêt à payer son loyer s’il souhaite arriver à ses fins.

Donc, à 1ère vue, pas d’anguilles sous roche…

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#68 03/10/2012 15h48 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Si votre futur locataire ne trouve personne pour reprendre le bail commercial quand il arrêtera son activité, ça signifiera qu’il perdra en gros son fond de commerce (si celui -ci est lié au local, ce qui est souvent le cas des commerces). Donc la valeur (réelle, pas forcément celle estimée par son actuel propriétaire)  de ce fond de commerce est aussi un élément à prendre en compte pour évaluer votre risque de vous retrouver sans locataire, en plus de votre estimation des difficultés pour relouer le local.


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#69 03/10/2012 21h35 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Pensez également au fait qu’en cas de prise de retraite de la part du preneur, si celui-ci vend à ce moment là, le bail peut-être dé-spécialisé avec quasi aucune limite (sauf respect du règlement de copro, et de l’urbanisme). (article L145-51 du Code de commerce).

Ce n’est pas vraiment dangereux, mais à prendre en compte si vous pensez avoir un coiffeur, ou une sandwicherie froide..ad-vitam

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#70 04/10/2012 15h16 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Oui, mais…

La déspécialisation suit des règles précises (déspé simple, plénière, etc) :
En bref, le locataire doit demander l’autorisation au bailleur…

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#71 04/10/2012 15h57 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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C’est inexact.  Le preneur doit informer le bailleur de sa volonté, certes, mais il n’aura jamais le dernier mot sauf en cas de motif grave et légitime (L145-52)

Deux cas possibles:

- Rien de marqué au bail, alors tout est possible pour le preneur.
- Restriction inscrite : alors comme vous l’avez dit il y a plusieurs cas, déspécialisation partielle ou totale.

Dans le cas d’une dé-spécialisation partielle, si c’est une activité connexe (exemple : un boulanger qui veut vendre des gâteaux, voire de la sandwicherie froide) c’est L145-47, c’est à dire déspécialisation autorisée. En sachant que le juge, en sus, peut fonder son avis sur l’évolution des usages commerciaux. Autant dire qu’à moins de passer du coq à l’âne, c’est tout à fait possible, cela sans risques.

Pour la déspécialisation totale, il y a des critères particuliers (L145-48 :  […eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution]), et le bailleur, quand bien même dirait non, n’aura pas le choix en cas de saisine du tribunal, surtout quand, dans le cas présent, (critére du départ à la retraite) est d’ordre législatif (L145-51).

Seul avantage dans l’histoire, et non des moindres, le bailleur pourra réévaluer le montant du loyer en fonction de la nouvelle valeur locative smile Donc cela peut se révéler intéressant malgré tout.

Dernière modification par BorderLine (04/10/2012 16h00)

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#72 08/10/2012 15h40 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Un bail commercial peut être un bon investissement financier. En parcourant quelques sites immo ont découvrent nombreuses offres qui semblent très avantageuses. De plus différentes charges sont pour le locataires.

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#73 25/10/2012 22h07 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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hello.

En voulant remettre un bureau à la location, un agent immobilier m’a mis en garde: de fortes rénovations seraient à réaliser dans le but de rendre l’accès plus faciles pour les personnes à mobilité réduite, à la charge du propriétaire des locaux

Je n’ai pas, dans un premier temps, pris au sérieux cette information et après coup, je suis tombé sur cet article internet, datant certes de 2010, mais allant dans le sens de l’info qui m’a été présentée: http://www.bureau-professionnel.fr/2015 … ndicapes/.

Des travaux, autrefois nécessaires pour les grosses structures, seraient étandus bientôt à de petites.

Ceci étant, je n’ai toujours pas trouvé de lien officiel corroborant cette info.

Une loi de la sorte semble selon moi inapplicable en France tant les entreprises sont nombreuses, mais pour vous, qu’en penser?

une baisse de rentabilité? la fin d’un bon filon? un plus grand filtre dans la sélection?

Pour info: en passant en habitation principale, la valeur locative de mon bien baisserait de 10%…

bye.

Dernière modification par Dendy (25/10/2012 22h08)


Celui qui meurt de honte meurt de faim _ mon blog

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#74 26/10/2012 00h00 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Cette loi sera trés difficilement applicable en l’état, sauf à voir les professions libérales quitter les anciens immeubles.

Car installer un ascenseur par exemple, requiert une certaine majorité, quid si la copro bloque?

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#75 27/10/2012 00h08 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Dendy a écrit :

je suis tombé sur cet article internet, datant certes de 2010, mais allant dans le sens de l’info qui m’a été présentée: http://www.bureau-professionnel.fr/2015 … ndicapes/.

Des travaux, autrefois nécessaires pour les grosses structures, seraient étandus bientôt à de petites.

Que les services publics commencent par appliquer la loi  et ensuite on verra….

Vous savez à quoi ressemble une salle de bains pour personne à mobilité réduite ?
Juste pour rire sur un sujet grave , j’ai acheté un bien en scellier il y a  deux ans qui est aux normes handicapés SAUF que la douche est surélevé dont inaccessible en fauteuil ….et l’appartement situé au premier n’a pas d’ascenseurs ….une construction de 2010.

Autre exemple sur un bien de neuf au RDC aussi ( j’ai juste deux biens neufs )  , salle de bains avec douche italienne donc accessible pour pour accéder à l’immeuble il y a trois ou quatre marches qui ne sont pas accessibles en fauteuil et une douche au normes handicapés , c’est environ la moitié d’un studio de 18 M2 qui dispose également d’un couloir pour éviter que la cuisine ne communique directement avec les WC ( normes aussi ) , dans ces petites surfaces il faudrait réfléchir et ne pas appliquer des normes dénuées de sens.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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