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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 03/07/2012 13h54 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

Membre
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Bonjour,

je commence à l’intéresser aux baux commerciaux.
Sur le papier, c’est attrayant : on loue à un commerce.
La rentabilité est meilleure, un bon emplacement permet d’avoir un bon locataire.
La taxe foncière est acquittée par l’occupant, les travaux pour la mise à jour également.

J’ai une amie qui possède le local d’une pizzéria, je vais me rapprocher d’elle pour en savoir plus.
Mais j’imagine qu’ici certains ont aussi des locaux commerciaux et leur expérience m’intéresse beaucoup : recherche du bien, recherche du locataire, coups tordus, points à vérifier, etc…

Merci d’avance pour vos messages…

Mots-clés : immobilier commercial, local commercial

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#2 03/07/2012 21h23 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

Modérateur
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J’ai un peu prospecté de ce côté il y a quelques années.

J’ai fini …. par préférer les parts de SCPI à majorité investies dans des commerces.

Pourquoi : plus facile à acheter, à gérer (c’est un métier où je me voyais mal improviser…), à vendre (ça arrivera bien un jour !), plus diversifié, et rendement pas vraiment plus faible (à niveau de risque similaire, et dans ma zone géographique).

Maintenant, si vous n’êtes pas en IdF, si vous êtes disposé à vous investir, à apprendre les ficelles, à y passer un peu de temps, si vous avez les fonds disponibles (il faut en général pouvoir s’engager très vite, pour les bonnes affaires), et un début de réseau (pour identifier les bons biens avant qu’il ne soit trop tard), il doit y avoir moyen de s’amuser, et peut-être de dénicher de bonnes affaires.

Il faut pour cela (dénicher des bonnes affaires) sans doute pouvoir acheter des locaux sans locataire, les mettre un peu en valeur (travaux, ou attente que l’environnement proche change) et trouver un commerçant intéressé par le local ensuite. (acheter déjà loué limitera les possibilités de faire une "bonne affaire". Donc ça implique des compétences en "travaux" (au minimum suivi de travaux) et connaissance de la valeur qu’un lieu pourrait avoir pour un commerçant.

Si c’est pour acheter (en réagissant dans les 24 ou 48h) les murs d’une pharmacie (c’est un exemple d’une activité,où l’investissement sera peu risqué, et le locataire sans doute très pérenne), on arrive à des rendements peu attractifs.

Si c’est pour acheter des murs de restaurant (c’est un autre exemple, avec un meilleur rendement), avec un rendement meilleur, il faut pouvoir assumer les différents risques associés (dont la faillite ou la fermeture du restaurant).

Si c’est pour acheter un local dans une zone qui n’est pas "prime", il faut assumer le risque de défaillance du locataire, suivi de difficultés pour trouver un autre locataire (difficultés encore plus grandes si on souhaite certains types d’activité, et un certain niveau de rendement).


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#3 03/07/2012 21h31 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Merci pour cet éclairage et votre expérience.

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#4 03/07/2012 21h53 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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oui je pense que invistire dans les locaux commerciaux et une très bonne ide car l’immobilier reste toujours un secteur très prometteur

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#5 03/07/2012 22h39 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Bonjour,

Je suis moi-même propriétaire de 2 locaux commerciaux, et pour le moment tout se passe très bien. Je les avais acheté déjà occupés (en 2011), les locataires sont en place depuis 1995 et 1999. Donc pas encore d’expérience avec le changement ou les coups tordus…

Ce que j’ai remarqué (une autre de mes connaissances est aussi dans le cas), c’est que quand on loue à une grande enseigne - un grand assureur efficace et pas cher pour moi ;-) - ce sont eux qui ont tendance à imposer les clauses du bail, en contrepartie de "la qualité de la signature du groupe XXX" (phrase qui figure texto dans le contrat de location !)
Par exemple, ce grand assureur n’a pas versé de dépôt de garantie, ne prend pas à sa charge la taxe foncière …
Mais bon, en même temps, ce sont eux qui font eux-même les révisions de loyer par exemple.

Les gros avantages que je vois sont :
- une plus grande liberté dans les clauses du bail : comme vous l’avez dit, taxe foncière à la charge du locataire (mais pas forcément - ça n’est pas le cas pour moi par exemple), petits et gros travaux à charge du preneur également - en fait presque tout est négociable
- côté gestion, c’est beaucoup moins de tracas que pour de l’habitation (je n’entends jamais parler des locataires des commerces)
- en cas d’impayé, la procédure d’expulsion est beaucoup moins longue

Côté inconvénients :
- il est très difficile de récupérer un local (à moins de verser des indemnités)
- il faut faire très attention à l’emplacement, et au type de commerce qui loue. Par exemple, dans la ville où sont situés mes locaux, les boutiques de vêtements et de chaussures ne fonctionnent plus au centre ville
- des procédures très encadrées pour les renouvellements de bail, les augmentations de loyers (hors celles liées à l’indice choisi) - en général, tout doit être fait par commandement d’huissier, ce qui a un coût non négligeable
- à moins d’avoir un très bon emplacement, les périodes de vacances locatives sont plus longues.

Pour un peu plus d’infos, je vous invite à lire cet article que j’avais publié sur mon blog et qui concernait justement les locaux commerciaux.

Dernière modification par Siocnarf (03/07/2012 22h46)


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#6 03/07/2012 22h52 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Webmaster : merci de ne pas répété le message immédiatement précédent

Merci pour votre expérience "réussie". Sans indiscrétion, quelle est la rentabilité des opérations?

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#7 03/07/2012 23h22 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Ca n’est pas évident à calculer, car nous avons acheté 3 lots dans le même immeuble en une seule fois : 1 appartement + les 2 locaux, 162000 €, pour des revenus locatifs de 1600 € par mois au moment de l’achat (1750 depuis avril, loyer de l’assureur augmenté de 150 € au renouvellement du bail)
Si je les vendais à l’unité, je pense qu’avec leur valeur à l’unité on serait autour de 10% brute.


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#8 03/07/2012 23h33 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Que pensez-vous de ceci?
http://www.leboncoin.fr/bureaux_commerc … tm?ca=16_s

C’est dans Toulouse ville, à proximité du centre.

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#9 03/07/2012 23h46 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Que penser de ce genre d’annonces?
http://www.leboncoin.fr/bureaux_commerc … tm?ca=16_s

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#10 04/07/2012 00h35 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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@jaidelachance, les deux annonces que vous indiquez ne concernent pas la cession des murs d’un local commercial (ce dont cette discussion parle = achat puis mise en location de murs d’un local commercial), mais la cession d’un fond de commerce.  En cherchant dans les annonces, ce sera un des premiers distingo qu’il vous faudra apprendre à faire, avant d’investir dans un local commercial. 

Celui qui sera intéressé par vos 2 annonces, ce sera une personne qui voudra devenir commerçant dans ces locaux, pour y exercer son activité en récupérant(notamment) au passage le bail du vendeur.

Dernière modification par GoodbyLenine (04/07/2012 00h36)


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#11 04/07/2012 08h56 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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En plus des sites généralistes, il y a quelques sites spécialisés dans les murs commerciaux.

Par exemple : www.murscommerciaux.net, ou encore www.transactioncommerce.com


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#12 04/07/2012 09h46 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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GoodbyLenine a écrit :

@jaidelachance, les deux annonces que vous indiquez ne concernent pas la cession des murs d’un local commercial (ce dont cette discussion parle = achat puis mise en location de murs d’un local commercial), mais la cession d’un fond de commerce.  En cherchant dans les annonces, ce sera un des premiers distingo qu’il vous faudra apprendre à faire, avant d’investir dans un local commercial. 

Celui qui sera intéressé par vos 2 annonces, ce sera une personne qui voudra devenir commerçant dans ces locaux, pour y exercer son activité en récupérant(notamment) au passage le bail du vendeur.

oui, je me suis rendu compte… la distinction n’est pas toujours évidente je trouve.

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#13 24/07/2012 13h40 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Vous devez jamais laisser l’occasion de bonnes affaires de propriété. Comme vous l’avez dit ici, il y a de bonnes options pour vous alors allez-y.
_______________________________________
agence immobiliere portet sur garonne

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#14 24/07/2012 13h58 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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peter1 a écrit :

Vous devez jamais laisser l’occasion de bonnes affaires de propriété. Comme vous l’avez dit ici, il y a de bonnes options pour vous alors allez-y.
_______________________________________
agence immobiliere portet sur garonne

incompréhensible et et pouvez vous développer "il y a de bonnes options pour vous"?

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#15 24/07/2012 14h39 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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c’est une pub déguisée pour l’agence immo en signature.
Ne pas tenir compte de message


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#16 24/07/2012 15h22 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Bonjour,

L’experience que j’ai est l’achat d’un local commercial pour ma société. Dans ce cas, l’investissement est trés interessant car il vous porcure une indépendance vis-à-vis du propriétaire au renouvellement du bail, vous permet de moduler vos loyer, et représente bien sur un investissement qui a terme augmente la valeur de votre entreprise.

Cette décision a été prise aprés 2 déménagement rendus nécssaires par la volonté du propriétaire de récuperer son bien d’une part, et de l’autre les locaux que nous occupions allait etre… détruits!
Pour une entreprise, changer de local est peut etre encore plus stressant que pour un particulier: clients à avertir, salariés à gérer, etc…

Attention sur un point: Certains locaux d’habitation ont été transformés par leur propriétaire en "local commercial".

Mais vous devez vous assurer à l’achat que les locaux sont bien enregistrés en tant que tel ("local commercial")!

Sur Paris, les demandes de "transferts" sont aujourd’hui trés difficiles à obtenir, seules les professions libérales sont autorisées à avoir l’usage de locaux d’habitation pour leur activité professionnelle.
Sinon, vous devrez soit les rétablir en locaux d’habitation, soit acheter des locaux commerciaux autres de même surface et les rétablir en locaux d’habitation.

Donc méfiance… Nous avions du renoncer à acheter de  trés beaux locaux pour cette raison, sur les conseils de notre notaire.


L'Investisseur Individuel, mon blog orienté "Dividendes Pérennes": http://investisseur-individuel.com/

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#17 24/07/2012 15h49 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Pour l’achat d’un local commercial, l’emplacement est encore plus important que pour un bien d’habitation.

Pour les commerces: les RDC, avec vitrine, et parking proche sont un minimum
les rues passantes en centre ville, sont un plus
mais le prix de vente est vite revu à la hausse

Par contre, attention la législation est trés différente de celles des baux d’habitation
(On ne peut pas donner congés à son locataire pour récupérer ou vendre son bien à titre d’exemple)

Donc, un autre produit d’investissement, avec d’autres avantages que le locatif
mais aussi d’autres contraintes

Par contre, pour diversifier, une bonne voie, les cycles commerciaux sont différents de ceux du locatif


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#18 24/07/2012 16h53 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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@ Ricou :

Il y a un cas où l’on peut donner congé à son locataire : lors du renouvellement du bail (donc après 9 ans en général), et à condition de verser une indemnité d’éviction.

D’après l’article L145-14 du Code de Commerce, elle est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Donc bien difficile à évaluer, mais en tout cas très coûteuse.

Elle va dépendre de plusieurs paramètres (le locataire perd-il sa clientèle du fait du changement de local, le commerce fonctionnait-il bien, l’emplacement était-il bon…).
En général, elle est égale à la valeur du fond de commerce, qui se calcule en prenant un pourcentage de la moyenne des 3 dernières années de chiffre d’affaire.

Il y a toutefois 3 exceptions au versement de l’îndemnité :
- si le bailleur peut justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire (infraction aux clauses du bail : non paiment du loyer, changement de la destination des lieux sans autorisation, de cession du droit au bail sans autorisation, de défaut d’entretien des lieux…)
- si l’immeuble abritant le local est reconnu insalubre ou interdit d’occupation
- si le locataire n’est pas immatriculé au greffe du tribunal de commerce

Dernière modification par Siocnarf (25/07/2012 09h07)


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#19 25/07/2012 08h42 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Merci Siocnarf

belle synthèse


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#20 26/07/2012 14h51 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Bonjour à tous,

Je trouve ce sujet particulièrement passionnant, de par les questions soulevées, et les retours d’expériences personnelles.

Je m’intéresse également à l’acquisition de locaux commerciaux. D’ailleurs, j’ai l’impression qu’il est relativement aisé (merci de m’interrompre si je fais fausse route), d’acquérir un bien en autofinancement dès lors qu’il est occupé au jour de l’acquisition.

Cela étant, n’ayant pas encore franchi le pas, je voudrais savoir comment cela se passe concrètement (ce qui n’est pas souvent abordé).

En effet, on trouve une annonce intéressante sur le net ou la presse spécialisée.
On contacte le vendeur, et ensuite ?
On le rencontre (?)
Demande-t-on a rencontrer les preneurs du bail (je parle bien d’un local déjà occupé au jour de l’acquisition) ?
Demande-t-on à consulter le contrat de bail ?
On passe devant le Notaire, et c’est réglé ?

Une fois de plus, merci de vos retours, vos impressions et ressentis.
Ce que vous conseillez de faire ? de demander ? de ne pas faire ?

Dernière modification par Despe44 (26/07/2012 15h25)


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#21 26/07/2012 15h15 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Bonjour Despe44,

Ca se passe exactement de la même manière que pour tout achat d’un bien déjà occupé…

Donc :

- Il faut rencontrer le vendeur et les occupant. Si possible, rencontrer les occupants sans la présence du vendeur (ce qui est beaucoup plus facile avec un commerce qu’avec un particulier) et si possible quand il n’y a pas trop de monde pour ne pas les déranger dans leur activité.
Celà permet de se faire une idée différente et de poser des questions qu’on n’aborderait pas en présence du vendeur.
Quand nous avons visité un de nos locaux (salon de coiffure), nous avions pu constater une ambiance glaciale lors de la visite avec le vendeur, ce qui nous avait un peu refroidis. En revenant seuls, nous avons eu les explications, et tout s’était vraiment bien passé. Nous avions posé des questions sur ce que la gérante du salon comptait faire à l’avenir, sur ce qu’elle attendait de nous au niveau de la gestion.

Pour l’autre local (un grand assureur efficace et pas cher wink ), je n’avais pas hésité et avait appelé carrément le siège national. J’avais eu au téléphone le responsable du service qui gère les agences et je lui avais posé quelques questions, notamment sur leurs plans pour l’avenir de cette agence.

- Oui, il faut absolument consulter le bail. Premièrement, il vous sera demandé pour le financement. Ensuite, cela permet de savoir de quand il date, s’il a été renouvelé, les taxes qui sont mises à charge du preneur (Taxe foncière par exemple), l’indice de référence pour l’indexation du loyer, la fréquence de l’indexation, la fréquence du paiement du loyer, le type de commerces pouvant s’installer …

- Sans aller jusqu’à faire une analyse détaillée de la santé du commerce en question, vous pouvez aussi chercher les derniers comptes déposés par l’occupant. Ca se trouve facilement sur internet à condition d’avoir le numéro RCS (qui devrait figurer sur le bail)

Après ça, la procédure est identique : notaire, financement…
A propos du financement, les banques ont l’habitude de ne prendre en compte qu’un certain pourcentage des revenus locatifs (en général 70%) pour leur calcul de votre taux d’endettement. Certaines banques ne prennent pas le même chiffre quand il s’agit d’un commerce. Par exemple, pour nous, La Banque Postale prenait en compte 80% pour les logements, 60% pour les locaux commerciaux.


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#22 26/07/2012 15h15 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Les bons biens de ce type se vendent très vite (j’ai qqs alertes qui trainent sur divers sites qui en proposent, mais ne suis encore jamais passé à l’acte).

La démarche que vous décrivez me semble plausible. A l’étape "consulter le bail", peut-être faut-il demander l’avis d’un professionnel sur certains aspects. Par ailleurs, il vaut mieux s’être assuré (voire disposer) du financement au préalable, sinon, vous partirez avec un handicap.


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#23 26/07/2012 15h34 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Merci pour ces précisions, sommes toutes utiles !!

S’agissant du financement, pour le calcul du taux d’endettement, les banques regardent-elle vos revenus avec ou sans l’investissement escompté ?
Car la donne n’est pas du tout la même…

Hypothèse 1 :
Revenus pro de 50 000 € par an. Endettement maximum théorique = 17 500 €.
Si l’investisseur rembourse 12 000 € par an pour sa résidence principale, alors il n’a plus qu’une marge de manœuvre de 5 500 € par mois pour rembourser un investissement locatif.

Hypothèse 2 :
Revenus pro de 50 000 € par an. Revenus de l’investissement : 12 000 € par an.
Soit 62 000 € au total.
Endettement maximum théorique = 21 700 € (20 600 € si on ne prend que 75 % des revenus du projet). Remboursement pour la RP = 12 000 € par an.
Il demeure une marge d’endettement de 9 700 € (8 600 € selon la part des revenus patrimoniaux pris en compte).


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#24 26/07/2012 15h51 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Comme déjà indiqué dans d’autres discussions, chaque banque aura sa propre politique commerciale, ses propres critères. Il faut aller discuter avec le banquier…. Les ratios d’endettement sont juste certains des indicateurs que les banques utilisent (et pour un client "standard" achetant sa RP, c’est souvent presque les seuls).


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#25 26/07/2012 16h36 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Despe44 a écrit :

S’agissant du financement, pour le calcul du taux d’endettement, les banques regardent-elle vos revenus avec ou sans l’investissement escompté ?

Les nouveaux revenus sont bien sûr pris en compte dans le calcul du taux d’endettement.
Après, comme le dit GoodByLenine, chaque banque à sa méthode pour calculer ce taux.

Voici quelques exemples :

Méthode "classique"
- somme de tous les crédits (y compris celui du nouveau projet) / somme de tous les revenus (y compris ceux escomptés grâce au nouveau projet)
Avec les chiffres de votre hypothèse 2, et si on part sur 10.000 € de mensualités de prêt à rembourser : on arrive à (12000+10000) / (50000+12000*0.75) = 37,3%

Méthode "alternative" (vue au Crédit Agricole ou CIC je ne me rappelle plus)
- crédit RP / revenus - (différence entre loyer et mensualité de crédit des investissements)
Avec les chiffres précédents : 12000 / (50000+(12000*0.75-10000)) = 24,5% d’endettement

On constate que cette dernière est beaucoup plus avantageuse pour le client… Surtout si les investissements s’autofinancent !


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