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Forums des investisseurs heureux

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#1 19/07/2015 01h20 → Investir dans un local commercial dans une petite ville dans la Drôme... (boutique, commerce, local commercial, local professionnel, location, professionnel)

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Bonjour à tous,

Je suis tout nouveau ici, et essai de franchir le cap d’un premier investissement immobilier. C’est un plongeon dans l’inconnu, bien que je furète le net pour répondre au mieux aux différentes questions que je me pose …

Voilà la situation:

Ma femme et moi tombons par hasard sur une annonce affichée dans une vitrine d’un commerce situé dans une petite ville de 8000 habitants de la Drôme provençale.
Très bien situé, sur l’axe principal, rue piétonne, à quelques mètres de la place principale. On peut difficilement faire mieux.

Ma femme cherchant à se lancer dans une activité commerciale, nous allons voir l’agence pour en savoir plus.

Le bien: 44 m carré - loué par l’actuel locataire à 528 €/mois + 110 €/an de charge de copro. L’agent immobilier nous dit aussi que le bien est aussi proposé à la vente (les murs) à 55 000 € FAI

Nous le visitons, rien à signaler, très beau local, surement rénové depuis 2 ou 3 ans. Nécessitera quelques travaux, mais juste pour l’adapter à l’activité de ma femme (un mur à reculer pour offrir plus d’espace de vente, et grignoter sur une pièce qui pourrait servir d’atelier, et dont on a pas besoin qu’il soit aussi grand)

Je trouve le prix de la location assez cher, et inaccessible pour lancer un début d’activité. Celà dit, l’achat me parait plus abordable, il permettrait de réduire les mensualités et alléger le poids du loyer au minimum (juste ce qu’il faut pour payer crédit + charges), et surtout, de réaliser un premier investissement (au cas où l’activité de ma femme ne fonctionne pas, on pourra le relouer au vrai prix).

Nous entamons ensuite une petite enquête auprès des commerçants alentours pour connaitre un peu les prix de location de leurs locaux.

Certains trouvent le loyer de notre local trop élevé (le local situé juste à coté paye 300 € pour un espace un peu plus petit, et un peu moins neuf, mais bien quand même). Et d’autres nous disent qu’ils ne sont pas particulièrement choqué par le loyer …

Evidemment, nous nous requestionnons du coup sur la viabilité de cet investissement. C’est une affaire si on peut espérer 528 €/mois ! Mais ça en sera moins une si personne ne veut nous le louer à ce prix là … L’agent immobilier nous rassure en disant que ce local se loue toujours très bien, que le proprio n’a jamais vraiment eu de problèmes pour trouver des locataires.

J’appelle un notaire qui n’a pas l’air non plus choqué, mais qui me dit "qu’effectivement, on est quand même sur des loyers qui sont sur le haut du panier, mais qui restent à priori dans les prix du marché".

Ce notaire m’alerte cependant sur quelques spécificités des locaux commerciaux, notamment le dossier de mise en conformité pour l’accès aux handicapés. Effectivement, je n’y avais pas pensé … Et l’agence non plus … !

J’ai donc dû leur rappeler, et leur ai dit que je ne ferais de proposition qu’après que les autorités compétentes aient fait leur vérification et validation de ce dossier. L’agence m’appelle une semaine plus tard pour me dire que le dossier était en cours, que je devrais avoir une réponse (et je l’espère, une validation) rapidement. Mais que de toute façon, il faudrait à mon tour que je refasse ce dossier, car les normes d’accessibilités diffèrent en fonction du type d’activité exercé dans le local.

Point rassurant cela dit, il n’y a aucune marche d’escalier, ni à l’intérieur, ni à l’extérieur du local pour y accéder. Cela devrait se jouer sur la largeur de la porte, qui n’a pas l’air particulièrement étroite …

Je fais plusieurs simulations sur ce site: ? Calcul de la Rentabilité d’un Investissement Immobilier Locatif en testant plusieurs loyers:
- même si je baisse le loyer à 450 €, avec un apport de 20%, en s’engageant sur 15 ans à un taux de 3.2 %, après paiement du crédit et des charges (simulées) je pourrais quand même faire un tout petit cashflow (avant impôt). J’aurais à priori une rentabilité nette de 7.4 %.

Voici donc mes questions:
- Voyez vous quelque chose dans tout ce descriptif qui vous apparaîtrait tellement gros que je ne l’aurais pas vu ? Quelque chose auquel je n’aurais pas pensé ?
- Quels seraient les points de vigilance pour un investissement et un bien de ce type ?
- Est ce selon vous une affaire ?
- Et en terme de fiscalité, est ce plus/moins compliqué que pour du logement ? Quelles options s’offrent à moi ?

Merci à vous, et désolé pour le pavé …

Mots-clés : boutique, commerce, local commercial, local professionnel, location, professionnel

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#2 19/07/2015 18h23 → Investir dans un local commercial dans une petite ville dans la Drôme... (boutique, commerce, local commercial, local professionnel, location, professionnel)

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Dav30 a écrit :

L’agent immobilier nous rassure en disant que ce local se loue toujours très bien, que le proprio n’a jamais vraiment eu de problèmes pour trouver des locataires.

Rappelons que l’agent immobilier est un commercial et qu’il faut toujours vérifier les sources.

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#3 20/07/2015 15h04 → Investir dans un local commercial dans une petite ville dans la Drôme... (boutique, commerce, local commercial, local professionnel, location, professionnel)

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Bonjour,

Si j’ai bien compris, vous ne feriez que des travaux d’aménagement intérieur ; dans ce cas vous pouvez contacter les Pompiers et la DDT pour savoir ce qui risque de vous incomber coté mise aux normes dans le cadre de votre Autorisation de Travaux.
Télécharger Cerfa ERP - Demande d’autorisation de travaux (gratuit)

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#4 29/07/2015 17h02 → Investir dans un local commercial dans une petite ville dans la Drôme... (boutique, commerce, local commercial, local professionnel, location, professionnel)

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Merci pour ces précisions !

Je pense que nous attendrons un peu avant d’envisager des aménagements intérieurs … D’autant plus que le local à été rénové récemment. On fera des frais plus tard, quand l’affaire sera un peu rodée…

Nous avons un peu avancé, et fait une proposition qui vient d’être acceptée à 50 000 €. Nous signons le compromis vendredi.

Par contre, nous avons été surpris par les frais de notaire. J’avais fait mes simulations à 8 %, et selon l’agence immobilière, ces frais s’élèveraient plutôt à 10 %. Comment peut-elle être au courant de ces frais ? Ces prix sont-il "harmonisés" sur un territoire ? Ou bien chaque notaire fait ses propres prix ?

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#5 29/07/2015 17h17 → Investir dans un local commercial dans une petite ville dans la Drôme... (boutique, commerce, local commercial, local professionnel, location, professionnel)

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Les "frais de notaire" (qui comprennent des taxes et la rémunération du notaire) sont très réglementés et fixés par l’état.
Vous pouvez faire des simulations sur le site des notaires de paris


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#6 29/07/2015 18h03 → Investir dans un local commercial dans une petite ville dans la Drôme... (boutique, commerce, local commercial, local professionnel, location, professionnel)

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Dav30 a écrit :

Ces prix sont-il "harmonisés" sur un territoire ? Ou bien chaque notaire fait ses propres prix ?

Une partie des frais est une taxe du conseil général (département) qui varie selon les territoires. Il est donc conseillé de faire une simulation sur un site (notaire ou autre) précisant le département concerné.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#7 30/07/2015 11h24 → Investir dans un local commercial dans une petite ville dans la Drôme... (boutique, commerce, local commercial, local professionnel, location, professionnel)

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Ah, merci pour les précisions ! 10,60 %, ça me paraissait pas mal, mais je me rend compte du coup qu’on est bien sur les prix dans ma région …

Merci à vous, je vous tiens au courant des prochaines étapes de ce premier investissement ;-)

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#8 06/08/2015 18h34 → Investir dans un local commercial dans une petite ville dans la Drôme... (boutique, commerce, local commercial, local professionnel, location, professionnel)

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Compromis signé.

Courtiers contactés, mais ils nous ont dit que pour ce genre d’investissement, et pour une "petite somme", celà ne justifiait pas forcément leur intervention, ni un changement de banque …

Nous avons donc eu notre rendez vous dans une première banque (la mienne depuis 30 ans), qui nous a littéralement dit que pour un premier prêt, ils ne souhaitaient pas financer un investissement locatif, mais une résidence principale …

La deuxième banque nous a fait une simulation:
- 2.50 % sur 15 ans (pour un prêt de 45760 €, nous avons un apport de 11000€)
- 500 € de frais de dossier
- 560 € de frais de garantie (hypothèque, pas de possibilité de passer par un organisme cautionneur)
- assurance 100 % à 0.24 %
- remboursement modulable et par anticipation partielle ou totale sans frais

On aura une réponse la semaine prochaine après étude du dossier … Mais j’ai pas l’impression de faire l’affaire du siècle … Vous confirmez ?

Apparemment, le taux n’est pas le même en fonction de la nature du bien, et à priori, sur un local professionnel, ça a l’air de douiller un peu.

On a d’autres rendez vous la semaine prochaine chez d’autres banques … espérant avoir mieux !

Dites moi déjà ce que vous pensez de ça, merci à vous !

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