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#1 07/01/2015 09h58 → Investir dans un immeuble de rapport et un local commercial... (investissement locatif)

Membre
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Bonjour

Je viens de recevoir des informations concerant ce bien à vendre ci dessous de la part d’un particulier et j’aurai besoin de vos avis.

un local Commercial + 2 appartements de Type 2 + 1 type 3.
cave.

immeuble construit environ en 1900.

Prix: 290000
Surface: 185 m2

le commerce est un café

loyer du commerce + type 2 du rdc = 646 €/mois : locataire commercial bail commercial

loyer du type 3 au 1er étage : étudiants = 650 € /mois- bail d’habitation loi 1989

loyer du type 2; salarié : 525 €/mois- bail d’habitation loi 1989

chaque appartement dispose de son compteur électrique , et les parties commune aussi.

compteur général d’eau et sous compteur pour chaque appartement

compteur gaz pour le type 2 du rez de chaussée

taxe foncière de : 2260 €

assurance immeuble : 440 €

conso d’eau annuelle environ : 550 €

minuterie : 75 €/an

Phil

Mots-clés : investissement locatif

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#2 07/01/2015 10h34 → Investir dans un immeuble de rapport et un local commercial... (investissement locatif)

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En calculant vite fait, sans avoir toutes les données ca donne en gros 6,9% brut, 5,5% net en CF négatif de +/- 600€/mois en empruntant sur 20ans la totalité.

Personnellement je trouve le rendement insuffisant. A chacun de se faire son opinion…

Est-ce un village ou une métropole, cela change pas mal de chose notamment au niveau patrimonial.

Cela dépend aussi d’autres données, comme la capacité à améliorer le rendement en refaisant les biens aux départ des locataires, aux risques dynamiques de la commune (est-il facile de retrouver des locataires si ceux en présence partent, la population est en augmentation, en baisse..?), aux risques locataires (sont-ils fiables ? il vous faut analyser les résultats du commerce), votre capacité à négocier (on négocie à deux) un prix plus bas…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 07/01/2015 10h57 → Investir dans un immeuble de rapport et un local commercial... (investissement locatif)

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Réputation :   43 

Vérifier aussi les nuisances éventuelles du café, et penser que le fond pourrait être cédé à un autre cafetier, avec plus de dérangements pour le voisinage.
Le loyer du local commercial + T2 rdc semble faible, pourquoi?
Les loyers sont HC?
Quid de l’état de l’immeuble? Toiture et façade, plomberie, électricité notamment. DPE?

Pour la renta, ok avec DDtee. Maintenant, si l’immeuble est sur les Champs, c’est pas mal…

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#4 07/01/2015 15h34 → Investir dans un immeuble de rapport et un local commercial... (investissement locatif)

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C’est vrai que le loyer du local commercial et le T2 sont faibles mais je compte avoir des infos. L’immeuble se trouve à moins de 5 mn de marche du centre-ville dans la ville d’Angers en Maine et Loire avec des commerces a coté. Je connais bien l’endroit après pour le bar je passerai souvent  de temps en temps dans la journée et en soirée pour me rendre compte de ce qui en est. Je ferai inspecter la toiture, façade, plomberie, l’électricité  et bien sur le DPE. Je vous remercie car j’obtiens des infos ici chaque jour que je regroupe pour voir plus clair sur mon projet

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#5 07/01/2015 17h25 → Investir dans un immeuble de rapport et un local commercial... (investissement locatif)

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Bonjour,

Pour Angers c’est beaucoup trop chère, le rendement est insuffisant, vous pouvez trouver beaucoup mieux.
La taxe foncière est chère par rapport aux loyers encaissés ce qui va vous plomber le rendement net.
J’espère que les loyers annoncés sont charges comprises à défaut la rentabilité nette est encore plus mauvaise vu que les compteurs d’eau ne sont pas séparés.
Vous devriez passer votre chemin…à moins que vous ayez envie "d’acheter une dette" de 600 €/mois sur 20 ans smile
A Angers pour moi c’est 10% Brut mini surtout pour un immeuble à nuisance. Vous habiteriez vous au dessus d’un café?
AU plaisir

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#6 07/01/2015 17h45 → Investir dans un immeuble de rapport et un local commercial... (investissement locatif)

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Je confirme que le rendement net est mauvais et  il n’y a pas mal dimmeuble en vente sur Angers en ce moment avec locataire en place mais je trouve que les prix sont  élevés mais je continue toujours mes recherches et recueillir des infos. Pas question d’habiter en dessus d’un café

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#7 08/01/2015 11h46 → Investir dans un immeuble de rapport et un local commercial... (investissement locatif)

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Bonjour

J’aimerais avoir des avis différents sur ce bien. La taxe foncière est élevée mais investiriez vous ?

Description du bien

Prix : 352300 EUR
Surface : 174.05 m2
  Loi Carrez : Oui
  Loyer mensuel HC : 26914 EUR
  Taxe Foncière:    3218 EUR
  Bail en cours :    Oui
  Nombre d’appartements : 5
  Nombre niveaux : 3
  Mode Chauffage : Gaz de ville
  Chauffage : chaudière individuelle

  Studio du RDC: 22,98m² loué 330 €+30€ de charges
  Studio de droite : 16,91m² loué 352€+32€
  Studio de gauche : 15,34m² loué 325€ + 30€
  T3 au 1er étage : 59,07m² loué 640€+72€
  T3 au 2ème étage : 59,75m² loué 637€+71€
 
LOYER ANNUEL 26914
  cour commune/ local poubelle
  couverture 2009

  Fenêtres : PVC Double Vitrage

Phil

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#8 08/01/2015 14h04 → Investir dans un immeuble de rapport et un local commercial... (investissement locatif)

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Vous pourriez nous donner des indications de Cash-Flow, % de rendement, on va peut-être pas les calculer pour vous à chaque fois smile
Le prix au m2 semble déjà supérieur à celui d’Angers, j’espère que c’est pas en périphérie ?
Je partage l’opinion de @guillaume33 sans CF positif et <10% brut faut pas y aller !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#9 08/01/2015 14h23 → Investir dans un immeuble de rapport et un local commercial... (investissement locatif)

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Pour ma part je rejoindrais l’avis de guillaumme33 et de DDtee . Les rentabilités un peu limite peuvent passer pour un petit appart, mais pas pour un immeuble. La multiplicité des risques est trop importante. Même en secteur un peu tendu, les 10% brut sont un strict minimum pour dormir tranquille.


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

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#10 08/01/2015 14h57 → Investir dans un immeuble de rapport et un local commercial... (investissement locatif)

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Mais 10% brut ca dépend aussi de la ville non? Car dans cette région d’Angers ce n’est pas facile de trouver un 10% brut du coup j’ai élargi mes recherches vers le Mans. Faut-il absolument avoir 10% brut pour investir ?

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#11 08/01/2015 15h22 → Investir dans un immeuble de rapport et un local commercial... (investissement locatif)

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Personne n’a dit que c’était facile à trouver… c’est même assez compliqué, pour tout dire. Il faut du temps, des visites, des négociations…
Je dirais même que si vous trouvez 10% directement dans une annonce, c’est qu’il y a certainement un problème (localisation, copro pour les appartements, locataires, voisinage, état du bien…)


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#12 06/02/2015 23h56 → Investir dans un immeuble de rapport et un local commercial... (investissement locatif)

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J’aimerai avoir votre avis sur un immeuble que j’ai visité dernièrement.

Ville moyenne (entre 30000 et 60000 habitants smile )

L’immeuble est composé de 8 appartements + 1 local commercial comme suit :
- RDC : local commercial + 1 T2
- R +1 : 1 T2, 3 T1 (dont 1 à rénover totalement),
- R + 2 : 3 T1

Prix : 185000€
Frais de notaire : Environ 13000€
Taxe foncière : 4000€ dont 600 de taxe EOM
Assurance PNO : 380€

Loyers actuels HC : 21480€ sachant que le local commercial est actuellement vide et pourrait être loué 300/400€ (dernier loyer : 400€) ou transformer en T3.

Loyers potentiels après rénovation T1 + location local : Environ 27000€

Travaux :
- Toiture à refaire selon le propriétaire : Travaux estimés à 10k€
- Pour le T1 à rénover j’estime les travaux entre 10 et 15k€ pour environ 25m2 de surface (rénovation assez lourde).
- Soir au total un budget travaux d’environ 25k€

En moulinant les chiffres, j’obtiens une rentabilité nette (actuelle) d’environ 7,5% pour un cashflow positif de 200€ mensuel environ.

Du fait des loyers (en dessous du prix du marché), les différents appartements sont actuellement loués en location nue par des personnes de basses catégories sociales (loyers à 90% payés par la CAF) et par des étudiants.

Les avantages que j’y vois :
- T1 d’assez grandes tailles : 25m2,
- Pas de gros travaux dans les appartements déjà loués,
- une bonne situation (centre ville) dans une ville moyenne,

Les inconvénients :
- Une taxe foncière élevée qui plombe la rentabilité,
- Des locataires en place pas forcément faciles à gérer (au moins 3 / 7),
- Des baux en cours en "location nue" (fiscalité pas avantageuse).

Mes objectifs si je me lance dans ce projet :
- Ayant un TMI à 30%, passage des baux en location meublée au fur et à mesure du départ des locataires en place,
- Faire les travaux dans le T1 et le louer en meublé,
- Louer le local commercial à 400€/ mois,
- Adapter les loyers à la valeur locative du marché voire se situer légèrement au dessus en proposant au locataire du mobilier intéressant (micro ondes, …). Il y a de la demande locative étudiante.

Je n’ai pas encore fait d’offre d’achat mais je pense sérieusement en faire une.

Quels sont vos avis sur ce projet ?

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#13 07/02/2015 10h34 → Investir dans un immeuble de rapport et un local commercial... (investissement locatif)

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Quelques points qui ont retenus mon attention :

- 10 k€ pour refaire une toiture c’est très peu, il faut qu’elle soit toute petite et très simple d’accès. Faites faire les estimations, ne comptez pas avec celles du vendeur.
- Etes vous certain de votre 10/15k€ pour une rénov lourde du studio de 25 m2. C’est vous qui faites les travaux ?

- 3/7 locataires à gérer, ça peut vite partir en vrille… où est la difficulté de gestion ? La qualité des locataires doit à mes yeux être un critère premier.

- Les locaux commerciaux sont difficiles à louer dans les petites/moyennes villes sauf "emplacements n°1" c’est peut-être pas par hasard si c’est pas loué ?
La ville autorise t-elle la transformation en appartement (avez vous vu avec le service urbanisme ?)

- Les villes de cette taille ont souvent une sur-offre en T1 maintenant concurrencés en plus par les colocs… ce qui n’empêche pas la demande étudiante dont vous parlez mais tire les prix de loyers vers le bas, est-ce le cas ou pas ?

- Vous avez une marge de progression positive avec l’amélioration des biens


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#14 07/02/2015 12h11 → Investir dans un immeuble de rapport et un local commercial... (investissement locatif)

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Merci DDtee pour votre retour !

- Pour la toiture, vous avez raison. Je vais prendre une marge de risque sur ce point là.
Pour la rénovation du studio, comme je ne suis pas sur place, je pense le faire faire d’où mon estimation peut être un peu haute mais il y a vraiment du boulot (isolation, salle d’eau, sols, murs …)

- Pour les locataires, vous avez raison. Ils ont pas l’air méchants mais ce ne sont pas des rois de la communication on va dire.

- Ok pour le local commercial. Je ne me suis pas encore renseigné auprès de la ville. Je prends en compte ce point pour mon offre.

- Concernant les T1, il y a de la demande (proche facultés, écoles, …). En mettant une annonce fictive à 350 CC, j’ai eu 5 demandes en 3 jours.

- Oui il y a moyen de reprendre les rênes de cet immeuble pas très bien géré à mon goût pour le transformer en immeuble de bon voire très bon rapport et éventuellement à moyen terme espérer une belle plue value.

Dernière modification par louis31 (07/02/2015 12h12)

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#15 07/02/2015 12h19 → Investir dans un immeuble de rapport et un local commercial... (investissement locatif)

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Pour la rénovation du studio, si elle est lourde et que vous faites tout faire elle me semble alors plutôt basse…


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