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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#101 11/04/2016 12h54 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Réputation :   342 

Quelques points à vérifier sur votre projet :
- Est-ce que ce bureau est occupé ?
- Si oui, bail professionnel ou bail commercial ? Lisez attentivement le bail pour voir la répartition des frais entre bailleur et locataire, le montant du loyer, sa périodicité, où on est dans le déroulement du bail (ancienneté de l’occupation/durée du bail), etc.
- Pensez à vérifier, dans le règlement de co-propriété, les restrictions sur l’activité qui peut être exercée dans ce local.

Dernière modification par Bernard2K (11/04/2016 12h54)

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#102 11/04/2016 21h14 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Réputation :   18 

@BrunoIIC
Pour être tout-à-fait exact, nous passons avec une SCI qui a un compte à la caisse d"Epargne. Le cautionnement est géré par la SACCEF.
En plus de cela tous les associés sont acution solidaires.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#103 12/04/2016 09h42 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Réputation :   39 

Bonjour,

@Construiresaretrait : de toute façon caution ou non, dans le cadre d’une SCI, les associés sont redevables des dettes de la société, au contraire d’une SARL par exemple.

Setanta

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#104 12/04/2016 11h18 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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@ Bernard2K

- Le bien est un lot de 2 bureaux, occupés chacun. Le premier bail se finit en 2017, le second en 2019. Je ne souhaite pas forcément le renouvellement des baux. L’intérêt du bien est justement de pouvoir grouper les 2 lots. L’immeuble est restructuré. A l’initial, les 2 locataires occupaient des bureaux en étage, de surface plus petite, et sans accès privatif direct. Suite au restructuration de l’immeuble, les 2 bureaux sont au rez de chaussée : le premier lot a une entrée direct sur la rue, le second a une entrée via le hall de l’immeuble. Ils sont cote à cote, et peuvent être communicants. Les baux, et notamment les loyers, ont été fixés sur les conditions initiales. Il existe des avenants concernant le changement d’étage et l’entrée dans les nouveaux locaux.
- Les baux sont tous deux pro. Le règlement est trimestriel d’avance. La taxe foncière est à la charge du locataire. les charges vont diminuer (ascenceur dans les étages, et passage au rez de chaussée), charges qui sont à la charge des locataires.
- Le règlement de copropriété mentionne un usage de bureau ou commerce, à l’exception de ce qui pourraient gêner le reste de la copropriété ou contraire aux bonnes moeurs.

J’étais en recherche active pendant plusieurs mois. L’annonce a été publiée uniquement sur le site de l’agence en charge de la vente. Plusieurs propositions avaient été faites au vendeur, dès la parution de l’annonce, et j’ai pu, finalement, signer une promesse de vente.
Je reste pour l’heure encore prudente, s’agissant de mon premier investissement, et vu que le compromis n’est pas signé à ce jour.

Auriez vous des courtiers, ou des banques, à me conseiller, qui pourraient me suivre dans mon projet ?

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#105 12/04/2016 14h40 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Réputation :   39 

Bonjour Amoilyon,

amoilyon a écrit :

… gêner le reste de la copropriété …

Oulà ! C’est vague. Est-ce vraiment écrit comme cela dans le règlement de copro ? Devez vous obtenir une autorisation par la copro ?

Sachez que 2017 et 2019 c’est demain, et retrouver un locataire pro (ou deux) n’est pas chose aisée. Pourrez-vous supporter une vacance locative malgré les échéances de votre futur prêt ?

Si vous trouvez un locataire mais que son commerce (somme toute légal et non contraire au bonnes moeurs) n’enchante pas la copro et que cette dernière vous refuse sous prétexte de gène vous allez droit dans le mur.
Je ne parle pas d’un mauvais coucheur, un copropriétaire mal luné qui pourrait décider de vous embêter rien que pour son plaisir. A mon humble avis, vous devez absolument approfondir ce point du règlement !

Concernant les banques et courtiers, essayez déjà votre banquier. Côté courtier je suis passé chez CAFPI ou Crédit Expert (en Moselle) mais le dossier est tout de suite moins facile et moins entraînant pour eux lorsqu’il s’agit de murs pros, car ils n’ont pas l’habitude.
Dans tous les cas, arrivez avec un dossier solide (limite un mini business case) avec chiffres etc à l’appui.

Setanta

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#106 12/04/2016 21h57 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

Membre
Réputation :   18 

@amoilyon

Attention tout de même à ce que la demande locative pour ce bien qu’il soit bureau ou commerce soit bien présente. Nous privilégions systématiquement des emplacements N°1 pour les murs de boutique.
De notre côté nous évitons les baux arrivant à échéance car il est moins facile de vendre le projet à une banque ou un courtier.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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