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#1 03/12/2013 23h01 → Investir dans un local commercial à Angers... (local commercial, rentabilité)

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Bonjour,
je pense investir dans un local commercial de centre ville d’Angers.
La rentabilité  du local (loyer HT annuel/ prix FAI) est de 6.8%, là où celle des appartements est plus ou moins de 5%.
Quelle rentabilité visez-vous qu’en vous investissez dans un local commercial ? Quels écueils évitez lors d’un premier investissement dans ce type de produits.
Le commerçant est en place depuis 5 ans, se plait bien dans le quartier.
Ce qui me tente dans ce projet : diversifier mes avoirs, la gestion semble moins chronophage que pour du locatif (les éventuels travaux, réparations, sont à la charge du commerçant)
Merci d’avance pour vos retours et avis.

Mots-clés : local commercial, rentabilité

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#2 04/12/2013 09h24 → Investir dans un local commercial à Angers... (local commercial, rentabilité)

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Bonjour,

L’emplacement est particulièrement important dans le cadre d’un investissement immobilier.
En contre-partie, la rentabilité diminue généralement à mesure que la qualité de l’emplacement augmente.
Dans votre cas, le centre ville d’Angers c’est un peu vague (j’ai vécu 5 ans dans cette ville).
Je commencerai par faire une étude sur le prix des loyers au m2 pour ce type de bien pour voir si le loyer actuel correspond bien aux prix du marché pour ne pas remettre en cause votre montage global en cas de relocation.
Renseignez-vous également sur le type d’activité exercé par le locataire actuel, certaines étant généralement plus pérennes que d’autres (beaucoup de Turn over sur les petits instituts de beauté et ongleries par ex). Dans l’idéal vérifier que le loyer pratiqué ne représente pas une part trop importante de son CA mensuel).
Épluchez le bail actuel pour éviter les mauvaises surprises notamment en ce qui concerne les remises aux normes et autres travaux de réparation et d’entretien (le local est-il aux normes handicapées ?).
Le mieux est de simuler entièrement l’achat du bien pour évaluer le rendement net et voir si le cash-flow est négatif et de combien environ tous les mois (prendre en compte l’assurance PNO, les charges de copro, etc.).

Bon courage.

Dernière modification par NYBR (04/12/2013 09h27)

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#3 04/12/2013 12h29 → Investir dans un local commercial à Angers... (local commercial, rentabilité)

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Donatien a écrit :

Quelle rentabilité visez-vous qu’en vous investissez dans un local commercial ? Quels écueils évitez lors d’un premier investissement dans ce type de produits.

Une rentabilité significativement plus élevée que pour un investissement dans du résidentiel, parce qu’avec un bail commercial le locataire a le droit au renouvellement du bail pour toujours (ou à défaut, il faudra lui payer une indemnité d’éviction conséquente), et parce que les perspectives de plus-values sont "différentes" (pas nécessairement moins bonnes d’ailleurs). Selon le type d’activité la rentabilité visée (et le risque locatif) variera significativement (elle sera par ex bien plus faible pour un pharmacien que pour un institut de beauté).

Quelques écueils à éviter : ne pas bien comprendre toutes les implications d’un bail commercial, ne pas avoir correctement analysé le bail en cours (qui paie quoi exactement, indexation des loyers, déspécialisation, etc.), ne pas avoir bien analysé les caractéristiques du locataire (pérennité de son activité, valeur de son fond de commerce, souhait de continuer l’activité longtemps,…), ne pas avoir correctement évalué l’emplacement et son avenir (surtout s’il doit y avoir des changements à proximité : nouveau centre commercial, zone à activité déclinante, évolution du quartier, etc.), surpayer le bien, mal évaluer le rendement net de fiscalité, etc.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#4 08/12/2013 20h53 → Investir dans un local commercial à Angers... (local commercial, rentabilité)

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Bonjour Donatien,

Voici mon retour sur les locaux commerciaux dans les grandes lignes :

Dans un premier temps , la bonne rédaction du bail commercial est primordiale pour le bon déroulement de la location.

A l’inverse du bail d’habitation, le bail commercial protégé plus le bailleur que le preneur, on peut donner comme exemple la  clause résolutoire du contrat, de plus si le preneur à une mauvaise santé financière il a plus intérêt à vendre son bail qu’a ne plus payer son loyer.

Dans le bail commercial, on peut quasiment tout mettre à la charge du locataire, c’est un  peu dans les mœurs, pas d’abus bien sur mais la taxe foncière, des travaux, des frais de gestion peuvent être à la charge du preneur, cela permet d’avoir un rendement net, la seule chose à payer à sa charge est l’assurance propriétaire.

Il y a plusieurs type de bail , le plus courant est le 3/6/9 , quand on s’engage sur un bail commercial, il ne faut pas penser le récupérer pour le vendre, en effet le locataire peut y faire son activité pendant des années sans que vous ayez votre mot à dire, enfin vous pouvez penser le récupérer mais avec l’équivalent au moins  de 3 années de CA comme dédommagement.

Pour un local commercial, il est très important de parler de l’emplacement ( zone de chalandise etc..) et comment le preneur à agencer l’intérieur du local. Ces deux points sont les clefs du succès pour votre local.

Les taux de renta varient entre 7 et 11%, bien sur si on reprend un bail occupé en emplacement N°1, le risque étant moins important la renta est plus faible.

Il est courant dans le cadre d’un investissement local commercial de le faire via une SCI, après on peut rentrer dans d’autre questionnement type IS ou IR ?

Pour ma part je fait ce type d’investissement à crédit ( effet de levier ) .

Cordialement,

Mathieu

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#5 11/12/2013 15h36 → Investir dans un local commercial à Angers... (local commercial, rentabilité)

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Bonjour et merci pour vos retours.

Alors il est vrai que je n’ai pas trop fait attention au prix au m2 (contrairement à ce que je fais pour du locatif "classique"). Par contre j’ai regardé le montant du loyer HT et le prix de vente, tout en tenant compte du secteur et de l’activité pérenne du preneur.
Le propriétaire m’a expliqué qu’il louait bien son local (par rapport à ce qui se fait dans le secteur) car il ne demande pas de pas de porte à l’arrivée du preneur. Le loyer est en contrepartie plus élevé et le propriétaire plus libre (je n’ai pas bien compris en quoi).

J’ai vu que le loyer était indexé à l’ICC mais le propriétaire me dit qu’il ne le modifie jamais. Un agent immobilier m’a fait la même remarque me laissant entendre qu’il serait malvenu de modifier le loyer en arrivant… Qu’en pensez-vous ? Naïvement je pensais que si c’était mentionné dans le bail, on le faisait "automatiquement" mais on me laisse entendre que c’est envoyer un mauvais signal au locataire sad .

GoodbyLenine, quand vous évoquez une rentabilité significativement plus élevée, est-ce qu’un local à 7% dans un quartier où les appartement sont à 5% vous semble correct ?

Concernant les réparations, seules les réparations lourdes sont à la charge du propriétaire. Le locatire paie les autres travaux et la taxe foncière.

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#6 11/12/2013 16h35 → Investir dans un local commercial à Angers... (local commercial, rentabilité)

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Pour les murs commerciaux, il est effectivement plus pertinents de regarder le rapport entre le loyer et la surface, plutôt que le prix/m², la valeur des locaux commerciaux étant directement lié à leur potentiel locatif.
La période actuelle de morosité économique, en particulier pour les petits commerces et petites sociétés (services) susceptible d’occuper des surfaces de quelques dizaines de m² en centre ville, ne plaide pas en faveur d’un pas-de-porte.
Un pas-de-porte engage de fait le preneur car il lâche quelques milliers/dizaines de milliers d’€ au lancement de son activité.

Pour l’indexation du loyer sur l’ICC, si c’est spécifié dans le bail, vous pouvez très bien l’appliquer. Après, si le propriétaire actuel ne l’a jamais fait (depuis combien de temps d’ailleurs ?) et si vous l’appliquez strictement dès votre arrivée, ça peut être effectivement mal pris par le locataire, d’autant plus que l’augmentation ne représentera que quelques € supplémentaires / mois.
Il faut garder à l’esprit que ce genre de "cadeau" au locataire peut l’encourager à rester, et qu’à tout prendre, il est préférable d’avoir un local loué quelques € de moins, qu’un local vide quelques semaines/mois.

Une solution pourrait être de différer cette augmentation de quelques années (tous les 3 ans par ex. comme c’est parfois le cas dans les baux commerciaux.).

6.8% brut de rentabilité reste assez faible pour des murs commerciaux, sauf si c’est un emplacement n°1 dans le centre ville d’Angers (plein centre, rue piétonne fréquentée, etc.).
Avec cette rentabilité, vous n’arriverez pas à auto financer le bien à crédit, sauf très gros apport (ce n’est peut être pas votre objectif mais il faut avoir conscience que vous devrez mettre de votre poche tous les mois).

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#7 11/12/2013 19h52 → Investir dans un local commercial à Angers... (local commercial, rentabilité)

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Donatien a écrit :

GoodbyLenine, quand vous évoquez une rentabilité significativement plus élevée, est-ce qu’un local à 7% dans un quartier où les appartement sont à 5% vous semble correct ?

Ca va dépendre de la localisation exacte, du type d’activité, et de pas mal d’autres choses, mais à priori ça me semble faible pour Angers (si je compare à la rentabilité triple net que les SCPI indiquent pour des acquisitions qui semblent assez similaires).


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#8 11/12/2013 20h16 → Investir dans un local commercial à Angers... (local commercial, rentabilité)

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Savez-vous où puis-je trouver ce chiffre net évoqué par les SCPI ? Je pourrais peut-être m’en inspirer pour la négociation. smile

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#9 11/12/2013 22h51 → Investir dans un local commercial à Angers... (local commercial, rentabilité)

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Il vous faut consulter les bulletins trimestriels, les rapports annuels (qui comporte la liste des biens, et leur évaluation comptable et à dire d’expert), et les communiqués des SCPI (sur leurs sites par exemples).


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