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#26 26/07/2012 16h42 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Pour ce genre d’annonce, n’y aurait-il pas une c****** dans le pâté ??

Locaux commerciaux - Boutiques a vendre a louer  en Loire Atlantique


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#27 26/07/2012 16h48 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Je pense qu’il y a effectivement une erreur… En tout cas pas assez de détails sur l’annonce

Soit il manque un chiffre avant le prix de vente.
Soit ce ne sont pas les murs du local qui sont à vendre, et les 50.980 € correspondent au montant du pas de porte ou du droit au bail.

Ou alors il s’agit vraiment de l’affaire du siècle…

Dernière modification par Siocnarf (26/07/2012 16h50)


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#28 26/07/2012 16h56 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Je partage d’autres liens, tant je suis surpris par les rendements des invetissement proposé:

Cession droit au bail  locaux commerciaux - boutiques   - 44 Loire Atlantique  62500 euros ( N° 834960)

Vente  locaux commerciaux - boutiques  100 m²  - 44 Loire Atlantique  55382 euros ( N° 670002)

Vente  locaux commerciaux - boutiques  100 m²  - 44 Loire Atlantique  57500 euros ( N° 390504)

Le site pullule d’annonce de ce type.
Je pense qu’une donnée m’échappe. Les rendements sont faramineux. Il n’est jamais précisé que le bien est vacant ou occupé.
Le loyer mentionné pourrait-il faire allusion à une sorte de loyer maximum espéré ?


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#29 26/07/2012 17h02 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Pour la dernière annonce que vous citez, le prix est apparemment celui du fond de commerce.

Mais pour les autres, il semble que cela soit le prix des murs d’après l’annonce.
Le mieux est encore de téléphoner pour avoir confirmation.

Vu le montant des annonces consultées rapidement sur leboncoin, je pense qu’il s’agit du droit au bail, pas des murs.
Exemples :
http://www.leboncoin.fr/bureaux_commerc … tm?ca=18_s : murs à vendre
http://www.leboncoin.fr/bureaux_commerc … tm?ca=18_s : murs à vendre
http://www.leboncoin.fr/bureaux_commerc … tm?ca=18_s : droit au bail
http://www.leboncoin.fr/bureaux_commerc … tm?ca=18_s : droit au bail

Dernière modification par Siocnarf (26/07/2012 17h06)


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#30 26/07/2012 17h04 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Une question supplémentaire me vient à l’esprit.

Qu’advient-il de la TVA en matière de location commerciale ?
En effet, souvent, les "loyers commerciaux" distinguent le prix H.T de la TVA.
Je suppose qu’en la matière, pour la déclaration des revenus fonciers, on déclare les revenus H.T.
Mais alors, la TVA doit elle être reversée à une institution particulière ? je suppose qu’on ne peut prétendre à la conserver sans être fiscalisé dessus !?


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#31 26/07/2012 22h35 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Pour un nouveau bail loué nu, c’est au propriétaire de décider s’il opte ou non pour la TVA.
En cas de location du local avec les équipements nécessaires pour l’exercice de l’activité du preneur, l’option pour la TVA est obligatoire. Idem si le bailleur participe aux résultats du preneur (ce qui est possible avec les baux commerciaux)

Opter pour l’option TVA permet de la récupérer :
- soit sur les travaux de construction du local / de l’immeuble
- soit sur les travaux effectués dans un local achevé

Auparavant, l’option était prise pour 10 ans, reconductible tacitement et il était impossible de la dénoncer si une demande de remboursement avait été effectué. Un décret de 2010 a modifié ce régime et devrait s’appliquer aux options en cours. Il est désormais possible de dénoncer l’option après la 9ème année de sa prise d’effet (ou de la fin de construction d’un local), et même si une demande de remboursement a été effectué pendant la période d’application.

Pour un bail existant soumis à la TVA, il faut effectivement prendre en compte les loyers HT dans sa déclaration d’impôts.

Il faut effectivement la déclarer (une fois par an avant le 30 avril de l’année N+1, imprimé 3517S). Le service des impôts envoie (normalement) automatiquement une demande de paiement d’acomptes tous les trimestres.

Dernière modification par Siocnarf (26/07/2012 22h40)


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#32 27/07/2012 12h41 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Bonjour,

Je viens de dénicher un local commercial avec un rendement que j’estime intéressant.

En l’occurrence, il s’agit d’un local commercial loué par 2 médecins.

Le coût du bien est de 110 000 €.
D’ailleurs, le prix d’un local commercial est-il négociable au même titre qu’un bien à usage d’habitation ?

Le bail vient d’être renouvellé en 2011, pour une durée de 6 ans.
Le bien a été rénové il y a 5 ans.
Les loyers sont de 850 €, mais la taxe foncière (égale à 850 €) ne semble pas avoir été mise à la charge des locataires en place.

Malgré tout, après quelques simulations, je parviens à autofinancer relativement facilement le bien. Sur l’hypothèse d’un emprunt :
- de 119 000 € (local + frais de notaires);
- de 18 ans;
- au taux de  à 3,90 %;
- avec assurance emprunteur de 0,30 %.

--> les mensualités seraient de 797 €. Je pourrais donc même me permettre de le financer sur 17 ans.

En préjugeant d’une stagnation des prix de l’immobilier commercial les 20 prochaines années, le TRI de l’opération est de 12,82 % (en prenant l’hypothèse que le bien sera toujours loué). D’ailleurs, je me dis que des médecins, une fois à la retraite rechercheront peut être des repreneurs, et donc cela permettra la continuation du bail…

J’attends des photos du local dans le week-end. J’irais peut être le visiter dans les jours/semaines à venir.

L’ensemble de ces données, vous semblent-elles cohérentes ? Prônent-elles en faveur de l’investissement escompté ?
Ai-je oublié des charges ?


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#33 27/07/2012 13h03 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Attention concernant les médecins, je connais assez bien le milieu.
Tout dépend de la zone géographique dans laquelle se situe votre local.
La notion de "désert médical" commence à s’accentuer et le pire est à venir, y compris dans des zones qui semblaient protégées (sur la côte dans le sud de la Bretagne par exemple).
Il faut être conscient que les nouvelles générations de médecins sont assez réticentes à s’installer en libéral ("trop d’emmerdes") et préfèrent pour beaucoup devenir salariées.
Par exemple, de nombreux médecins généralistes partent aujourd’hui à la retraite sans successeur.
Après vous pouvez envisager de cibler également les infirmières libérales, kiné, etc

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#34 27/07/2012 13h30 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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@ Despe44

Soyez prudent sur les locaux commerciaux.
Regardez l’age des gérants
Regardez la santé de l’entreprise sur societe.com
Regardez la capacité relocative du local commercial

Philippe


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#35 27/07/2012 14h09 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Despe44 a écrit :

D’ailleurs, le prix d’un local commercial est-il négociable au même titre qu’un bien à usage d’habitation ?

Bien sûr qu’il est négociable… il s’agit d’un bien immobilier comme un autre !

Despe44 a écrit :

Le bail vient d’être renouvellé en 2011, pour une durée de 6 ans.

Ca paraît surprenant comme durée. Normalement, elle est de 9 ans.

Despe44 a écrit :

- au taux de  à 3,90 %;
- avec assurance emprunteur de 0,30 %.

Vous devriez pouvoir avoir un meilleur taux sur le crédit, et surtout sur l’assurance (au minimum divisé par 2 - n’hésitez pas à passer par une délégation)

Sinon pour les charges oubliées tout dépend de votre notion de l’autofinancement. Pour moi, il y a autofinancement lorsque les loyers couvrent  toutes les charges, donc en ajoutant les impôts (IR + cotisations sociales), les assurances (PNO + loyers impayés éventuellement), et les charges de copropriété si applicable.

Comme le souligne Pug, il faut faire attention à la localisation de ce local. Pouvez-vous nous indiquer où est-il situé ?

Dernière modification par Siocnarf (27/07/2012 14h09)


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#36 27/07/2012 14h51 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Le bail vient d’être renouvellé en 2011, pour une durée de 6 ans.

Il doit s’agir alors d’un bail professionnel (contrat approprié pour les professions libérales).
Dans ce cas, hypothèse forte que le local professionnel soit en réalité (au niveau de sa destination d’origine) un logement.

A vérifier

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#37 27/07/2012 16h51 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Rebonjour à tous,

Je me suis entretenu téléphoniquement pendant 15 min avec la personne qui met en vente le local présenté plus en amont.

Alors, visiblement, il ne semble pas y avoir "d’arnaque".

Cela étant, je me permets d’apporter quelques précisions complémentaires, et quelques commentaires relatifs à vos réactions.

Le bien en question est à ce jour loué par un médecin âgé d’environ 55 ans. Autant dire, que d’ici 5 à 7 ans, ce dernier sera en retraite. Néanmoins, le local semble bien situé, proche du centre de Saint Nazaire, quartier des Halles. Personnellement, je ne connais pas cette commune. Je m’en vais visiter le bien dans le courant de la semaine prochaine pour me faire une idée plus précise.

Il est vrai qu’un autofinancement devrait en théorie comprendre l’impôt correspondant au montant des loyers. Certes, cette charge ne sera pas couverte, donc l’autofinancement ne sera pas total je vous l’accorde. Le crédit quant à lui sera intégralement remboursé par les loyers.

S’agissant des hypothèses de crédit, j’ai volontairement pris des hypothèses pessimistes. Autant dire, que la différence entre les loyers et les mensualités sera plus importante que prévue, ce qui n’est pas pour me déplaire.

S’agissant de l’âge du médecin en place : 55 ans comme indiqué ci-dessus. On relèvera, donc un risque (une certitude même) d’un départ en retraite d’ici 5 à 7 ans. Toutefois, si le local est bel et bien proche du centre ville, alors le potentiel de relocation me semble réel.

S’agissant du prix affiché (110 000 €), celui-ci est négociable, mais dans des proportions raisonnables. D’ailleurs, les propriétaires ne sont pas spécialement pressés. Leur projet (dont je vous passe les détails), leur laisse de la marge jusqu’à décembre 2012 voir janvier 2013. D’où la faible marge de manœuvre. Néanmoins, le rendement est déjà intéressant en l’état je trouve.

Pour mémoire, les loyers sont de 850 €, indexé à l’ICC. Il n’y a pas de charge de copro. La taxe foncière est en revanche à la charge du propriétaire (équivalent à un mois de loyer). Enfin, les charges annuelles diveses s’établissent à environ à 430 €.

@ Immotnip : dans l’hypothèse où le bien était initialement destiné à l’habitation, qu’elles en seraient les diverses conséquences ?


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#38 29/07/2012 12h44 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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une offre de murs occupés pas trop mal (34 Cap d’Agde) : COYSEVOX - La Référence en murs commerciaux


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#39 30/07/2012 12h19 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Merci pour ces recherches Lenine.

Toutefois, sauf erreur de ma part, les charges trimestrielles ainsi que la taxe foncière semblent être à la charge du propriétaire.

Dès lors, les revenus annuels nets ne seraient plus que de 8 460 €. Soit une rentabilité de 6,78 % annuel.

Bien qu’intéressant, je pense qu’il est possible de trouver plus rentable sur le long terme. Néanmoins, le locataire en place semble sérieux, et son activité semble perdurer à travers les années.
Le risque minime pourrait donc expliquer en grande partie cette rentabilité.

Bien cordialement.


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#40 31/07/2012 12h00 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Il doit s’agir alors d’un bail professionnel (contrat approprié pour les professions libérales).
Dans ce cas, hypothèse forte que le local professionnel soit en réalité (au niveau de sa destination d’origine) un logement.

Quelles seraient les conséquences en matière de bail ?
Le locataire pourrait-il contester le bail commercial ?
Quelles distinctions y a-til entre un bail commercial et un bail professionnel ?
La liberté ? la durée ? la répartition des charges ?

Pour info, une petite jurisprudence en lien avec le présent débat :

http://entrepreneur.lesechos.fr/entrepr … 020606.php


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#41 31/07/2012 12h26 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Le bail professionnel est beaucoup plus libre que le bail commercial.

Sa durée minimale est de 6 ans.
Après, on peut mettre presque ce qu’on veut dedans (au niveau de la répartition des charges), mais il faut faire attention de ne rien oublier : si par exemple le bail ne comporte pas de clause d’indexation du loyer, celui-ci reste fixe.

Le loyer, d’ailleurs, est indexé selon l’ICC ou l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires), également publié par l’INSEE
Contrairement au bail commercial, lors du renouvellement, il n’y a pas de plafonnement du loyer.

Le locataire peut mettre fin à un bail professionnel à tout moment (contrairement aux périodes triennales du bail commercial) sous réserve de respecter un préavis de 6 mois.
Par contre, il est beaucoup plus facile de récupérer le local à la fin du bail : le bailleur peut tout simplement refuser le renouvellement, sans justification et sans pénalités à payer.

Plus d’info avec l’ami Google wink


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#42 31/07/2012 15h53 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Pour tout bail commercial supérieur ou égal à 10 ans, le déplafonnement est de droit. C’est pour cela que si vous en avez la possibilité, il ne faut jamais faire un bail de 9 ans mais 10 au moins. La  faculté de résiliation est modulable également par exemple 3-6-10 (c’est libre, si stipulé dans le bail, à défaut période triennale). Mais tout cela ne vaut que pour de nouveaux baux…impossible de faire sa sauce en cours de route, sauf à avoir un preneur négligent.

Dernière modification par BorderLine (31/07/2012 16h02)

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#43 02/08/2012 15h18 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Bonjour à tous,

Déterminé à dénicher des murs commerciaux dont le rendement me permettra de rembourser intégralement l’emprunt inhérent au financement (et plus si affinités, afin de payer les impôts), je suis à la recherche d’un éventuel logiciel qui permettrait de calculer le TAEG maximal pour que l’emprunt soit autofinancé par les revenus locatifs.
Le raisonnement inverse est tout aussi valable : sur la base d’un taux d’emprunt à x % et d’un taux d’assurance de y %, quelle doit être la rentabilité du bien que j’envisage d’acquérir, si je souhaite autofinancer ledit emprunt ?

Peut-être qu’un tel logiciel n’existe pas ou n’est pas nécessaire.
Cependant, si vous avez certains exemples ou une grille à me communiquer je suis preneur.

Par exemple, une grille pour les emprunts sur 20 ans de ce type :

Montant à emprunter    Taux emprunt    Taux assurance    Loyers annuels
80 000 €                        3,55%                 0,24 %                5 785€
100 000 €                        3,60%                 0,24 %                7 265€


ATTENTION : il s’agit d’un exemple, qui ne saurait avoir de valeur prédictive.

En vous remerciant d’avance pour votre assistance.

Bien cordialement,

Anthony

P.S : La question qui précède n’étant pas propre aux investissements en murs commerciaux, je laisse la main aux administrateurs s’ils souhaitent modifier l’emplacement de la réflexion qui précède.

Dernière modification par Despe44 (02/08/2012 15h19)


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#44 02/08/2012 15h54 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Bonjour Anthony,

Tu as le site www.calcamo.org qui permet de faire plein de calculs sur les crédits immo.
Je l’ai beaucoup utilisé par le passé.
Très complet : permet de simuler tout type de crédits (gigogne, relais, in fine…) ainsi que des opérations sur les crédits.

Il était complètement gratuit avant, maintenant il est payant au-delà de 500 calculs je crois.


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#45 02/08/2012 16h33 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Il faut s’abonner sad


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#46 02/08/2012 16h34 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Despe44 a écrit :

Peut-être qu’un tel logiciel n’existe pas ou n’est pas nécessaire.

Excell avec qqs formules bien pensées me semble devoir faire l’affaire…..


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#47 03/08/2012 14h25 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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J’ai trouvé un nouveau local commercial, sur la côte atlantique cette fois-ci, en bord de mer.

Le local est situé dans une galerie commerciale type "passage pommeraie" pour ceux qui connaissent la région Nantaise.

Le bien fait un peu moins de 40 m². Il est loué pour 450 €, et coûte 50 000 €.
Il a été convenu que la taxe foncière est à la charge du propriétaire, ce qui n’est pas problématique en soit.

En revanche, j’ai été étonné que le propriétaire actuel m’est indiqué que le bail avait été conclu pour 23 mois. J’ai cru comprendre qu’il existait des baux commerciaux dérogatoires, dont la durée max était de 2 ans. Pouvez-vous m’en dire plus à ce sujet ?
Grosso modo, soit un bail est conclu pour moins de 2 ans, soit c’est 9 ans le minimum ?

Autre chose, lors du renouvellement d’un bail, est-il possible de changer les clauses du bail ? Par exemple, au bout du terme du bail, de mettre la taxe foncière à la charge du locataire ? Ou inversement ?

Merci pour vos conseils avisés


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#48 03/08/2012 17h48 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Bonjour,

C’est effectivement un bail dérogatoire de courte durée, appelé faussement, bail précaire.

Sa durée est de 24 mois au maximum non renouvelable. Si la personne est en place depuis plus de 2 ans, alors automatiquement, le bail est devenu un bail co de 9 ans. Mais bon, si le rendement est bon, en soi, cela ne pose pas de probléme particulier.

Concernant l’adjonction de clause lors du renouvellement. Tout est possible, mais si le locataire refuse, il lui sera fait droit. A vous de négocier savamment s’il y a des clauses qu’il souhaite voir disparaître par exemple (clause de spécialisation, clause d’indivisibilité des locaux, clause de solidarité avec l’acquéreur en cas de vente du fond…).

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#49 23/08/2012 18h13 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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De retour de congés récemment, je me permets de vous informer que mes recherches progressent.
Outre le local médical de Saint-Nazaire et la boutique située aux Sables d’Olonne, je viens de trouver un local dont le bail vient d’être conclu. Le preneur du bail débute une activité de Salon de Beauté / Esthétisme.

Le prix est de 85 000 €.
Loyers 650 € (locataire non soumis à la TVA - cela engendre-t-il des conséquences particulières ?)
Le loyer passe à 700 € en avril 2013 (temps de démarrage de l’activité), puis sera naturellement indexé.
Taxe foncière et divers travaux à la charge du locataire.
En plus du loyer, le locataire verse une provision sur frais de 60 € par mois.
Globalement, mis à part l’emprunt et les impôts aucun frais supplémentaires. Je trouve l’investissement relativement efficient.
La rentabilité excède les 9 % à compter de 2013, frais de Notaires inclus !

Je suis en phase de démarchage des banques et de mon courtier.
A ce sujet, mon courtier parvient à obtenir des taux globalement très satisfaisants. Néanmoins, je souhaiterais prendre mon assurance-emprunteur par ailleurs. Or, il me dit que les banques sont réticentes.
J’ai bien conscience du droit à la liberté de choisir son assurance-emprunteur. Toutefois, il faut reconnaître que c’est assez galère dans les démarches (vis à vis de la banque prêteuse), et que si on parvient à nos fins, le taux d’emprunt est globalement supérieur par rapport à la situation en prenant une assurance-emprunteur auprès de la banque.

Avez vous des solutions particulières ? ou des arguments à proposer aux banques en général ?

De mon côté je peux obtenir des assurances à 0,08 % du capital restant dû (recalculé chaque année), contre 0,276 % du capital emprunté (!) auprès de la banque.
Le tout étant à multiplier par 2, car mon amie et moi serions emprunteurs.
La différence s’établie à plus de 6 200 € sur 17 ans et demi…

Dans l’impatience de vous lire,

Despe44


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#50 24/08/2012 07h02 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

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Despe44 a écrit :

De mon côté je peux obtenir des assurances à 0,08 % du capital restant dû (recalculé chaque année), contre 0,276 % du capital emprunté (!) auprès de la banque.
Le tout étant à multiplier par 2, car mon amie et moi serions emprunteurs.
La différence s’établie à plus de 6 200 € sur 17 ans et demi…

La faible différence en montant mensuel ( 30 €uros ) doit vous inciter à négocier votre taux principal de 0.1 auprès de la banque en échange de prendre l’assurance chez eux et vous devriez être gagnant.

La loi permet d’aller prendre une assurance d’emprunt ailleurs mais pas dans les faits ou difficilement ….  les banquiers savent nous faire presque pleurer les pauvres ….

Philippe


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