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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 12/06/2013 15h44 → Achat d'un ensemble immobilier (location meublée) (achat)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Je viens vers vous pour avoir votre ressenti sur cet investissement, s’agissant de mon premier projet.
J’ai glané quelques informations auprès de l’agent immobilier.

Immeuble de rapport composé de 6 studios meublés loués.
160m², sans travaux apparemment.
Situé en centre ville de Calais (ma commune)
Prix affiché : 240 000€ FAI, négociable d’après l’agent.
Loyer mensuel : 2000€ hors charges. Loyer TCC 2450€ (75€/mois/studio) ; chauffage au fioul, pas de compteur séparé.
Taxe foncière : 1100€

Pour ma simulation, je suis parti des postulats suivants :
-    Prix négocié : 220 000€ FAI ; frais de notaire estimés à 14 150€
-    Emprunt sur 25 ans à 3.9% + 0.36% ass
-    Vacance de 3 mois/an (pessimiste ou non, à voir)
-    Assurance PNO : 400€/an (estimation)
-    Provision travaux : 100€/an/studio
-    Statut LMNP
-    Gestion en direct

Résultat :
-    Loyer mensuel moyen : 1500€
-    Mensualité emprunt : 1293€
-    Taxe foncière : 92€
-    Ass PNO : 33€
-    Prov travaux : 50€
-    Cash flow mensuel : 32€
-    Pas d’IR, pas de CSG avant 8 ans min

En fonction de ces premiers éléments, cela  semble être une bonne opportunité.
Vos premières impressions ?
Ai-je oublié quelque chose ?

Mots-clés : achat

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#2 12/06/2013 16h18 → Achat d'un ensemble immobilier (location meublée) (achat)

Membre
Réputation :   -3 

Bonjour,

Votre provision travaux ne me semble pas cohérente.

Sinon oui la renta initiale est bonne je trouve (sous réserve comme toujours que les loyers sont au marché et que la zone n’est pas sinistrée de manière à trouver facilement un locataire en cas de vacance!).

Cordialement,
Guillaume

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#3 12/06/2013 16h27 → Achat d'un ensemble immobilier (location meublée) (achat)

Membre
Réputation :   90 

Prenez garde à trop rentrer dans les détails, à oublier l’essentiel:

Que vaut l’emplacement ?

Y a t’il de la demande locative ?
(Sur ce secteur, pour ces types de bien?)


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#4 12/06/2013 21h18 → Achat d'un ensemble immobilier (location meublée) (achat)

Membre
Réputation :   18 

Oui il faut bien vérifier que la demande est présente .
Passer une petite annonce sur le bon coin ou astuce de Philippe30, vérifier la rubrique Demande du bon coin sur Calais


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#5 12/06/2013 21h43 → Achat d'un ensemble immobilier (location meublée) (achat)

Membre
Réputation :   

guillaumega a écrit :

Bonjour,

Votre provision travaux ne me semble pas cohérente.

Qu’entendez-vous par la ?
est-elle insuffisante par studio ?

Concernant la demande locative, je vais tester l’annonce fictive sur le bon coin. La rubrique "demandes" donne en effet un relief des biens demandés. A suivre.

En tout cas, merci pour ces remarques. J’ai tendance à me focaliser sur l’aspect financier principalement.
Ce n’est pas faute d’avoir lu et relu ici la règle de l’emplacement, et l’analyse du marché. Et pourtant, je me suis laissé influencer par le rendement, "éventuel" rendement.

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#6 12/06/2013 23h53 → Achat d'un ensemble immobilier (location meublée) (achat)

Membre
Réputation :   -3 

avec 600€ par an, ça vous fait 6000€ tous les dix ans.
C’est à peine la provision pour refaire la peinture dans les communs.
Imaginez s’il faut refaire les appartements, la toiture ou le ravalement?

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#7 13/06/2013 00h44 → Achat d'un ensemble immobilier (location meublée) (achat)

Membre
Réputation :   224 

3.90%+0.36% pour 25 ans, changez de banque immédiatement!!

Comptez plutôt du 3,20% + 0,15% de nos jours.


Left the Rat Race in 2013

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#8 13/06/2013 08h51 → Achat d'un ensemble immobilier (location meublée) (achat)

Membre
Réputation :   13 

ZX-6R a écrit :

3.90%+0.36% pour 25 ans, changez de banque immédiatement!!

Comptez plutôt du 3,20% + 0,15% de nos jours.

Dans le nord les taux sont plus élever mais vous pouvez espérer 3.5% . les personnes qui ont racheté ma maison ont eu ce taux.

Sinon le projet est sympa il aurais lieu dans 3 mois je vous aurais même demandé si vous ne vouliez pas un co investisseur smile

Pour le prêt si vous voulez je peu vous mettre en relation avec un bon courtier

Dernière modification par julien62 (13/06/2013 08h48)


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#9 13/06/2013 12h35 → Achat d'un ensemble immobilier (location meublée) (achat)

Membre
Réputation :   69 

2000€ de loyer hors charge, à 10% brut, ça fait un projet à 240k frais de notaire inclus.

C’est quasi le prix de mise en vente. Qu’est ce qui fait que cela soit si intéressant?

Quelle est la motivation des vendeurs pour vendre? Quelle est l’état réel, pas évalué par l’agent immobilier (à moins que vous ayez une raison particulière de lui faire confiance)?

La toiture, la façade, les communs, comment son gérées les charges?…

Vous trouverez une grille de question et documents à glaner pour bien évaluer le bien sur l’un des sujets épinglés.

En tous cas, la rentabilité affichée justifie de s’y pencher.

Philippe 30 dirait qu’un immeuble composé uniquement de studio est à éviter..

Il y a pas mal de questions à régler.

En aparté, je suis effaré de la légèreté des éléments que me présente la plupart du temps les agents immobiliers, ya intérêt à suivre un fil conducteur pour pas oublier un truc.


Pourquoi pas Vous?

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#10 13/06/2013 13h57 → Achat d'un ensemble immobilier (location meublée) (achat)

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Bonjour à tous,

Tout d’abord, merci pour ces retours.

Comme conseillé, j’ai passé une annonce fictive pour la location d’un studio sur le bon coin pour tâter la demande.

Par ailleurs, j’ai recontacté l’agent immobilier, et comme le souligne Pruls, il ne sait pratiquement rien de l’immeuble. J’ai seulement réussi à connaître la raison de la vente : le propriétaire n’habite plus dans la région et souhaite se séparer de ce bien. Concernant le gestion des communs, une société passe les nettoyer (charge incluse dans la provision demandée aux locataires).

Je lui ai demandé les coordonnées du propriétaire pour le contacter directement, et avoir de meilleures informations. Il attend son accord.

Le taux d’emprunt que j’ai simulé est en effet élevé. Mais c’était une volonté de ma part pour une première ébauche financière. Cependant, comme le dit Julien62, les taux d’emprunt sont plus élevés dans la région Nord Pas de Calais (à confirmer).

En tout état de cause, j’ai demandé à faire une visite pour me rendre compte du potentiel et me faire un premier avis en attendant le retour du propriétaire.

Ps : @Julien62, nous sommes apparemment de la même région. Je serai ravi d’avoir votre retour d’expérience sur vos investissements immobiliers.

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#11 13/06/2013 15h55 → Achat d'un ensemble immobilier (location meublée) (achat)

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Je suis du pas de calais aussi mais a 45min de calais donc pas vraiment le meme secteur ( je suis entre st-omer et bethune )

Ma soeur tiens une agence immobilière, pas de souci par chez moi pour louer même si de plus en plus de personne essaye d éviter les frais d agence smile

Perso je vais louer 1 T2 et 1 T3 d ici 3mois pour 420 et 530€, mes parents loue 3 T4 et un T2 pour 650 et 450€

Le secteur de calais doit etre plus demander je pense, grosse ville, pret de la cote et si les loyers sont raisonnables pas de probleme pour louer je pense.

J’espère pouvoir acheter pour 15 a 25k€ de garage pour la fin d année, si jamais tu es intéressé pour un co investissement n’hésite pas a me mp big_smile


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#12 13/06/2013 16h37 → Achat d'un ensemble immobilier (location meublée) (achat)

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Khalunn a écrit :

Je lui ai demandé les coordonnées du propriétaire pour le contacter directement, et avoir de meilleures informations. Il attend son accord.

Si ça passe, faudra cogner sur les honoraires de l’agence, non mais franchement!

Jusqu’à présent, j’ai demandé des compléments à l’agent immobilier de compléter les info, jamais d’entrer en relation directe avec le vendeur.

Les renseignements permettant d’évaluer la valeur d’un bien sont nombreuses, un professionnel se doit donc d’être exhaustif.

Ou alors le métier d’agent immo est en train de changer en raison d’une pression plus forte sur les proprio, mais c’est un autre débat.


Pourquoi pas Vous?

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#13 14/06/2013 06h49 → Achat d'un ensemble immobilier (location meublée) (achat)

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Bonjour,

Un immeuble qui resemble fortement au "votre":
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=17_s

215k€ 2220€ de loyer/mois et a Calais smile ( 12% de renta brut sans nego, il mérite sa place dans le topic des bonnes affaires )

Si ce n est pas le meme n’hesitez pas a aller voir et a faire jouer la concurrence big_smile


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#14 14/06/2013 18h36 → Achat d'un ensemble immobilier (location meublée) (achat)

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Bonjour,

En effet, Julien, cet immeuble était dans ma sélection.
Je dois peaufiner cela, notamment la demande locative de studios.

Par ailleurs, je reviens de chez mon courtier pour avoir la tendance des banques actuellement, et avoir une première proposition en fonction de mes données personnelles.

L’emprunt sur 25 ans n’est plus d’actualité. Une seule banque propose encore cette durée, et sans délégation d’assurance.
Il m’a alors proposé une durée de 19 ans, à 2.47% capé à 1 (délégation d’assurance possible).
Je ne suis généralement pas favorable au taux variable. A réfléchir. Pourquoi pas.

Enfin, il m’a assuré que les banques suivaient (quel que soit le montant de l’investissement), si l’on respecte ces 2 conditions :
- mensualité d’emprunt < 70% des loyers
- avoir en épargne au moins 6 fois le montant du loyer mensuel.
Je lui ai alors montré un immeuble à 471K€ avec 4K€ de loyers mensuels. Pas de souci.

Je suis un peu surpris par son assurance (pour info, je ne lui verse rien, il est commissionné par la banque).

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#15 14/06/2013 20h38 → Achat d'un ensemble immobilier (location meublée) (achat)

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Vote courtier n’a pas toutes les banques comme partenaires… Il ne devrait pas généraliser de la sorte ! Essayez donc auprès de LaBanquePostale pour avoir un prêt sur 25 ans, je suis sûr que ça passera.
Idem pour les critères d’acceptation des banques, ce qu’il vous a dit est assez réducteur, et les commissions de crédit ne serviraient pas a grand chose si c’était aussi simple !
Vous avez raison d’être surpris…

Dernière modification par Siocnarf (14/06/2013 20h50)


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#16 15/06/2013 06h16 → Achat d'un ensemble immobilier (location meublée) (achat)

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Les banques ont chacune leurs critères nationaux mais au niveau régionale vous pouvez avoir des différences en fonction des objectifs à atteindre.

Les dossiers sont différents en fonction de chaque client.

Je ne sais pas si on peux généraliser pour la banque postale pour l’obtention de crédits sur 25 ans.

Je vois dans le Gard qu’avec une BNP , ils veulent pas de crédits au delà de 15 ans par contre avec une banque populaire il ne veulent pas de crédit à moins de 20 ans , dans le cas d’immobilier locatif pour investisseur.
Les deux agences sont distantes de quelques kilomètres.

La banque postale n’est pas vraiment une banque pour moi mais pourquoi pas pour un emprunt , les conditions d’accès aux conseillers ne sont  pas toujours simples et leur qualification est parfois limite, c’est un ressenti personnel sur du vécu.

@Khalunn
Le taux de 2,47 % capé 1 n’est pas mauvais mais essayez de privilégiez les taux fixes qui évitent les mauvaises surprises dans quelques années ou sinon un taux variable mais avec option pour passer en taux fixe.
N’oubliez pas que les taux sont bas actuellement alors autant fixer un taux dans l’éventualité d’une remonté des taux.
 
Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#17 15/06/2013 19h05 → Achat d'un ensemble immobilier (location meublée) (achat)

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Khalunn a écrit :

Bonjour,

En effet, Julien, cet immeuble était dans ma sélection.
Je dois peaufiner cela, notamment la demande locative de studios.

Par ailleurs, je reviens de chez mon courtier pour avoir la tendance des banques actuellement, et avoir une première proposition en fonction de mes données personnelles.

L’emprunt sur 25 ans n’est plus d’actualité. Une seule banque propose encore cette durée, et sans délégation d’assurance.
Il m’a alors proposé une durée de 19 ans, à 2.47% capé à 1 (délégation d’assurance possible).
Je ne suis généralement pas favorable au taux variable. A réfléchir. Pourquoi pas.

Enfin, il m’a assuré que les banques suivaient (quel que soit le montant de l’investissement), si l’on respecte ces 2 conditions :
- mensualité d’emprunt < 70% des loyers
- avoir en épargne au moins 6 fois le montant du loyer mensuel.
Je lui ai alors montré un immeuble à 471K€ avec 4K€ de loyers mensuels. Pas de souci.

Je suis un peu surpris par son assurance (pour info, je ne lui verse rien, il est commissionné par la banque).

Pouvez vous nous dire pourquoi vous avez privilégier l autre immeuble alors que le rendement est sur le papier moins bon?

Quel courtier est vous allez voir? Perso je passe par immo pret et cyber pret.
Perso j ai eu 2.95% hors assurance sur 17ans mais j ai pas un dossier super ( CDD )

Bonne continuation smile


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#18 16/06/2013 09h54 → Achat d'un ensemble immobilier (location meublée) (achat)

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Je l’ai choisi pour son emplacement. Il est en plein centre ville. À 5 min à pied de toutes les commodités. Entrée A16 à 1km. L’autre est plus à l’ouest et légèrement excentré.

Pour le courtier, je suis passé aussi par Immopret. Il y a 3 ans, j’avais fait appel à meilleurtaux, mais j’ai trouvé ça limite en terme de prestation et le coût assez important.
J’avais préparé un dossier complet de présentation comme préconisé. Ça lui a fait forte impression. Et ça m’a convaincu de tester moi même la négociation auprès de mon banquier actuel (le courtier n’y voit pas d’inconvénient).

@Philippe : j’ai toujours privilégié aussi les taux fixes. Mais comme vous le précisez, les taux sont actuellement assez bas, et devraient rester stables jusqu’à la fin de l’année. Avec le 2,47 capé 1, ça fait 3,47 au maximum, c’est plutôt pas mal. C’est pour cela que je n’ai pas totalement fermé la porte à cette possibilité.

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