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Forums des investisseurs heureux

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#26 23/05/2013 23h42 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Il y a 2 erreurs dans votre raisonnement :
- considérer que le cash flow ne sert qu’à entretenir le bien => il peut être largement supérieur
- considérer que l’impôt arrive quand la part des intérêts dans la mensualité décroit => l’amortissement efface l’impôt plusieurs années

Après, vous pouvez simplement atteindre votre objectif de gagner 3 ou 4k€ par mois net et arrêter là. (Tout en gagnant le double et en payant vos impôts)


Left the Rat Race in 2013

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#27 24/05/2013 00h17 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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ZX-6R a écrit :

Vous arrêtez complètement l’immobilier? Vous passez LMP, attendez 5 ans, et revendez tout sans payer de plus value.

Pas si simple que ça : il faudra bien veiller à ,ne pas percevoir trop de recette de l’activité de location meublée, pour que les +values soient effectivement exonérées…


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#28 24/05/2013 00h32 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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exact, 90k€ de mémoire pour une exonération totale.


Left the Rat Race in 2013

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#29 24/05/2013 05h53 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Pruls a écrit :

Dans la mesure où le cash flow sert à entretenir le bien, l’augmentation de la fiscalité est gérée par l’achat d’un bien à rénover créant un déficit, toujours en empruntant sur 20ans.

En faisant cette action, je repousse le problème sans le résoudre puisque ces nouvelles mensualités vont de nouveau décroitre dans quelques temps et générer un nouvel impôt sur le revenu.

J’ai du louper un truc pour briser la boucle car dans mon scénario on tourne en rond sans voir la fin.

Concernant l’argument du plaisir d’investir, pour ma part, il s’agit d’un moyen, pas d’une fin. J’ai des projets de vie en dehors de l’investissement et c’est pour eux que je cherche à me constituer des revenus "passifs".
Personnellement l’immobilier ancien n’est pas une attirance particulière mais un moyen pour accéder à l’effet de levier du crédit. Si j’avais le choix, je ferai autre chose.

Enfin sur le LMP, je comprends l’astuce pour éviter la plus value, mais quid de l’imposition sur le revenu? -

La méthode à long terme permet d’initier rapidement des revenus passifs et de pouvoir réinvestir.
Le rachat de biens avec rénovation permet de continuer à alimenter la caisse à amortissement et à déficit.

Il est possible de joindre à cet arsenal des achats sur des durées moins longues qui ne coutent rien et ne rapporte rien pour  réenclencher la pompe à amortissement et intérêt d’emprunt , ceci dans l’optique ensuite de les revendre au bout de 10 ans.

Le temps passant la méthode à long terme trouve ses limites par votre espérance de vie.

Il est également possible de revendre des biens pour disposer de cash , réinvestir via une SCI avec un apport dans un bien en incluant vos enfants et dont vous n’aurez que le souci de percevoir les revenus locatifs et le remboursement de l’apport.

Faire un montage avec démembrement du bien vous créant du déficit en tant qu’usufruitier et positionnant la nue propriété pour vos enfants.

Montage en SCI , démembrement , achat sur des durées plus courtes , revente à un tiers , revente aux enfants pour récupérer du cash , vous voyez la liste des possibilités est longue.

La seule limite est l’appréciation du risque mais investir est un risque d’où la nécessité d’avoir toujours des rentrées locatives supérieures au remboursement et au coût d’entretien de chaque bien afin de disposer de marges de manœuvres. 

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#30 24/05/2013 09h05 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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ZX-6R a écrit :

Je crois qu’en fait c’est tout simplement la peur qui vous fait préférer une voie moins performante que celle que je défends.

Vous vous trompez de débat.
Il n’y a pas à opposer les peureux, moi si je vous comprends bien, et les courageux, vous si je vous suis bien …
L’affaire n’est qu’histoire de contraintes personnelles. Je ne suis pas peureux, je pose les limites de ce que l’on me dit, c’est tout.

Pruls fait plusieurs remarques judicieuses et a probablement levé la vraie limite du modèle idéal.

Peut être pourrait on en ajouter une autre : tous ceux qui cherchent des biens sérieux permettant d’entrer dans cette spirale vertueuse se cassent les dents sur ce qu’ils trouvent (en l’occurrence soit rien soit pas grand chose).
Le risque (c’est vrai pour tout investisseur immobilier) est de ne pas trouver le bien qui permettra d’intégrer un nouvel amortissement pour diminuer la fiscalité…

Dernière modification par Range19 (24/05/2013 09h24)

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#31 24/05/2013 10h32 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Pruls a écrit :

En empruntant sur le long terme, disons 20ans, je peux espérer dégager un cash flow positif pour faire face aux dépenses d’entretiens.

Au fil du temps, la part d’intérêts dans la mensualité diminue, et donc les impôts sur le revenu augmente.

Dans la mesure où le cash flow sert à entretenir le bien, l’augmentation de la fiscalité est gérée par l’achat d’un bien à rénover créant un déficit, toujours en empruntant sur 20ans.

En faisant cette action, je repousse le problème sans le résoudre puisque ces nouvelles mensualités vont de nouveau décroitre dans quelques temps et générer un nouvel impôt sur le revenu.

Je réfléchis et reformule pour vérifier que j’ai bien compris:

Pour sortir de cette spirale, on me propose de vendre un bien au bout de 10 ans. J’ai lu quelque part quelqu’un qui avait calculé qu’une baisse des valeurs immobilières de 30% demandait qu’on fasse tourner la boutique pendant 13 ans pour faire une opération blanche.

Compte tenu du fait que ce sont les locataires qui ont tout payé, même si le cash récupéré est de 70 pour un bien acheté 110, la balance est positive.

En cas de moins value, est ce que l’état rembourse de l’impôt? big_smile

Ainsi, dans l’optique d’être rentier, la méthode long terme demande d’investir dans des biens couvrant ce revenu, leur entretien et leur gestion par un tiers, les impôts, l’inflation et permettant la revente pour sortir de la spirale décrite plus haut malgré une baisse de la valeur des biens immobiliers. On peut aussi anticiper les frais liés à la vieillesse.

Heu, je suis pas sûr de pouvoir faire le calcul, disons pour dégager 2 smic. La question n’est pas simple puisqu’elle s’appuie sur pas mal de données qui ne sont pas disponibles hmm

En terme de délais, le fonctionnement de rentier s’acquiert à l’issu des prêts, donc environ 20 à 25 ans.
D’après les témoignages, cela peut être beaucoup plus rapides si on déniche de super rentabilités (Comment faire, pour l’instant je n’ai rien trouvé?)
Une capacité d’épargne sur les revenus du salaire et/ou un capital de départ doivent permettre d’accélérer les choses.

A mon avis, il faudrait encore expliciter quelques hypothèses passées sous silence pour tenir une synthèse satisfaisante.

Dernière modification par Pruls (24/05/2013 10h54)


Pourquoi pas Vous?

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#32 02/06/2013 20h28 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Suite du projet…

Contre-visite effectuée hier.
Constats :

- un crépis sur les murs extérieurs serait le bienvenu.
- l’aménagement de la cours extérieure est prévue par le propriétaire.
- changement des chéneaux acté.

Côté financier, une première proposition de la banque pour un prêt de 140 000€ sur 20 ans à un taux de 2,9% (la qualité de mon dossier a du peser pour un taux si intéressant) a été reçue.

Le remboursement de l’échéance serait de 800€/mois pour un loyer de 1000€ pour l’ensemble immobilier.

Le prix de départ (160 000€) est trop élevé pour un rendement acceptable mais je pense effectuer un proposition de l’ordre de 140 000€.

Il resterait 10 000€ a inclure en apport pour garder un cash flow convenable (200€ par mois hors prélèvements sociaux + impôts).

To be continued…

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#33 02/06/2013 23h26 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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titoux a écrit :

Le prix de départ (160 000€) est trop élevé pour un rendement acceptable mais je pense effectuer un proposition de l’ordre de 140 000€.

Bien joué pour le taux !

Au sujet de votre proposition à 140 k€, vous avez basé votre simulation sur ce prix. Il faudrait peut-être envisager une proposition encore plus basse que 140k€ pour y parvenir. Avez vous chercher à connaître le motif de la vente ?


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#34 03/06/2013 11h11 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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La personne qui gère n’est plus sur place et souhaiterait de plus avoir du cash pour investir dans une résidence personnelle.

Il a fait lui même tous les travaux de rénovation et je pense qu’il y a un certain attachement au bien…

La marche de manœuvre ne sera pas énorme je pense…mais nous allons tout de même faire quelques propositions…

To be continued…

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#35 03/06/2013 22h47 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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S’il a un projet en tête, il doit tout de même être pressé de concrétiser.
Donc faite une proposition avec éventuellement une attestation de votre banque. Cela démontrera votre sérieux.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#36 03/06/2013 23h29 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Faites une proposition écrite (par mail) en listant tous les inconvénients que vous avez relevé (+ l’amiante, + le plomb, + la difficulté à se garer etc etc) Le vendeur comprendra que vous négociez car vous avez compris les inconvénients du bien et sera plus amené à faire une ristourne que face à une simple offre orale de l’agent immo.

Perso, je fais toujours une offre écrite formelle que l’agent peut transférer au vendeur.


Left the Rat Race in 2013

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#37 04/06/2013 09h25 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Je pense effectivement procéder par mail dans un premier temps.
Merci pour ces conseils…
Je vous tiens au courant de l’évolution du projet…

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#38 11/06/2013 22h18 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Proposition faite par mail à 130 000€.
To be continued….

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#39 15/06/2013 21h59 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Retour du vendeur pour une éventuelle proposition à 145 000€ qui serait acceptée…
Je dispose dorénavant de pas mal de billes pour effectuer pour calcul de rentabilité…

Je continue à creuser…mais cela semble se préciser…

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#40 16/06/2013 15h47 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Petites simulations suite aux données obtenues:

- Crédit sur 20 ans à 2,90%.
- 36 euros d’assurance/mois pour une assurance 100% 2 têtes.
- Simulation pour un prix de 140 000.

La première simulation fait intervenir un apport de 0€
La seconde un apport de 5000€ pour faire baisser le cash flow négatif mensuel.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3506_simulation15-06-20131.jpg

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3506_simulation15-06-20132.jpg

Dans la mesure où le cash flow est positif avant impôts, quelle statégie apparaît la meilleure ?

Il est possible que mon taux d’imposition augmente à 30% dans le futur…dans ce cas, il semblerait qu’il faille éviter l’apport au début de projet pour faire augmenter le déficit foncier avec plus de d’intérêts à déduire sur l’ensemble de la simulation ?

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#41 17/06/2013 00h45 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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titoux a écrit :

Dans la mesure où le cash flow est positif avant impôts, quelle statégie apparaît la meilleure ?

Il est possible que mon taux d’imposition augmente à 30% dans le futur…dans ce cas, il semblerait qu’il faille éviter l’apport au début de projet pour faire augmenter le déficit foncier avec plus de d’intérêts à déduire sur l’ensemble de la simulation ?

Il y a débat sur ce forum mais nous sommes partisans du zéro apport sur 20 ans maxi. Ça c’est pour la théorie car ce n’est pas toujours possible. Mais si vous pouvez engager l’opération sans apport, vous serez bien content de le trouver en cas de coup dur.
C’est ce que l’on appelle le BSP (Bon Sens Paysan) !


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#42 13/07/2013 13h42 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Suite du projet…
Rencontre du banquier pour faire le point sur le dossier.
Pour une durée de 20 ans d’emprunt, il y a délégation à un niveau supérieur pour l’accord du prêt.
Cela devrait passer.

Un de deux logements est en location. Les locataires ont du poser un préavis.
Cela fera un bon test pour voir si la maison est relouée rapidement…

Je ferai une proposition concrète si les deux biens sont loués…

Te be continued…

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#43 13/07/2013 14h08 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Bonjour,

En tout cas, évite de "bénéficier" du dispositif SOLIBAIL pour être "tranquille". L’association à qui je loue un logement (APIL 92) est en cessation de paiement dans le cadre de SOLIBAIL. On marche sur la tête.

Le site en ligne de SOLIBAIL n’en parle même pas !!! Je ne reçois plus les loyers de l’association alors que c’était justement pour éviter ce genre de problème que je faisais confiance à SOLIBAIL.

Désolé si mon message est un peu HS, mais je lisais le forum et en même temps j’ai cette histoire avec l’APIL 92 qui me trotte dans la tête.

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#44 13/07/2013 14h12 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Si mon poste a pu servir à vous défouler…j’en suis le premier content :-)

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#45 14/08/2013 13h57 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Bonjour,

Nouvelles données liées à mon placement immobilier.
J’ai appris que mon taux d’imposition devrait passer à 30% …
J’ai refait des simulations et le cash flow devient largement négatif à cause de la fiscalité.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3506_2013-08-14_1353071.jpg

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3506_2013-08-14_1353072.jpg

Aux personnes qui sont plus à l’aise avec la gestion patrimoniale…

Un bien qui semble intéressant( = qui sera loué) mais dont la fiscalité associée est conséquente reste-il un bien intéressant ?

Le rendement net de charges est de 5% environ.

D’avance merci pour vos avis éclairés.

Dernière modification par titoux (14/08/2013 13h53)

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#46 14/08/2013 14h01 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Bonjour,

vous êtes parti sur quelle durée?


Pourquoi pas Vous?

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#47 14/08/2013 14h10 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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20 ans…

Je vous transmets la fin de la simulation.
On arrive rapidement à 4000€ de fiscalité puis 5000 avant même la fin du prêt.
En fin de prêt, 45% du revenu foncier (30% impôts + 15% PS) partent en imposition.

Autant avec un taux de 15% d’imposition, je trouvais le bien intéressant, autant à 30% je trouve que le projet est noyé par la fiscalité.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3506_2013-08-14_1353073.jpg

Si des personnes ont un avis…

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#48 01/09/2013 13h25 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Je n’ai pas eu de réponse malgré pas mal de réflexion sur ce point :

"Un bien qui semble intéressant( = qui sera loué) mais dont la fiscalité associée est conséquente reste-il un bien intéressant ?"

Malgré tout, j’ai formulé une offre de 140 000€ pour le bien, qui a été reloué en 15 jours après le départ d’un des locataires.

Le projet devrait se conclure par un achat dans les semaines à suivre.

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#49 01/09/2013 20h08 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Bonjour,

dans la mesure où vous ne sortez pas d’argent de votre poche, et que les impôts ne prennent pas tout, vous êtes gagnant.

Cette équation est actuellement obtenu pour environ 10% brut de rentabilité

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#50 01/09/2013 21h06 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
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titoux a écrit :

20 ans…

…/…

Autant avec un taux de 15% d’imposition, je trouvais le bien intéressant, autant à 30% je trouve que le projet est noyé par la fiscalité.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3 … 353073.jpg

Si des personnes ont un avis…

20 ans…

y en a des choses qui vont se passer dans les 20 prochaines années…

Take it while you can !


'Experience is what you get when you didn't get what you wanted', Howard Marks.

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