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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/06/2015 21h23 → Achat d'un ensemble de lots ou d'un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ? (appartement, immeuble, plus value, vente à la découpe)

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Bonjour à tous , une fois de plus j’ais besoin de vos lumieres…
Je suis en phase d’acheter un lot de 2 appartements à un prix defiant toute concurrence , ma question est la suivante
Comment calculer la plus value taxable en cas de revente d’1 des 2 appartements dans la foulee de l’achat ?

Message édité par l’équipe de modération (09/12/2015 22h05) :
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Mots-clés : appartement, immeuble, plus value, vente à la découpe

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#2 01/06/2015 22h16 → Achat d'un ensemble de lots ou d'un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ? (appartement, immeuble, plus value, vente à la découpe)

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Bonsoir,

La première chose à laquelle j’ai pensé en lisant le post n’est pas vraiment le calcul de la PV. Mais plutôt la requalification en marchand de biens et à la rescision pour lésion (Article 1674 du CC). Du coup, il faudrait savoir si vous avez déjà vendu un immeuble récemment (au sens de l’administration fiscal) et ce que vous appelez un prix défiant toute concurrence.

Pour la PV, mon intuition me dirait de ventiler le prix par rapport au surface puis d’ajuster en fonction des avantages / inconvénients intrinsèques à chaque appartement (état général, exposition, plan général…). Mais ce n’est qu’une intuition.

Cordialement,

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#3 01/06/2015 22h32 → Achat d'un ensemble de lots ou d'un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ? (appartement, immeuble, plus value, vente à la découpe)

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je n ais pas dans l annee en cours vendu d immeuble , la requalification en marchand de bien pour 1 seul appartement me semble exagéré tout en sachant que je garde le 2eme.
Concernant le prix des chiffres seront plus parlant
Achat des 2 appartements :
82500€
Travaux ( rafraîchissement) :
7500€
Emprunt immo+ travaux+ frais bancaires.
91500€
Apport des frais de notaire:
7000€

Prix de revente des appartements:( prix du marché)
Appart 1 ( que je souhaite vendre) : 65 000€
Appart 2
: 75 000€

Le but de l operation etant de revendre l appartement 1 pour effectuer un remboursement anticipé afin de raccourcir l emprunt ou la mensualite pour l appartement 2

Dernière modification par Lesquive59 (01/06/2015 22h33)

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#4 01/06/2015 23h17 → Achat d'un ensemble de lots ou d'un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ? (appartement, immeuble, plus value, vente à la découpe)

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Bonsoir,

Je ne suis pas expert du sujet mais il me semble que la qualification de marchand de biens arrive des fois plus vite qu’attendue. Et vendre dans la foulée me semble être un terrain propice.

Je pense que si vous avez déjà vendu un immeuble dans les années passées, qui plus est avec une durée de détention faible, le risque est grand. Personnellement, je pense qu’il est important d’aborder le sujet avec votre notaire.

Cordialement,

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#5 01/06/2015 23h18 → Achat d'un ensemble de lots ou d'un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ? (appartement, immeuble, plus value, vente à la découpe)

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Bonjour,

Vous allez déterminer avec votre notaire la ventilation mais grosso modo le mieux est de respecter les millièmes de copro pour ventiler le prix.

Attention, si vous vous amusez à minorer le prix d’achat de l’appartement revendu pour minimiser la PV, vous serez plus taxé lors de la revente du second lot. Inutile donc de vouloir jouer au malin smile

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#6 09/12/2015 17h13 → Achat d'un ensemble de lots ou d'un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ? (appartement, immeuble, plus value, vente à la découpe)

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Bonjour à tous, je n’ai rien trouvé sur le sujet donc je me permet de lancer ce sujet:

Je suis en projet d’achat d’un petit immeuble pour 2016, mais je souhaiterait mixer cash flow + revente d’une partie.
Je m’explique, j’ai trouvé par exemple un immeuble:
prix:  203k
actuellement loué pour une rentabilité brute de 12%
il comporte 3 T3 et un local commercial (coiffeur) au rdc.

Je m’interroge sur le fait de pouvoir acheter ce bien, puis revendre peu après un ou deux T3. (sachant que les T3 se vendraient pas moins de 100K.

Sur quel prix se baser pour calculer la possible plus value à déclarer?
Faudrait il faire faire une estimation "officielle" de chaque lot?
Un prorata sur la surface vendue?

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#7 09/12/2015 18h18 → Achat d'un ensemble de lots ou d'un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ? (appartement, immeuble, plus value, vente à la découpe)

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Bonjour,

il s’agit d’une opération de marchand de biens, en êtes-vous bien conscient ?
Il faut que vous soyez inscrit en tant que professionnel de l’immobilier et que vous ayez les assurances idoines (décénale, bâtiment…) et il s’agit d’une fiscalité d’entreprise.

Cordialement,

Message édité par l’équipe de modération (10/12/2015 02h31) :
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#8 09/12/2015 19h06 → Achat d'un ensemble de lots ou d'un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ? (appartement, immeuble, plus value, vente à la découpe)

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Bonjour,

les questions que vous devez vous poser pour clarifier ce projet sont :
- l’immeuble est-il actuellement divisé en lots, au cadastre ?
- si c’est vous qui faites la division en lots, avez-vous une obligation de créer (ou acquérir) des places de parking ? Pour cela, lire le document d’urbanisme de la commune.
- les appartements et le local commercial sont-ils déjà loués, et si oui, jusqu’à quand court le bail actuel (ou sa période de prolongation) ?

Concernant la requalification en marchand de biens, ça mérite d’y réfléchir.
Lisez la définition du marchand de bien au 1 du I de l’article 35-1 du CGI : "Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles(…)"
On relève deux choses :
- le caractère habituel (donc plusieurs opérations, qui peuvent être réparties sur plusieurs années)
- le "en vue de les revendre", qui s’appelle aussi l’"intention spéculative".

L’intention spéculative, vous venez de la manifester, en disant sur ce forum que vous aviez d’ores et déjà l’intention de revendre ! Le caractère habituel, AMHA, si vous revendez plus d’un appartement, il va être acquis ; or vous envisagez d’en vendre deux. Donc, vous êtes mal parti.

Donc, toujours AMHA :
- si vous achetez dans l’intention de louer (et manifestez cette intention : petites annonces, visites, etc.), ou de continuer à louer si les appartements sont occupés, sans aucune intention affichée de revendre ; puis que, après quelques temps, à cause d’un brusque besoin de fonds, vous vendez un seul appartement, vous devriez pouvoir échapper à la requalification.
- si vous achetez avec l’intention affichée de revendre (par exemple, vous la faites apparaître dans votre prévisionnel que vous présentez à la banque, ou pire, vous la claironnez sur un forum public wink ), puis que vous faites une vente d’au moins deux appartements, vous risquez d’être requalifié.
De plus, si vous avez (ou envisagez d’avoir) un patrimoine immobilier plus important, vous risquez de vous trouver à revendre aussi d’autres biens immobiliers, au fil des années. Le fait d’avoir, dans ces ventes, cette vente à la découpe, cela augmente sans doute le risque de requalification, car cette opération est typique des marchands de biens.

Sur ce sujet des critères de la requalification, je vous laisse lire les conclusions du rapporteur public, lors de l’examen d’un tel cas au Conseil d’Etat. Cherchez sur google les mots suivants : Jean-Marc VIÉ rapporteur public Grand Horizon : c’est le document word qui va apparaître en premier résultat. Son texte est très clair et pédagogique, et il est bien plus qualifié que moi pour parler des critères de requalification. wink

Par ailleurs, notez bien que, à partir du moment où vous revendez un appartement, vous créez une co-propriété ce qui nécessitera du formalisme (règlement de co-propriété, etc.)

Enfin, notez bien qu’il s’agirait d’une opération complexe, or vous n’avez pas l’air très aguerri sur ces sujets, donc ça risque de vous causer pas mal de tracasseries et de risques d’erreurs.

Si vous trouvez que l’opération est trop grosse pour vous tout seul, l’alternative à la revente partielle, ça peut être de trouver un co-investisseur (en indivision, en SCI…). Acheter à plusieurs, c’est un peu comme acheter seul puis revendre une partie, puisque ça diminue la part de l’investissement qui reste à votre charge, sauf que ça évite ce risque de requalification en marchand de biens ! Encore que la SCI, c’est du formalisme aussi, et souvent des frais.

Dernière modification par Bernard2K (09/12/2015 19h22)

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#9 09/12/2015 19h55 → Achat d'un ensemble de lots ou d'un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ? (appartement, immeuble, plus value, vente à la découpe)

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Merci pour vos réponses, j’imagine bien que l’opération sera considérée comme marchand de bien si les deux sont revendus rapidement, surtout que s’ils se vendent c’est pour réaliser la même opération derrière…
Dans tous les cas l’achat sera fait via une SCI SI ou plus certainement une SAS, c’est à l’étude.
J’ai donné l’immeuble à titre d’exemple car ce ne sera pas celui ci qui sera acheté, à moins qu’il soit encore disponible d’ici 6 mois, ce qui laisserait présager qu’il y ait anguille sous roche… smile
L’immeuble ciblé sera déja divisé avec compteurs indépendants etc, qu’ils soient loués pour longtemps ou non n’est pas très important car je compte les rénover ou au moins les rafraichir.

Ce que je souhaite savoir est surtout à partir de quel valeur la plus value sur le bien sera évaluée.

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#10 09/12/2015 21h43 → Achat d'un ensemble de lots ou d'un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ? (appartement, immeuble, plus value, vente à la découpe)

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Si l’immeuble est déjà en copropriété, normalement la valeur de chaque lot figure dans l’acte de vente.
Celle-ci pourra être prise comme référence.
Sinon je dirais que ça devrait se faire au prorata des millièmes de chaque lot par rapport au prix d’achat.
Un petit coup de téléphone à un notaire devrait éclaircir la situation rapidement…


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#11 09/12/2015 23h08 → Achat d'un ensemble de lots ou d'un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ? (appartement, immeuble, plus value, vente à la découpe)

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Alleex a écrit :

Merci pour vos réponses, j’imagine bien que l’opération sera considérée comme marchand de bien si les deux sont revendus rapidement, surtout que s’ils se vendent c’est pour réaliser la même opération derrière…
Dans tous les cas l’achat sera fait via une SCI SI ou plus certainement une SAS, c’est à l’étude.

Ce n’est pas l’opération qui est considérée comme marchand de biens, c’est celui qui la fait. Et, évidemment, il ne faut pas être requalifié a posteriori (ça coûte bonbon) : tant qu’à savoir qu’on veut s’établir comme marchand de biens, il faut le faire en bonne et due forme dès le début. Marchand de biens étant une activité par nature commerciale, la SCI semble inadaptée.

L’activité de marchands de biens est vraiment compliquée ; je vous suggère de vous renseigner très sérieusement sur le sujet. On trouve diverses ressources sur internet, par exemple :
Marchand de biens  - AFE, Agence France Entrepreneur (lisez bien tous les onglets qui se déplient)
Profession : marchand de biens - les dessous des cartes - Objectif Eco, anticiper pour s’enrichir
Mais je pense que vous n’échapperez pas à la lecture d’un bouquin de référence, comme : [livre]Marchand de biens 2014-1015 : Statut juridique. Pratiques professionnelles.
de Thierry Delesalle et Emmanuel Cruvelier[/livre]
(je ne l’ai pas lu mais je l’ai vu cité en référence).

Si, à la lecture de ces éléments, ça vous paraît trop compliqué, deux possibilités :
- soit il faut vous entourer des spécialistes ad hoc (notamment un expert comptable qui connaît bien cette activité) et suivre tous leurs conseils ;
- soit cette activité n’est pas faite pour vous et vous devriez vous en tenir à des opérations qui ne risquent pas d’entraîner votre requalification en marchand de biens.

Message édité par l’équipe de modération (10/12/2015 02h28) :
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Dernière modification par Bernard2K (09/12/2015 23h08)

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#12 10/12/2015 17h02 → Achat d'un ensemble de lots ou d'un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ? (appartement, immeuble, plus value, vente à la découpe)

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Merci pour ces liens même si j’était déjà tombé sur certains. C’est effectivement beaucoup de tracas pour une opération mais il est vrai que ça peut devenir une obligation. Je verrai dans tous les cas un expert comptable ou avocat fiscaliste pour le montage.

Mais effectivement les contraintes sont l’engagement à la revente en un certain délais, les assurances obligatoires etc…
De plus je ne connais pas la possibilité de faire de la longue location et de la revente rapide à 50/50 en étant marchand de bien.

Je pense donc au moins pour un premier immeuble (ou ensemble de box qui est également une cible d’investissement pour moi), conserver la plupart en location, et ne revendre qu’un seul lot en cas de besoin pour une nouvel investissement, histoire d’éviter la requalification…

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#13 11/12/2015 10h18 → Achat d'un ensemble de lots ou d'un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ? (appartement, immeuble, plus value, vente à la découpe)

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N’est il pas envisageable que le propriétaire actuel fractionne le lot de deux appartement en deux lot.

Ainsi, vous achetez deux lot, toujours pour le même prix total, mais en minorant celui que vous gardez et en augmentant celui que vous souhaitez vendre à court / moyen terme.

Ainsi, la taxe à devoir sera beaucoup moins importante.

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#14 11/12/2015 19h09 → Achat d'un ensemble de lots ou d'un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ? (appartement, immeuble, plus value, vente à la découpe)

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Alleex a écrit :

De plus je ne connais pas la possibilité de faire de la longue location et de la revente rapide à 50/50 en étant marchand de bien.

La solution est peut-être de scinder les deux activités ? A approfondir avec le conseil d’une personne compétente.

PS : le jugement du Conseil d’Etat concernant la SCI Grand Horizon, citée dans mon message précédent, est ici :
Site de jurisprudence de la CAA de Bordeaux

Vous constaterez que le jugement suit les conclusions du rapporteur public, et condamne donc la SCI à payer la TVA et les pénalités. Mais un jugement de Conseil d’Etat est relativement difficile à lire (l’enchaînement des "Considérant…"). Les conclusions du rapporteur public ont une argumentation plus linéaire, plus facile à lire.

Dans le cas de cette SCI, c’était manifestement une mauvaise idée de constituer une SCI, de la déclarer en marchands de biens, de faire des achats-reventes d’immeubles, mais de ne pas appliquer le statut fiscal du marchand de biens !

Dernière modification par Bernard2K (12/12/2015 07h53)

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#15 29/04/2016 14h37 → Achat d'un ensemble de lots ou d'un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ? (appartement, immeuble, plus value, vente à la découpe)

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Je fais remonter ce fil, car j’ai eu l’occasion d’interroger un investisseur immobilier très expérimenté sur cette question du marchand de biens.

En résumé :
- le particulier qui achète des biens pour les louer, puis les revend au bout d’un longue période parce qu’il réorganise un peu son patrimoine, ne devrait en principe pas risquer d’être requalifié comme marchand de biens. En effet, il les a achetés pour louer. S’il ne commet pas l’erreur d’écrire noir sur blanc, lors de l’achat, qu’il a l’intention de revendre au bout de tant de temps, il n’y a pas d’"intention spéculative".
- le particulier qui achète avec l’intention de revendre rapidement (après travaux et/ou division), lui, a tout intérêt à créer une entreprise de marchands de biens dès avant l’achat. En effet, la fiscalité est beaucoup plus légère, à condition de revendre au bout de 4 ans maximum.

En gros : être requalifié (a posteriori, suite à un contrôle fiscal) de marchand de biens est désagréable et coûteux, car on a un rappel sur l’IS, sur la TVA, et des pénalités éventuelles. Par contre, se positionner d’emblée comme marchand de biens est avantageux pour la fiscalité, si l’on est sûr que c’est bien ça qu’on veut faire.

Enfin, pour le cas du marchand de biens qui veut se garder de temps en temps un bien immobilier pour lui, par exemple pour louer, il faut qu’il le sorte de son entreprise de marchand de biens rapidement, et au plus tard 4 ans. Il ne faut pas que son entreprise de marchand de biens fasse d’activité locative. Par exemple, il faut qu’il revende son bien à une SCI qui elle, réalisera l’activité locative.

Dernière modification par Bernard2K (29/04/2016 14h53)

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#16 30/04/2016 08h50 → Achat d'un ensemble de lots ou d'un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ? (appartement, immeuble, plus value, vente à la découpe)

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Bonjour

Pour info : le délai est passé de 4 ans à 5 ans, la TVA sur marge ça ne se pratique plus.
Pour la fiscalité il y a beaucoup de choses à prendre en compte, et les charges ne sont pas les mêmes en perso qu’en société (assurance, compta…).
L’avantage le plus connu en MDB ce sont les frais de notaire réduits.
L’intérêt de la fiscalité société c’est qu’on ne peut payer que de l’IS sur le bénéfice chaque année et laisser ces bénéfices dans la société, pour continuer d’autres projets et faire boule de neige.
Par contre le jour ou on sort l’argent c’est csg crds et ir après abattement …

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#17 30/04/2016 09h31 → Achat d'un ensemble de lots ou d'un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ? (appartement, immeuble, plus value, vente à la découpe)

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Votre réponse est très intéressante. En remontant un peu vos messages je vois que vous avez une expérience de marchand de biens, ce qui est rare sur le forum.

J’ai notamment trouvé ce fil sur les conditions d’obtention d’une ligne de crédit : Découpe d’un immeuble : coût d’une ligne de crédit pour la découpe ?

On voit que c’est loin d’être aussi avantageux que le prêt que peut obtenir un particulier.  Ces conditions sont plutôt typiques des prêts de courte ou moyenne durée aux entreprises (prêts de trésorerie ; Dailly), c’est à dire un taux bas, mais on est assommé sous les frais, ce qui fait qu’au final le crédit coûte très cher.

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#18 02/05/2016 13h47 → Achat d'un ensemble de lots ou d'un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ? (appartement, immeuble, plus value, vente à la découpe)

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A propos de l’intention spéculative et de la durée de détention, le BOFIP écrit :

ntention spéculative -l’intention de revendre- s’apprécie au moment de l’achat ou de la souscription et non à celui de la revente ; aussi les raisons qui ont pu déterminer les aliénations importent peu : aliénations volontaires ou forcées, expropriations, difficultés de trésorerie, vente à perte, modification des statuts.

L’intention de revendre s’apprécie d’après les circonstances spéciales à chaque affaire (…)

puis :

Remarque. Le long délai écoulé entre l’achat de l’immeuble et sa revente peut constituer un élément important pour apprécier s’il y a intention spéculative. Ainsi, dans le cas des profits de construction c’est pour éviter, au maximum, toute contestation à ce sujet que l’administration a prévu que l’intention spéculative serait, a priori, écartée lorsque la vente des immeubles intervient quinze ans ou plus après leur achèvement. Mais il ne s’agit là que d’une règle pratique. Il n’est donc pas exclu que des profits consécutifs à la vente d’immeubles achevés depuis plus de quinze ans soient exceptionnellement imposés dans la catégorie des BIC lorsqu’il est manifestement établi qu’ils avaient été construits en vue de la vente.

À l’inverse, la vente d’immeubles construits depuis moins de quinze ans peut être exclue du champ d’application du 1°bis du I de l’article 35 du CGI si le cédant est en mesure de prouver qu’il a construit sans intention de vendre.

Voir points 60 et 70 ici : BIC - Champ d’application - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Opérations imposables

Notez que :
- ces 15 ans sont une règle interne à l’administration. Le juge, lui, juge au cas par cas.
- ces 15 ans ne sont cités comme règle que pour le cas de quelqu’un qui a construit un immeuble puis le revend, au bout de 15 ans ou plus. L’administration ne donne pas de durée lorsqu’il s’agit d’un achat et non d’une construction.

15 ans, c’est long… A mon avis, ça confirme que le particulier qui veut éviter le risque de requalification a tout intérêt d’éviter tout élément prouvant qu’il avait, dès l’achat, l’intention de revendre (tout document tel qu’un prévisionnel financier prévoyant la revente) ; et au contraire, d’accumuler des éléments prouvant qu’il avait une autre intention (tous documents prouvant qu’il voulait louer, par exemple).

Dernière modification par Bernard2K (02/05/2016 13h48)

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