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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/02/2015 19h52 → Investir dans un ensemble immobilier avec un usage personnel et locatif ? (ensemble immobilier, investissement, rp, résidence secondaire, travaux)

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Réputation :   10 

Bonsoir,

Je souhaite vous présenter un projet ou plutôt une opportunité qui vient de se présenter afin d’avoir vos avis, remarques et suggestions.

Je me suis lancé dans l’investissement immobilier en 2011 et gère aujourd’hui 7 lots en direct. Je suis locataire de ma RP et jusqu’à cette opportunité j’avais dans l’idée de continuer à acquérir quelques lots puis de revendre les moins rentables et ceux en copropriété afin de gérer des ensembles types immeubles de rapport.

Seulement j’ai découvert un bien qui a retenu mon attention mais n’entre pas directement dans la case d’investissement locatif:

-appartement de 280m² sur 3 niveaux chauffé au gaz, une partie des fenêtres en double vitrage et une partie en simple, toiture à 50% refaite et 50% à programmer à moyen terme, parquet en excellent état, quelques fissures dans les murs par endroit, électricité très ancienne, très grande cave… un coup de coeur pour un amoureux de la pierre;
-un T2 et 2 studios en état moyen avec chauffages électriques compteurs indépendant toiture moyenne et fenêtre en double vitrage;

Il y a la possibilité de créer un second T2 très facilement, en montant une cloison. Sur ce point peu d’investissement à prévoir sauf qu’il est également chauffé au gaz puisqu’il est relié à l’appartement. Il n’y a donc pas de compteurs électrique et eau individualisé. Cela implique de faire des provisions pour charges pour le poste chauffage au gaz. Des compteurs électriques et un sous compteur d’eau sont donc à installer.
Quid de la taxe parking en 2015? je vais contacter la mairie à ce sujet…

Voilà pour la partie présentation. Maintenant quelques chiffres:

Prix de vente: 185000€ frais de notaire compris
Apport: 15000€
Emprunt: 25 ans à 3.2% et 0.2% avec délégation d’assurance 50% par emprunteur
Crédit à l’année: 10236€
PNO et multirisque: 500€ annuel
Taxe foncière: 4100€ annuel
Impôt supplémentaire: 0€ car activité LMNP
Revenu des 4 appartements: 13200€
Trésorerie négative de 123€ mensuel environ

Dans le détail avec un simulateur:

Trésorerie mensuelle:

Loyer (sans vacance)                                       1 100€
Mensualité d’emprunt (sans assurance)         -827.58€
Sous-total                                                      272.42€

Charges non-récup. courantes                      -395.12€

Total                                                             -122.71€

Détails des charges non-récupérables courantes mensualisées:

Taxe foncière                                                  -333.33€
Assurance emprunt                                          -28.46€
Gestion locative (TTC)                                               0€
Frais relocation                                                         0€
Assurance loyers impayés (TTC)                                0€
Charges fixes non récup.                                         10€
Travaux imprévus                                                     0€
Assurance PNO                                                  -41.67€
Autres frais gestion (poste)                                  -1.67€
Total                                                                 -395.12€

Sur le papier cela semble cohérent. Néanmoins je ne sais pas comment présenter le dossier à la banque notamment pour la partie de 280m² qui au départ pourrait être considérée comme une résidence secondaire et à moyen terme (5 ans) une RP.

Je pourrai demander une attestation de valeur locative pour cet appartement qui ferait grimper les revenus potentiel 1700€ mais sans intention direct de la louer à cause des travaux assez important à prévoir.
Je pourrai aussi le déclarer comme RP dès maintenant afin de baisser mon taux d’endettement mais encore une fois ce projet n’est pas immédiat.
Je pourrai indiquer qu’il s’agit d’une résidence secondaire mais j’ai peur que la banque refuse le financement.

Quels sont vos avis sur ce point?

La seconde grosse interrogation au delà du financement concerne le fonctionnement de ce bien.
J’évalue les travaux d’entretien annuels à 4% de la valeur du bien soit entre 5000 et 8000€.
Les frais de chauffage au gaz m’inquiète aussi (estimé à 4000€/an).
L’important potentiel des caves me dit qu’il y a sûrement quelque chose à faire de ce côté…
Il y a la possibilité de remettre des cheminées en état mais tout cela à un coût et je ne souhaite pas me lancer dans un investissement qui se transforme en gouffre financier avec la fiscalté locale foncier et taxe d’habitation si je l’occupe soit de nouveau 4000€ environ.

D’un autre côté le coup de cœur ainsi que l’opportunité de l’investissement dans un RP/résidence secondaire à moindre frais car financé par les appartements…

J’ai aussi imaginé créer un cabinet pour une profession libérale en RDC mais cela implique de nouveaux compteurs… et des coups associés.

Voici mes réflexions du moments, je compléterai au fur et à mesure de mes interrogations/avancées et de vos remarques et avis.

Edit: MAJ des chiffres de la première simulation

Dernière modification par Ravito (02/02/2015 16h58)

Mots-clés : ensemble immobilier, investissement, rp, résidence secondaire, travaux

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#2 02/02/2015 09h44 → Investir dans un ensemble immobilier avec un usage personnel et locatif ? (ensemble immobilier, investissement, rp, résidence secondaire, travaux)

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J’avoue avoir un peu de mal à suivre certains chiffres sont manifestement mensuels, d’autres annuels.

Si j’ai bien compris l’ensemble permet de générer 65€ de CF/mois. Je trouve cela bien insuffisant au vu des incertitudes et de la complexité de l’investissement.

Les taxes locales paraissent énormes (c’est où si c’est pas indiscret ?) il y a sans doute un risque ici aussi si la commune est très endetté. Le risque d’augmentation des TF et TH me semble de toute façon assez global du fait du désengagement de l’état.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 02/02/2015 10h05 → Investir dans un ensemble immobilier avec un usage personnel et locatif ? (ensemble immobilier, investissement, rp, résidence secondaire, travaux)

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Bonjour,

Je me suis fais la même remarque pour la taxe foncière.
Pour la banque, je ne vois qu’une solution, vous déclarez au banquier que l’appartement de 280M2 sera votre nouvelle RP. Après il faudra assumer les mensualités en doublons avec votre RP actuelle.
A vous de voir si vous en êtes capable…
Perso j’ai fais ça pour acheter ma RS il y a 4 ans…à défaut toutes les banques refusaient mon prêt.
Pour l’instant je gère, j’arrive à rembourser smile

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#4 02/02/2015 17h11 → Investir dans un ensemble immobilier avec un usage personnel et locatif ? (ensemble immobilier, investissement, rp, résidence secondaire, travaux)

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Merci pour vos réponses.

J’ai mis à jour les chiffres de la première simulation après m’être rendu compte d’une grossière erreur. La trésorerie mensuelle est donc négative. J’avais cette information avant d’écrire le poste ce qui ne change rien à ma réflexion.

Dans l’idée d’un investissement locatif pur et dur bien sur que je ne donnerai pas suite. Si vous avez lu mon premier post vous savez que ce n’est pas l’unique paramètre dans le cas présent.

Les taxes locales sont effectivement très élevées ce qui diminue très fortement la trésorerie sur le projet. La fiscalité dans cette commune est en moyenne deux fois plus élevée que la moyenne nationale. Comme DDtee l’a justement souligné il est peu probable que cela baisse.

Le bien est situé au en très grande couronne est de l’IDF dans une zone où le taux de chômage est plus élevé que la moyenne.

Pour la banque, je ne vois qu’une solution, vous déclarez au banquier que l’appartement de 280M2 sera votre nouvelle RP. Après il faudra assumer les mensualités en doublons avec votre RP actuelle.

Dans ma manière de concevoir l’investissement et dans la gestion de mes finances j’ai tendance à individualiser les situations.
C’est à dire que je construis et renforce mon portefeuille boursier avec l’épargne issue de mon salaire et pour la partie immobilier je fais fasse à toutes les dépenses courantes et même les travaux avec le cash dégagé des premiers investissements.

J’ai donc du mal à concevoir de payer un loyer et en parallèle de combler le manque de trésorerie sur ce projet surtout que mes simulations ne tiennent pas forcément compte de l’imprévisible…

Dernière modification par Ravito (02/02/2015 17h11)

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