Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#51 01/09/2013 21h31 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   15 

Miguel,

Vous seriez donc plutôt d’avis d’acheter…
Effectivement, les tranches d’impositions peuvent changer sur une aussi longue durée…

Merci pour vos différents avis, qui recoupent en partie les miens.

Hors ligne

 

#52 01/09/2013 23h50 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   195 

titoux a écrit :

Miguel,

Vous seriez donc plutôt d’avis d’acheter…
Effectivement, les tranches d’impositions peuvent changer sur une aussi longue durée…

Merci pour vos différents avis, qui recoupent en partie les miens.

Titoux,

Vous semblez avoir bien étudié tout cela.
La banque vous suit et vous finance a 100% voir +
Le taux semble bon (moi qui vis a l’étranger, je ne peux pas confirmer cela,
je suis incompétent a ce niveau).

La distance 20 ans  c’est long mais vous pouvez revendre en partie avant …
il y aura des travaux … des changements de locataires etc…
L’ assurance deux têtes  me semble bon marché. (a moins que ce soit 50% sur chaque tête).

Vous auriez peut être intérêt a voir un courtier en assurance, car compte tenu de votre âge,
cela peut être moins cher de prendre une assurance décès individuelle, plutôt que l’assurance groupe du prêteur. (a vérifier)
Les loyers augmentent toujours un peu;
le remboursement du prêt, lui ne change pas, le taux fixe n’est ce pas ?

Pas de pénalités pour remboursement anticipé du prêt ?

Vous me donnez l’impression de savoir ce que vous faites.

Si vous êtes conscient de ce que vous faites, et que vous ne vous n’êtes pas en train de vous construire un rêve.
Il vient un moment ou il faut prendre une décision.

Ceux qui décident de ne pas décider, ne font jamais rien.

D’après ce que vous nous avez dit il semblerait que
"vous aillez couvert toutes les bases".
Il est naturellement difficile de vous dire allez-s’y …
c’est a vous de prendre cette décision.

Quoiqu’il arrive, il est toujours bons d’avoir des liquidités.
Donc financement maximum, si vous pouves l’obtenir.

Jetez vous a l’eau, 140.000 c’est pas grand chose en comparaison de ce que vous allez acquérir.
Certains membres du forum, et pas des moindre, vous ont répondu.
Ils n’ont pas émis d’avis négatifs

L’emplacement ?  emplacement ? emplacement?
au fait, est ce bien placé?
Revendable ?
Si vous répondez "oui" aux deux dernieres questions, il n’y a plus a hésiter.

Il est important de séparer le prix de chaque bien (sur le papier), juste pour
avoir un prix d’achat en cas de revente.

illustration du changement:

Le figaro a écrit :

HOME ECONOMIE FLASH ECO 
Par lefigaro.frMis à jour le 01/09/2013 à 10:24 Publié le 01/09/2013 à 10:17
A compter d’aujourd’hui, les particuliers qui vendent une résidence secondaire ou un appartement qu’ils avaient acheté pour le louer paient moins d’impôts. Comme annoncé en juin par François Hollande, l’exonération de l’impôt sur les plus-values est désormais acquise au bout de vingt-deux ans et non plus trente ans.

Par ailleurs, pendant un an (du 1er septembre 2013 au 31 août 2014), les vendeurs de vont bénéficier d’un abattement de 25% sur leur plus-value.

Ce dispositif,  mis en place pour débloquer le marché de l’immobilier, sera inclus dans la loi de finances pour 2014 qui sera présentée à la fin du mois. Il s’applique toutefois bien aux transactions réalisées à compter du 1er septembre 2013.

Dernière modification par Miguel (02/09/2013 03h59)


'Experience is what you get when you didn't get what you wanted', Howard Marks.

Hors ligne

 

#53 02/09/2013 09h43 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   15 

Miguel,

Merci pour cette réponse détaillée qui va dans la direction que je pense prendre pour ce projet, à savoir concrétiser.
Nous rencontrons le vendeur le weekend-end prochain pour finaliser l’affaire.
Les sommes en jeu paraissent conséquence…mais le crédit permet un enrichissement…
Le bien est dans une petite ville mais se relouera.
La revente quant à elle pourra peut-être être plus difficile…mais le fait qu’il y ait deux biens peut permettre une revente "à la découpe"…
Donc, sauf souci de dernière minute, ce sera un GO pour la dernière ligne droite…

Hors ligne

 

#54 05/09/2013 21h13 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   15 

Les démarches sont enclenchées pour la signature.
Les préparations pour le compromis de vente sont en route.
Le signature devrait arriver sous peu.
Ce post aura été le fruit de presque 4 mois de discussions du début du projet à la signature.
Pour la suite, je pense que mon apprentissage du locatif se poursuivra sur ce forum :-)
Merci pour vos retours tout au long de ces 4 mois.

Hors ligne

 

#55 06/09/2013 10h43 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   218 

Merci pour votre retour !
Finalement c’est une offre à 140 k€ ou 145k€ qui à été acceptée ?
Pouvez vous nous faire un petit retour sur les arguments qui vous semble avoir eu porté au cours de la négociation ?
Bravo pour votre passage à l’acte !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#56 06/09/2013 13h03 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour,

L’offre à 140 000€ a été acceptée.
La négociation s’est faite de la manière suivante :

- J’ai fait une offre bien inférieure à l’offre initiale (je n’aurais pas pu acheter le bien au prix fixer au départ).
- J’ai fait une seconde offre un peu supérieure…en partant du principe que quoiqu’il advienne je n’irai pas au delà, même si le bien m’intéressait.
- J’ai pris le temps de réfléchir et de ne jamais fait de proposition "à chaud".
- J’ai pu bénéficier du fait qu’il y avait eu au final peu de proposition au vendeur (dans d’autres régions, je pense que j’aurais été devancé).

Après, chacun négocie à sa manière. Moi, j’ai toujours joué carte sur table et en tout franchise avec le vendeur.

To be continued…

Hors ligne

 

#57 06/09/2013 13h19 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   15 

Bonsoir,

Rendez-vous pris pour la signature du compromis de vente ce samedi.

Salutations

Dernière modification par titoux (01/10/2013 21h19)

Hors ligne

 

#58 05/10/2013 15h35 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   15 

Le compromis de vente du bien immobilier a été signé ce jour.
Retour vers ma banque pour finaliser l’offre de prêt.

Hors ligne

 

#59 05/10/2013 17h31 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   14 

Vous avez su apparemment éviter les gros pièges et pris votre temps et le maximum de conseils afin d’éviter une mauvaise opération.

Félicitations pour la signature du compromis et tout votre travail en amont.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

Hors ligne

 

#60 26/11/2013 13h01 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour,

Signature de l’acte d’achat prévue courant décembre (pour éviter tout changement de fiscalité courant janvier).

Simple question, le location est prévue nue.

Dans quelle mesure est-il possible de passer en statut meublé.

Une simple cuisine équipée peut-elle être suffisante ?

Je ne parle pas de moyen illégal mais est-il facile de passer d’un statut à un autre pour des maisons par exemple ?

Salutations,

Hors ligne

 

#61 28/11/2013 14h07 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour,

Mon premier investissement locatif non meublé en route…je m’interroge sur un point.
Mon investissement me paraît bon (je pense que le bien sera loué) et j’estime que ce critère est primordial.

Cependant, je devrais, dans les années à venir entrer, dans une tranche d’imposition à 30%.
Avec 8000€ de bénéfice foncier évalué sur l’année, je devrais payer entre 3000 et 4000€ d’impôts sur ce bénéfice foncier (impôt sur le revenu + CSG).

Ne pensez-vous pas qu’il serait judicieux "d’équilibrer" cet investissement locatif dans l’ancien avec un investissement dans le neuf afin d’essayer de "gommer" au mieux cette augmentation de ma fiscalité ?

Le financement est une autre étape mais je m’interroge sur le bien fondé de cette idée.

Je serais intéressé par des avis éclairés…

D’avance merci pour vos retours.

Hors ligne

 

#62 28/11/2013 16h37 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   69 

Vous devriez investir dans des trucs moins rentables pour ne pas avoir à payer d’impôt wink

La défiscalisation est un bonus sur un montage qui fonctionne sans.

Dernière modification par Pruls (28/11/2013 17h10)


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#63 28/11/2013 16h46 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   15 

Force est de constater…que l’imposition est souvent une pilule qui a du mal a passer…

L’opinion de Pruls semble être de dire que l’imposition est la rançon du succès…

D’autres lecteurs ont-il des avis différents ou des exemples de montages qui ont permis de gérer la fiscalité lourde d’un "bon" placement immobilier ?

Hors ligne

 

#64 28/11/2013 17h22 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   69 

La "recette", en phase de constitution de patrimoine (donc sans trop profiter des fruits de la trésorerie), au regard des règles actuelles, est d’acheter régulièrement du patrimoine qui génèrent des amortissements/déficits par des travaux de remise en état.

Il faut cependant se rendre compte que cela expose son patrimoine à l’immobilier, que celui-ci grandissant, les revenus fonciers ou BIC suivront, et donc que l’imposition sera au rendez vous.

Un des écueils, dans l’hypothèse où les investissements se sont bien passés, est de gérer la fiscalité à la sortie des périodes d’emprunts.

Pour cela, il faut envisager de vendre un bout du patrimoine constitué pour réduire les dettes, donc améliorer le cash flow et pouvoir faire face… aux impôts.

Attention à bien gérer la trésorerie pour faire assurer les gros travaux d’entretien.


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#65 28/11/2013 17h32 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   195 

titoux a écrit :

Force est de constater…que l’imposition est souvent une pilule qui a du mal a passer…

L’opinion de Pruls semble être de dire que l’imposition est la rançon du succès…

D’autres lecteurs ont-il des avis différents ou des exemples de montages qui ont permis de gérer la fiscalité lourde d’un "bon" placement immobilier ?

C’est tout a fait cela
L’imposition est inévitable qu’il y ait succès ou pas .
Autant qu’il y ait succès.

L’idée maintainenant serait de trouver un bien nécessitant travaux,
et essayant d’obtenir un prêt couvrant si possible 100% de l’achat et des travaux.
Ce nouveau bien permettra de générer un déficit foncier qui allégera la fiscalité
les premieres années.

Ensuite au fur et a mesure que le prêts s’amortira, le déficit foncier s’amenuisera,
et les loyers augmentant… vous vos retrouverez a nouveau avec une imposition plus importante.

Mais comme le mentionne Pruis il s’agit bien de la rançon du succès.

Félicitations et continuez a prendre votre temps.

Dernière modification par Miguel (28/11/2013 17h33)


'Experience is what you get when you didn't get what you wanted', Howard Marks.

Hors ligne

 

#66 28/11/2013 17h34 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   15 

Réponses intéressantes…
Merci pour ces éléments détaillés!
Le problème avec des biens nécessitant travaux, c’est qu’en plus d’argent…il faut du temps pour suivre tout cela ou pour rénover.
Avec deux petits en bas age, c’est délicat…
Je vais continuer à suivre cela, sans me presser et voir ce qu’il y a de mieux à faire pour ma situation personnelle…

Dernière modification par titoux (29/11/2013 13h09)

Hors ligne

 

#67 02/12/2013 09h21 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   15 

J’ai pu voir sur la présentation de notre ami Philippe30 qu’il avait "cédé" aux sirènes de la défiscalisation en achetant un Scellier.
Si celui-ci nous lit, pourrait-il nous faire un retour d’expérience.
Regrette-t-il ou au contraire me conseillerait-il ce type de placement pour alléger la note fiscale liée à un investissement immobilier ?

D’avance merci à lui smile

Hors ligne

 

#68 15/12/2013 21h09 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   15 

Acte de vente signé.
Premiers demi-loyer de décembre percu.
Premiers loyers perçus début janvier.
Nous voici officiellement propriétaires.

Hors ligne

 

#69 17/12/2013 11h39 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   15 

Petite question par rapport au choix du régime d’imposition.
Je compte faire le choix du régime réel (location nue).
Dois-je faire une déclaration à l’Administration ou la prise en compte du régime réel se ferait "de fait" avec la déclaration 2042 ?

D’avance merci pour votre aide.

Hors ligne

 

#70 17/12/2013 12h41 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   218 

Pierrejacques11 vient de me faire réponse à la même question dans une autre file, voici sa réponse avec référence

" L’option pour le régime réel d’imposition doit être exercée dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042 (CERFA n° 10330) de l’année au titre de laquelle le contribuable demande à être imposé selon ce régime.

Elle n’est soumise à aucun formalisme particulier et résulte de la simple souscription de la déclaration des revenus fonciers n° 2044 (CERFA n° 10334) dans le délai légal de dépôt de la déclaration des revenus de l’année. "

source : RFPI - Revenus fonciers - Régime micro-foncier - See more at: Projet d’achat d’un immeuble locatif mixte : nu et meublé…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#71 17/12/2013 13h07 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   15 

Merci pour votre réponse rapide !

Pour résumer…rien à faire de particulier avant la déclaration.
C’est le remplissage d’un formulaire particulier qui fera que l’on a choisi un mode d’imposition au réel.

Salutations,

Hors ligne

 

#72 17/12/2013 21h08 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   15 

Premier contact avec le locataire de la maison et…une porte d’entrée à changer smile
Le bien a été visité en été…il semblerait que la saison froide fasse ressortir quelques soucis.
Le vendeur a attendu la signature de l’acte de vente pour "soulever" ce "détail"…

Hors ligne

 

#73 23/12/2013 11h58 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   104 

C’est malheureusement un coup "classique"…

Bienvenue au club en tout cas !


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

Hors ligne

 

#74 23/12/2013 13h58 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   15 

Je suis resté sur le principe d’une négociation franche et courtoise.
Le vendeur accepte de prendre en charge la moitié des frais liés à la mise en place d’une solution…

Hors ligne

 

#75 10/04/2014 21h32 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

Membre
Réputation :   15 

Bonsoir,

Petite question relative à l’imposition suite à l’achat de mon premier bien (ensemble locatif en location nue).

J’ai signé l’acte de vente le 15 décembre 2013 et perçu 15 jours de loyer.

Dois-je faire une déclaration sur le revenu pour 2013.

Si oui, les frais de notaires devraient générer un déficit foncier important…reportable directement sur l’imposition des mes revenus ?

Sinon, est-il possible de ne rien déclarer sur 2013…et reporter ces frais de notaires sur le déclaration de revenus pour 2014 ?

D’avance merci pour votre aide.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech