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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 20/05/2013 21h40 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Bonsoir à tous,

Je souhaitais avoir un retour sur un bien visité ce jour.

Ensemble immobilier composé de deux logements.

- Un appartement de 90 m² refait à neuf (baie vitrée, électricité, chauffage au sol, cuisine, salle de bain etc).
- Une maison de 130 m² refaite à neuf également.

L’ensemble est impeccable et loué (statut non meublé).
Les baux sont récents et valables jusqu’à 2015 et 2016.

Mon idée de départ était d’investir dans de la location meublée afin de bénéficier de la fiscalité plus favorable liée à ce statut.
Après réflexion, il me semble compliqué de gérer des biens à distance avec un turn-over important,  et peu de temps en ce moment à consacrer aux déplacements liés à la gestion.

La location en non meublé semble plus appropriée à la vue de ma situation actuelle.

J’ai la conviction que les deux biens sont de qualité et devraient être loués, ce qui me semble un critère important.
J’ai trouvé ce projet intéressant par le fait qu’il se compose de 2 biens et que la non location d’un de deux peut-être en partie "couverte" par l’autre.

Parlons chiffres…
L’ensemble est vendu 160 000€… J’ai basé mes simulations sur un prix d’achat à 140 000€…Au delà, les cash flow deviennent trop négatifs.

L’appartement est loué 450€.
La maison 550€.

Je vous joins la simulation réalisée sur le site Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier avec les critères suivants :

- Prix achat : 140 000€
- Taxe foncière : 750€
- Durée du prêt : 20 ans à 3%
- Emprunt de la totalité
- Gestion en direct.

La mensualité d’emprunt est couverte par les loyers.
Le cash flow annuel est négatif de 1000€ du fait de la fiscalité. Cela me semble largement acceptable pour les sommes engagées.

Tout avis, remarque ou autre question sont les bienvenus sur les éléments présentés.
D’avance merci pour vos retours.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3506_simulation20052013-2.jpg

Dans les données intéressantes :

- un apport de 20 000 en début de projet permet un cash flow positif sur l’ensemble de la simulation.
- un apport de 10 000 permet un cash flow proche de 0 sur la durée du prêt.

Dernière modification par titoux (20/05/2013 21h47)

Mots-clés : immobilier, location, non meublé

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#2 20/05/2013 22h01 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Bonjour,

Même si le bien vient d’être rénové, il vaut mieux par précaution prendre une provision pour l’entretien, les mauvaises suprises, etc.

Cela dit, si l’emplacement est bon (quartier, commerces, école, crèche, gare), l’affaire semble intéressante.

Reste à obtenir cette réduction de 20 k€ .


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#3 20/05/2013 22h29 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Personnellement, je préfère ne pas prévoir/chiffrer de provision pour travaux/entretien. En effet, c’est très difficile a estimer. Je préfère etre intransigeant sur le cash flow positif, qui, peu a peu, génère lui même la trésorerie pour faire ces menus travaux.
Attention cependant : une maison individuelle n’a pas de charges de copro certes… mais il y a tres souvent très petites bricoles a faire et qd y’a de gros travaux…bah c’est tout pour votre pomme.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#4 21/05/2013 12h23 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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lemouz a écrit :

Personnellement, je préfère ne pas prévoir/chiffrer de provision pour travaux/entretien. En effet, c’est très difficile a estimer. Je préfère etre intransigeant sur le cash flow positif, qui, peu a peu, génère lui même la trésorerie pour faire ces menus travaux.

Bonjour,

votre réflexion est intéressante, quelle est la limite que vous vous donnez? 100€ par logement mensuel? Vous abordez peut être le cash flow différemment?


Pourquoi pas Vous?

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#5 21/05/2013 12h34 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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En phase de démarrage sur la région, je me suis donné 10€ de positif / mois comme départ.
Les revalorisations augmenteront peu à peu ce faible CF mais c’est le prix à payer quand on a aucun contact/réseau sur place.
J’espère bien que les prochains seront supérieurs mais je trouve que 100€/mois/bien est assez important. Cela revient a faire chaque année 1200e de travaux sur un bien… c’est il me semble surévalué.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#6 21/05/2013 12h39 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Pour les personnes qui ont investi dans des locations non meublées et refaite à neuf lors de l’achat, un cash flow négatif (fiscalité incluse) relève-t-il de l’acceptable ?

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#7 21/05/2013 14h13 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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titoux a écrit :

Pour les personnes qui ont investi dans des locations non meublées et refaite à neuf lors de l’achat, un cash flow négatif (fiscalité incluse) relève-t-il de l’acceptable ?

Bonjour,
Tout est acceptable, cela dépend des possibilités et ambitions de chacun et du marché local que vous visez. Je préfère acheter quelque chose d’impeccable facile à louer que bomber le torse avec des cash flows positifs hasardeux.
Pour réaliser un cash flow positif théorique intéressant  sur els amrchés que je connais bien il faut souvent bien des compromis sur la qualité, la clientèle et se voiler la face sur les risques liés à la durée. Comparer son (ses) bien(s) locatif(s) sur le marché permet de connaître ses concurrents et de se positionner.

Dans beaucoup de villes, les machines à cash flow n’ont plus la cote. Les mêmes immeubles ayant produit entre 10 et 15 % traînent sur le marché parfois depuis 3 ans… avec un oeil aguerri et une bonne connaissance du marché, on comprend pourquoi.

Conclusion : investir dans une machine à cash flow hypothétique et éventuellement invendable mérite réflexion…

Je vous encourage à acheter de la qualité quitte à ne pas dégager de cash flow positif. Les biens de qualité résistent mieux aux errances des marchés et se louent toujours très facilement avec peu de turn over.

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#8 21/05/2013 15h42 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Bonjour,

Merci pour votre réponse.
Votre réponse me conforte dans la vision que j’ai du mobilier locatif non meublé.
Un bien de qualité sera loué plus facilement et certainement plus longtemps que quelque chose de moins bonne qualité.

Je pense continuer à creuser tout cela…

Dernière modification par titoux (21/05/2013 21h13)

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#9 21/05/2013 20h34 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Cash flow positif n’est pas toujours synonyme de mauvaise qualité… Quand on fait un effort de recherche on peut trouver des biens ayant un gros CF positif et sans mauvaise surprise…


Left the Rat Race in 2013

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#10 21/05/2013 23h08 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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En phase avec cet avis. Il est parfaitement possible de trouver des biens de qualité qui génèrent un CF positif après l’exploitation d’un potentiel type grand T2 transformé en T3 ou appart au dernier étage et exploitation des combles …

En phase également avec Range19, une rentabilité trop élevée en premier lieu peut cacher un problème. Mieux vaut le découvrir avant de signer !


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#11 22/05/2013 06h14 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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D’où provient le cash flow positif ?

Soit d’un bon prix d’achat et ou soit d’un bon prix de location.

La démarche de Range19 est un achat de qualité qui générera un un loyer correct avec une rentabilité correcte aussi.

Si on vise des prix moindres avec des travaux ( rafraichissement ou rénovation ) dans un secteur correct on pourra proposer un loyer au prix du marché sur un bien rénover et on aura plus de chance de le louer rapidement en l’ayant payer moins cher avec des travaux déductibles , c’est dans ce cas où le cash flow sera le meilleur.

Je pense qu’il faut cesser de penser que le prix est synonyme de qualité , j’aimerais bien voir la qualité des biens neufs dans quelques années.
Des biens payés cher surement dans des bons quartiers mais rien n’est immuable , le quartier peut se dévaloriser le bien aussi et dans ce cas l’opération est très mauvaise.

Si on part d’un secteur en réhabilitation en cœur de ville , les appartements sont vétustes , une fois tout refait je garantie que le cash flow est positif , le bien a pris de la valeur et la demande locative présente.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#12 22/05/2013 07h56 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Philippe30 a écrit :

Des biens payés cher surement dans des bons quartiers mais rien n’est immuable , le quartier peut se dévaloriser le bien aussi et dans ce cas l’opération est très mauvaise.

Bonjour Philippe,
entre cher et pas cher il y a… le prix de marché.
Je fais partie des gens persuadés que le pas cher revient cher.
c’est le prix juste qui compte.

S’agissant des quartiers, les réhabilitations de centre ville motivées par les élus ont aujourd’hui pour objectif de drainer des populations destinées à "réanimer" les centres villes en question.
Vues les populations qui se présentent, la réanimation est parfois vigoureuse big_smile

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#13 22/05/2013 19h15 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Cher conducteur de voitures Anglaise , nous aurons toujours un décalage de point de vue.

Vous avez probablement raison , j’ai assurément raison  , nous avons une vision différente mais au fond je pense que vous comprenez ce que je dis et que vous le cautionnez.

Vos achats vous ont conduit dans une voie que je respecte mais qui ne me convient pas totalement.

Vos remarques sont toujours pertinentes malgré ce décalage de point de vue.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#14 22/05/2013 19h57 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Merci Philippe.

Non seulement je vous comprends mais j’apprécie l’art et la manière de vos interventions.
Vous avez probablement, raison, j’ai assurément raison et… réciproquement, bien entendu.

S’agissant de vos choix, je les respecte bien évidemment mais ils ne pourraient pas convenir à ma personnalité et à mes impératifs peu communs… du moins pour le moment.

Sachez que je suis un partisan de la diversification des parcours et des pratiques.
Les expériences, lorsqu’elles sont présentées clairement et honnêtement sont toujours enrichissantes… jusqu’à devenir une voie évidente lorsque l’opportunité et la disponibilité nécessaires sont là. Pour l’heure, ce n’est pas le cas, mais qui sait…

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#15 22/05/2013 22h01 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Concernant ce projet, j’ai fait une demande à mon banquier pour connaître le taux qu’il pourrait proposer pour un crédit de 150 000€ sur 20 ans.
J’ai bien entendu demandé le meilleurs taux trouvé sur le net, c’est à dire 2,85% (qui ne demande rien…n’a rien)…j’attends une réponse…

Dernière modification par titoux (22/05/2013 22h01)

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#16 22/05/2013 23h25 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Bonsoir Titoux,

Petite précision sur le "meilleur taux trouvé sur le net".
Nous sommes allés jeter un œil sur meilleurtaux.com et effectivement le taux à 20 ans est à 2,9%.

Il faut savoir que le taux étiqueté comme étant "bon" sur meilleur taux est meilleur que la moyenne des taux attribués. Et donc pour decrocher le taux "excellent"il faut quasiment avoir la somme placée en épargne.

Ne soyez donc pas trop déçu au cas où !


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#17 23/05/2013 06h37 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Range19 a écrit :

Merci Philippe.

Non seulement je vous comprends mais j’apprécie l’art et la manière de vos interventions.
Vous avez probablement, raison, j’ai assurément raison et… réciproquement, bien entendu.

S’agissant de vos choix, je les respecte bien évidemment mais ils ne pourraient pas convenir à ma personnalité et à mes impératifs peu communs… du moins pour le moment.

Sachez que je suis un partisan de la diversification des parcours et des pratiques.
Les expériences, lorsqu’elles sont présentées clairement et honnêtement sont toujours enrichissantes… jusqu’à devenir une voie évidente lorsque l’opportunité et la disponibilité nécessaires sont là. Pour l’heure, ce n’est pas le cas, mais qui sait…

Range19 la flatterie à mon égard n’est pas digne de vos interventions toutes fois je vous remercie , j’essaye de mettre un peu de couleur dans ce monde immobilier ou l’on ne parle que d’argent , d’emprunt , de rentabilité , de baisse des prix , de perte de loyers etc …..

J’ai pris le parti voyant votre entêtement à ne pas m’écouter, à prêter l’oreille à ce que vous défendez , nous n’allons pas refaire le débat ici mais nous en aurons probablement l’occasion prochainement.

Le mode d’investissement long ou court est déterminé par 2 choix de vie à mon sens :

- 1 J’investis pour plus tard et j’utilise la méthode Range19 d’emprunt court breveté par son auteur.

- 2 J’investis pour tout de suite et j’utilise la méthode ZX-6R et Philippe30 pour devenir rentier le plus vite possible.

Les méthodes sont disponibles sur le forum , rien n’empêche un mixage des approches , l’immobilier est passionnant dans le sens ou i lest possible de mettre en place des investissements pour obtenir une rente , un capital , faire une transmission.

Il est toujours bon que des avis différents se confrontent , en cela je vous rejoins mais n’attendez pas plus de moi   …. wink

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#18 23/05/2013 08h57 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Construiresaretraite a écrit :

Bonsoir Titoux,

Petite précision sur le "meilleur taux trouvé sur le net".
Nous sommes allés jeter un œil sur meilleurtaux.com et effectivement le taux à 20 ans est à 2,9%.

Il faut savoir que le taux étiqueté comme étant "bon" sur meilleur taux est meilleur que la moyenne des taux attribués. Et donc pour decrocher le taux "excellent"il faut quasiment avoir la somme placée en épargne.

Ne soyez donc pas trop déçu au cas où !

J’entends bien…mais comme dans toute négociation…je pars du minimum pour obtenir quelque chose de satisfaisant…

A suivre…

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#19 23/05/2013 09h35 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Philippe30 a écrit :

Range19 la flatterie à mon égard n’est pas digne de vos interventions toutes fois je vous remercie , j’essaye de mettre un peu de couleur dans ce monde immobilier ou l’on ne parle que d’argent , d’emprunt , de rentabilité , de baisse des prix , de perte de loyers etc …..

J’ai pris le parti voyant votre entêtement à ne pas m’écouter, à prêter l’oreille à ce que vous défendez , nous n’allons pas refaire le débat ici mais nous en aurons probablement l’occasion prochainement.
(…)
Il est toujours bon que des avis différents se confrontent , en cela je vous rejoins mais n’attendez pas plus de moi   …. wink

Philippe

Pas de flatterie, (ce n’est pas mon genre). On peut exprimer du respect pour une démarche et une manière de l’exposer. Sachez bien que je n’attends rien de vous autrement qu’accepter que l’on puisse modérer certaines ardeurs vers un modèle qui est difficilement reproductible partout et pour tous et tient d’un sacré pari sur le futur.

Vous écrivez : "Le mode d’investissement long ou court est déterminé par 2 choix de vie à mon sens ".
C’est sur ce point en particulier que je suis songeur. Vous laissez imaginer qu’il y a d’abord et avant tout un choix alors que bien souvent il n’y a chez l’investisseur immobilier qu’un mix contraintes (situation personnelle, entourage, revenus, disponibilité physique et intellectuelle, capacité d’endettement etc) et opportunités (être au bon moment au bon endroit pour voir et saisir une offre)… sans parler du coup de bol qui oriente non pas vers une solution mais une ou quelques possibilités.
Les modèles qui iraient à tout le monde, je n’y crois pas.

Une donnée importante en management tient dans l’aptitude à pérenniser son entreprise. Les stratégies à court terme (dégager une rente immédiate) corrélées à des engagements à très long terme sans maîtrise de son environnement etc etc me laissent songeur, comme elles laissent songeurs les quelques décideurs très calibrés que je connais. L’équilibre des marchés immobiliers est pluri-factoriels ; le rôle des propriétaires bailleurs non institutionnels est infime, la plupart subissent.
Enfin, il a été exposé récemment que le modèle qui serait idéal génère lui aussi une fiscalité importante à court terme… comme les autres, sauf à réinvestir son cash flow pour amortir des travaux.
Ce n’est plus être rentier, c’est être esclave…
Vous comprendrez qu’il ne s’agit pas d’un entêtement de ma part à ne pas vous écouter… mais d’un choix raisonné.
Si une opportunité se présentait qui colle avec mes préceptes (différenciation concurrentielle par la qualité), why not, mais le meublé à grande échelle, probablement jamais…

Dernière modification par Range19 (23/05/2013 10h42)

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#20 23/05/2013 18h37 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Range19 a écrit :

On peut exprimer du respect pour une démarche et une manière de l’exposer. Sachez bien que je n’attends rien de vous autrement qu’accepter que l’on puisse modérer certaines ardeurs vers un modèle qui est difficilement reproductible partout et pour tous et tient d’un sacré pari sur le futur.

On parie toujours sur le futur , une hausse de la bourse , de l’immobilier , un gain dans le domaine de l’immobilier ou je n’ai rien à vous apprendre, j’ai mis en place progressivement un modèle qui porte ses fruits , ce n’est pas un pari c’est une stratégie bien établie avec une capacité financière actuelle en forte progression , je vois l’avenir avec sérénité et si le temps se gâte nous verrons.

Range19 a écrit :

Vous écrivez : "Le mode d’investissement long ou court est déterminé par 2 choix de vie à mon sens ".
C’est sur ce point en particulier que je suis songeur. Vous laissez imaginer qu’il y a d’abord et avant tout un choix alors que bien souvent il n’y a chez l’investisseur immobilier qu’un mix contraintes (situation personnelle, entourage, revenus, disponibilité physique et intellectuelle, capacité d’endettement etc) et opportunités (être au bon moment au bon endroit pour voir et saisir une offre)… sans parler du coup de bol qui oriente non pas vers une solution mais une ou quelques possibilités.

Vous n’avez pas compris le sens de mon propos mais peu importe.

Range19 a écrit :

Une donnée importante en management tient dans l’aptitude à pérenniser son entreprise. Les stratégies à court terme (dégager une rente immédiate) corrélées à des engagements à très long terme sans maîtrise de son environnement etc etc me laissent songeur, comme elles laissent songeurs les quelques décideurs très calibrés que je connais. L’équilibre des marchés immobiliers est pluri-factoriels ; le rôle des propriétaires bailleurs non institutionnels est infime, la plupart subissent.

Dans ce cas je ne vois pas pourquoi vous investissez dans l’immobilier si vos décideurs très calibrés restes songeurs mais voyez vous je me fie à une chose qui s’appelle "le bon sens" alors que vos décideurs songeurs ont été formatés dans les écoles de commerce et sont souvent sous contrôle de l’actionnariat.
Pour la maitrise de son environnement il me parait difficile d’avoir une vision à long terme alors que faire ?
Prendre la décision d’acheter sur du court terme pour augmenter sa fiscalité et devoir contribuer de sa poche et si ce marché locale se retourne que faire alors revendre , c’est une possibilité.

Investir sur du plus long terme en encaissant un revenu passif mensuel permettant d’augmenter le nombre d’investissement et en cours d’activité pouvoir faire des arbitrages sur des biens moins intéressant , c’est une autre option.

Que chacun y voit le modèle qu’il préfère avec des possibilités de mixage

Range19 a écrit :

Enfin, il a été exposé récemment que le modèle qui serait idéal génère lui aussi une fiscalité importante à court terme… comme les autres, sauf à réinvestir son cash flow pour amortir des travaux.
Ce n’est plus être rentier, c’est être esclave…

L’esclave est celui qui subit une situation sans en être maitre, l’investisseur est celui qui optimise avec des stratégies comme vous l’avez évoqué plus haut.
L’esclave moderne se lève le matin pour aller au travail car il est dépendant de son maitre l’argent qui lui permet de substituer.

Range19 a écrit :

Si une opportunité se présentait qui colle avec mes préceptes (différenciation concurrentielle par la qualité), why not, mais le meublé à grande échelle, probablement jamais…

Meuble ou location nue à grande échelle présente les mêmes risques comme tout investissement immobilier qui se base sur un remboursement par des loyers mais sinon on ne ferait rien.
Vous avez des biens payés moi aussi , j’en revend pour investir autrement et plus grand c’est un choix

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#21 23/05/2013 20h34 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Range19 a écrit :

… comme elles laissent songeurs les quelques décideurs très calibrés que je connais….. 
… (les) propriétaires bailleurs (…) subissent…
…Ce n’est plus être rentier, c’est être esclave…
…Vous comprendrez qu’il (…)s’agit (…) d’un choix raisonné…

Je crois qu’en fait c’est tout simplement la peur qui vous fait préférer une voie moins performante que celle que je défends.

Range19 a écrit :

… le modèle qui serait idéal génère lui aussi une fiscalité importante à court terme…

On a justement démontré qu’on tient 10 ans facilement sans impôts et qu’il suffit de continuer à investir pour payer 0 impôts.


Left the Rat Race in 2013

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#22 23/05/2013 23h01 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Je vais peut être pas m’exprimer au nom de beaucoup de personnes, mais pour moi il est vraiment devenu lourdingue de lire des échanges pour savoir qui pisse le plus loin.

Je préfèrerais que l’on reste factuel, que les informations soient sourcées et que l’on essaye de rendre les arguments le plus clairs et limpides possibles pour que chacun puisse faire un choix en connaissance de cause.

On a bien compris qu’il existait 2 approches vis à vis du financement et d’après ce que j’ai pu lire et comprendre jusqu’à présent, chaque approche a ses avantages et inconvénients qu’il convient d’adapter à la situation personnelle de chacun.

Pour ma part, j’ai bien progressé mais certains points restent flous.

Par exemple, dans l’optique d’être rentier, donc avoir de l’argent qui rentre sans rien faire d’autre qu’en profiter, je ne comprends pas la réponse de continuer à investir pour faire face à la fiscalité lorsqu’on utilise le financement long terme. Quelle est la stratégie de sortie?

J’espère que les personnes ayant une expérience (expertise?) à partager continueront à le faire sereinement.
D’ailleurs, j’en profite pour lancer un appel pour compléter le début de synthèse que j’ai commencé et qui est épinglée par un point sur les méthodes de financement. Ce point n’est pas expliqué et est pourtant fondamental.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#23 23/05/2013 23h16 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Vous ne comprenez pas la stratégie de sortie?

C’est pourtant simple! Si vous aimez investir, vous continuez. Si vous devenez rentier grâce à l’immo, avec toutes vos connaissances acquises, vous aurez du mal à "arrêter". J’ai envie de vous demander arrêter pour quoi faire?

Par contre tout est possible. Si vous souhaitez partir faire un tour du monde en bateau de 3 ans, vous confiez vos biens à une agence (de confiance) et vous partez naviguer. A votre retour vous reprenez les choses en main.

Vous voulez une 911 pour vos 50 ans ? Ben vous revendez un appartement. Vous en avez 20 dont l’emprunt se rembourse tout seul sans effort de votre part. Ca ne va pas vous faire bien mal au portefeuille.

Vous arrêtez complètement l’immobilier? Vous passez LMP, attendez 5 ans, et revendez tout sans payer de plus value.

Bref, c’est sans fin…


Left the Rat Race in 2013

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#24 23/05/2013 23h26 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Pruls a écrit :

Par exemple, dans l’optique d’être rentier, donc avoir de l’argent qui rentre sans rien faire d’autre qu’en profiter, je ne comprends pas la réponse de continuer à investir pour faire face à la fiscalité lorsqu’on utilise le financement long terme. Quelle est la stratégie de sortie?

.

Bonsoir,

Les esprits s’échauffent mais le sujet est passionnant !

De notre côté, nous continuons à investir sur le long terme parce que :
- nous ne voulons pas mettre d’apport donc le crédit est long
- cela nous permet de déduire les intérêts d’emprunt
- les achat de biens à rénover nous permettent de créer du déficit


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#25 23/05/2013 23h37 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Je vais être plus précis dans ma question:

En empruntant sur le long terme, disons 20ans, je peux espérer dégager un cash flow positif pour faire face aux dépenses d’entretiens.

Au fil du temps, la part d’intérêts dans la mensualité diminue, et donc les impôts sur le revenu augmente.

Dans la mesure où le cash flow sert à entretenir le bien, l’augmentation de la fiscalité est gérée par l’achat d’un bien à rénover créant un déficit, toujours en empruntant sur 20ans.

En faisant cette action, je repousse le problème sans le résoudre puisque ces nouvelles mensualités vont de nouveau décroitre dans quelques temps et générer un nouvel impôt sur le revenu.

J’ai du louper un truc pour briser la boucle car dans mon scénario on tourne en rond sans voir la fin.

Concernant l’argument du plaisir d’investir, pour ma part, il s’agit d’un moyen, pas d’une fin. J’ai des projets de vie en dehors de l’investissement et c’est pour eux que je cherche à me constituer des revenus "passifs".
Personnellement l’immobilier ancien n’est pas une attirance particulière mais un moyen pour accéder à l’effet de levier du crédit. Si j’avais le choix, je ferai autre chose.

Enfin sur le LMP, je comprends l’astuce pour éviter la plus value, mais quid de l’imposition sur le revenu?


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