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#1 18/03/2016 13h06 → Déficit foncier et passage de la location nue à la location meublée ? (déficit foncier, location nue, meublé)

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Bonjour

Le déficit foncier en location meublée ne peut pas être appliqué qu’aux revenus immobiliers et pas à la totalité de ses revenus.

Peut-on faire de la location nue les premières années afin de pouvoir profiter du déficit foncier dû aux travaux sur l’ensemble de nos revenus pour ensuite, une fois le déficit absorbé, passer en location meublée ?

Message édité par l’équipe de modération (19/03/2016 17h21) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : déficit foncier, location nue, meublé

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#2 18/03/2016 15h46 → Déficit foncier et passage de la location nue à la location meublée ? (déficit foncier, location nue, meublé)

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Bonjour
Oui on peut passer de nu à meublé.
Mais il n’y a pas de déficit foncier en meublé puisque les revenus sont de type BIC et non fonciers.
Cdt

Dernière modification par Nuts65 (18/03/2016 18h30)

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#3 18/03/2016 16h02 → Déficit foncier et passage de la location nue à la location meublée ? (déficit foncier, location nue, meublé)

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Attention : on peut passer de nu à meublé fiscalement, mais on ne peut pas rompre le bail nu de force pour passer en bail meublé sous prétexte que ca nous arrange fiscalement parlant. Il faudra attendre un changement de locataire.

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#4 18/03/2016 16h48 → Déficit foncier et passage de la location nue à la location meublée ? (déficit foncier, location nue, meublé)

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Et pour être précis, après avoir imputé un déficit foncier à vos revenus globaux en location nu, il vous faudra continer à louer le bien en location nu durant une période de 3 ans minimum avant de pouvoir changer de régime et passer en LMNP.

A+
niko

Dernière modification par niko (18/03/2016 16h50)

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#5 18/03/2016 16h59 → Déficit foncier et passage de la location nue à la location meublée ? (déficit foncier, location nue, meublé)

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@Michel24 :

Vous semblez confondre/mélanger certaines notions :

En location meublée, on n’a pas de revenu foncier et on ne fait pas de déficit foncier, car le résultat (bénéfice ou déficit) de l’activité est dans la catégorie des BIC (Bénéfice Industriel et Commercial), et donc fiscalement pas du tout la même chose qu’un revenu/déficit foncier.

Ce n’est qu’en location nu qu’on fait un revenu ou un déficit foncier.

Le passage de location nu à meublé (en changeant de bail), ou vice-versa, n’est pas neutre vis à vis d’un éventuel déficit (foncier ou de BIC) existant. Un tel déficit peut être perdu, et n’est en tout cas pas transformé (de déficit foncier en déficit de BIC par exemple) .


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#6 21/03/2016 10h39 → Déficit foncier et passage de la location nue à la location meublée ? (déficit foncier, location nue, meublé)

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Bonjour,

Je me demande si ce n’est pas uniquement une question de sémantique : car si je fais faire des travaux de rénovation et que ce montant dépasse l’ensemble des loyers annuels perçus en location meublée, j’ai bien un déficit, non ?

Ce n’est peut être pas un déficit "foncier" si je suis en location meublé, mais peut être alors doit-on parler d’un déficit "locatif", mais il y a bien déficit.

Sur ma déclaration de revenu locatif de l’année des travaux, je vais bien avoir une somme négative à indiquer, non ?

Si on prend un cas concret : 100 000 € de travaux de rénovation, 20 000 € de loyer, le déficit "locatif" de l’année est de 80 000 €. Je n’ai pas d’impôts locatif à payer cette année.

L’année suivante je touche à nouveau 20 000 € de loyer annuel auquel je peux déduire 10 700 €, et ceci chaque année jusqu’à l’épuisement de mon montant de travaux de rénovation.

Est-ce bien cela ?

Je lis tellement de renseignements contradictoires sur ce sujet, que je ne m’y retrouve pas du tout !

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#7 21/03/2016 10h48 → Déficit foncier et passage de la location nue à la location meublée ? (déficit foncier, location nue, meublé)

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Non ce n’est pas cela, les 10’700€ reportables ne sont d’actualité qu’en location nue.

Si jamais votre résultat annuel en location meublée est négatif, alors vous n’aurez rien à déclarer pour vos impôts mais rien à soustraire non plus, en gros vous mettrez 0 dans la case idoine.

Par contre, dans le calcul de votre résultat (BIC comme dit par GBL) de(s) l’année(s) prochaine(s), vous tiendrez compte des déficits des années précédentes.

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#8 21/03/2016 12h03 → Déficit foncier et passage de la location nue à la location meublée ? (déficit foncier, location nue, meublé)

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D’accord, donc en prenant l’exemple plus haut avec mes 100 000 € de travaux et 20 000 € le loyer perçus annuellement :

- La 1ère année, j’ai un "déficit" de - 80 000 € que je ne déduis de rien mais qui me permet de ne pas payer d’impôts sur mes revenus locatifs meublé,

- la 2ème année j’ai encore un déficit de - 80 000 € + 20 000 € = -60 000 € qui me permet encore de ne pas payer d’impôts sur mes revenus locatifs,

- et ainsi de suite jusqu’à l’année N+4 où mon reste de "déficit" est égal à mes loyers, ce qui me permet une dernière fois de ne pas payer d’impôts sur mes revenus locatifs.

Est-ce bien cela ?

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#9 21/03/2016 12h03 → Déficit foncier et passage de la location nue à la location meublée ? (déficit foncier, location nue, meublé)

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En cas de location meublée, je ne crois pas que vos travaux de rénovation généreront un déficit. Vous pourrez juste les amortir pendant N années, si c’est inscrit comme immobilisation au bilan de votre activité.

Mon message #5 n’est pas uniquement une question de sémantique. Il faut désigner les choses par leur nom sans tout mélanger, et ici le faire correctement est nécessaire si on ne veut pas avoir une mauvaise surprise la prochaine fois qu’on aura un contact avec son percepteur.


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#10 21/03/2016 12h22 → Déficit foncier et passage de la location nue à la location meublée ? (déficit foncier, location nue, meublé)

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Je viens de téléphoner à un agent de mon Centre des Impôts en lui expliquant mon cas. Le montant de mes travaux de rénovation en location meublée (BIC) est considéré comme une "charge d’exploitation".

L’ensemble de mes charges d’exploitation sera comparée à mes recettes locatives afin d’en déterminer le résultat d’exploitation de l’année.

Si celui-ci est négatif (une perte), cette perte sera reportée comme charge d’exploitation aux années suivantes.

C’est clair et net.

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#11 21/03/2016 13h09 → Déficit foncier et passage de la location nue à la location meublée ? (déficit foncier, location nue, meublé)

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Faites surtout faire un écrit à votre centre des impôts, en leur faisant au minimum un mail (une lettre c’est mieux) !
Ils racontent, au téléphone, n’importe quoi pour se débarrasser de l’"assujetti", votre retour en est encore une fois la preuve smile En cas de contrôle il restera rien de la conversation téléphonique…

Puisque vous êtes au BIC, vous avez sans doute un comptable (sinon appelez un cabinet spécialisé au hasard) Il vous confirmera que les règles décrites au téléphone sont celles des revenus foncier et non celles du BIC/LMNP…

=> Amortissement des travaux selon les règles de répartition des éléments (durées différentes selon leur nature).


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#12 22/03/2016 11h17 → Déficit foncier et passage de la location nue à la location meublée ? (déficit foncier, location nue, meublé)

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J’ai suivi votre conseil et demandé par mail à l’agent des impôts de me confirmer ce qu’il m’avait dit oralement comme quoi je pouvais considérer comme charges le montant des travaux de rénovation en location meublé et voici sa réponse :

Vous avez souhaité connaître les règles relatives aux travaux de rénovation d’un immeuble destiné à la location meublée.

Les dépenses qui ont pour effet d’augmenter l’actif de l’entreprise ne sont pas immédiatement admises en déduction du résultat imposable,  article 38-20 du code général des impôts.

Les dépenses d’acquisition des divers éléments de l’actif immobilisé doivent être inscrites à un compte d’immobilisations et peuvent seulement faire l’objet d’un amortissement sur la durée d’utilisation des biens considérés,  BOI -BIC -CHG-20-10.

Comme quoi les Impôts peuvent dire une chose un jour et le contraire le lendemain !!! 

Je me demande si tous les centres des Impôts le savent vraiment que les travaux ne peuvent pas être considérés comme une charge en location meublée. Certains centres doivent appliquer cette loi et d’autres non, ce qui amène ce "flou artistique" sur le sujet.

Voici le réponse de M. Ferrari sur le sujet sur le forum de sa formation "Réussir son 1er investissement immobilier" :

Peut-être avez-lu qu’un déficit provenant de l’exploitation d’un LMNP ne vient pas s’imputer sur les autres revenus, ce qui est vrai.

Le principe du déficit foncier est universel et peut être utilisé en meublé ou non.

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#13 22/03/2016 11h42 → Déficit foncier et passage de la location nue à la location meublée ? (déficit foncier, location nue, meublé)

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Michel24 a écrit :

Le principe du déficit foncier est universel et peut être utilisé en meublé ou non.

Bah non, du déficit foncier se déduit des revenus fonciers et non de revenus BIC, vous allez par nous refaire les échanges qui ont déjà précédés…

Michel24 a écrit :

Comme quoi les Impôts peuvent dire une chose un jour et le contraire le lendemain !!! 

Je me demande si tous les centres des Impôts le savent vraiment que les travaux ne peuvent pas être considérés comme une charge en location meublée. Certains centres doivent appliquer cette loi et d’autres non, ce qui amène ce "flou artistique" sur le sujet.

C’est un vrai sketch a chaque fois ! Au début je trouvais cela énervant (dans un état de droit, est-ce vraiment normal ?) maintenant cela m’amuse de plus en plus wink

Le personnel n’est pas qualifié et répond n’importe quoi, sait se faire menaçant aussi si vous n’êtes pas d’accord… par contre n’ayez crainte (ou plutôt tremblez) en cas de contrôle, vous aurez des agents qualifiés pour trouver le moindre défaut !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#14 22/03/2016 12h14 → Déficit foncier et passage de la location nue à la location meublée ? (déficit foncier, location nue, meublé)

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Michel24 a écrit :

Le principe du déficit foncier est universel et peut être utilisé en meublé ou non.

Un truc simple pour comprendre que c’est faux : l’imputation du déficit foncier provient des cases 438 et 441 de la déclaration 2044 … qui ne concerne pas que les locations nues.

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#15 22/03/2016 19h00 → Déficit foncier et passage de la location nue à la location meublée ? (déficit foncier, location nue, meublé)

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Le pire dans l’histoire est que c’est le même agent (le responsable impôts foncier en plus) qui hier me dit blanc et aujourd’hui noir…

Quand je le lui ai rappelé de ce qu’il m’avait dit hier, il m’a répondu : "j’étais pris dans le feu de l’action et je vous ai répondu une bêtise… je me suis renseigné depuis…".

Il n’est pas un nouveau en poste car j’ai déjà eu affaire à lui il y a quelques années pour la détermination d’une plus value sur une vente immobilière.

Ce qui me surprend également est que des formateurs de cours payants sur le sujet (M. Ferrari) puisse dire :

"Le principe du déficit foncier est universel et peut être utilisé en meublé ou non."

Je pense qu’il est de bonne foi et qu’il pratique le déficit "locatif" en meublé avec ses travaux de rénovation et que cela "passe" au niveau de son centre des Impôts…

Certains ont de la chance avec leur centre des Impôts, d’autres non. Je ferai de la location nue afin d’absorber le cout des travaux en déficit foncier, le temps de deux baux de 3 ans d’après mes calculs. Je me déciderai alors de passer en meublé ou pas.

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#16 22/03/2016 19h22 → Déficit foncier et passage de la location nue à la location meublée ? (déficit foncier, location nue, meublé)

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"Ce qui me surprend également est que des formateurs de cours payants sur le sujet (M. Ferrari) "

Ca vous surprend plus que le rapport du contenu et du prix de la formation ? Ce qui m’amuse, en général, avec les formations, c’est la manière dont on vous vend à 150 / 500 / 1000 euros un type qui se tient debout devant vous pour vous lire le contenu photocopié d’un bon bouquin à 20 euros …

Quand à la chance … Au mieux, Mr Ferrari déclare en 2044 au lieu de déclarer en BIC (donc il perd l’amortissement, les déductions non admises en 2044, etc …) mais dans ce cas, il doit louer en bail nu, même s’il fournit des meubles, soit il déclare frauduleusement.

Si le fisc lui tombe dessus, le redressement peut atteindre l’écart entre l’imposition normale sans ce déficit et l’impôt qu’il a supporté + pénalités pouvant aller jusqu’à 80% de la somme précédente + intérêts de retard cumulatif sur la durée.

Et ce sans considérer le fait que de facto, il sera contrôlé sur l’ensemble des aspects fiscaux de sa vie.

Reste la possibilité qu’il raconte n’importe quoi à ce moment de son blog, tout en déclarant correctement dans sa vie réelle (j’ai déjà croisé pas mal de gens prétendant faire un truc, tout en faisant autrement en réalité)

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