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Forums des investisseurs heureux

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#101 24/05/2016 14h01 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Il n’y a pas d’étudiants? Mais vous parlez de 42 et 38 qui sont des zones ou il existe beaucoup d’étudiants ! Saint Etienne et Grenoble sont des villes très étudiantes… !

Après par rapport a votre réflexion, je n’aime pas l’idée d’être dépendant d’un tiers ainsi que ne pas pouvoir choisir ce que je souhaite faire et être contraint par certaine limite !
Dans que cadre obtenez vous ces 80% de travaux payés?

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#102 24/05/2016 14h42 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Ah ; désolé mais je pense que vous avez lu imparfaitement mes propos svp :
"les secteurs d’analyse se situaient dans le 38-07-42 "
et :
"Le quartier sur lequel j’ai réfléchis en priorité…"
Et il s’agit de quartiers ou villes en déprises, étant bien entendu que dans les grandes agglos étudiantes on trouve des secteurs attractifs, St Etienne inclus. Je ne qualifierais pas Grenoble de ville en déprise.
Le dispositif des 80% de subvention s’applique sous conditions, il vous faut voir les services de la commune et de la DDT cellule logement privé ou similaire.

Et l’on pollue le post de Titoux. pour plus d’infos, autant échanger de vive voix (cf post sur la rencontre en vallée du Rhône ?).

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#103 21/06/2016 14h20 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Petit suivi du poste.
L’appartement refait a pu être loué au bout d’une semaine avec un excellent dossier. Un apprenti, avec caution financière des parents, a signé le bail et s’est installé depuis le 10 juin.
Je n’ai aucun doute sur le fait que tout va bien se dérouler.

J’ai eu quelques surprises après le remise en route de l’eau (éviers, radiateurs) mais rien de très méchant au final.

La visite initiale s’est faite "à l’arrache" après que le futur locataire ait visité un appartement dans l’immeuble voisin.

Là encore, la réfection à neuf avec des matériaux modernes a fait la différence.

Nouvelles leçons suite à la mise en location de l’appartement.

- Lors d’une prise de rendez-vous avec un futur locataire, je prendrai soin de contacter celui-ci 15 minutes avant d’aller sur le lieu de visite afin d’éviter tout déplacement inutile (j’ai effectué 2 fois le déplacement pour rien…). Si celui-ci ne répond pas, pas de visite!

- Etre encore plus rigoureux dans l’état de lieux de fin de chantier, j’ai encore trop de mauvaises surprises.

Dernière modification par titoux (21/06/2016 14h21)

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#104 03/09/2016 14h11 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Poursuite de mon "périple" avec l’achat de 5 appartements dans un même immeuble!

Les derniers locataires locataires,qui me posaient problème, ont quitté l’appartement. Je ne les ai pas retenus !

- J’étais sensé recevoir un préavis, qui était parti soit disant partir en courrier "lent"…Celui-ci a du se perdre à la poste !
- Les personnes souhaitaient quitter les logements 6 jours après m’avoir annoncé oralement leur départ…bien entendu sans payer le mois de préavis ! Dans mon élan de générosité, je n’ai compté que 15 jours…mais j’étais content de les voir partir donc…
- J’ai fait un décompte détaillé des charges (qui devait combien à qui) et ai fait signer le document pour  être sur qu’il y ait une trace (j’ai facturé l’entretien chaudière qui n’a jamais été fait, une copie de clé qui avait été perdue, une serrure de boite aux lettres, etc).
- Il manquait une clé d’accès à une cave.
- J’ai récupéré un appartement infesté de puces et c’est ce qui me pose le plus de souci…J’ai lavé/traité ce jour ci et j’espère en venir à bout…(je vais devoir traiter chez moi ayant récupéré quelques spécimen de ma maison…)

=> la personne était étonnée que je ne rende pas l’intégralité de la caution avec tous ces éléments !

J’ai précisé que je rendrais une partie de la caution quand la boite aux lettres serait réparée et quand la clé manquante aura pu être récupérer.

J’ai bien fait de rendre cette caution au compte goutte…vu que la boite aux lettres ne sera jamais réparée…

J’ai décidé de refaire, comme pour les deux appartements précédant libérés, l’appartement à neuf (sols, cuisine, salle de bain, murs).

L’idée reste de pouvoir trouver des locataires sérieux à l’avenir. La gestion des locataires "délicats" est bien trop chronophage et source de stress (je n’ai aucun problème avec les locataires des deux appartements refaits à neuf…).

Mes précédentes expériences m’ont tout de même servi au niveau rigueur :

- ne plus rendre les cautions dès l’état des lieux,
- ne pas hésiter à utiliser la "carotte" si nécessaire,
- ne pas louer plutôt que de relouer à ce type de profil.

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#105 03/09/2016 15h54 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Titoux,

pour avoir un jour été infesté par les puces, le seul traitement efficace est de faire une fumigation.
Lever et aspirer le bien n’est d’aucune utilité (éviter de ramener votre aspirateur chez vous, car vous ramenez les bébêtes en même temps!). Les sprays "antipuce" ne fonctionnent pas non plus.

Pour la fumigation, j’avais trouvé les traitements chez mon vétérinaire. Le mieux est de prendre une bombe par grande pièce. On met en place la fumigation. Il faut s’assurer que toutes les pièces sont ouvertes dans l’appartement mais qu’il n’y a aucune ouverture sur l’extérieur (fenêtre ouverte par exemple). Il faut laisser agir le produit pendant plusieurs heures puis tout aérer. Il est à noter que le produit est toxique, donc il faut ensuite tout laver (surface de cuisson et de préparation des aliments…).
Si vous pratiquez chez vous, il faudra aussi penser à bien laver assiettes, couverts….

C’est très pénible ces petites bêtes-là. D’ailleurs, pour info, ce n’est pas nécessairement lié à un problème d’hygiène. Dans mon cas, c’était des puces de parquet. les œufs sont logés dans le parquet et "se réveillent" lorsque les conditions idéales sont réunies.
Bizarrement, depuis, je ne suis pas une grande fan du parquet ;-)

Bon courage!

Dernière modification par Elodie01 (03/09/2016 17h54)


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#106 03/09/2016 17h32 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Quelqu’un de mon entourage a eu un soucis de ce genre.

Il a pu obtenir les coordonnées d’une entreprise compétente via la mairie.


Pourquoi pas Vous?

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#107 04/09/2016 13h01 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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titoux, mes parents ont eu un problème similaire lors du départ d’un locataire récemment. Je pense que vous devriez être encore plus ferme :
- clé manquante = changement du barillet (et non pas refaire une clé). Si vous refaites simplement une clé, le locataire peut avoir gardé la clé prétendument perdue, et ensuite venir squatter ou cambrioler.

- toute dégradation ou manque est à noter sur l’état des lieux (impératif : si le problème n’est pas mentionné, alors que vous avez signé en bas, ce problème n’existe pas : vous l’avez reconnu vous même !). Ensuite, on le transforme en dépense potentielle (devis) ou réelle (facture).

- on ne laisse pas de délai pour réparer ou changer. Le jour de l’état des lieux, le locataire quitte le logement. Il n’a plus aucun droit ou lien juridique avec ce logement. Il n’a donc plus aucune raison d’y revenir après pour d’éventuelles réparations ou remplacements. De plus, dès le lendemain, vous êtes censé pouvoir relouer (ou faire les travaux en accéléré pour relouer dans la foulée), donc tout délai laissé au locataire en réparation ou remplacement vous retarde pour remettre le logement en location. Exemple : clé manquante -> changement du barillet le jour même ou le lendemain->facture à déduire du dpôt de garantie ; donc s’il renvoie la clé manquante une semaine plus tard, c’est trop tard. Idem avec la boîte aux lettres : le futur locataire a besoin d’une boîte aux lettres, donc si elle est à réparer le jour de l’état des lieux, ça veut dire que vous en mettez une neuve le jour même ou le lendemain. Toute réparation ou autre bidouillage ultérieur arriverait trop tard.
En acceptant un délai supplémentaire, vous retardez le moment où vous pourrez remettre en location, c’est donc du pur manque à gagner. Il n’y a aucune raison de laisser le locataire retarder cela. Le bail ne s’applique plus au-delà de la date prévue de fin préavis, donc il ne paie plus de loyer, donc il n’est plus locataire, donc : zéro délai supplémentaire.

- on ne restitue pas la caution le jour de l’état des lieux (zéro euros !). On fait la somme de tout ce qui est dû par le locataire (loyer impayé, charges et donc les dégradations et manques justifiés par devis ou factures), on le soustrait du dépôt de garantie. Si le résultat reste positif, on envoie le reliquat de caution par chèque avec les explications et justificatifs de retenues. Si le résultat est négatif, on envoie le même décompte, finissant par "et donc le dépôt de garantie est retenue en intégralité et vous me devez tant". Dans le cas de dégradation, on a 2 mois pour faire cette démarche (1 mois sinon).

Dernière modification par Bernard2K (04/09/2016 13h41)

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#108 04/09/2016 13h28 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Elodie01 a écrit :

Titoux,

pour avoir un jour été infesté par les puces, le seul traitement efficace est de faire une fumigation.
Lever et aspirer le bien n’est d’aucune utilité (éviter de ramener votre aspirateur chez vous, car vous ramenez les bébêtes en même temps!). Les sprays "antipuce" ne fonctionnent pas non plus.

Pour la fumigation, j’avais trouvé les traitements chez mon vétérinaire. Le mieux est de prendre une bombe par grande pièce. On met en place la fumigation. Il faut s’assurer que toutes les pièces sont ouvertes dans l’appartement mais qu’il n’y a aucune ouverture sur l’extérieur (fenêtre ouverte par exemple). Il faut laisser agir le produit pendant plusieurs heures puis tout aérer. Il est à noter que le produit est toxique, donc il faut ensuite tout laver (surface de cuisson et de préparation des aliments…).
Si vous pratiquez chez vous, il faudra aussi penser à bien laver assiettes, couverts….

C’est très pénible ces petites bêtes-là. D’ailleurs, pour info, ce n’est pas nécessairement lié à un problème d’hygiène. Dans mon cas, c’était des puces de parquet. les œufs sont logés dans le parquet et "se réveillent" lorsque les conditions idéales sont réunies.
Bizarrement, depuis, je ne suis pas une grande fan du parquet ;-)

Bon courage!

Bonjour Elodie et Pruls :-)

Merci pour vos retours.

J’ai traité hier l’appartement contre les puces avec des bombes "ParaStop" de chez Virbac (désolé de mettre des noms de marque mais apparemment, toutes ne se valent pas).

Je dois également traité ma maison qui semble également touchée…(très agréable de retrouver des puces dans son lit et sur soit le matin…Cela en devient presque maladif!!!).

Ce problème est devenu mon problème prioritaire…

Quelles marques de froggers anti-puce aviez vous choisi ?

Concernant les barillets, j’ai effectivement fait changer tout cela le lendemain (aucun confiance en ces locataires).

J’ai bien fait de conserver une partie de la caution…Cela paiera la serrure de la boite aux lettres.

Je tâche d’être de plus en plus rigoureux lors des états des lieux de départ…Je viendrais au fait que tout soit réglé lors de l’état des lieux de sortie à l’avenir…

En tout cas, c’est toujours dommage de tomber dans les généralités…mais je zapperai certains profils à l’avenir…

Dernière modification par titoux (04/09/2016 13h32)

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#109 04/09/2016 21h36 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Effectivement, ces petites bêtes minuscules ont la capacité de vous rendre dingue!
Dans le lit, c’est juste l’horreur! Et puis, on a l’impression qu’elles nous sautent dessus à longueur de nuit, c’est proprement insupportable!

Avant de faire les fumigations, j’avais pulvériser mon lit avec du jus de citron. J’avais lu ça sur un forum internet. Ca ne tue pas les puces mais ça les calme un peu et permet de dormir à peu près sereinement (c’est un remède de grand mère).

Honnêtement, je ne me rappelle pas quelle marque de foggers j’avais utilisée. J’ai fait confiance à mon vétérinaire. Il a fallu 2 fumigations en tout pour en arriver à bout. De mon expérience, il vaut mieux faire confiance au vétérinaire plutôt qu’à la pharmacie (que j’avais consulté auparavant). Le vétérinaire est plus souvent confronter à ce problème et est de meilleur conseil.

Pour les puces sur soi, le meilleur "remède" que j’ai trouvé, c’est du scotch adhésif de chantier. Oui, je sais, ça fait très "système D". Mais il faut savoir que ces petites bêtes nagent très bien. Et même une bonne douche avec savonnage intense n’en vient pas forcément à bout. En plus, il y a des petites malines qui vous sautent dessus avant de partir au travail, après la douche.
Du coup, j’avais garder un rouleau de gros scotch dans ma boite aux lettres. Si je constatais quelques puces avant de partir travailler, je les scotchais (histoire de ne pas déplacer le problème au bureau).
Ca a l’air un peu débile présenté comme ça, mais je crois que seuls ceux qui ont connu ce problème peuvent se rendre compte à quel point quelque chose d’aussi petit peut être aussi pénible.

En tout cas, bon courage!


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#110 05/09/2016 14h40 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Appartement, maison et même voiture traitées…J’espère vivement ne plus entendre parler de ces satanées puces…

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#111 05/09/2016 15h46 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Un de mes locataires m’a rendu un appartement infesté de puces sans me le signaler. C’est le nouveau locataire qui s’en est rendu compte, sympa pour lui… pour ma part je vous recommande de faire un traitement professionnel car ces bestioles sont tenaces, surtout si vous avez un parquet. Comptez 90€ pour un appartement avec garantie de résultat (autant de passages que nécessaires soit 2 ou 3).

Dans ce cas précis, j’avais d’ailleurs retenu le montant du traitement sur la caution des locataires précédents, ce que je ne pouvais pas faire théoriquement car non mentionné sur l’état des lieux de sortie, mais techniquement possible car je n’avais pas encore rendu la caution. Les locataires précédents, auquel j’ai bien fait comprendre que leur attitude était peu respectueuse des futurs occupants (dont une petite fille de 2 ans qui a été piquée de nombreuses fois), n’ont pas osé contester la retenue. Raison de plus pour ne pas rendre la caution le jour de l’état des lieux, mais de se laisser le temps de bien vérifier que vous n’en aurez plus utilité.

NB : Je vous invite aussi à utiliser votre droit de conserver jusqu’à 20% du dépôt de garantie au titre de provision sur la régularisation de charges annuelle. Imaginez que les charges de l’appartenant venaient à augmenter et que vous deviez récupérer quelques euros auprès de gens ayant parfois quitté l’appartement depuis plusieurs mois, vous seriez bien reçus !

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#112 05/09/2016 17h31 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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J’ai effectivement pensé à faire des venir des professionnels.
Les demandes sont en cours mais j’ai l’impression que le fait d’être un peu retiré (en Saône et Loire…) va me compliquer la tâche…
Le prix me semble modique par rapport aux frais que j’ai déjà engagés (60€ pour la maison + 60€ pour l’appartement).

Je vais continuer à prospecter avec les pros.

Concernant le dépôt de garantie, je l’ai rendu au compte goutte…et je crois que si j’avais retenu plus d’argent, j’aurais été harcelé de coups de fils et de sms…Je crois que j’ai "acheté" un peu de tranquillité en rendant de l’argent à ces locataires…

Dernière modification par titoux (05/09/2016 17h36)

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#113 06/09/2016 10h54 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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A mon avis, il ne faut pas rendre le dépôt de garantie en plusieurs fois.

vous devez le rendre :
- si pas de dégradation : intégralement et dans le délai d’un mois.
- si dégradation : vous avez deux mois pour le rendre, diminué du montant des dépenses justifiées.

En cas de dégradations, on veut bien sûr garder une trace du courrier envoyé, accompagné du chèque de restitution et d’une copie des justificatifs des retenues. Donc on envoie par LRAR. Vu que ça coûte, c’est une bonne raison de faire un seul envoi, donc un seul remboursement.

perecastor : si le locataire accepte sa responsabilité morale dans l’infestation qui a nécessité le traitement, pourquoi pas le lui déduire. Par contre s’il contestait cette déduction devant le tribunal d’instance (en fait le juge de proximité, vu le faible montant), vous auriez peu de chances d’avoir raison. Après, peu de gens vont aller en justice pour une somme de moins de 100 € quand ils savent qu’ils sont en tort, au moins moralement.

Dernière modification par Bernard2K (06/09/2016 11h10)

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#114 06/09/2016 11h00 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Vous avez raison….Cela fait partie de mon apprentissage…

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#115 26/09/2016 11h32 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Petite mise à jour du post

Le logement en travaux devrait être bientôt disponible. Les travaux devaient durer 2 semaines…nous en sommes à 5 !
- Le problème de puces à retarder une première fois l’avancée.
- Un problème familial de l’entrepreneur a prolongé le retard (c’est l’un des points noirs de travailler avec des auto-entrepreneur).

Je fais le point dans la semaine pour voir l’avancée…

Je vais devoir relouer l’avant dernier logement refait…Le jeune locataire qui devait signer un CDI n’a pas pu le faire…Son patron a des problèmes de trésorerie et n’a pas pu signer le contrat de travail…
Le logement sera libre courant novembre…

Je vais devoir relouer deux appartements en moins d’un mois…On est loué du tableau de marche…(dans l’ensemble, je suis toujours loin du tableau de marche avec des multitudes aléas!!!)

Ceux-ci sont propres et neufs…espérons que cela compense le quartier, qui reste peu vendeur…

Affaire(s) à suivre…

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#116 29/09/2016 17h37 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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J’apprends ce jour d’une locataire (le dernier de mes bon profils…)
Je vais devoir gérer la locations de 3 logements sur les 5 que j’ai dans l’immeuble :

- Un début octobre,
- Un début novembre,
- Un début janvier.

Terrible loi des séries…

Le point positif est que les 3 logements ont été refait dans l’année 2016.
Le quartier reste toutefois délicat pour louer…

Dur dur la vie de bailleur…

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#117 13/10/2016 15h34 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Petit retour sur la gestion des 5 appartements dans le même immeuble.

Le bien en travaux…l’est toujours après presque 2 mois alors que la durée initiale était évaluée à…2 semaines!

Malgré le retard, j’apprécie le sérieux de l’artisan, qui accepte de reprendre des choses qui n’étaient pas forcément prévus dans le devis initial.
Le bien devrait être disponible en fin de semaine.

Le second bien dont le locataire part courant octobre a pu être reloué dès la première visite (le fait d’utiliser des matériaux modernes a fait tilt chez le locataire).
Le locataire a un profil que je souhaitais éviter (paiement par la CAF du loyer et sans emploi)…mais j’ai pu contacter son ancien propriétaire (qui a des biens dans le même immeuble et avec qui j’ai fait connaissance), qui m’a rassurer sur le fait que la personne n’avait pas posé de problème en 2 ans chez lui.

Petit bilan :

- J’ai toujours du mal à faire venir les visiteurs dans ce quartier "difficile" mais les biens ont pu être loués systématiquement dès la première visite avec des profils plutôt bon par rapport à la période avant travaux.
- Je pré-sélectionne les visiteurs après un échange de mail et m’impose d’avoir eu au téléphone la personne avant le moindre déplacement. Cela permet de se faire une première idée.
- Un appartement (tout neuf) à relouer dès la semaine prochaine.
- Avoir un réseau des connaissances des propriétaires dans une petite ville est une bonne chose et cela m’a donné des idées sur une suite à donner à cela…

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#118 20/10/2016 11h06 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Petit retour sur la gestion des biens de l’immeuble.

Le logement entièrement refait a pu être reloué dans la seconde vide.
Toujours du mal à faire venir visiter les gens (j’ai reçu une bonne quinzaine de demande d’information…pour seulement 3 déplacements).

Le bail sera signé lundi prochain.

La personne est une femme seul avec ses enfants dont le loyer sera pris en charge pour moitié par les APL.

J’ai paradoxalement privilégié un dossier qui semblait moins bon par rapport à un autre.
Celui d’un jeune couple en CDI était excellent…J’ai cependant jugé que le risque d’un départ rapide était plus élevé avec ce couple.

J’ai été plus rigoureux avec l’artisan en provisionnant une somme sur la facture final pour un travail non réalisé, que je devrais faire faire à un électricien.

Rude apprentissage de l’immobilier…mais la stratégie choisie semble être la bonne.

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#119 27/10/2016 13h58 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Suite des événements avec les logements de mon immeuble.
La dame qui a signé le bail lundi dernier…mais contacté pour m’indiquer qu’elle ne souhaitait plus prendre le logement.
Raison invoquée : des amis à elle sont venus voir l’appartement…et lui ont indiqué "qu’il était mal fait…parce qu’il n’y avait pas de four encastré dans la cuisine" (sic!!!).

Je n’ai pas chercher à épiloguer…Un préavis de 3 mois m’était du…mais j’ai cherché avant tout à récupérer au plus vite mon jeu de clés pour passer à autre chose.

Dure leçon de vie que ce type d’expérience…
DU temps de perdu…un peu d’argent aussi avec un nouveau cycle de recherche de locataire à mettre en place.
Je crois que je vais finir par perdre toute empathie envers les locataires et gérer de manière froide et mécanique mes logements même si je peux constater que le rapport locataire/propriétaire me semble bien déséquilibré.

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#120 03/11/2016 15h35 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Petit retour sur la gestion des 5 biens.
J’apprenais fin septembre le départ de deux locataires avec de très bon profil (un pour novembre/ un pour janvier).

J’ai du remettre en location le bien qui avait été loué…puis libéré par la locataire 4 jours après!
J’ai pu récupérer au plus vite, comme je le souhaitais, le jeu de clés de l’appartement afin de pouvoir remettre en location au plus vite.

3 contacts ont pu être pris pour la visite :

- une jeune femme avec 2 enfants en CDD infirmière.
- un couple au RSA + APL
- un couple qui avait dans un premier temps refusé la visite à cause de la réputation du quartier et qui a souhaité visiter malgré tout après un échec sur une autre location (avec un excellent dossier de 21 documents (avis d’imposition ,fiches de paies, caution etc)(les deux en CDI).

J’avais un mauvais pré-sentiment avec le profil n°2…qui n’a pas pris le temps de se déplacer, ni de prévenir, chose qui ne m’a pas étonnée d’après les quelques contacts que j’avais pu avoir.

La première visite s’est bien déroulée avec la jeune femme, qui souhaitait louer directement après la visite.

Pour le 3 ième profil, j’ai rapidement proposé de visiter l’appartement qui se libérait fin décembre.
Il s’avère que ce couple préfère le second appartement que j’ai proposé (un dernier étage sans vis à vis au dessus)…et cerise sur le gâteau, la date de libération de l’appartement correspond avec le préavis qu’ils ont donné dans leur logement actuel…

Coup double donc pour ces visites avec la location des deux appartements (un immédiatement…l’autre directement sans vacances mi décembre) avec d’excellents profils (CDI sans APL).

Les 3 appartements que j’avais à louer dans l’immeuble ont donc pu trouver preneurs en 2 semaines environs avec 5 visites pour 3 locations.

La réfection à neuf des appartements a permis de louer des appartements à des profils qui ne se seraient pas déplacer sinon…
La stratégie de proposer des biens en très bon état et modernes à des prix un peu en dessous du marché semble gagnante dans le cadre de mes biens.

Signature des baux dans la semaine.

Dernière modification par titoux (03/11/2016 15h37)

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#121 03/11/2016 18h14 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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titoux a écrit :

La stratégie de proposer des biens en très bon état et modernes à des prix un peu en dessous du marché semble gagnante dans le cadre de mes biens.

La stratégie de proposer des appartements en bon état et modernes est effectivement sans doute la bonne stratégie, par contre pourquoi louer moins cher que le prix du marché ?

- Si c’est pour faire venir les locataires dans ce quartier, il s’agit en fait d’actualiser les prix à ce que vous présentez comme un handicap.
- Si c’est pour avoir les bons candidats, d’après mon expérience cela se fait plutôt grace à la qualité du bien/service proposé.
- Si c’est pour les fidéliser, mon expérience (non omnisciente) m’indique que les locataires bougent pour d’autres raison que le prix.
- Un autre motif ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#122 03/11/2016 18h21 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Si je loue mes bien au prix même prix que dans un quartier moins "populaire", les gens ne se déplacent même pas !

Je propose des prix donc volontairement bas par rapport au bien proposé pour arriver à faire venir des locataires plus solvables.
J’y perds en rentabilité…mais j’y gagne en tranquillité et je loue plus vite.

(J’en ai assez de régler des problèmes d’éducation, de voisinage, d’état des lieux de sortie qui ne se déroule pas bien etc).

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#123 03/11/2016 18h31 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Dans ce cas, il s’agit d’intégrer dans votre prix la moins value due au quartier et non pas d’être moins cher que le marché smile ce qui est parfaitement compréhensible.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#124 04/11/2016 12h26 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Bonjour,
je rejoins l’avis de DDTE, louez au prix du marché de votre secteur, mais valorisez votre bien avec tout ce qui a été entrepris dedans en terme de refection, vous dites a plusieurs reprises qu’ils sont neuf.
Votre critere differenciant est la qualité de l’appartement que vous possedez.

Vous ne pouvez pas, à vous seul, revaloriser le quartier en changeant (mixant) la population qui y habite.
Or si vous pratiquez le loyer de marché de ce secteur avec des biens "premium" la location sera plus aisée concurentiellement parlant.

J’habite Strasbourg et pour les gens qui connaissent cette ville, je ne pourrais jamais convaincre un habitant de la Robertsau ou de la Krutenau de venir habiter au Neuhof meme si je pratiquais un loyer inferieur à celui de marché..

Petit retour d’experience personnelle, mon 1er investissement etait à Mulhouse, un immeuble de rapport de 4 appartements (3 T2 et 1 T1)
Le marché Mulhousien a ses particularités, ses faiblesses et ses détracteurs mais la location y est aisée et l’immeuble fait le travail qu’il est censé faire: pas d’apport, CF positif, faible entretien.
Pour la location il se passe généralement moins d’une semaine entre le depot d’une annonce de location et la signature du bail, généralement à la 1ere visite.
Le quartier est "populaire" dans le sens   ou ce n’est pas un excellent quartier, il n’a pas mauvaise reputation non plus mais il est populaire.
J’ai pris le loyer de marché du quartier en analysant les biens qui y etaient proposés (dans la meme rue j’ai eu de la chance) je loue un T2 meublé de 35m2 en RDC à 420€ hors charges à Mulhouse!
Je suis sur le prix de marché des 40m2 mais les appartements que je propose sont impeccables, il ne manque rien, ils sont propres, ils rassurent et je peux me permettre de faire une selection des locataires (un peu comme vous l’expliquiez)

L’etat des lieux est fait avec un huissier pour eviter toute ambiguité et etre totalement objectif, on ne negocie pas avec un huissier. La charge est divisée en 2, en général le locataire l’accepte de bonne grace, et c’est aussi un signal vert pour moi dans le sens ou un locataire qui accepte un etat des lieux d’entrée fait par un huissier sait qu’il aura affaire à cet huissier lors de sa sortie et aura plutot tendance à rendre un appartement irréprochable.

Un conseil donc, ne dévalorisez pas vos efforts en pratiquant un loyer sous le marché.
Lors des visites expliquez ce que vous avez fait pour le rendre dans cet etat, racontez une histoire, vendez votre produit, le prix est subjectif, n’oubliez pas qu’avant de vous appeler pour visiter votre bien, les locataires l’ont "benchmarké" donc ils savent que sur le marché il y a des appartements propres et entretenus et… des appartements pas trop chers..

Je crois que je vais finir par perdre toute empathie envers les locataires et gérer de manière froide et mécanique mes logements a écrit :

Gardez l’empathie mais soyez ferme, c’etait mon erreur du début, je voulais etre le bailleur sympa et comprehensif (mon coté "social") et finalement un locataire en a abusé, je suis désormais empathique (j’ecoute) mais ferme, ce n’est pas à moi de trouver des solutions à leurs problemes mais à eux de faire l’effort de m’expliquer comment ils comptent les résoudre.
C’est une maniere de faire, il y en à d’autres

Bonne(s) location(s)

James


1 immeuble de rapport: 4 appartements en LMNP, 1 appartement neuf (à venir) et c'est pas fini :)

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