Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#176 04/06/2016 13h17 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

Membre
Réputation :   

Detroit non du tout je n’ai pas investi la bas, trop peu de connaissances à ce sujet.

Il y a probablement des choses à faire, cependant sans connaissances approfondis ou personnes travaillant la bas, c’est pas la peine.

Je comprend mieux du coup la rentabilité que vous avez du coup. C’est une bonne logique si on compte garder ces biens dans le temps.

C’est assez rationnel comme démarche ( le "assez" vaut pour le futur que l’on ne connait pas ), d’un coté on évite au maximum les intermédiaires, achat en cash, rentabilité correcte, lissage du risque.

Pour la suite des événements, je me suis déjà prononcé ; la seule chose que je pourrais ajouter, c’est analyser les prochaines villes qui pourraient évoluer en terme de prix, et de loyer.

http://www.forbes.com/sites/erincarlyle … 7094a02429

Cela vaut ce que cela vaut

Beaucoup de villes ont déjà bien augmentés : Miami, Memphis dans une moindre mesure Atlanta.

Hors ligne

 

#177 01/11/2016 10h51 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

Membre
Réputation :   192 

La saison de la property taxe est ouverte aux Usa depuis ce jour, j’ai bien évidement été voir le montant de la douloureuse et comme d’habitude je viens pousser mon coup de gueule

Pratiquement 11K USD cette année, soit 2% de la valeur vénale estimée par le trésor local, en réalité plutôt 1,4% de la valeur de marché actuelle et quand même 25% des loyers bruts encaissés sur le bien. On peut dire que le "portage" du bien ne rapporte pas grand chose à part une semaine de vacances tous frais payés à Miami chaque année …

Je ne peux pas vous parler des procédures que je fais chaque année pour minorer l’impôt depuis le début car je n’ai toujours pas de résultat à vous présenter

Attention aux vendeurs de soupes et bons investissements aux USA

Hors ligne

 

#178 01/11/2016 11h45 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

Membre
Réputation :   233 

5,6% de rendement brut, et près de 800K$ d’investissement, qu’êtes vous allez faire dans cette galère ?!? Les choses ont elles évoluées au fil du temps ?


"Le pire n'est pas certain, mais il n'est jamais décevant" Murphy

Hors ligne

 

#179 01/11/2016 12h43 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

Membre
Réputation :   257 

Tssm a surement paye bien moins que ça pour ce bien - donc PV intéressante en vue ?
Quel genre de taxe s’applique a la PV a la revente?

Anyway "hope for the best …."

Hors ligne

 

#180 01/11/2016 13h16 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

Membre
Réputation :   

sissi a écrit :

Tssm a surement paye bien moins que ça pour ce bien - donc PV intéressante en vue ?
Quel genre de taxe s’applique a la PV a la revente?

Anyway "hope for the best …."

La convention Franco Americaine prévoit une taxation aux USA puis en France avec crédit d’impôt correspondant à l’impôt payé aux USA. Au final donc, idem à Plus-value en France.

Ce n’est pas sur la plus-value que l’investissement en Floride est fiscalement intéressant mais sur les revenus fonciers qui sont taxables aux USA (donc non taxables compte tenue du mode de calcul des revenus fonciers aux USA). ET LA …. VRAIMENT, on apprécie des revenus non taxés!

Hors ligne

 

#181 01/11/2016 13h23 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

Membre
Réputation :   257 

Thanks laureKTF mais Tssm n’est pas résident français…

Dernière modification par sissi (01/11/2016 13h24)

Hors ligne

 

#182 01/11/2016 13h46 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

Membre
Réputation :   

Tssm a écrit :

La saison de la property taxe est ouverte aux Usa depuis ce jour, j’ai bien évidement été voir le montant de la douloureuse et comme d’habitude je viens pousser mon coup de gueule

Pratiquement 11K USD cette année, soit 2% de la valeur vénale estimée par le trésor local, en réalité plutôt 1,4% de la valeur de marché actuelle et quand même 25% des loyers bruts encaissés sur le bien. On peut dire que le "portage" du bien ne rapporte pas grand chose à part une semaine de vacances tous frais payés à Miami chaque année …

Je ne peux pas vous parler des procédures que je fais chaque année pour minorer l’impôt depuis le début car je n’ai toujours pas de résultat à vous présenter

Attention aux vendeurs de soupes et bons investissements aux USA

Tssm, entièrement OK avec vous, les investissements intéressants en Floride ne se trouvent pas aisément et il est nécessaire de consacrer du temps à un tel investissement.
Concernant les Property Taxes, elles ont augmenté, oui, mais comme la valeur des biens,il faut le reconnaitre. Ces taxes représentent pour moi entre 1.5 et 2 mois de loyer. L’assurance 1 mois et les frais de management entre 1.5 et 2 mois environs (frais de renouvellement de bail inclus). Reste donc 7 mois "in the pocket" non fiscalisés soit 7,5% NET en moyenne (change constant).
Dernier point pour être objectif, j’ai augmenté les loyers de 3 à 4% chaque année et les locataires renouvellent très souvent mes contrats (annuels) de location.

Si l’on considère que l’euro risque encore de se dévaloriser par rapport au dollar, si l’on considère que les placements classiques dans des établissements financiers ne sont ni garantis ni rentables, si l’on évite les "vendeurs de soupe"(dixit), l’investissement locatif en Floride reste à considérer sérieusement.

Hors ligne

 

#183 01/11/2016 13h57 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

Membre
Réputation :   192 

Ddtee, ne vous inquiétez pas pour moi en effet, le prix d’achat en USD est inférieur et le change est très favorable depuis l’investissement initial qui etait en EUR. Certains investisseurs privilégient le rendement, ce que je respecte, moi je préfère les emplacements premium oú la rentabilité est forcement plus faible

Sur la fiscalité, encore une fois il faut faire attention pour les résidents français, les vendeurs de soupe oubliant la réalité fiscale ou ne sachant pas, je ne sais ce qui est pire en fait

RF US: peu d’impôt effectivement du fait des amortissements et surtout si vous imputez des charges personnelles de vacances sur le bien. En 2016 par exemple, j’impute environ 10kusd de vacances que jai passé à Miami en février dernier

Le problème est la conversion en RF Français. Il faut calculer selon les règles françaises donc sans amortissement et sans charges personnelles pour recalculer le RF français qui déterminera votre taux effectif. Donc plus d’impôt sur vos autres revenus, oublions la neutralité …

Cela se gâte pour la PV. Elle se calcule en EUR en France (impact de la variation de change sur la détention). La cerise que tout le monde oublie est l’imposition de la PV aux prélèvements sociaux en France. On a parlé de neutralité fiscale ? Quelle rigolade !

Hors ligne

 

#184 11/01/2017 17h30 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

Membre
Réputation :   

Je suis d’accord avec Tssm, il est faux de dire qu’on ne paye plus d’impôts
Néanmoins, pour avoir 5 maisons aux USA, je paye moins d’impots qu’à investissement équivalent en France car je suis exonéré de CSG/CRDS (15,5% tout de même)
Le grand avantage reste cependant de bénéficier du marché haussier depuis 2011 avec des biens qui ont pris entre 50% et 100% depuis

Hors ligne

 

#185 12/01/2017 09h52 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

Membre
Réputation :   

FISCALITÉ DES REVENUS FONCIERS SUR LES REVENUS D IMMEUBLES AUX USA

Je suis expert-comptable en France, il est temps d’être concret, donc voici ce qui est taxable en France sur les revenus fonciers aux États-Unis:

1 - Déterminer le revenu taxable selon le système français des revenus fonciers en $ (Revenus bruts - frais réels déductibles).

2 - Convertir cette somme en € selon le taux moyen de l’année (cette méthode est admise par l’administration, il est aussi possible de convertir chaque opération à sa date de réalisation, cela est plus compliqué mais peut-être plus intéressant).

3 - Intégrer ces revenus fonciers à la déclaration 2044 des revenus fonciers.

4 - Compléter la 2047 afin de signaler que ces revenus sont taxable aux USA et "bénéficient" du régime du taux moyen.

Comment l’administration française va t’elle taxer ces revenus? :

1 - Calcul de l’Impôt SANS les revenus fonciers étrangers (par exemple 26.000€ pour 100.000€ de revenus)
2 - Calcul de l’Impôt AVEC les revenus fonciers étrangers (par exemple 34.000€ pour 100.000€ de revenus français + 20.000€ de revenus fonciers US)
3 - Application de la règle de 3 où l’impôt total est multiplié par les revenus français et divisé par les revenus mondiaux (par exemple 34.000 * 100.000 / 120.000 = 28.333€)

Dans notre exemple, la charge d’impôt en France est donc de 2.333€ pour les 20.000€ de revenus (soient 11,7%).
Les mêmes revenus fonciers en France génèreraient un impôt de 11.300€ (56.5%).

Voila, j’ai volontairement pris comme exemple la solution fiscale la pire, en pratique, dans toutes les déclarations que j’ai pu établir dans ce contexte, l’imposition en France des revenus fonciers aux USA ne dépasse jamais 10%.

Hors ligne

 

#186 14/01/2017 15h48 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

Membre
Réputation :   

Merci beaucoup, je viens de rentrer des Etats-Unis pour m’installer en France, et on commence à louer notre appartement là-bas donc on se servira de votre message pour notre future déclaration…

Deux questions que je me pose:

- on a un appartement dans un condo, dans les frais déductibles, on aura bien les charges de notre condominium ? Comme on aurait eu les HOA si on avait notre propre maison ?

- on ne déduit pas les intérêts de notre emprunt ?

Hors ligne

 

#187 14/01/2017 19h24 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

Membre
Réputation :   

SageFrancis,
En France :  vous pouvez déduire les frais de HOA, de gestion du PM, le coût de l’agent immobilier qui réalise le bail, l’assurance, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les réparations, et un forfait de €20.

Aux USA, à condition d’opter pour le régime "IEC" …. ce qui n’est pas évident avec un seul bien en location …. , vous pouvez déduire :  les frais de HOA, de gestion du PM, le coût de l’agent immobilier qui réalise le bail, l’assurance, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les réparations, un déplacement aux USA par an et l’amortissement du bien sur 27,5 ans.

Ceci est général et doit être validé au cas par cas, je vous recommande de prendre un professionnel pour la première année (au moins) dans chaque pays ….

Hors ligne

 

#188 16/01/2017 11h47 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

Membre
Réputation :   

Ok merci je vois. J’avais déjà une personne aux US pour faire mes tax, je n’ai pas envisagé d’en prendre une aussi en France, je verrai comment ça se passe.

C’est quoi ce forfait de 20 euros dont vous parlez?

Hors ligne

 

#189 16/01/2017 13h14 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

Membre
Réputation :   11 

Sur le formulaire de la déclaration des revenus fonciers en France, il existe une case qui autorise à déduire forfaitairement 20 € par logement (ou plus précisément par bail sur une année fiscale complète) en plus des différents charges réelles déductibles. Je pense que les impôts considère ceci comme le coût administratif général sur une année.

Je pense que ce sont les 20 € dont parle laureKTF.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech