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Forums des investisseurs heureux

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#176 04/06/2016 13h17 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Detroit non du tout je n’ai pas investi la bas, trop peu de connaissances à ce sujet.

Il y a probablement des choses à faire, cependant sans connaissances approfondis ou personnes travaillant la bas, c’est pas la peine.

Je comprend mieux du coup la rentabilité que vous avez du coup. C’est une bonne logique si on compte garder ces biens dans le temps.

C’est assez rationnel comme démarche ( le "assez" vaut pour le futur que l’on ne connait pas ), d’un coté on évite au maximum les intermédiaires, achat en cash, rentabilité correcte, lissage du risque.

Pour la suite des événements, je me suis déjà prononcé ; la seule chose que je pourrais ajouter, c’est analyser les prochaines villes qui pourraient évoluer en terme de prix, et de loyer.

http://www.forbes.com/sites/erincarlyle … 7094a02429

Cela vaut ce que cela vaut

Beaucoup de villes ont déjà bien augmentés : Miami, Memphis dans une moindre mesure Atlanta.

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#177 01/11/2016 10h51 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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La saison de la property taxe est ouverte aux Usa depuis ce jour, j’ai bien évidement été voir le montant de la douloureuse et comme d’habitude je viens pousser mon coup de gueule

Pratiquement 11K USD cette année, soit 2% de la valeur vénale estimée par le trésor local, en réalité plutôt 1,4% de la valeur de marché actuelle et quand même 25% des loyers bruts encaissés sur le bien. On peut dire que le "portage" du bien ne rapporte pas grand chose à part une semaine de vacances tous frais payés à Miami chaque année …

Je ne peux pas vous parler des procédures que je fais chaque année pour minorer l’impôt depuis le début car je n’ai toujours pas de résultat à vous présenter

Attention aux vendeurs de soupes et bons investissements aux USA

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#178 01/11/2016 11h45 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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5,6% de rendement brut, et près de 800K$ d’investissement, qu’êtes vous allez faire dans cette galère ?!? Les choses ont elles évoluées au fil du temps ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#179 01/11/2016 12h43 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Tssm a surement paye bien moins que ça pour ce bien - donc PV intéressante en vue ?
Quel genre de taxe s’applique a la PV a la revente?

Anyway "hope for the best …."

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#180 01/11/2016 13h16 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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sissi a écrit :

Tssm a surement paye bien moins que ça pour ce bien - donc PV intéressante en vue ?
Quel genre de taxe s’applique a la PV a la revente?

Anyway "hope for the best …."

La convention Franco Americaine prévoit une taxation aux USA puis en France avec crédit d’impôt correspondant à l’impôt payé aux USA. Au final donc, idem à Plus-value en France.

Ce n’est pas sur la plus-value que l’investissement en Floride est fiscalement intéressant mais sur les revenus fonciers qui sont taxables aux USA (donc non taxables compte tenue du mode de calcul des revenus fonciers aux USA). ET LA …. VRAIMENT, on apprécie des revenus non taxés!

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#181 01/11/2016 13h23 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Thanks laureKTF mais Tssm n’est pas résident français…

Dernière modification par sissi (01/11/2016 13h24)

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#182 01/11/2016 13h46 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Tssm a écrit :

La saison de la property taxe est ouverte aux Usa depuis ce jour, j’ai bien évidement été voir le montant de la douloureuse et comme d’habitude je viens pousser mon coup de gueule

Pratiquement 11K USD cette année, soit 2% de la valeur vénale estimée par le trésor local, en réalité plutôt 1,4% de la valeur de marché actuelle et quand même 25% des loyers bruts encaissés sur le bien. On peut dire que le "portage" du bien ne rapporte pas grand chose à part une semaine de vacances tous frais payés à Miami chaque année …

Je ne peux pas vous parler des procédures que je fais chaque année pour minorer l’impôt depuis le début car je n’ai toujours pas de résultat à vous présenter

Attention aux vendeurs de soupes et bons investissements aux USA

Tssm, entièrement OK avec vous, les investissements intéressants en Floride ne se trouvent pas aisément et il est nécessaire de consacrer du temps à un tel investissement.
Concernant les Property Taxes, elles ont augmenté, oui, mais comme la valeur des biens,il faut le reconnaitre. Ces taxes représentent pour moi entre 1.5 et 2 mois de loyer. L’assurance 1 mois et les frais de management entre 1.5 et 2 mois environs (frais de renouvellement de bail inclus). Reste donc 7 mois "in the pocket" non fiscalisés soit 7,5% NET en moyenne (change constant).
Dernier point pour être objectif, j’ai augmenté les loyers de 3 à 4% chaque année et les locataires renouvellent très souvent mes contrats (annuels) de location.

Si l’on considère que l’euro risque encore de se dévaloriser par rapport au dollar, si l’on considère que les placements classiques dans des établissements financiers ne sont ni garantis ni rentables, si l’on évite les "vendeurs de soupe"(dixit), l’investissement locatif en Floride reste à considérer sérieusement.

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#183 01/11/2016 13h57 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Ddtee, ne vous inquiétez pas pour moi en effet, le prix d’achat en USD est inférieur et le change est très favorable depuis l’investissement initial qui etait en EUR. Certains investisseurs privilégient le rendement, ce que je respecte, moi je préfère les emplacements premium oú la rentabilité est forcement plus faible

Sur la fiscalité, encore une fois il faut faire attention pour les résidents français, les vendeurs de soupe oubliant la réalité fiscale ou ne sachant pas, je ne sais ce qui est pire en fait

RF US: peu d’impôt effectivement du fait des amortissements et surtout si vous imputez des charges personnelles de vacances sur le bien. En 2016 par exemple, j’impute environ 10kusd de vacances que jai passé à Miami en février dernier

Le problème est la conversion en RF Français. Il faut calculer selon les règles françaises donc sans amortissement et sans charges personnelles pour recalculer le RF français qui déterminera votre taux effectif. Donc plus d’impôt sur vos autres revenus, oublions la neutralité …

Cela se gâte pour la PV. Elle se calcule en EUR en France (impact de la variation de change sur la détention). La cerise que tout le monde oublie est l’imposition de la PV aux prélèvements sociaux en France. On a parlé de neutralité fiscale ? Quelle rigolade !

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