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Forums des investisseurs heureux

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#101 05/02/2015 22h10 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Réputation :   10 

oui, effectivement je comprends…
J’aurais bien aimé avoir quelques temoignages d’investisseurs qui sont passés à l’acte sur ce forum. en vain !
Notemment conçernant la fiscalité. sujet tres difficile à avoir…

Pour ma part, je suis passé à l’acte au printemps apres plusieurs mois d’observations et de recherches intenses. Pourquoi les USA me direz vous, pourquoi pas en France ?
Pour plusieurs raisons : le $ à un taux interessant (+ 1,35), la diversification monétaire, les prix très attractifs d’achat de maisons, le fait qu’en France quand on a un probleme avec le locataire ça peut durer quelques années et surtout le fait qu’on soit en haut d’un cycle immobilier avec des prix très élevés et le risque de voir le prix de son achat descendre (donc gros risque de faire une moins value au final). enfin, le rendement très bas aussi !
Voilà pour les principales raisons.

Mon choix s’est arrêté sur Détroit ! oui, je sais c’est la ville en faillite en 2013 à la sulfureuse reputation etc…c’est de la folie, mais peut etre pas tant que ça !
Ok; mais gageons que dans 5 ans, elle se sera beaucoup redressée. c’est mon avis, je peux bien evidement me tromper. d’ailleurs, le renouveau est enclenché.
Pourquoi Détroit ?
pour la rentabilité et le potentiel. et également car je n’avais que peu de moyens pour acheter. et pour couronner le tout, je suis au chomage maintenant…
Je compte bien evidement "reussir" dans mon investissement. c’est un peu une question de survie en somme ! je fais tout pour ! et puis, je me dis qu’en cas d’echec (tout peut arriver hein ?!) au moins, je n’aurais pas à regretter puisque j’aurais tenté, suivi mon intuition !
Idée folle et débile ou idée de génie ?! c’est l’avenir qui le dira …

J’ai donc reussi a trouver un credit conso + 1 emprunt "familial" remboursable + quelques economies (en fait, toutes mes economies…). Le budget etait bouclé.
me reste quand même mon bon vieux PEA au cas ou…

J’ai donc commencé par acheter une petite maison apres beaucoup de recherches.
je suis passé par un site francophone et je l’ai achetée.
rentabilité à 19 % net avant impot.
Je me suis alors apperçu tres peu de temps apres qu’il y avait beaucoup mieux !
Je suis alors passé par un site Anglophone, avec des tarifs hallucinants.
J’en ai acheté 3 pour l’instant.
c’est 2 methodes qui s’opposent !
La réalité, c’est qu’en achetant sur les sites FR (jmimmo, etatsunis-immo, usa properties, investamerica, cap sud etc… , c’est plutot beaucoup plus rapide à l’achat, c’est aussi plus rapide pour avoir un locatire, c’est plus du "clé en main" ! Mais en fait, on paye les maisons 2 fois le prix !
mais ça, je l’ai compris un peu apres…
j’ai eu un bon contact avec immo etats unis, correct sans plus avec investamerica, pas tres bon avec usa properties, et mauvaise impression avec jmimmo.. tous avec des prix surgonflées par les commissions…

L’autre méthode, c’est aucun frais caché, transparence, petite commission dont on connait le montant à l’avance, on suit tout le processus d’achat, de closing, des travaux etc… on paye au prix de marché c’est à dire 2 fois moins cher ! Et pas seulement à l’achat, ça concerne aussi tous les petits frais (baisse des taxes, comptable etc…)
par contre, c’est beaucoup plus long pour tout, mais ça permet de bien comprendre chaque etape, c’est super enrichissant et interessant ! d’ailleurs, à ce rythme là je vais finir bilingue !! lol !
Enfin, c’est ainsi que j’ai fait 2 supers affaires sur les 3 ! vous me direz, c’est l’avenir qui le dira également… mais si je devais les vendre des maintenant je les revendrais sans perdre d’argent et surement bien plus.
rentabiltés :
maison 2 : 25 % net avant impots
maison 3 : 44 % net avant impots
maison 4 : 45 % net avant impots.
le plus rigolo, c’est que c’est la 1ere que j’ai achetée le plus cher, avec le plus faible rendement. c’est aussi la plus petite… surpayée…

c’est pour ces rendements là, ainsi que pour le potentiel de plus value que j’ai pris le risque… en me disant que même si je fais que la moitié, voir le tiers, c’est deja pas mal.

Edit : pour l’impot, je viens d’avoir la confirmation hier. Normalement la version ecrite par le site Myusinvestment est la bonne.
Ce qui est plutôt une très bonne nouvelle !

S’il y a d’autres investisseurs à Detroit ou aux USA, j’aimerais bien des temoignages sur leur parcours (entraide) mais aussi des infos, s’ils ont deja eu le resultat  de leur declaration
Merci @ bientôt

Dernière modification par vegas (25/02/2015 15h10)

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#102 14/02/2015 11h26 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Visiblement on dirait que personne n’a franchi le pas ou que personne ne veut en parler…
Pourtant, ça avait l’air d’en interesser pas mal au printemps dernier…

Sinon, pour compléter mon récit, il y a 3 choses importantes dont je n’ai pas parlé pour que ça puisse marcher :

- Parler suffisement correctement l’anglais. c’est bien plus important qu’on veut bien le faire croire.
Parler courement est un grand +, n’en déplaise à certains . En effet, il y a enormement  d’informations à traiter (petits problemes ou simplement infos a comprendre, à connaitre etc…) et se faire comprendre est essentiel.
A minima, avoir un bon niveau à l’ecrit (mail) mais en avoir un au telephone est aussi un gros +.
ça permet de gagner beaucoup de temps.

- Trouver un Excellent intermediaire pour les achats, conseils qui connait parfaitement le marché sur place (idéalement qui a des contacts sur places). Ainsi, ça permet de faire un bon choix (à defaut du bon choix) :
bon quartier, bonne maison, etat des lieux corrects etc…
Et également qui est toujours là après la vente pour t’aider en cas de besoin.
C’est super important afin de reussir son achat.

- Enfin, et c’est de loin le plus important ! Pour moi, c’est plus de la moitié de la reussite du projet !
Trouver la Bonne agence qui gere nos biens sur place. Honnete, serieuse et qui gere bien.
j’ai eu des exemples sur 3 endroits au US ou tomber sur une mauvaise agence peut couter tres cher …
Tout comme tomber sur un intermediaire pour les achats qui n’est pas à la hauteur… mauvais choix de maisons, mauvais service apres vente , mauvaise aide en cas de problemes etc…

Voilà, pour l’instant et pour ma part en anglais j’ai un bon niveau à l’ecrit (c’est vraiment le minimum qu’il faut) mais au telephone, c’est vraiment plus dur. ça depends vraiment de la personne en face même si je progresse et que l’on arrive à se comprendre.
le bon coté, c’est que j’ai deja beaucoup progressé depuis le debut.

Pour le 2è point, je pense vraiment avoir trouvé et  fait de bons achats, avec un bon suivi derriere.

pour le 3è point, je pense que c’est vraiment un peu trop tot pour dire.
Disons qu’en fin d’année je serais fixé. pourquoi ?
- Parce que la 1ère agence ne semble pas fiable et même suspect. beaucoup de temoignages vont dans ce sens même si pour ma part je n’ai pas eu de soucis particuliers (juste des petites choses dans le fonctionnement, la communication, les facturations paraissent excessives etc…). je pense que je vais changer sous peu. j’attends juste d’etre 100 % sur pour la 2è.
- Parce que la 2è, je commence seulement à traiter avec elle depuis novembre et que j’ai eu les maisons en plein Hiver (Hiver avec beaucoup de neige et très froid). visiblement pas la meilleure periode.
En plus j’ai eu des travaux à faire etc…
Le printemps arrive d’ici 1 mois et donc on va voir exactement combien de temps elles vont mettre à se louer.
ça va etre extremement important car ca donnera un bon apperçu de la vacance locative à attendre réellement.

Donc pour le moment, je reste encore prudent sur le 3è point même si j’ai bon espoir pour la 2è agence.
Disons, que pour l’instant les clignotants sont au vert mais qu’il est trop tot pour dire que le projet sera un vif succes ou un echec. à la fin de l’année surement.

J’aimerais qu’on me dise parmi les nombreux investisseurs immobilier de biens en France, avez vous une difference de vacances locatives en hiver (plus long pour trouver par exemple ?) par rapport au printemps ou été ?

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#103 14/02/2015 12h37 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Pour répondre à votre questionnement : je n’ai jamais eu de vacances locatives jusqu’alors faisant tout mon possible pour avoir des biens plus attractifs que la moyenne du marché. Cependant, je note effectivement moins d’intérêt l’hiver (nombre d’appels et de visites). Je ne suis pas certain que cette expérience soit à mettre en parallèle avec le marche de Détroit smile
Merci pour votre partage !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#104 14/02/2015 23h07 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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bravo Vegas pour votre audace !!!

Merci pour ce retour détaillé , c’est un sujet qui à failli me convaincre il y a deux ans , mais plutot sur Miami. Après moult renseignements et prospection, la "raison" l’a emporté, j’ai finalement choisi de rester dans ce que je maitrisais, et ai acquis un nouvel immeuble près de chez moi, choix que je ne regrette absolument pas, au vu de l’excellente rentabilité et de la facilité de gestion directe.

Cependant, je continue de suivre plus ou moins attentivement l’évolution du marché US en Floride et depuis peu sur Detroit , par le biais de l’agent que j’avais contacté, qui me tiens régulièrement au courant. Je reste persuadé qu’il y a de grosses opportunités sur le marché US (bon c’est toujours mieux avec un dollar à 1,40 …).
Pour preuve sur Miami (ou disons sa banlieue résidentielle à une trentaine de min), les villas que j’avais ciblées on tout simplement doublées de valeur en… 2 ans !!! Si, si, ça me fait mal a chaque fois que je regarde … (villa 2005 propre quartier sécurisé et entretenu, bord de lac, entre 220 et 280 m2, qu’on pouvait toucher pour 85000 euros …)

A l’époque, j’estimais sincèrement (dans mes reves les plus fous) que ces biens pouvaient triplé en 5 ans … Ils le feront tous …(en réalité ils reviennent à leur valeur de 5 ans auparavant, en 2007)
Donc toujours cette petite déception d’avoir raté le "coup du siecle" en "prenant des risques" sur un "coup de folie" d’un " investissement de génie", fortement atténuée par le fait que ma dernière acquisition l’est presque tout autant …

Donc comme vous le voyez, je ne vous suis d’aucune aide (!!!), mais je vous encourage à croire à vos convictions (même je suis un peu interloqué par votre peu d’assise financière pour tenter cette aventure ! ce qui est encore plus respectable … dans un sens …) C’est d’ailleurs une des raisons pour laquelle je ne l’ai pas fait, le sentiment de ne pas "vouloir péter plus haut que mon cul" en phase de constitution de patrimoine.
Je garderai ce type d’investissement quand j’aurais la quarantaine, et que j’aurais tout le temps d’étrenner mon statut d’investisseur heureux ;-)

En tout cas n’hésitez pas à alimenter la file !!!

Et avez vous étudiez le sujet sur les "meublés" pour les travailleurs des champs pétrolifères du Dakota du Nord ? Apparement Ils annoncent des 20% de renta garantie sur 3 ans , avec option de revente à 120 % du prix d’achat au bout de 5 ans… Je n’ai pas creusé plus, les US c’est pas pour l’instant ;-)

Et si parfois Tanguy pouvait nous faire partager son expérience ;-)

Bonne continuation !!!

Dernière modification par grand21 (14/02/2015 23h25)


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

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#105 15/02/2015 15h17 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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@ Dtee :
C’est sûr beaucoup de choses sont sans doute differentes, mais c’est interessant de voir un avis sur la periode hivernale en France. Si vous dites qu’il y a moins de monde (appels, visites etc…) en hiver, j’imagine facilement que là bas quand il y a 40 cm de neige et qu’il fait -10° C (les pires mois sont decembre, janvier et fevrier) les gens cherchent beaucoup moins à déménager. c’est pour ça que l’arrivée du printemps va donner un très bon indicateur.
En tout cas, ce que vous dites est plutot rassurant. Je sais aussi que normalement l’agence cherche de bons locataires et que si elle n’est pas satisfaite avec leur profil elle ne prends pas. Etant donné la situation economique actuelle, elle en zappe pas mal.
on perd du temps, mais vaut mieux perdre 1-2-3 mois et avoir un locataire "bien" que d’aller plus vite et avoir enormement de problemes.
Là ca coute beaucoup plus cher…

@ Grand21 :
Miami !!! A la base, j’aurais bien aimé une ville comme ça ou Tampa, Orlando, Atlanta.
j’y avais pensé en 2009-2010 quand le $ etait aux alentours de 1,6… mais je n’avais aucune idée de comment faire.
Mais après vu les prix d’achat, mon modeste budget (C’était mon plus gros probleme !) et les rendements, je me suis vite rabattu sur Detroit. la réputation est sulfureuse c’est vrai, mais les rendements sont énormes et le potentiel de plus value l’est tout autant.
Et puis Detroit, ça ressemble à Pittsburg il y a plusieurs décennies il me semble…
Mais, je n’aurais jamais pris le risque pour des rendements à 12-15 % comme annoncés sur les sites FR !

Parce que hormis la plus value possible, je me suis dit que les rendements aux alentours de 12-15 % net, c’etait pas top au vu du risque pris (pays etranger, langue, loin etc…) car j’estime toujours environ à la moitié du rendement max affiché pour ne pas être décu. ça peut même être bien moins.

Pour ce qui est de l’assise financière, c’est vrai c’est un risque supplémentaire mais étant un peu en grande difficulté au niveau pro (aucune perspective interessante etc…) et ayant envie d’une certaine independance (exit le salariat !) c’était aussi un bon moment pour se lancer. et j’y crois !!!
un peu une question de vie ou de mort…
Ca motive enormement !!!

Et puis, ce qui est marrant c’est que les quelques fois ou j’en ai parlé autour de moi (hormis les tres proches), les gens ne comprennent pas trop, ils nous regardent en pensant mais il est completement "taré" etc…et puis il y a les jaloux aussi (ça c’est plus du ressenti), j’ai vite arreté en fait. ça ne sert à rien, il y en a aussi qui m’ont dit que ça leur semblait une bonne idée et que ça les interessait, mais au final aucun n’a franchi le pas…

Même un courtier (recommandé par ce forum) a rigolé quand je lui ai presenté le projet (on a bien rigolé d’ailleurs même s’il se foutait un peu de moi gentillement.c’etait marrant.), il m’a dit :
"mais vous avez calculé la rentabilité au moins " ?
"Détroit , la ville en faillite ???"
"C’est plus du tout un investissement là, c’est carrement de la speculation ! "
et il a finit par me dire qu’avant il etait directeur d’une agence immobiliere, donc l’immo il connait.
Au final, j’ai rien eu comme credit, bien sur.

Quand on n’est pas en zone de confort, ça incite à se lancer aussi. Et puis je me dis qu’en cas d’échec (j’espere pas du tout, mais je sais que c’est possible), au moins je n’aurais pas cet éternel regret (se dire, j’aurais du, si j’avais fait etc…).

Pour le dakota, oui j’ai regardé aussi ça d’un oeil attentif, mais j’y crois beaucoup moins. je ne sais pas trop pourquoi, ça m’inspire pas trop.
Autant, Une ville en difficulté peut se remettre, rien n’est figé, autant des bungalows au milieu de nulle part dépendant uniquement d’une ressource perissable me laisse songeur…
que se passera-t-il quand il n’y aura plus de petrole ? est ce que ce sera dans 1, 2, 5 , 10 ans ou plus ?
on en sait rien….
Une ville ça reste !
Il y a bien eu des villes comme Hiroshima (ça devait plus rien valoir apres 1945) , Pittsburg ou même un peu New york… ça vaut combien NY et Pittsburg maintenant ?!

Sinon, Ici ou en MP si vous ne voulez pas le dire ici, c’est quel site le contact internet que vous avez pour Detroit ?

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#106 15/02/2015 15h44 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Le taux de rendement, sauf anomalie de marché, peut être considéré comme le chiffrage et la  rémunération d’un risque.
Le risque de vacance locative donc une résultante smile


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#107 15/02/2015 16h10 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Oui exact, on peut voir ca comme ca.
Quel niveau de risque est on pret a accepter pour un investissement, a partir de combien on estime interessant d’investir ?
Le risque aujourd’hui ne sera pas forcement le meme risque dans 3 ans, 5 ans , 10 ans ou plus, et j’espere qu’il va baisser avec le temps…

Dernière modification par vegas (15/02/2015 16h11)

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#108 25/02/2015 15h13 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Je viens d’éditer la partie impots qui etait dans mon témoignage.
Je viens d’avoir la confirmation que la version du site myusinvestment est la bonne pour les USA.
C’est donc une excellente nouvelle !

@ Grand21 : vous ne m’avez pas dit quel etait votre intermediaire pour Detroit ?

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#109 25/02/2015 18h29 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Oui excusez moi, mon contact était investmiami, qui ont une antenne à détroit , dont le patron (Paul De     Bastos) s’occupe personnellement en ce moment me semble-t-il, puisqu’ils ont un gros programme en cours , avec des "studios" à 59 000$ .

Cordialement


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#110 15/03/2015 23h06 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonsoir,

Je tiens à féliciter "vegas" premièrement pour son projet ; rare que quelqu’un sorte enfin des sentiers battus pour chercher une plus value de ce nom.

Je creuse en ce sens aussi.

Je remercie aussi l’auteur du topic et les contributeurs, pour les conseils donnés qui m’ont permis de passer à l’acte.

Je ne posterais pas le lien de la boite par laquelle je suis passée, sauf si le modérateur m’en donne l’autorisation, je voudrais pas que ça soit considéré comme publicité vu mon faible nombre de message.

La seule chose que je pourrais dire, c’est que la rentabilité, pour une personne lambda comme la mienne, est bien meilleure qu’en France.

Loyer payé en temps et en heure, démarches simples, rentabilité correcte, bien géré.

En ce qui concerne les sites ayant pignon sur internet, méfiance.

Certains font sales : aucune mentions légales, site approximatif, phrases prémâchées, formatées, dithyrambique …

Essayez dans la mesure du possible de rencontrer vos interlocuteurs et voir le bien que vous souhaitez acheter.

Ça parait bête comme chou, mais combien de personnes ne vont pas voir les personnes avec qui elles traitent et encore moins allez voir le bien qu’elles souhaitent acheter.

Dernière modification par youku (15/03/2015 23h09)

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#111 16/03/2015 21h10 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Merci Youku !

Ou avez vous investi, dans quelles villes ?
Pour l’intermediaire, si vous n’avez pas le droit de le poster, vous pouvez m’en parler en MP.

@ Bientot, j’espere !

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#112 17/03/2015 12h13 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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@Vegas
Avez vous enfin trouvé des locataires ?


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#113 17/03/2015 12h43 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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L’hiver n’est pas trop favorable pour les changements de locataires. l’hiver, ils ne poussent pas trop aux locations, car ils ont peur que ça se sache que des maisons renovées sont vides.
Par contre, mars est un bon mois pour commencer à en retrouver.
En clair, il vaut mieux ne pas avoir de locataire qui parte juste avant l’hiver j’ai l’impression…

l’agence en a trouvé 1 début mars. il a donné un deposit donc il rentre très bientot dedans. c’est une bonne nouvelle. il y aura donc 2 locataires dans cette maison. manque un 3è toujours en recherche. toujours dans la 3è maison.

Pour la 2è maison, j’attends le resultat de l’inspection section 8 cette semaine. l’agence voulait la mettre en Section 8 car c’est la meilleure solution pour cette maison.
En general, ils preferent ne pas les mettre en section 8, pas d’inspection annuelle, moins de frais, les locataires section 8 exigeants etc…

Pour la 4è maison, les travaux sont finis. donc, bonne nouvelle ! en plus, c’est au bon moment pour la recherche des locataires. début des recherches.

Voilà, ça suit son cours. 3/8 unités sont donc louées.

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#114 18/03/2015 23h04 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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vegas a écrit :

Merci Youku !

Ou avez vous investi, dans quelles villes ?
Pour l’intermediaire, si vous n’avez pas le droit de le poster, vous pouvez m’en parler en MP.

@ Bientot, j’espere !

Bonsoir,

Atlanta essentiellement ainsi que Orlando !

Je suis en pleine réflexion sur Detroit ainsi que l’Alabama.

Beaucoup de choses sont dites comme bien souvent sur ces villes de la part d’entreprises ayant pignons sur rues, bienveillance amicale ? bienveillance "volontaire" ? j’y planche.

De ce que j’ai pu trouvé, le problème majeur de Detroit, c’est la taxe foncière, le non paiement des loyers ; ces défauts pouvant être gommés si vous trouvez une personne de confiance sur place, rare ces temps ci.

L’Alabama dans un registre différent, à cause des ressources qu’on a sur-gonflée, pour pouvoir vendre un maximum d’habitation.

Dernière modification par youku (18/03/2015 23h05)

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#115 18/03/2015 23h22 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonsoir Youku,

Vous avez quelle rentabilite theorique max net avant impot sur Atlanta ? Sur Orlando ?
Pour quels prix d’achat sur ces 2 villes ? Quelles taxes foncieres aussi ?
Ca m’interesserait.

De ce que j’ai pu voir, pour les taxes foncieres Detroit c’est pas forcement pire que d’autres villes US…
Par contre, Atlanta ca a l’air sympa et peu cher pour les taxes foncieres…

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#116 19/03/2015 18h55 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Pour la rentabilité TOUT compris, je tourne à 7% net que ca soit à Atlanta ou Orlando.

Pour les impôts cela marche par tranche ET par Etat ; après discussion, il se trouve que je serais dans la tranche des 10% une fois déduits les menus frais et déduction.

Par contre n’étant pas un spécialiste fiscal, j’en dirais pas plus pour pas induire en erreur.

Pour les taxes foncières je confirme pour Atlanta, seul "bémol" si vous souhaitez acheter la bas, les prix ont quand même bien augmentés, y’a encore une plus value de possible mais minime je pense ( ça reste mon avis ).

D’autres part mon achat datait de 2012 et 2013, le dollar était encore rentable, la il a pris une belle augmentation.

Le tout cumulé me fais penser qu’on doit chercher des secteurs pas forcement connus.

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#117 19/03/2015 19h17 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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youku a écrit :

Pour la rentabilité TOUT compris, je tourne à 7% net que ca soit à Atlanta ou Orlando.

A ce niveau de rentabilité quel avantage trouvez vous à investir aux USA ?


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#118 19/03/2015 20h42 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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La première c’était le taux de change, qui pour moi était bas, trop même, je préfère partir d’en bas on dira !

La deuxième étant les lois qui sont plus favorables pour les proprios, ainsi qu’une taxations moins forte, plus une grande simplicité à mettre en place.

La transition est toute simple, à vrai dire je me vois pas investir en France dans un système qui est vouée à sa perte. Je ferais pas une dissertation là dessus, c’est assez simple à comprendre.

Rajoutons à cela une complexification volontaire que ça soit niveau impôts, lois …

Bien sur j’aurais pu rénover un bien, acheter de l’immobilier de rapport etc etc, mais à quoi bon puisque la racine du problème est la même.

Pas l’envie de rentrer dans la spirale malfaisante du crédit, les effets de levier sont foireux.

J’aurais pu toucher très probablement mieux à l’étranger, mais mes connaissances étant limités et ne faisant pas parti d’un "réseau" quel qu’il soit, j’ai du me débrouiller seul et c’est ce que j’ai trouvé de mieux.

D’où mes félicitations à Vegas :) !

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#119 21/03/2015 20h42 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Je vois les choses un peu de la meme maniere.
En tout cas, est ce que le rendement merite la prise de risque, c’est toujours la question.
En france, pour les raisons citees plus haut par Youku, pour moi ca ne vaut pas trop cette prise de risque pour le moment.
Je prefere de loin la bourse a ce niveau de rendement. Il y a les soucis en moins.

Pour le credit aussi, je suis assez d’accord. Je suis pas trop fan des credits de maniere generale.
C’est bien si tout se passe bien, mais ca peut etre une grosse galere si ca se passe moins bien…ou pire en cas de problemes.

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#120 23/03/2015 11h32 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonjour à tous. Je viens de m’inscrire sur ce site pour répondre aux questions et doutes que l’investissement immobilier à Détroit suscite. Je travaille pour InvestAmerica, site proposant à l’origine des biens immobiliers d’investissement aux USA, mais spécialisé désormais sur la ville de Détroit. Je suis à la disposition de ceux qui semblent excessivement méfiants pour répondre à vos questions sur qui nous sommes et pourquoi Détroit est un investissement à la fois effrayant et rentable.

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#121 23/03/2015 20h34 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonsoir,

Toujours sympathique de pouvoir débattre avec une personne lié à ce genre de site smile

Quid des mentions légales ? Qui sommes-nous? | InvestAmerica.fr

Par ailleurs la FAQ ne dispose d’aucune video : http://investamerica.fr/faq-en-videos/

Dans les points positifs il est vrai que le bien est décent et à bas coût.

Attention toutefois à pas omettre les frais concernant la LLC ainsi que les frais de comptabilités dans le cash flow.

Qu’en est-il de la taxe foncière ? est ce compris dans l’Impôt immobilier ?

Les biens sont situés dans des zones sensibles ou bien dites résidentielles ?

Bien à vous.

Dernière modification par youku (23/03/2015 20h38)

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#122 28/03/2015 15h17 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonjour,

Heureux de pouvoir répondre aux interrogations.
Déjà sur les mentions légales : nous sommes le portail français de la société néerlandaise Vastgoedamerika (www.vastgoedamerika.nl), qui a créé plusieurs sites pour différents pays. Les informations légales de Vastgoedamerika sont les suivantes :

Adresse :

Vastgoedamerika Beheer B.V.
Stadionweg 141 2
1076 NM Amsterdam
Pays-Bas

Numéro de commerce KV :

56186517

Numéro RSIN :

852010849

Concernant les FAQ, elles étaient en ligne jusqu’à il y a peu mais nous réorganisons le site et réfléchissons à un plus grand nombre de questions, sous forme de texte.

La création de la LLC avec l’ouverture du compte bancaire américain coûte 1000 dollars. Un coût raisonnable et unique que nous n’avons pas jugé utile d’ajouter au calcul de rentabilité. Les frais de comptabilité varient beaucoup d’un comptable à l’autre donc il est impossible de les inclure précisément dans le calcul. Les comptables auxquels nous faisons appel facturent des prix raisonnables, de l’ordre de quelques centaines de dollars annuellement jusque 5 maisons.

La taxe foncière est l’impôt immobilier. Il faut ajouter les taxes US sur les revenus locatifs, non pris en compte car dépendant des frais déductibles et donc variant d’un investisseur à l’autre. Mais ces taxes sont TRÈS faibles aux USA. Quelques centaines de dollars maximum par maison et par an.

Non incluse dans ce calcul est la possibilité de faire diminuer fortement les taxes foncière que nous offrons à chaque investisseur. Nous le mettons en relation avec un avocat qui fait appel de la taxe, arguant du fait qu’elle est basée sur la valeur avant crise du bien. Dans quasiment 100 % des cas, la taxe est divisée par deux.

Dans ces conditions, nous considérons que la rentabilité nette annuelle est une bonne estimation de la rentabilité réelle.

Les biens sont situés dans les quartiers résidentiels à forte demande locative :  taux d’occupation élevé, pourcentage élevé de propriétaires, quartier bien entretenu, proximité d’écoles, de services, d’autoroutes. Notre intérêt est d’avoir des investisseurs qui reviennent acheter chez nous. Nous n’avons aucun intérêt à leur vendre des biens qui ne se loueront pas.

Si vous avez d’autres questions, nous répondrons avec plaisir. Rien n’est plus désagréable que d’être soupçonné d’être des entrepreneurs louches alors que l’honnêteté et la transparence sont parmi les valeurs auxquelles nous attachons le plus d’importance.

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#123 28/03/2015 17h47 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonjour,

Merci pour les renseignements, on y voit déjà plus clair !

En ce qui concerne la gestion et comptabilité, il y a t-il un lien entre les USA et moi même ? quels sont les frais en cas de gestion de la branche française ?

Pour le numéro RSIN L’interlocuteur juridique est donc hollandais, comment cela se passe si jamais la branche française est arrêtée ?

Ps : Faites attention toutefois aux liens présent sur votre site faisant référence à un célèbre jeu de foot sur console big_smile :

fifa manager investamerica.fr - Cãutare Google

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#124 29/03/2015 08h22 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonjour et encore une fois heureux d’éclaircir les choses.
Pouvez-vous préciser vos deux questions suivantes, que je ne suis pas sûr de comprendre :

"En ce qui concerne la gestion et comptabilité, il y a t-il un lien entre les USA et moi même ? quels sont les frais en cas de gestion de la branche française ?"

Si la branche française disparaissait, et il n’y a actuellement pas de raison pour que cela arrive, l’interlocuteur resterait la maison néerlandaise. Le dirigeant, Edwin Schouten, est francophone. Ses coordonnées sont sur le site néerlandais.

J’attends une reformulation des questions non comprises et reste à votre disposition pour toute autre interrogation.

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#125 29/03/2015 14h48 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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bonjour investamerica

j ai regarde un peu votre site et notamment les maisons a vendre. La plupart des photos interieures sont "catastrophiques". se sont des photos avant travaux ou bien les biens sont ils vendus et loues dans cet etat?

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