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#51 09/03/2014 22h59 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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vegas a écrit :

tu as acheté 4 maisons aux US ? où ? comment (seul, avec des sites tels que myusinvestment) ?
si tu peux en dire un peu plus sur ton parcours ?

ton organisme de credit, c’est pas credit international par hasard ?

Bonsoir,

J’en ai acheté 6 à Detroit en fait.  Une en fonds propres, quatre via un PH en 20 ans et une dernière via un prêt à la consommation.
Pour mon parcours, et bien je m’y suis intéressé en septembre 2012 car une connaissance qui travaille avec les USA et qui avait déjà sa maison en Floride en a acheté une autre pour faire du locatif.  Donc, j’ai fait pas mal de recherches pour savoir si, à mon niveau, un tel investissement était possible.  J’ai été en contact avec quelques agents immobiliers français en Floride mais il me manquait le point d’appui en Europe pour vraiment m’engager.
Ensuite, j’ai appris via un reportage télévisé qu’une agence belge proposait des séances d’informations sur l’investissement immobilier à Detroit et Atlanta et j’ai fait un premier achat en janvier 2013 en fonds propre (une maison divisée en deux appartements).
Ensuite, j’ai voulu continuer et, après pas mal de négociation avec ma banque belge, j’ai acheté 4 autres maisons via un emprunt hypothécaire en mai 2013.
Connaissant la démarche, le processus d’achat qui est le même à chaque fois, j’ai travaillé en "direct" pour mon dernier achat avec un crédit à la consommation, éludant les divers frais d’intermédiaires (15% environs).

Concernant l’organisme de crédit, c’est effectivement Crédit International.  Je ne sais pas ce que ça vaut, j’ai juste été en contact avec eux pour voir si un financement aux USA était réalisable et ça l’était moyennant 30% de cash…

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#52 09/03/2014 23h56 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Et c’etait des maisons de quelle taille et quel prix a Detroit ? Parce que j’ai l’impression qu’elles sont beaucoup moins cheres.
Pour les locations, tu trouves facilement ?

Tu n’as pas peur que ca tourne mal la bas ?

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#53 10/03/2014 08h43 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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bobdobbelina a écrit :

vegas a écrit :

tu as acheté 4 maisons aux US ? où ? comment (seul, avec des sites tels que myusinvestment) ?
si tu peux en dire un peu plus sur ton parcours ?

ton organisme de credit, c’est pas credit international par hasard ?

Bonsoir,

J’en ai acheté 6 à Detroit en fait.  Une en fonds propres, quatre via un PH en 20 ans et une dernière via un prêt à la consommation.
Pour mon parcours, et bien je m’y suis intéressé en septembre 2012 car une connaissance qui travaille avec les USA et qui avait déjà sa maison en Floride en a acheté une autre pour faire du locatif.  Donc, j’ai fait pas mal de recherches pour savoir si, à mon niveau, un tel investissement était possible.  J’ai été en contact avec quelques agents immobiliers français en Floride mais il me manquait le point d’appui en Europe pour vraiment m’engager.
Ensuite, j’ai appris via un reportage télévisé qu’une agence belge proposait des séances d’informations sur l’investissement immobilier à Detroit et Atlanta et j’ai fait un premier achat en janvier 2013 en fonds propre (une maison divisée en deux appartements).
Ensuite, j’ai voulu continuer et, après pas mal de négociation avec ma banque belge, j’ai acheté 4 autres maisons via un emprunt hypothécaire en mai 2013.
Connaissant la démarche, le processus d’achat qui est le même à chaque fois, j’ai travaillé en "direct" pour mon dernier achat avec un crédit à la consommation, éludant les divers frais d’intermédiaires (15% environs).

Concernant l’organisme de crédit, c’est effectivement Crédit International.  Je ne sais pas ce que ça vaut, j’ai juste été en contact avec eux pour voir si un financement aux USA était réalisable et ça l’était moyennant 30% de cash…

Quelle est la rentabilité de tes locations à détroit ? Trouves tu facilement des locataires en direct ou fais tu tout gérer et par qui ?

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#54 10/03/2014 21h06 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Les maisons de Detroit se ressemblent toutes.  Ce sont toutes des petites maisons en briques datant entre 1920 et 1950.  La moyenne des prix actuels pour des maisons de ce type, c’est entre 35000$ et 50000$ pour des maisons prêtes à être louées.

Pour vous donner une idée, mon dernier achat, c’est celui-ci :
3859 Courville St, Detroit, MI 48224  | Zillow

Achetée 30500 euros, frais d’achat inclus et louée 850$ par mois.  Les photos datent d’avant les travaux de rafraichissement de peinture.
Le principal inconvénient de Detroit, ce sont les taxes foncières exorbitantes (parfois entre 2000 et 2500$ par maison).  En fait les taxes sont en correspondance avec la valeur du bien.  Hors, après la crise des subprimes et l’effondrement des prix, la ville de Detroit s’est bien gardée de faire diminuer les prix.
Des procédures (avec pas mal de réussites) sont actuellement engagées pour faire revenir les taxes à des prix plus "normaux". 

Concernant les locations et les rendements, je dirai que, selon mon expérience, c’est tout ou rien.
Sur les 7 locations, 4 tournent parfaitement et les rendements annoncés sont au rendez-vous.
J’espère pouvoir atteindre entre 12 et 15% nets avant imposition.
Par contre, quand ça tourne pas bien, ça fait assez mal.  Les locataires sont en effet assez vite expulsés mais il faut souvent remettre à neuf, faire des réparations, …  Et ça plombe très fortement le rendement.
Je suis en contact avec pas mal d’autres investisseurs à Detroit et clairement, c’est tout ou rien…  Soit ça fonctionne et c’est très rentable, soit il y a des problèmes et ce n’est pas à négliger !

Je fais bien évidemment tout gérer de A à Z par une société sur place spécialisée pour les investisseurs étrangers et qui a été proposée dans le pack de vente.

Pour le fait d’avoir peu que ça tourne mal, je fais partie des gens optimistes pour l’avenir.  La faillite de Detroit a été une bonne chose et les américains ont le don de pouvoir se relever très rapidement.
Comme quelqu’un l’a dit plus haut, c’est également un pari : il y a du risque et c’est ce qui amène des rendements aussi élevés !
En même temps, les prix des maisons sont au plus bas et ça ne peut que remonter.  Les prix ne tomberont, à mon humble avis, plus jamais aussi bas…

La seule chose qui m’effraie un peu, c’est les impayés et les dégâts.  On verra pour la suite !

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#55 10/03/2014 21h59 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonsoir,

Vous êtes passé par quel agent immobilier pour vos maisons ?

Cordialement,
dbland

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#56 10/03/2014 22h19 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Intéressant ton témoignage ! merci !

c’est moi qui avait parlé de pari plus haut. en te lisant, c’en est un effectivement ! c’est un peu du 50-50.
Ca ne me parait pas insensé comme risque. une maison à 30 500 €, c’est rien ! surtout avec des loyers à 850 $/ mois, ça se tente !
le tout est de savoir ce que veulent faire les américains de leur ville. est ce qu’ils veulent la sauver ?! si c’est le cas, je pense que ça repartira ! ou est ce qu’elle finira en ghost town ?!

sur Zillow, c’est marqué que tu l’as acheté 39 000 $ et en haut c’est écrit : "vendu à 14 000 $". là, je ne comprends pas bien… pourquoi ils écrivent ça ?

- est ce que toutes tes maisons sont avec 3 chambres + 1 salle de bain ?
- est que ton prix de 30 500 € comprends toutes les réparations + la peinture dont tu parles ?
- ton agence cherche-t-elle bien les locataires (efficace) ? elle prends 10 % des loyers ? elle s’occupe de tout ?
- je suis très surpris du prix des taxes fonçieres ! est ce du à la situation economique ?
- selon toi qu’est ce qui fait la différence entre les maisons qui marchent bien et les autres ? l’emplacement ? la qualité de la maison, de l’interieur ?
- quel est ton intermediaire ?
- tu prends des locataires classiques ou section 8 ?
- les impots, tu les payes aux USA d’après ce que je comprends ? pas en France ou belgique. j’ai très mal compris comment ça marche… ils disent pas double imposition, mais est ce qu’on paye aux USA, et ensuite la partie qu’on devrait payer en France - la partie payée aux USA ?
- enfin, quand tu as beaucoup d’impayés, ç’est quoi ? combien de mois ? quels types de dégats ?

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#57 11/03/2014 00h42 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Je n’ai pas compris moi non plus la différence de prix indiqué sur zillow
cela m’intéresse aussi de savoir par quel agent immo tu es passé.
Es-tu content d’eux

Concernant la société de gestion locative (peut-être Est-ce les mêmes) : même question : es-tu content d’eux ? peut être qu’ils doivent faire davantage attention lors du choix du locataire
En tout cas merci pour le partage de ton expérience.

Est-ce que quelqu’un connaît ce site ?
http://www.immoetatsunis.fr/property-fo … a-476.html   

Merci

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#58 11/03/2014 00h54 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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ce site propose des prix de maisons vraiment très abordables je trouve

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#59 11/03/2014 10h54 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Ce site parait tres interessant, mais est ce fiable et serieux ?

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#60 11/03/2014 11h15 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

#61 11/03/2014 15h24 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Celui là ?

Www.investamerica.fr

Ouvert en Belgique et France.

Dernière modification par vegas (11/03/2014 16h55)

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#62 11/03/2014 16h14 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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s’il y a autant d’agent immobilier, c’est que ça leur rapporte des sous sinon ils ne le feraient pas

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#63 11/03/2014 16h38 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bp de sites; mais on veut éviter d’1 les escrocs et 2 ceux qui ne sont pas sérieux, carrés dans leur boulots.

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#64 11/03/2014 16h53 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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oui mais comme on ne sait pas qui sont les escrocs et non sérieux, on se retrouve devant l’inconnue

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#65 11/03/2014 21h44 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonsoir,

Je vais essayer de répondre à toutes les questions… ;-)

-  Concernant la société immobilière belge, je peux vous envoyer le lien par mail car je suppose que ce type de lien "publicitaire" n’est pas accepté par la modération.  Tout ce que je peux dire, c’est que le produit a été créé de façon la plus fiable possible.  Ils bossent toujours avec la même société de gestion, qui bosse avec ses propres entreprises de réparations, …  Ils ont voulu offrir un service achat clé en mains le plus fiable possible.
-  J’ai récemment discuté par mail avec le patron de la société de gestion et il croit énormément au redressement de Detroit.  De son côté, même s’il sait que la situation de chaque investisseur est parfois un peu difficile, il continue à acheter des maisons en son propre nom.
Comme je l’ai dit plus haut, je fais partie des optimistes également pour Detroit qui, au lieu de s’enfoncer désespérément dans les dettes a pu faire table rase du passé et peut repartir sur de bonnes bases.  Mais encore une fois, je n’ai pas de boule de cristal et cela reste un pari.
-  Pour le nombre de chambres, je dois vous avouer que j’étais persuadé que c’était à chaque fois deux chambres mais je viens de vérifier sur deux propriétés et apparemment, c’est trois chambres et une salle de bains.
-  Oui, 30500 euros c’est le prix de la maison rafraichie et prête à être louée.
-  Concernant le fait que l’agence cherche bien ou pas des locataires, je n’en sais rien.  j’espère que oui mais de la où je suis, je ne sais pas le vérifier !  Ils prennent 75$ mensuel, que le loyer soit de 650$ ou de 850s.
-  Ils s’occupent de tout (création de la LLC, déclaration fiscale, création du compte en banque américain…).  Je dois juste payer moi-même mes taxes foncières en ligne (ça me prend 5 minutes).
Toute la gestion se fait via un portail en ligne sur lequel sont émis les demandes de travaux, les résumés des entrées/sorties mensuelles, les documents de location, …
-  Concernant les taxes foncières, ce n’est pas du tout dû à la situation économique (enfin, pas directement je pense).  Les taxes sont calculées par rapport à la valeur des maisons.  Les prix se sont effondrés mais la ville a volontairement "oublié" de baisser les taxes.  Pour l’instant, la saison des "taxes appeals" a commencé (procédure de demande de réduction de taxes).  Le taux de réussite est très élevé et les taxes sont bien souvent diminuées de 50%.
- La différence entre une maison qui fonctionne et une autre qui ne fonctionne pas, c’est, selon moi, uniquement dû au locataire, point barre.  Si le locataire est bon et qu’il paie, ça fonctionne.  S’il ne paie pas et qu’il casse, ça foire ! ;-).
Ceci dit, je suis persuadé que les locataires parfois en place lors de mes achats n’étaient pas forcément des bons locataires.  C’est une intuition plus qu’une certitude.  J’espère maintenant être reparti sur de bonnes bases…
-  Suite à mes déconvenues (3 maisons non louées en même temps), j’ai demandé au gestionnaire sur place d’être très attentif à la sélection.  Une assurance pour propriétaires est possible mais il faut que les locataires montrent patte blanche et à Detroit, ce n’est pas toujours évident à trouver.
Donc, il faut faire confiance au gestionnaire.  Si un locataire ’section 8’ se présente, je le prends mais la plupart de mes achats ont été réalisé en mai/juin 2013, je n’ai pas non plus une expérience très longue dans la recherche de locataires.
-  Concernant les impôts, c’est un sujet que je ne maitrise pas vraiment malheureusement.  Il n’y a pas de double imposition, vous êtes donc taxé aux USA en fonction des bénéfices engendrés par la LLC spécialement créée.  Vous ne serez pas taxé en Europe pour ça.  Cela fonctionne par tranche je crois et vous pouvez déduire pas mal de choses (billets d’avion, hôtel, …).
-  Pour les impayés, j’ai eu l’expérience pour trois de mes maisons achetées en mai/juin 2013.  J’ai reçu 2-3 mois de loyer et puis plus rien.  Ensuite, procédure d’expulsion, …  Pour deux maisons, j’ai eu 2500-3000$ de réparation à chaque fois (frais de peinture, moquette, nettoyage, factures d’eau impayées, …).  De plus, une maison vide, ça continue de coûter : frais d’assurance, de gestion, de vérification hebdomadaire, d’hivernage, de déneigement, de tonte de pelouse, …
-  Pour les prix de ventes sur Zillow : en fait, 14000$ c’est le prix auquel l’agence a racheté la maison (souvent en vente publique) avant réparations et plus value lors de la revente à un étranger.  c’est le deal !
Mon prix d’achat était de 39000$ auxquels il faut ajouter 1000-1500$ de frais.

Voilà une autre de mes maisons pour vous donner un autre exemple, achetée 45000$ et louée 750$ :

15322 Appoline St, Detroit, MI 48227  | Zillow

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#66 11/03/2014 23h45 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Merci pour tes réponses. c’est instructif !

Je veux bien le lien de ton intermediaire par MP, à moins que tu puisses le mettre sur le forum ?!

C’est certain que si le locataire ne paye pas et qu’en plus il casse… ça fait mal !!
Ca fait réfléchir aussi… peut être que l’agence immobilière ne fait pas bien son boulot ?!
quand on est loin comme ça, ça me semble être le point clé. une agence de toute confiance.

sinon, je viens de voir sur un autre forum que ça parlait de ça. ça a l’air comme tu dis, pas forcément tout rose, tout ou rien !

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#67 12/03/2014 00h14 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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j’oubliais un truc, ca existe pas une assurance loyers impayes + degradations ?

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#68 12/03/2014 00h26 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Je n’ai pas de tel investissement, mais si je comprend bien : pour bobdobbelina, ça marche bien si le locataire est "bien" ET si l’agence sur place (dont vous ne comprenez pas tout ce qu’elle fait, ni même ne cherchez à le comprendre) est "bien".

Pour ma part, je n’accepterais de miser qu’une part infime  de mon patrimoine dans un investissement sur lequel j’ai aussi peu de contrôle et que je comprend/maitrise aussi peu. 
J’ai vu suffisamment de cas où ne pas comprendre et maitriser suffisamment était la meilleure façon de se retrouver planté  (pas toujours avec moi planté, heureusement), que j’estime ne plus devoir assumer de tels aléas.
Au minimum, si ça paraît vraiment solide et rentable, j’investirais une somme limitée, puis je m’efforcerais de comprendre tout ce que l’agence sur place fait pour moi (et je me rendrais sur place, bien entendu), avant de miser éventuellement un peu plus. Ce n’est pas parce que ça semble marcher, et qu’on ne comprend pas bien pourquoi, qu’il faut investir plus. (ça, c’est le piège classique dans lequel certains ont laissé beaucoup de plume ou même se sont ruinés).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#69 12/03/2014 18h17 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Je viens de lire sur le forum "dividende", il n’y a qu’un topic qui parle de ça, des témoignages plutôt nombreux et ça ressemble un peu à ce que tu dis bobdelina. Il y a aussi quelques témoignages qui laissent penser que certains s’en mordent les doigts.

Pour l’instant, ce que j’en retiens :

+  :

- prix d’achat très très bas. vu le prix d’achat, je pense que ça peut vraiment se tenter (enfin, une maison pour voir…).
- PV potentielle très intéressante (même à Détroit (ou plutôt surtout là bas), car je pense sérieusement que ça va redémarrer un jour).
- rendement locatif brut très intéressant si les loyers sont payés. peut être est ce possible de prendre une assurance pas trop chère pour ça ?
- Euro fort en ce moment (avantage pour l’achat).

- :

- distance et difficulté pour se rendre sur place.
- les locataires américains ne payent pas tout et en plus font des dégâts lors des explusions (les frais peuvent monter haut !).
- les frais cachés ou les mauvaises surprises qui peuvent être nombreuses (ce qu’on nous dit pas + climatisations etc…)
- le point clé : l’agence qui gère ! on a besoin d’une agence de toute confiance et sérieuse sur qui on peut compter. elle doit travailler au top. ce qui à mon avis, nécéssite d’aller sur place pour s’en rendre compte et aussi je pense qu’il y a plus de chance qu’elle nous prenne au sérieux si l’on va à sa rencontre (je crois que certaines peuvent s’en "foutre" quand elles ne nous voient pas).
- Il faut aussi trouver un bon intermédiaire. j’imagine qu’il y en a de plus sérieux que d’autres, des escrocs aussi.

Vais je franchir le pas ???

Franchement, j’hésite ! je dirais que c’est tentant mais…
Comme le dis fort justement Goodbyelenine, c’est quelquechose que je ne maitrise et ne controle pas trop. pas du tout.
Je dirais oui, si j’étais sûr d’avoir une agence sur place digne de la plus haute confiance… Mais comment en avoir une ?
Et puis, se déplacer là bas 1 fois ne garantie pas du tout la réussite du projet.

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#70 12/03/2014 18h49 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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A ma connaissance il n’y a pas d’assurance loyers aux USA comme vous avez en France

Il y a de quoi hésiter effectivement …

Bonne réflexion

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#71 12/03/2014 18h52 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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bon c’est pas à detroit mais ça semble bien exister des assurances locatives
http://www.stj-invest.eu/?page_id=218

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#72 12/03/2014 21h50 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonsoir,

@ vegas : je vous envoie le lien en MP.
J’ai confiance dans le gestionnaire sur place car je suis en contact avec une personne qui s’est déjà rendue sur place et a déjà démarché d’autres agences.  Selon cette personne, le gestionnaire sélectionné fait du bon boulot.  Mais, de toute façon, on a beau avoir confiance, si le locataire décide de ne plus payer, que ce soit en Europe ou aux USA, c’est la même chose !
Pour ce qui est des discussions des forums, il ne faut pas oublier que c’est souvent voire toujours les gens qui ont des soucis qui se manifestent sur les forums.  Donc, c’est à relativiser mais je ne nie absolument pas qu’il y a des problèmes.  J’ai relaté mon expérience, elle est mitigée : certaines maisons fonctionnent très bien, d’autre n’ont pas du tout fonctionné et la première année ne sera pas du tout rentable.  Je pense maintenant être reparti sur de bonnes bases…

@ mors : c’est très probablement la même assurance puisque les textes traduits sont les mêmes…

@ GBL : C’est un pari, j’ai pris beaucoup de risques et j’en suis conscient.  Par contre, je ne comprends pas le fait que vous disiez que je ne comprenne pas tout ce que la société de gestion fait !?!
Si c’est par rapport à la recherche de locataire, et bien oui, la maison est placée dans des annonces pour la location mais je ne sais pas vérifier si elle passe sur une pub TV toute les heures… 
Je passe beaucoup de temps dans la communication avec la société, j’envoie et reçois des mails plusieurs fois par semaine (si pas tous les jours). 
Je ne vois pas ce qu’à mon niveau, je pourrai faire de plus.  Et même si j’étais à Detroit.
Au fur et à mesure de l’aventure, on apprend à se familiariser avec les us et coutumes de la gestion aux USA.
Vous maitrisiez tous les paramètres lors de votre premier achat immobilier en France ?  Vous saviez quelle procédure lancer lorsque vous avez eu à gérer votre premier loyer impayé ?  Vous avez sans doute appris petit à petit et vous avez maintenant une plus grande expérience.
Je n’ai pas la prétention de tout connaître, je suis juste un petit investisseur qui partage son retour d’expérience sur un investissement un peu hors des sentiers battus. ;-)

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#73 12/03/2014 22h38 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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bobdobbelina Pouvez-vous m’envoyer le lien de votre intermédiaire.
en France ce serait pire : il faudra bien compter minimum 6 mois (en étant optimiste) pour faire partir un locataire récalcitrant.
A detroit, j’estime qu’il y a deux sortes de risques élevés : la ville qui est en faillite parviendra t elle à s’en relever ?
et le risque euro/dollar  qui peut bien prédire le niveau euro/dollar lorsqu’on vendra dans x années.

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#74 12/03/2014 23h40 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Si j’ai bien compris c’est une assurance loyers basee en Europe avec 1 mois de franchise sur ce site
Les conditions sont difficiles a remplir …

Conditions pour bénéficier de l’assurance (critères d’éligibilité)

Le propriété doit avoir un contrat de bail avec un locataire depuis au moins 3 mois (le bail peut même être un bail de un mois renouvelable (month-to-month) pour autant que le locataire soit resté dans les lieu depuis au moins trois mois ;
Si le locataire est dans les lieux depuis moins de 12 mois, le propriétaire doit fournir à la compagnie d‘assurance un dossier sommaire  de vérification du locataire contenant les trois pièces suivantes :
Une vérification de crédit ou d’un rapport de crédit – qui démontre le locataire peut remplir les obligations financières du contrat de location ;
Une vérification des expulsions locatives antérieures –le locataire n’a pas été expulsé au cours des cinq dernières années[/b]
Une recherche du casier judiciaire.
Le propriétaire peut souscrire une assurance à tout moment au cours d’une période de location à condition que les exigences de location ci-dessus     soient satisfaites. La garantie couvre le logement locatif et pas seulement un locataire spécifique (aucune information personnelle relative au locataire n’est demandée – sauf à l’occasion de la conclusion du contrat dans le cas d’une occupation de mois de moins de 12 mois).
 
A propos
ST. James Investments vous propose des investissements dans l’immobilier aux USA. Nous vendons uniquement des maisons individuelles, entièrement rénovées et mises en locations par notre partenaire local. Nous vous proposons un service complet, depuis la recherche de la maisons , la création d’une société aux USA (LLC), la gestion de votre bien, la recherche de locataire. Le rendement locatif est de 10% à 14% net par an pour des maisons dont le prix commence à 50000€ sans compter la plus-value à la revente!!

Travaillez vous avec eux?

Combien payez vous pour une LLC ? Ils parlent de 2500 usd/an …

Ca coute 250 usd sans intermédiaire, en direct.

Combien prend la boite en frais, gestion etc ?

Dernière modification par sissi (12/03/2014 23h58)

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#75 12/03/2014 23h57 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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C’est vrai, à ce prix-là le bon trade c’est d’offrir de telles assurances en gros volume et de shorter MTG ou RDN (mortgage insurers) !
Ou pour faire plus simple sans toutes ces difficultés, acheter du SBY, et du MTG ou RDN. Avec un levier jusqu’à 2 (Chez IB financé à Libor + 1.5), je pense que le rendement doit être assez comparable, et peut-être même meilleur, à l’achat de propriétés cash.

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