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#1 03/06/2013 15h59 → Maîtriser la fourniture d'eau dans l'immobilier résidentiel locatif... (bail, consommable, eau, fourniture)

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Je vais bientôt mettre un appartement en location (nue) et je m’interroge sur la maîtrise de la consommation d’eau du futur locataire.
Jusqu’ici, le précédent propriétaire louait eau comprise dans les charges et je me demande si c’est la meilleure formule ? Je crains en effet qu’un locataire qui peut consommer sans compter risque d’abuser si je tombe mal.
Ainsi pour l’appartement vide, il est temps pour moi de remettre les choses à plat. Je précise que chaque appartement a un compteur individuel et que le comptage est donc aisé.

Si j’ai bien lu sur le forum, la fourniture mesurée et facturée d’un consommable est interdite… il me reste donc les possibilités ;
1- Charges avec eau comprise
2- Le locataire s’occupe de tout et s’abonne chez le distributeur d’eau
3- Charges avec un maximum quantifié ? Est-ce possible ? Comment comptabiliser alors le surplus ?

Qu’en pensez-vous ?

Mots-clés : bail, consommable, eau, fourniture


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#2 03/06/2013 20h31 → Maîtriser la fourniture d'eau dans l'immobilier résidentiel locatif... (bail, consommable, eau, fourniture)

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Vous pouvez tout a fait facturé l’eau , c’est comme cela que l’on procède souvent en copropriété.

Vous faites des avances sur charges pour l’eau et vous régularisez suivant la consommation indiqué sur un compteur divisionnaire.

La revente d’électricité est interdite par contre donc c’est plus le mode toutes charges comprises qui est utilisée malgré le fait qu’il soit possible de placer un divisionnaire electrique.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 04/06/2013 14h12 → Maîtriser la fourniture d'eau dans l'immobilier résidentiel locatif... (bail, consommable, eau, fourniture)

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Merci pour vos précisions, je pensais à tord donc qu’il était interdit de facturer de l’eau comme de l’électricité…
N’est-il pas plus intéressant de louer sans charges (juste les ordures ménagères) et de laisser le locataire s’occuper de l’eau (et de l’électricité aussi).
Cela permet de le rendre responsable de ses consommations et d’annoncer un loyer plus faible ?


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#4 04/06/2013 20h41 → Maîtriser la fourniture d'eau dans l'immobilier résidentiel locatif... (bail, consommable, eau, fourniture)

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Tout dépend si les compteurs d’eau sont divisionnaires dans la copropriété ou pas.

Bien entendu si il peux prendre l’abonnement d’eau c’est que mieux pour vous surtout si il ne paye pas car l’eau lui sera coupé alors que si c’est vous qui payez l’eau , vous pouvez vous retrouvez dans la situation d’hébergeur gratuit et de fournisseur d’eau …..

Si vous payez l’eau de l’appartement en copro alors faites lui payez des avances sur charges car je vous souhaite du courage pour demander 200 € en fin d’année pour l’eau ( 3 € le M3 à raison de 5 M3 / mois / personne.

Cela responsabilise le locataire pour sa consommation 

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#5 05/06/2013 16h21 → Maîtriser la fourniture d'eau dans l'immobilier résidentiel locatif... (bail, consommable, eau, fourniture)

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Merci ! Les compteurs sont divisionnaires, je vais sans doute suivre votre conseil.


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#6 01/08/2013 11h43 → Maîtriser la fourniture d'eau dans l'immobilier résidentiel locatif... (bail, consommable, eau, fourniture)

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Je viens faire un retour après expérience, qui me semble pouvoir être utile à la communauté.

Le distributeur d’eau ne reconnait que le chiffrage de son compteur (nommé principal) et ne veut ni lire ni comptabiliser le résultat des compteurs divisionnaires dans chaque appartement.
Nous n’avons donc pas d’autre choix que de payer l’ensemble et de repartir par appartement (selon divisionnaire) avec des avances sur charge/mensuelle et rectificatif/annuel.
La pose de compteurs principaux individuels reste possible par appartement, coût sur devis, annoncé généralement entre 1000 et 10 000 €uros… on s’en passera tongue


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#7 01/08/2013 12h52 → Maîtriser la fourniture d'eau dans l'immobilier résidentiel locatif... (bail, consommable, eau, fourniture)

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Je suis un peu dans le meme cas que vous, je divise une maison en 3 logements, j attend le devis de Veolia pour la pose de 2 compteurs supplémentaire .

Il faut faire attention a comment sont brancher les compteurs, car pour faire des économies Veolia propose parfois de mettre sur une nourrice plusieurs compteurs mais si une personne ne paye pas Veolia coupe directement a la route et coupe donc tout les compteurs….

Avoir ses propres compteurs c est moins cher mais en cas de mauvais locataire cela peut couter tres cher, vous ne pouvez pas couper l’eau vous meme ( si vous le faites vous pouvez etre sur d avoir une assistance sociale sur le dos ), et vous serez donc obligé de payer l’eau de votre locataire…

Il faut aussi penser au futur, si vous voulez revendre une parti de la copropriété ou vendre le tout en plusieurs lots les acheteurs seront géné par la non présence de compteur individuel ( avancer les factures d’eau pour ses voisins c est pas top…)

Dernière modification par julien62 (01/08/2013 13h19)


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#8 01/08/2013 13h19 → Maîtriser la fourniture d'eau dans l'immobilier résidentiel locatif... (bail, consommable, eau, fourniture)

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La plupart/majorité des copropriétés ont un compteur principal (celui sur lequel la compagnie d’eau se base pour ses factures) et des compteurs secondaires (utilisés pour répartir les charges entre copropriétaires/locataires).

Ceci génère diverses problématiques (qui fait les relevés de compteurs, quid si le total des compteurs secondaires ne correspond pas au compteur principal, comment faire des relevés aux mêmes dates, quid si un compteur secondaire n’est pas accessible ou illisible, quid si un compteur secondaire tombe en panne, quid si un compteur donne une information absurde,  etc.) analysées par exemple dans  ce document de l’ARC (Association des Responsables de Copropriété).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#9 01/08/2013 15h37 → Maîtriser la fourniture d'eau dans l'immobilier résidentiel locatif... (bail, consommable, eau, fourniture)

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@ julien62 : en cas de revente par lot c’est effectivement pas terrible. Même chose pour les impayés, c’est ce qui à l’origine m’a fait poser cette question. Pour info, c’est le même distributeur d’eau que celui de votre devis.

@GoodbyLenine : merci pour cet excellent lien où j’apprends, par exemple, qu’il faut faire changer régulièrement les compteurs qui ont une durée de vie très limitée !


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#10 16/11/2015 14h51 → Maîtriser la fourniture d'eau dans l'immobilier résidentiel locatif... (bail, consommable, eau, fourniture)

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Bonjour a tous,

Je suis propriétaire d’un immeuble dans lequel il y a un fond de commerce au rez de chaussez, le fond appartient un vendeur de Kebab depuis 3 ans et jusque la, pas de soucis, le loyer et charges sont payés tous les mois.
Cette année mon locataire conteste les charges et notamment la manière dont je refacture la consommation d’eau, n’ayant pas de compteur individuel dans chaque appartement et dans le local commercial je refacture sur les charges au prorata du nombre de m2 occupés.
Mon locataire conteste cette manière et refuse de payer son loyer et ses charges tant que nous n’avons pas trouvé d’accord, savez vous si cette méthode de facturation dans les charges est légale ou non ?

Nicolas

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#11 16/11/2015 16h04 → Maîtriser la fourniture d'eau dans l'immobilier résidentiel locatif... (bail, consommable, eau, fourniture)

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Ou est le lien entre superficie du logement et consommation d’eau ? Votre locataire est en effet fondé à légitimement contester cette répartition surtout si elle ne figure pas explicitement dans le bail.

Je vous suggère de parvenir à un accord avec lui pour cette année, quitte à perdre un peu d’argent pour éviter une procédure. Pour la suite, faites-vite poser un compteur divisionnaire.

Je profite de ce fil pour indiquer que la sensibilité des compteurs est différente selon que celui-ci est posé par le distributeur où qu’il s’agit d’un compteur divisionnaire acheté dans le commerce. le premier est beaucoup plus sensible et détecte la moindre goutte alors que les seconds sont plus "rustiques" dans leur comptage du débit. Résultat : chaque année je constate un écart entre la somme des compteurs divisionnaires et celui fourni par Veolia, l’écart restant à ma charge.

Je m’interroge sur la sincérité du compteur Véolia, mais il est difficile de rapporter des preuves opposables au distributeur. Heureusement, cet écart s’estompe avec le temps : en vieillissant, le compteur Veolia semble moins précis et l’écart avec les compteurs divisionnaires diminue.

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#12 18/11/2015 20h03 → Maîtriser la fourniture d'eau dans l'immobilier résidentiel locatif... (bail, consommable, eau, fourniture)

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Niconantes : la première question, primordiale, est : que dit le bail commercial signé par votre locataire concernant les charges et leur mode de répartition ?

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#13 19/11/2015 16h26 → Maîtriser la fourniture d'eau dans l'immobilier résidentiel locatif... (bail, consommable, eau, fourniture)

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stokes a écrit :

Je profite de ce fil pour indiquer que la sensibilité des compteurs est différente selon que celui-ci est posé par le distributeur où qu’il s’agit d’un compteur divisionnaire acheté dans le commerce. le premier est beaucoup plus sensible et détecte la moindre goutte alors que les seconds sont plus "rustiques" dans leur comptage du débit. Résultat : chaque année je constate un écart entre la somme des compteurs divisionnaires et celui fourni par Veolia, l’écart restant à ma charge.

Je m’interroge sur la sincérité du compteur Véolia, mais il est difficile de rapporter des preuves opposables au distributeur. Heureusement, cet écart s’estompe avec le temps : en vieillissant, le compteur Veolia semble moins précis et l’écart avec les compteurs divisionnaires diminue.

Veolia pose des compteurs volumétriques de classe C (le plus souvent, c’est ce qui est imposé par leurs contrats).
Les compteurs modernes de ce type sont en effet très précis et commencent à compter à un débit très faible, ce qui n’est en effet pas forcément le cas de compteurs plus "cheap" trouvés dans le commerce pour les particuliers.

Si vous voulez vous amuser, vous êtes fondé à leur demander le "carnet métrologique" du compteur pour lequel vous avez souscrit un abonnement.

Si vraiment vous avez des doutes, épluchez le règlement du service de l’eau potable de votre commune/syndicat, vous y trouverez la procédure à suivre pour demander un étalonnage de compteur.
Généralement, la procédure est la suivante : un rendez-vous est pris au cours duquel un jaugeage du compteur est réalisé. Si le jaugeage semble correct et que vous demandez l’étalonnage, le compteur est mis dans une boîte scellée et envoyée sur un banc d’essai. Le résultat du test sur banc réalisé, deux possibilités :
- le compteur est dans les normes de tolérance : l’étalonnage vous est facturé
- le compteur est hors normes (sous-comptage ou sur-comptage) : le compteur est changé (en gros ils laissent celui qui a été posé au moment du jaugeage) aux frais du service, l’étalonnage ne vous est pas facturé et vous êtes fondé à demander une régularisation de la facture basée sur votre consommation annuelle moyenne des 3 dernières années.

Dernière modification par MartinGale (19/11/2015 16h27)

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#14 28/10/2016 16h19 → Maîtriser la fourniture d'eau dans l'immobilier résidentiel locatif... (bail, consommable, eau, fourniture)

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Bonjour,

A ce jour et après avoir effectué pas mal de visites d’immeubles je suis confronté à une situation inédite à ce jour pour moi. En effet je m’apprête à aller visiter un immeuble comprenant 7 lots dont visiblement seul un compteur d’eau principal est existant. d’après l’agent immobilier le propriétaire actuel inclut dans les charges la consommation d’eau.

Je ne sais pas trop comment aborder le problème. En effet nous avons coutumes de dire qu’un compteur par logement est l’idéal et même obligatoire dans le cadre de l’énergie.

Je n’ai pas encore visité cet immeuble mais cela est programmé pour très bientôt. Dans l’idéal j’aimerai trouver chaque lot avec son réseau propre… il serait ainsi aisé d’ajouter un divisionnaire…. mais ne rêvons pas, le propriétaire actuel l’aurait certainement déjà fait.

Cependant au vu de la rentabilité du bien qui avoisine les 8% net après impôt et travaux ( oui j’ai prévu un budget de 5000 euros par lot pour les remettre au goût du jour en fonction des déclarations de l’agent immobilier.. qui restent a vérifier je le concède) j’avoue me demander si la nécessité d’avoir un compteur d’eau individuel ne me ferait pas passer à coté d’une bonne affaire, quitte a prévoir dans les deux ans une redistribution du réseau d’eau et ainsi régler le problème.

Pouvez vous me donner votre ressenti même si j’ai conscience qu’avec si peux d’information pour le moment il restera subjectif. Avez vous vécu des expériences similaires?

Merci d’avance

Macrom.

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#15 28/10/2016 16h28 → Maîtriser la fourniture d'eau dans l'immobilier résidentiel locatif... (bail, consommable, eau, fourniture)

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Bonjour,

il est très fréquent d’avoir un compteur d’eau froide pour tout l’immeuble. La répartition des charges est alors conforme à la méthode définie dans le règlement de co-propriété (soit aux tantièmes, soit en fonction de l’occupation… plusieurs méthodes sont possibles).

Le syndic facture l’eau au propriétaire en même tant que les autres charges de copro. Le propriétaire-bailleur les récupère auprès du locataire.

L’appartement que vous envisagez n’a donc rien d’anormal.

Dernière modification par Bernard2K (28/10/2016 16h32)

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#16 28/10/2016 17h07 → Maîtriser la fourniture d'eau dans l'immobilier résidentiel locatif... (bail, consommable, eau, fourniture)

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Quelques remarques ou nuances à ajouter au message de Bernard2K.

Dans le cas d’un immeuble entier comme ici, si j’ai bien compris, il n’y a pas de copropriété ni de syndic et donc pas de règlement de copropriété.

Cela n’empêche pas de répartir suivant une méthode qui devrait être indiquée dans le contrat de location.

Poser des sous-compteurs apporterait plus de difficultés qu’une répartition aux tantièmes : il faudrait les relever soit-même tout en gérant les absences des locataires et répartir la consommation en fonction des relevés.

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#17 28/10/2016 17h21 → Maîtriser la fourniture d'eau dans l'immobilier résidentiel locatif... (bail, consommable, eau, fourniture)

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Macrom49 a écrit :

Cependant au vu de la rentabilité du bien qui avoisine les 8% net après impôt et travaux ( oui j’ai prévu un budget de 5000 euros par lot pour les remettre au goût du jour en fonction des déclarations de l’agent immobilier.. qui restent a vérifier je le concède)

Visitez avant toute chose, et rapidement ! La visite vous apportera sans doute des réponses sur les possibilités concernant la pose de divisionnaires et surtout une vraie estimation de la valeur du bien et des travaux à faire.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#18 28/10/2016 17h36 → Maîtriser la fourniture d'eau dans l'immobilier résidentiel locatif... (bail, consommable, eau, fourniture)

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Pardon, je n’avais pas compris qu’il s’agissait d’acheter un immeuble entier.

Dans ce cas, le propriétaire a le choix de la méthode de répartition, puisqu’il n’y a pas de règlement de copropriété fixant la méthode de répartition. Mais en fait, il a le choix seulement s’il part de zéro (appartements non occupés). En effet, si tout ou partie des logements sont occupés, les baux en cours s’imposent à vous. Il convient donc de lire chaque bail pour voir si la méthode de répartition des charges y est décrite.

Néanmoins, je me permets d’insister sur un point : s’il est légalement obligatoire de fournir un logement avec compteur d’énergie individuel, ce n’est pas du tout le cas pour l’eau. L’immeuble n’a donc rien d’anormal ou d’illégal.

En tout cas, le plus simple est de continuer la méthode de répartition actuelle du bailleur.

Dernière modification par Bernard2K (28/10/2016 17h44)

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#19 28/10/2016 17h49 → Maîtriser la fourniture d'eau dans l'immobilier résidentiel locatif... (bail, consommable, eau, fourniture)

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Le syndic facture l’eau au propriétaire en même tant que les autres charges de copro. Le propriétaire-bailleur les récupère auprès du locataire.

Dans ce cas, le propriétaire applique un "forfait de charges" ?
Sur lequel (légalement) il ne peut plus revenir même si le locataire a dépassé la consommation prévue dans le forfait, non ?
Ou cela ne s’applique que pour les meublés ?


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#20 31/10/2016 11h25 → Maîtriser la fourniture d'eau dans l'immobilier résidentiel locatif... (bail, consommable, eau, fourniture)

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fred42 a écrit :

Poser des sous-compteurs apporterait plus de difficultés qu’une répartition aux tantièmes : il faudrait les relever soit-même tout en gérant les absences des locataires et répartir la consommation en fonction des relevés.

Pas forcément compliqué.
Avec des sous compteurs, vous demandez une provision pour charge, que vous régulez en fin de bail.
Et si le locataire reste un moment, vous demandez à passer relever pour lui éviter une surprise.

C’est à mon sens le plus juste, car la consommation dépend beaucoup du style de vie de chacun, ainsi que de l’entretien que chacun fait du matériel.
Un de nos locataires a explosé le sous-compteur, car le groupe de sécurité et la chasse d’eau fuyait, mais ça ne le stressait pas.

Donc en tantième, tout le monde aurait payé pour lui!

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