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Forums des investisseurs heureux

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#1 19/06/2014 07h29 → Investissement locatif mixte immeuble commercial et résidentiel... (commerce, expulsion, immeuble de rapport, impayés)

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Quelqu’un peut il me renvoyer vers des posts concernant l’analyse des risques d’un local commercial dans un immeuble (je ne parle pas de commerces avec nuisances que j’exclue)
le risque d’impayés est il plus ou moins grand en cas de dépot de bilan qu’avec un locataire privé qui ne paie plus ? Les expulsions (clauses suspensives) sont elles plus ou moins longues ?

Mots-clés : commerce, expulsion, immeuble de rapport, impayés

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#2 19/06/2014 09h25 → Investissement locatif mixte immeuble commercial et résidentiel... (commerce, expulsion, immeuble de rapport, impayés)

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Bonjour,

Le sujet a déjà été traité en filigrane dans d’autres threads, par exemple ici ou .

Pour ma part, j’ai deux locaux commerciaux et 1 immeuble de rapport avec commerce en cours d’acquisition. Pour les baux commerciaux (et également pour les baux d’habitation mais ça m’a l’air plutôt rare), il est possible de passer par un notaire afin d’obtenir un titre exécutoire, faisant office de décision de justice (en théorie) et permettant d’accélérer la procédure en cas d’impayé / dépôt de bilan du locataire.
J’ai actuellement le cas d’un locataire pro qui dépose le bilan (pour raison de santé), le bail notarié et également la bonne volonté du locataire me permettent de récupérer immédiatement les clés du local et de le relouer dans la foulée.

Pour le reste, beaucoup d’éléments peuvent être à la charge d’un locataire pro : taxe foncière, aménagement du local, travaux, mise en conformité, etc.

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#3 19/06/2014 23h20 → Investissement locatif mixte immeuble commercial et résidentiel... (commerce, expulsion, immeuble de rapport, impayés)

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merci ; s’il y a d’autres avis je prends…

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#4 23/06/2014 10h06 → Investissement locatif mixte immeuble commercial et résidentiel... (commerce, expulsion, immeuble de rapport, impayés)

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J’avais lu également en me renseignant à ce sujet que compte tenu de la valeur du fond de commerce pour un commerçant, les habitudes de la clientèle, les frais administratifs liés à un changement de siège social à cette adresse etc… les locataires pros sont souvent plus stables.

Me concernant, acquérir un immeuble mixte commerces/logements est en réflexion actuellement, car cela me paraît être une excellente alternative pour un investissement immobilier alliant une bonne rentabilité à un risque et une rotation des locataires limités.

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#5 24/06/2014 06h15 → Investissement locatif mixte immeuble commercial et résidentiel... (commerce, expulsion, immeuble de rapport, impayés)

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Bonjour,

Le locataire étant une société, en cas d’impayé , une action auprès du tribunal de commerce peut être effectuée, le locataire peut se voir contraint de régler par voie d’huissier assez rapidement, dans la mesure où il a les fonds.

En cas de difficultés financières, le locataire essayera souvent de payer ses fournisseurs avant le bailleur car ceux ci lui permettent de générer de chiffre d’affaire.
S’il s’en sort vous pourrez récupérer votre créance.
S’il ne s’en sort pas, vous serez parmi les créanciers privilégiés, le mandataire judiciaire vous octroiera peut être des restes… mais il vaut mieux ne pas compter dessus.

Le risque existe comme pour une location d’habitation.
Les risques peuvent être plus importants liés au loyer qui peuvent atteindre des sommes supérieures à ceux de locaux d’habitation.
La résolution du pb sera certainement plus rapide que lorsqu’il faut exclure un particulier, locataire indélicat, et sans parler de période hivernale…

Pour répondre de manière plus précise, en cas de liquidation judiciaire, le mandataire judicaire saisi lors du dépôt de bilan fera en sorte que la société libère les locaux au plus tôt afin de limiter la dette.
L’expulsion sera donc rapide.

Cdt,
K16

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#6 27/06/2014 07h20 → Investissement locatif mixte immeuble commercial et résidentiel... (commerce, expulsion, immeuble de rapport, impayés)

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merci à vous ; donc à priori les phases d’impayés semblent moins risquées qu’avec un particulier
par contre les vacances peuvent être plus longues à moins d’avoir un excellent emplacement non ? Il me semble, au vue de mon expérience, beaucoup plus long de relouer un local commercial, surtout dans la période de crise actuelle, si l’emplacement n’est pas "numéro 1"
vos avis ?

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#7 27/06/2014 07h38 → Investissement locatif mixte immeuble commercial et résidentiel... (commerce, expulsion, immeuble de rapport, impayés)

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Bonjour,

De notre côté nous appliquons toujours 2 règles :
- emplacement n°1 systématiquement
- bail notarié systématiquement


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#8 28/06/2014 12h48 → Investissement locatif mixte immeuble commercial et résidentiel... (commerce, expulsion, immeuble de rapport, impayés)

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donc ma conclusion provisoire :
- moins d’impayés ou période d’impayés moins longue (car expulsion en procédure de référé plus rapide, pas de période d’hiver,…)
- risque de vacances plus long sauf si emplacement n°1
- mais emplacement n°1 pour un commerce signifie immeuble dans une zone chère (donc rentabilité plus faible au moins pour les appartements) et/ou avec nuisances (bruits de circulation…etc) donc moins facilement louable pour les appartements situés dans l’immeuble
Donc, sauf à acheter seulement des murs de commerce, acheter un immeuble entier avec un commerce me semble toujours plus "risqué" ou "moins rentable" à terme qu’un immeuble simplement d’habitation.
Pour avis ou expériences complémentaires

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#9 07/07/2014 20h32 → Investissement locatif mixte immeuble commercial et résidentiel... (commerce, expulsion, immeuble de rapport, impayés)

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Personnellement je préfère les immeubles mixtes, ce qui ne semble pas être ton cas.
Dans ce sens, j’ai visité certains immeubles où le commerce au RDC était très facilement transformable en appartement et à moindre frais. Ca te laisse le choix en fonction du contexte économique et de ton constat de la demande.

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#10 08/07/2014 16h30 → Investissement locatif mixte immeuble commercial et résidentiel... (commerce, expulsion, immeuble de rapport, impayés)

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à priori sous réserve que le changement de destination soit accepté par l urbanisme et de payer la taxe de parking ; il faudrait donc valider ces deux points avant l’achat (sachant que les opinions des maires varient sans doute sur la transformation…)

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