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#176 04/06/2016 13h17

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Detroit non du tout je n’ai pas investi la bas, trop peu de connaissances à ce sujet.

Il y a probablement des choses à faire, cependant sans connaissances approfondis ou personnes travaillant la bas, c’est pas la peine.

Je comprend mieux du coup la rentabilité que vous avez du coup. C’est une bonne logique si on compte garder ces biens dans le temps.

C’est assez rationnel comme démarche ( le "assez" vaut pour le futur que l’on ne connait pas ), d’un coté on évite au maximum les intermédiaires, achat en cash, rentabilité correcte, lissage du risque.

Pour la suite des événements, je me suis déjà prononcé ; la seule chose que je pourrais ajouter, c’est analyser les prochaines villes qui pourraient évoluer en terme de prix, et de loyer.

Best Buy Cities: Where To Invest In Housing In 2016

Cela vaut ce que cela vaut

Beaucoup de villes ont déjà bien augmentés : Miami, Memphis dans une moindre mesure Atlanta.

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#177 01/11/2016 09h51

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La saison de la property taxe est ouverte aux Usa depuis ce jour, j’ai bien évidement été voir le montant de la douloureuse et comme d’habitude je viens pousser mon coup de gueule

Pratiquement 11K USD cette année, soit 2% de la valeur vénale estimée par le trésor local, en réalité plutôt 1,4% de la valeur de marché actuelle et quand même 25% des loyers bruts encaissés sur le bien. On peut dire que le "portage" du bien ne rapporte pas grand chose à part une semaine de vacances tous frais payés à Miami chaque année …

Je ne peux pas vous parler des procédures que je fais chaque année pour minorer l’impôt depuis le début car je n’ai toujours pas de résultat à vous présenter

Attention aux vendeurs de soupes et bons investissements aux USA

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#178 01/11/2016 10h45

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5,6% de rendement brut, et près de 800K$ d’investissement, qu’êtes vous allez faire dans cette galère ?!? Les choses ont elles évoluées au fil du temps ?


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#179 01/11/2016 11h43

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Tssm a surement paye bien moins que ça pour ce bien - donc PV intéressante en vue ?
Quel genre de taxe s’applique a la PV a la revente?

Anyway "hope for the best …."

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#180 01/11/2016 12h16

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sissi a écrit :

Tssm a surement paye bien moins que ça pour ce bien - donc PV intéressante en vue ?
Quel genre de taxe s’applique a la PV a la revente?

Anyway "hope for the best …."

La convention Franco Americaine prévoit une taxation aux USA puis en France avec crédit d’impôt correspondant à l’impôt payé aux USA. Au final donc, idem à Plus-value en France.

Ce n’est pas sur la plus-value que l’investissement en Floride est fiscalement intéressant mais sur les revenus fonciers qui sont taxables aux USA (donc non taxables compte tenue du mode de calcul des revenus fonciers aux USA). ET LA …. VRAIMENT, on apprécie des revenus non taxés!

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#181 01/11/2016 12h23

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Thanks laureKTF mais Tssm n’est pas résident français…

Dernière modification par sissi (01/11/2016 12h24)

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#182 01/11/2016 12h46

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Tssm a écrit :

La saison de la property taxe est ouverte aux Usa depuis ce jour, j’ai bien évidement été voir le montant de la douloureuse et comme d’habitude je viens pousser mon coup de gueule

Pratiquement 11K USD cette année, soit 2% de la valeur vénale estimée par le trésor local, en réalité plutôt 1,4% de la valeur de marché actuelle et quand même 25% des loyers bruts encaissés sur le bien. On peut dire que le "portage" du bien ne rapporte pas grand chose à part une semaine de vacances tous frais payés à Miami chaque année …

Je ne peux pas vous parler des procédures que je fais chaque année pour minorer l’impôt depuis le début car je n’ai toujours pas de résultat à vous présenter

Attention aux vendeurs de soupes et bons investissements aux USA

Tssm, entièrement OK avec vous, les investissements intéressants en Floride ne se trouvent pas aisément et il est nécessaire de consacrer du temps à un tel investissement.
Concernant les Property Taxes, elles ont augmenté, oui, mais comme la valeur des biens,il faut le reconnaitre. Ces taxes représentent pour moi entre 1.5 et 2 mois de loyer. L’assurance 1 mois et les frais de management entre 1.5 et 2 mois environs (frais de renouvellement de bail inclus). Reste donc 7 mois "in the pocket" non fiscalisés soit 7,5% NET en moyenne (change constant).
Dernier point pour être objectif, j’ai augmenté les loyers de 3 à 4% chaque année et les locataires renouvellent très souvent mes contrats (annuels) de location.

Si l’on considère que l’euro risque encore de se dévaloriser par rapport au dollar, si l’on considère que les placements classiques dans des établissements financiers ne sont ni garantis ni rentables, si l’on évite les "vendeurs de soupe"(dixit), l’investissement locatif en Floride reste à considérer sérieusement.

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#183 01/11/2016 12h57

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Ddtee, ne vous inquiétez pas pour moi en effet, le prix d’achat en USD est inférieur et le change est très favorable depuis l’investissement initial qui etait en EUR. Certains investisseurs privilégient le rendement, ce que je respecte, moi je préfère les emplacements premium oú la rentabilité est forcement plus faible

Sur la fiscalité, encore une fois il faut faire attention pour les résidents français, les vendeurs de soupe oubliant la réalité fiscale ou ne sachant pas, je ne sais ce qui est pire en fait

RF US: peu d’impôt effectivement du fait des amortissements et surtout si vous imputez des charges personnelles de vacances sur le bien. En 2016 par exemple, j’impute environ 10kusd de vacances que jai passé à Miami en février dernier

Le problème est la conversion en RF Français. Il faut calculer selon les règles françaises donc sans amortissement et sans charges personnelles pour recalculer le RF français qui déterminera votre taux effectif. Donc plus d’impôt sur vos autres revenus, oublions la neutralité …

Cela se gâte pour la PV. Elle se calcule en EUR en France (impact de la variation de change sur la détention). La cerise que tout le monde oublie est l’imposition de la PV aux prélèvements sociaux en France. On a parlé de neutralité fiscale ? Quelle rigolade !

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[+1]    #184 11/01/2017 17h30

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Je suis d’accord avec Tssm, il est faux de dire qu’on ne paye plus d’impôts
Néanmoins, pour avoir 5 maisons aux USA, je paye moins d’impots qu’à investissement équivalent en France car je suis exonéré de CSG/CRDS (15,5% tout de même)
Le grand avantage reste cependant de bénéficier du marché haussier depuis 2011 avec des biens qui ont pris entre 50% et 100% depuis

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[+3]    #185 12/01/2017 09h52

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FISCALITÉ DES REVENUS FONCIERS SUR LES REVENUS D IMMEUBLES AUX USA

Je suis expert-comptable en France, il est temps d’être concret, donc voici ce qui est taxable en France sur les revenus fonciers aux États-Unis:

1 - Déterminer le revenu taxable selon le système français des revenus fonciers en $ (Revenus bruts - frais réels déductibles).

2 - Convertir cette somme en € selon le taux moyen de l’année (cette méthode est admise par l’administration, il est aussi possible de convertir chaque opération à sa date de réalisation, cela est plus compliqué mais peut-être plus intéressant).

3 - Intégrer ces revenus fonciers à la déclaration 2044 des revenus fonciers.

4 - Compléter la 2047 afin de signaler que ces revenus sont taxable aux USA et "bénéficient" du régime du taux moyen.

Comment l’administration française va t’elle taxer ces revenus? :

1 - Calcul de l’Impôt SANS les revenus fonciers étrangers (par exemple 26.000€ pour 100.000€ de revenus)
2 - Calcul de l’Impôt AVEC les revenus fonciers étrangers (par exemple 34.000€ pour 100.000€ de revenus français + 20.000€ de revenus fonciers US)
3 - Application de la règle de 3 où l’impôt total est multiplié par les revenus français et divisé par les revenus mondiaux (par exemple 34.000 * 100.000 / 120.000 = 28.333€)

Dans notre exemple, la charge d’impôt en France est donc de 2.333€ pour les 20.000€ de revenus (soient 11,7%).
Les mêmes revenus fonciers en France génèreraient un impôt de 11.300€ (56.5%).

Voila, j’ai volontairement pris comme exemple la solution fiscale la pire, en pratique, dans toutes les déclarations que j’ai pu établir dans ce contexte, l’imposition en France des revenus fonciers aux USA ne dépasse jamais 10%.

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#186 14/01/2017 15h48

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Merci beaucoup, je viens de rentrer des Etats-Unis pour m’installer en France, et on commence à louer notre appartement là-bas donc on se servira de votre message pour notre future déclaration…

Deux questions que je me pose:

- on a un appartement dans un condo, dans les frais déductibles, on aura bien les charges de notre condominium ? Comme on aurait eu les HOA si on avait notre propre maison ?

- on ne déduit pas les intérêts de notre emprunt ?

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#187 14/01/2017 19h24

Membre (2016)
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SageFrancis,
En France :  vous pouvez déduire les frais de HOA, de gestion du PM, le coût de l’agent immobilier qui réalise le bail, l’assurance, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les réparations, et un forfait de €20.

Aux USA, à condition d’opter pour le régime "IEC" …. ce qui n’est pas évident avec un seul bien en location …. , vous pouvez déduire :  les frais de HOA, de gestion du PM, le coût de l’agent immobilier qui réalise le bail, l’assurance, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les réparations, un déplacement aux USA par an et l’amortissement du bien sur 27,5 ans.

Ceci est général et doit être validé au cas par cas, je vous recommande de prendre un professionnel pour la première année (au moins) dans chaque pays ….

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#188 16/01/2017 11h47

Membre (2015)
Réputation :   13  

Ok merci je vois. J’avais déjà une personne aux US pour faire mes tax, je n’ai pas envisagé d’en prendre une aussi en France, je verrai comment ça se passe.

C’est quoi ce forfait de 20 euros dont vous parlez?

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#189 16/01/2017 13h14

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Sur le formulaire de la déclaration des revenus fonciers en France, il existe une case qui autorise à déduire forfaitairement 20 € par logement (ou plus précisément par bail sur une année fiscale complète) en plus des différents charges réelles déductibles. Je pense que les impôts considère ceci comme le coût administratif général sur une année.

Je pense que ce sont les 20 € dont parle laureKTF.

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[-1]    #190 06/09/2018 22h18

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Bonsoir tout le monde voila j’aimerais faire un achat immobiler sur Detroit…
Quelqu’un à une expérience a ce sujet?
J’ai vu 2 ou 3 sites comme easydetroit investdetroit et detroitinvestment quelqu’un peut il me dire si c’est professionel ou si pas recommandable du tout.
Desoler si je ne pose pas la question aux bons endroits je ne sais pas trop comment fonctionne le forum car je suis nouveaux merci.

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#191 11/09/2018 15h31

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Ah, il y a beaucoup à dire sur le sujet… et personne n’a encore répondu ?

Vous pourriez faire une bonne présentation peut être ?!

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#192 06/06/2019 18h12

Membre (2014)
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Bonjour,

Je serais aussi intéressé par un investissement sur DETROIT qui sur le papier présente un énorme intérêt en terme de rentabilité. Mais qu’en est-il réellement… Le bien trouve-t-il des locataires? Quel type de locataires? J’ai quand même un peu peur que les locataires manquant vu l’offre surabondante sur la ville…
La ville semble renaître, mais tous les quartiers ne pourront pas repartir…
Qu’en pensez-vous? Je n’arrive pas à trouver de témoignages concrets d’investisseurs ayant fait le pas…

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#193 22/05/2020 14h35

Membre (2019)
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RealT qui est une plateforme toute récente d’investissement en immobilier locatif sur Détroit  (pour le moment) pourra peut-être vous intéresser.
J’y ai jeté un coup d’œil et je suis vraiment très dubitatif, mais c’est à étudier…

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[-1]    #194 13/07/2020 19h36

Banni
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Peut être y en a t’il d’autres ici, mais je possède plusieurs maisons à Détroit. Elles sont toutes louées et toutes sauf une rapportent un loyer. Cette dernière sera bientôt libre puisque les blocages aux évictions seront levées le 15 juillet 2020. Je serai heureux de faire profiter de mon expérience à quelques téméraires hors normes, car je suis conscient que peu de personnes sont capables et/ou ont l’envie d’une telle aventure. Elle vaut pourtant son pesant de cacahuètes; En effet, la rentabilité brute de mon investissement total dépasse les 30%. Je sais que vous allez dire que ce sont des âneries, mais les faits sont pourtant là. La cerise sur le gâteau est que les loyers sont sur une tendance Bull depuis 1 an. Le centre de Détroit devient beau et les maisons rasées par la Ville laisse la place à des carrés de gazon. La Ville fait un superbe boulot pour rénover la Cité.

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#195 13/07/2020 22h14

Membre (2019)
Réputation :   25  

Bonjour
Avant de se lancer dans ce type d’investissement, j’invite toute personne intéressée à lire attentivement la file suivante :
« Immobilier : investir dans l’immobilier aux États-Unis ».

Plusieurs partages d’expérience, notamment sur Détroit.

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#196 13/07/2020 22h55

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HToo, le 22/05/2020 a écrit :

RealT qui est une plateforme toute récente d’investissement en immobilier locatif sur Détroit  (pour le moment) pourra peut-être vous intéresser.
J’y ai jeté un coup d’œil et je suis vraiment très dubitatif, mais c’est à étudier…

Intéressant de lire cet article Concernant RealT

PayPal désactive les paiements de la plateforme Ethereum RealT spécialisée dans la tokénisation de biens immobiliers

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#197 13/07/2020 23h15

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CharlyDetroit a écrit :

Peut être y en a t’il d’autres ici, mais je possède plusieurs maisons à Détroit. Elles sont toutes louées et toutes sauf une rapportent un loyer. Cette dernière sera bientôt libre puisque les blocages aux évictions seront levées le 15 juillet 2020. Je serai heureux de faire profiter de mon expérience à quelques téméraires hors normes, car je suis conscient que peu de personnes sont capables et/ou ont l’envie d’une telle aventure. Elle vaut pourtant son pesant de cacahuètes; En effet, la rentabilité brute de mon investissement total dépasse les 30%. Je sais que vous allez dire que ce sont des âneries, mais les faits sont pourtant là. La cerise sur le gâteau est que les loyers sont sur une tendance Bull depuis 1 an. Le centre de Détroit devient beau et les maisons rasées par la Ville laisse la place à des carrés de gazon. La Ville fait un superbe boulot pour rénover la Cité.

Désolé mais je me méfie des personnes qui viennent de s’inscrire et commencent déjà par vanter tel ou tel investissement qui a une rentabilité à 2 chiffres.

Investir dans l’immobilier US est risqué et il y a eu énormément d’arnaques dans ce domaine, ça va de l’épave vendue à prix d’or à la chaine de Ponzi où les biens n’ont jamais existé.


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#198 14/07/2020 00h11

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Il suffit de taper arnaque Detroit dans Google pour mettre en avant une récente arnaque dévoilée ces dernières semaines et qui a plumé plusieurs dizaines de français… à bon entendeur


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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[-2]    #199 14/07/2020 06h55

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HToo, le 22/05/2020 a écrit :

RealT qui est une plateforme toute récente d’investissement en immobilier locatif sur Détroit  (pour le moment) pourra peut-être vous intéresser.
J’y ai jeté un coup d’œil et je suis vraiment très dubitatif, mais c’est à étudier…

Très dubitatif pour ma part également.

En effet les énergumènes type Paul de Bastos ne plaident guère pour une telle aventure. Si vous déléguez tout, ne soyez pas surpris de tomber sur des escrocs. Contrairement à eux, je n’ai rien à vendre, mais j’ai dit que je pouvais aider. Si cela n’intéresse personne, je n’en serai pas choqué et je poursuivrai ma route tranquillement. Enfin, je ne remercie pas celui qui m’a collé -1 en réputation sans me connaitre.

Dernière modification par CharlyDetroit (14/07/2020 07h21)

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#200 14/07/2020 10h23

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CharlyDetroit a écrit :

Contrairement à eux, je n’ai rien à vendre, mais j’ai dit que je pouvais aider. Si cela n’intéresse personne, je n’en serai pas choqué et je poursuivrai ma route tranquillement.

Vous étiez donc prêt à aider des inconnus à acquérir une maison à Detroit, c’est à dire à consacrer tout de même quelques heures de votre temps à les accompagner et leur donner des conseils, sans aucun retour pécunier ? Même pas une petite commission versée par le vendeur par exemple ? Les aider de façon désintéressée, sans les connaître ni d’Eve ni d’Adam, juste parce que ce sont des compatriotes et que vous auriez été content d’avoir pu aider bénévolement ?

Et votre proposition d’aide ne rencontre que de l’incrédulité et des -1 de réputation. C’est vraiment trop injuste. Sachez que je compatis pleinement.

Dernière modification par Bernard2K (14/07/2020 10h23)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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