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Forums des investisseurs heureux

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#26 17/12/2013 15h16 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonjour Tanguy,

J’ai très envie d’investir aux usa dans l’immobilier mais je n’ai pas encore assez pour acheter 1 maison hélas même si la rentabilité est excellente je trouve.

Cordialement

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#27 17/12/2013 21h50 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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dbland, pourquoi ne pas envisager un prêt hypothécaire (si vous êtes propriétaire en France) ou un prêt à tempérament à taux bien négocié ?  Sur certaines maisons à haut rendement, il est parfois possible de sortir un cashflow positif…  A approfondir en tout cas !

@ Tanguy : je vous ai envoyé un MP concernant la taxation de la LLC ! ;-)

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#28 17/12/2013 23h16 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonjour Tanguy,

Je suis entrain d’investir sur une maison avec un ami (budget 35K euros chacun, investissement le mois prochain a priori), nous hésitons entre Atlanta et Tampa. Que conseilleriez vous ?
Atlanta semble offre un potentiel de plus-value moins important mais le risque locatif semble moindre et les rendements tout aussi bon… De plus,  la hausse des prix sur Tampa avant le crash, cela ressemblait d’avantage a une bulle alors que la hausse sur Atlanta semblait plus lineaire.

Atlanta : S&P/Case-Shiller Atlanta Home Price Index - S&P Dow Jones Indices
Tampa : S&P/Case-Shiller Atlanta Home Price Index - S&P Dow Jones Indices

J’ai repéré 3 prestataires, certains me semblent plus sérieux que d’autres (et sont moins gourmands en commission), lequel conseilleriez-vous ?

Je les liste ci-dessous, avec les avantages / inconvénients de chacun selon moi. Libre a la modération d’éditer ce message si cela est hors charte.

Tanguy, vous pouvez également me revenir la dessus par MP si vous ne voulez pas répondre en publique.

Si j’ai bien compris le business modèle de ces prestataires/marchands de bien, ils achètent déjà les maisons aux enchères/ en foreclosure, font les travaux et revendent ensuite au client final. J’ai l’impression que pour une maison type a 85/90k USD ils achetent a environ 60-65k (d’après ce que j’ai vu sur zillow.com), font 15k de travaux et revendent avec une marge d’environ 15k.

1- My us-investment => Ce sont les plus connus, semblent sérieux mais trop cher (commission de 6k euros). Si j’ai bien compris leur business modèle il ne sont pas marchand de bien mais intermédiaires, donc en plus des 15k de marge du marchand de bien il faut lâcher 6k de commissions => trop cher, mais a voir si négociation possible.

2- usa-properties => Semble sérieux également, privilégie Atlanta a Tampa. Marchand de biens, donc sa rémunération est la marge entre l’achat en foreclosure et le prix de vente au client. Bureaux bases a Cannes, a voir s’ils ont quelqu’un sur place réellement…

3- usa-immo : Sur Tampa. Je n’ai pas du tout accroche aux premiers contacts, ses mails font très charlatan (ne prend pas le temps de répondre a toutes les questions posées, insiste sur la confiance et la transparence a chaque email,  et critique la concurrence). Mauvaise communication, en gros son site parle d’investissements a partir de 70k USD (ainsi que son fichier excel de simu datant de Q1 2013), pour ensuite me dire qu’il faut 80k/90k mini et conclure que finalement si on ne veut pas engager 100k USD cela ne sert a rien de travailler avec lui. +40% en quelques minutes c’est très fort.
Il me dit se rémunérer en tant qu’apporteur d’affaire, je crois surtout qu’il se fait une grosse commission sur la vente de la maison.
J’ai vu sur certains blogs que certains était passes par lui et semblent satisfait, mais cela date de quelques années.

Voila l’état de mes recherches / prises d’infos a aujourd’hui. Je pense que cet investissement est tjrs intéressant malgré la hausse des prix sur 2013 : Dollar très faible, marche immo bas (même si je ne pense pas qu’il remontera au niveau de 2006/2007 de si tot) et grosse rentabilité.

Un dernier point/doute a lever/creuser et de s’assurer que les rentabilités ne sont pas faussées par les section 8 ? Si ce programme d’aide saute car trop couteux, le loyers ne risquent-ils pas de s’effondrer ?
Qu’en pensez vous?

Merci

Dernière modification par RatRacer (17/12/2013 23h21)

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#29 18/12/2013 05h18 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonjour
Si je ne m’abuse vos prestataires sont purement spécialisés sur des clients français. Pourquoi ne pas passer par des prestataires us qui seront sûrement moins chers (plus de concurrence) ?

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#30 18/12/2013 07h56 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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bobdobbelina a écrit :

dbland, pourquoi ne pas envisager un prêt hypothécaire (si vous êtes propriétaire en France) ou un prêt à tempérament à taux bien négocié ?  Sur certaines maisons à haut rendement, il est parfois possible de sortir un cashflow positif…  A approfondir en tout cas !

@ Tanguy : je vous ai envoyé un MP concernant la taxation de la LLC ! ;-)

je suis propriétaire mais je préfèrerais acheter cash le bien immobilier en tout cas même si c’est rentable

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#31 18/12/2013 07h59 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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crosby a écrit :

Bonjour
Si je ne m’abuse vos prestataires sont purement spécialisés sur des clients français. Pourquoi ne pas passer par des prestataires us qui seront sûrement moins chers (plus de concurrence) ?

bonjour, si vous connaissez des prestataires us qui parlent français, on est preneur. J’ai vu que century 21 a mis une agence immobilière aux usa.

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#32 18/12/2013 11h12 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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crosby a écrit :

Bonjour
Si je ne m’abuse vos prestataires sont purement spécialisés sur des clients français. Pourquoi ne pas passer par des prestataires us qui seront sûrement moins chers (plus de concurrence) ?

Bonjour,

Certes mais a ce que j’ai pu voir la différence n’est pas énorme, et je n’ai pas reusssi a trouver un package équivalent (a savoir creation de la LLC, ouverture du compte aux US, mise en place du contrat avec le property manager etc).

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#33 18/12/2013 11h18 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonjour Ratracer,

J’ai pu clairement quantifier la différence pour une maison : 15% environs.

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#34 18/12/2013 12h09 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonjour RatRacer,
c’est difficile de répondre sur le choix entre Atlanta et Tampa. Je pense que les deux villes sont de bons investissements, car les flux migratoires sont positifs. A mon avis, tout dépend du bien que vous allez trouver, aujourd’hui je suis heureux d’avoir investi sur ces 2 villes.

Pour les prestataires, j’ai travaillé avec USA-immo et je ne peux que recommander l’excellent travail de Francois. La relation de confiance est très importante dans ce genre d’investissements car vous êtes à plusieurs milliers de kilomètres de votre bien. Donc si le courant ne passe pas, c’est peut-être qu’il faut chercher quelqu’un d’autre. Mais c’est un excellent professionel.
Je connais aussi my us-investment mais plus car c’est un ami d’ami. Je n’ai pas investi avec Victor, néanmoins c’est quelqu’un de sérieux et de tout à fais recommandable, investi à fond sur son projet.
Dans les 2 cas, il s’agit de personnes qui ont investi leur propre argent dans l’immobilier aux USA, donc ils sont dans le même bateau, c’est rassurant.

Par contre je ne connais pas usa-properties donc je ne peux vous donner d’avis.

Dernier point sur le programme section 8. Mon avis est qu’il est très avantageux, si demain il ne devait plus exister (mais il existe depuis plus de 30 ans quand même mais bon admettons l’hypothèse) et bien vous ne devriez pas avoir de mal à trouver un locataire privé, car le marché locatif américain est assez fort. En effet de nombreux américains n’ont pas d’autre choix que de louer car ils ne peuvent pas emprunter. Les banques ont pas mal restreint les conditions même si la situation commence à se normaliser. C’est d’ailleurs ce qui me rend positif sur cet investissement: lorsque la majorité des américains voudra redevenir propriétaire, alors les prix augmenterons et il sera possible de bien revendre.

Tanguy
www.investir-et-devenir-libre.com

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#35 19/12/2013 18h27 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Pour info, pour ceux qui cherchent à investir dans des maisons aux USA il y a le prestataire my us investment :

My US Investment : spécialiste de l’immobilier aux Etats Unis

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#36 19/12/2013 18h58 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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oui j’ai vu son pdg sur france 2, j’attends d’avoir assez pour acheter 1 maison

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#37 18/02/2014 00h03 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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le mérite de l’immo aux usa est que l’information est totalement transparente avec un historique des ventes et prix qui peuvent remonter jusqu’à 35 ans sur Zillow. (on peut toujours rêver d’avoir accès a la même info en France)
En tout cas, voilà un exemple des dangers qui guettent l’acheteur (les dates sont au format us):
Date        Event  Price$/sqftSource
07/02/13  Sold   $79,900   +167%
06/26/13  Sold   $29,900   -16.7%
06/06/13  Listing removed   $35,900$30Postlets

listing removed voulant dire qu’a 35K$ personne n’en voulait

incroyable me direz vous, allez voir les données plus complètes sur cette maison sur le site: 7919 Rideout Rd, Tampa, FL 33619  | Zillow

les exemples de plus values "abusives" réalisées par les vendeurs de maisons sont légion: normal dans un marché fortement spéculatif ou les prix ont augmenté a certains endroits aux us de près de 20% sur la seule année 2013.

Autre piège dans l’achat de maisons via les sites cités dans les posts précédents qui vantent des renta a 2 chiffres, de nombreux postes de dépenses sont sous évalués voir ignorés et ne tiennent pas compte ni de la vacance (plutôt élevée aux USA), ni des taux réels d’imposition basés sur le montant payé à l’achat et non sur la valeur de la maison avant la vente.

toujours sur le même exemple, dans le tableau tax history en 2012 vous êtes a 906$, soyez assuré qu’en 2014 le fisc réclamera pour cette maison un peu plus du double…

pour voir les coûts réels engendrés par ce type de maison (prix des assurances,  coût de l’entretien), ici un détail des coûts des maisons et également un autre article/post sur ce blog concernant l’assurance:
www.blog-immobilier-floride.com/evaluer … tremaison/
sur ce blog immo usa dédié, je n’ai malheureusement pas vu de post concernant les frais d’avocats, de comptable, bancaires etc..à rajouter si vous faites porter votre achat par une société ce qui est fortement recommandé aux usa (sécu juridique).

il convient également d’être vigilant sur les dettes attachées à un bien immobilier aux us, pas toujours visibles au premier abord, là aussi grosse différence d’avec la france ou le notaire se charge de bien contrôler que ce que l’on achète un bien "sain". Il faut le savoir, aux us vous pouvez reprendre une dette sans le savoir. :) souvent ce sont des dettes de copro d’ailleurs ou de quartier (HOA).

enfin, pour être presque complet, sachez qu’aux USA on ne paye pas de frais liés à l’achat, mais a la vente Donc dans une transaction immobilière les frais sont donc a la charge du vendeur, JAMAIS de l’acheteur (ce qui est le contraire en France) donc certains en profitent avec les francais (notamment d’autres français) en prenant une commission a l’achat (inexistante théoriquement) voir même, cerise sur le gateau, des frais de dossier..

bonne bourre,

Jeff

PS concernant mon autre seul post sur ce site qui m’a valu une répute à -6, nous sommes passés a 9500 ha cette année. comprenne qui pourra…

Dernière modification par Jeff75008 (18/02/2014 00h37)

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#38 18/02/2014 08h50 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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bonjour,

Quelle personne peut vérifier les dettes du bien immobilier en question et sa gestion locative ?

cordialement,
Xavier

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#39 06/03/2014 23h49 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonjour à tous,

Je souhaiterais vraiment avoir des retours parmi ceux qui ont tentés l’aventure.

Je sais bien que ça fait vraiment pas longtemps que vous avez acheté là bas, mais est ce que les sites dont Ratracer (usa-immo, myusinvestment, usa properties) parle sont fiables ? lequel est le mieux ?

Avez vous eu des problèmes de locataires, de loyers ?

Est ce que les rendements sont au niveau indiqués (10-12 % avant impôts) ?

Pour Detroit, vu la situation de la ville, j’imagine que les prix sont hyper bas mais est ce que "trouver des locataires" est difficile ?
Parce que quand je vois que sur www.zillow.com des propriétaires vendent leurs maisons à 10 000 $ (des maisons pas si mal que ça en plus), je me dis qu’il doit bien y avoir un problème… mais où le loup se cache-t-il ?

Pour l’imposition, je ne pense pas avoir tout compris non plus. on paye l’impôt aux US, et on paye la différence en france (par rapport au prix qu’on pairait en France) ?
E
nfin, j’ai lu qu’il fallait payer Cash, mais avez vous réussi à avoir des emprunts ?

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#40 07/03/2014 14h57 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonjour Vegas,

Je reponds ici aux questions que vous m’avez adressées par MP :

Je recherche toujours mais n’ai pas encore franchi le pas, je developpe un peu ci dessous :

Localisation : je focus sur Atlanta par rapport a détroit (ravage par la crise), memphis ou bien Tampa ou les maisons sont beaucoup plus anciennes et necessitent je pense davantage de maintenance.
La zone d’Atlanta a une demande locative soutenue et des maisons plus récentes, des taxes foncieres plus faibles mais les prix ont déjà bien remontés (encore +15% en 2013) et se situent environ 15/20% sous les niveaux de 2006.

Rendement : n’espérez pas plus de 5.5% net de tout. Les rendements présentés n’incluent pas de provisions pour maintenance, vacances locatives, ni frais de compta, banque et LLC, et impôts.
J’ai pas mal communique avec myusinvestment, ils ont moins de 3 ans d’ancienneté sur la zone d’Atlanta, pour le moment un seul changement de locataire sur tout le parc, ce qui est faible. Pas de maintenance, mais celle ci a tendance a évidemment arriver après plusieurs années d’utilisation du bien. Si pas de vacance locative disons que vous tirez du 6% environ sur le prix d’acquisition.

Prestataire : comme dit plus haut je n’ai pas accroche avec usaimmo qui est principalement sur tampa (mais Tanguy semble lui faire confiance), myusinvestment semble très pro et ne "sur vend" pas du rêve sur les rendements/plus value espérées lorsque l’on discute un peu en profondeur. Ils ont lair de sélectionner des emplacements de qualité, par contre ils prennent 6k de fees ce qui impact le rendement (les 5.5% que j’évoque plus haut incluent ces fees dans le coût d’acquisition).
USA properties leurs biens sont un peu moins chers, ils ne prennent pas de fees car directement marchands de bien mais les emplacements sont nettement moins attractifs (villes avec plus de problèmes que celles de myusinvest).

Financement : cash obligatoire

Zwillow: ce site offre une bonne base de comparaison mais les prix ne sont pas toujours 100% corrects.
En gros sur un bien que vous allez payer environ 95k sur une bonne banlieue d’Atlanta, le bien aura été acquis pour environ 65k usd aux enchères, comptez 15k usd de travaux et 15k usd de marge du marchand de bien, et ajouter 6k EUR de fees My usinvest, pour un bien que vous louerez environ 950usd par mois.

Ce qui me retient d’acheter : je pense que les prix ont déjà trop remontes, le potentiel encore restant de PV doit être de ~20% max si on vise un retour aux prix avant subprimes, peut être plus si effet de change positif en fin d’opération. Rien ne dit que l’on retrouvera ces prix a moyen terme. Les fonds achètent encore aujd, donc ils semblent y croire…

Pour un rendement de disons 6% gros max dans le meilleur des cas, sans possibilité de recours a l’effet de levier, j’hésite, je me dit que je peux tirer mieux de cette somme soit en l’utilisant en apport pour un plus gros effet de levier sur un bien immo en France, soit en plaçant cette somme en bourse pour diversifier un peu mon patrimoine.

Il y’a deux ans par contre je pense qu’il n’y avait pas a hésiter.

Dernière modification par RatRacer (07/03/2014 15h08)

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#41 07/03/2014 16h20 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Jeff75008 a écrit :

… il convient également d’être vigilant …

Dans ce même esprit, il me semble toujours risqué de faire des investissements immobiliers à l’étranger. L’immobilier dans son pays d’origine est déjà une affaire difficile, en gestion quotidienne mais aussi dans la connaissance du contexte juridique, réglementaire, fiscal, judiciaire et j’en oublie certainement. 

Imaginez que vous deviez prendre un avocat US pour des loyers impayés ou des dégradations de biens, et regardez une série TV US pour savoir combien ils sont gourmands.

J’ai fait pour ma part deux investissements immobiliers hors d’Europe, et à chaque fois sous estimé les difficultés qui peuvent se présenter par la suite. Dans chacun des cas je pense avoir payé un prix proche du marché, mais aucune des opérations n’étant débouclée, je ne peux encore dire si c’est un échec ou un succès.

Enfin, j’ai souvent remarqué que des investisseurs immobiliers étrangers croient qu’ils seront plus malins que les autochtones, ce qui est évidemment une grande illusion.

Plus spécifiquement sur le choix des villes, j’ai une préférence pour le dynamisme d’Atlanta, où siègent CNN et Coca-Cola. Même si, je le dis pour y être passé récemment, certains quartiers sont très pauvres et légèrement "ghetto". Et qu’utiliser le Mass Transit (MARTA ou transport public) est une aventure à soi tout seul.

Vous savez peut-être que la Floride, Miami je crois, a déjà connu des bulles spéculatives immobilières au siècle passé. Près de Tampa, à St Petersburg que d’ailleurs je préférerais à la première, je vous signale un intéressant musée Salvador Dali.

Dernière modification par sat (08/03/2014 00h13)

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#42 07/03/2014 18h49 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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bobdobbelina a écrit :

dbland, pourquoi ne pas envisager un prêt hypothécaire (si vous êtes propriétaire en France) ou un prêt à tempérament à taux bien négocié ?  Sur certaines maisons à haut rendement, il est parfois possible de sortir un cashflow positif…  A approfondir en tout cas !

@ Tanguy : je vous ai envoyé un MP concernant la taxation de la LLC ! ;-)

En fait, je ne sais pas par ou commencer et quel intermédiaire choisir là bas. Certains vendent des terrains avec bien sûr grosse plu value annoncé (terrain en floride) et d’autres proposent des studios neufs dans le dakota du nord. Quelle est la meilleure option à choisir ?

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#43 08/03/2014 10h54 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Réponses tout à fait intéressantes ! Merci à vous tous !

Pour ma part, j’ai découvert cette possibilité il y a peu sur ce topic en février (les sites offrant clés en mains l’investissement, même si il y a des commissions, ça me parait intéressant). c’est dommage, car j’y avais pensé en 2009-2010, mais à l’époque je n’avais aucune idée sur le "comment faire" ni même de quoi investir alors j’ai laissé tombé…

Aujourd’hui, je pourrais y acheter une petite maison. petit budget.

@ Ratracer :
Pour la localisation : Visiblement, Atlanta, Memphis et Tampa sont intéressants. je suis d’accord.
Par contre, j’avais lu qu’en géorgie, tu as une taxe fédéral de 6 % (sur la PV de vente je crois, j’arrive plus à trouver où j’ai lu ça !), alors qu’en floride ou dans le Tennessee c’est 0 %. c’est pas négligeable.
j’ai lu aussi que la criminalité à Memphis est élevée.
Pour Détroit, même si la situation est bien plus difficile économiquement, je pense que c’est plus un pari.
l’avantage, c’est peut être que les prix sont très bas. j’ai vu sur zillow, un propriétaire qui vendait sa maison (plutôt sympa à l’extérieur, en briques etc…) à 10 500 $ !!
A ce prix là, il doit y avoir un problème, mais en même temps à ce prix, le risque est faible, pas grand chose à perdre. Et si ça redémarre là bas, ça peut être une super affaire… je me pose la question.

Sinon, tout à fait d’accord, l’emplacement est un élément clé.

Pour le Rendement : les sites affichent 9 à 12 % avant impôts, j’ai remarqué aussi que tout ce qui est vacances locatives, frais sur réparations plus tous les trucs auxquels on pense pas etc… sont absents. il y a toujours des imprévus, et comme tu dis, plus ça avance dans le temps, plus les frais vont augmenter. j’en ai eu l’experience avec mes 2 apparts. peu de frais de syndics au début puis ça n’arrêtait pas d’augmenter jusqu’à atteindre de sacrés sommes, sans compter qu’au bout d’un moment il y a les gros frais qui arrivent tels que les ravalements de façades etc…
J’ai vu aussi sur un site, un gars qui parlait des frais de climatisations qui sont très chers et à changer tous les 10 ans (pas inclus dans le prix).

Disons qu’étant donné que tout est rénové au début, on devrait être tranquille au moins quelques années. ce qui me fait penser que ce type d’investissement serait pas mal sur 5-7 ans voir 10 ans max.

Pour l’éventuelle PV, les prix sont encore bien bas, et on peux espérer entre 20 et 40 % à la revente. c’est pas si mal.

quand tu dis : "@ Atlanta : pour le moment un seul changement de locataire sur tout le parc, ce qui est faible". tu veux dire que sur toutes les maisons qui sont louées par myusinvestment, en 3 ans, il n’y a eu qu’1 changement de locataire ??? ça me parait peu !

Les prestataires : je n’ai contacté qu’USA-immo pour l’instant, mais je n’ai eu aucune réponse ! ça commence donc très bien avec eux ! LOL ! donc, je dirais que pour l’accroche ç’est un peu comme toi, ça risque de ne pas trop passer…

Financement :
tu peux aussi faire des petits crédits conso. exemple 30 K sur pretdunion à 5-6 % sur 3-4 ans. ça peut aider. ça fait presque le prix d’une maison… c’est une idée. j’ai vu un blogueur qui avait fait comme ça avec des crédits à la conso. lui s’était déplacé, et avait tout fait sur place, evidemment ça augmente le rendement ! sinon, payer en cash directement, beaucoup ne peuvent pas trop le faire.

Autrement, chez myusinvestment, le fee de 6K d’entrée sur un bien à 30-60 K ça fait 10 à 20 % de commission, c’est énorme ! et pour les vacances locatives, ce qu’il dit sur les 3 ans, c’est qu’il n’y en a pas… ça parait trop beau pour être vrai non ?!

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#44 08/03/2014 11h02 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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sat a écrit :

Dans ce même esprit, il me semble toujours risqué de faire des investissements immobiliers à l’étranger. L’immobilier dans son pays d’origine est déjà une affaire difficile, en gestion quotidienne mais aussi dans la connaissance du contexte juridique, réglementaire, fiscal, judiciaire et j’en oublie certainement. 

Imaginez que vous deviez prendre un avocat US pour des loyers impayés ou des dégradations de biens, et regardez une série TV US pour savoir combien ils sont gourmands.

Enfin, j’ai souvent remarqué que des investisseurs immobiliers étrangers croient qu’ils seront plus malins que les autochtones, ce qui est évidemment une grande illusion.

Plus spécifiquement sur le choix des villes, j’ai une préférence pour le dynamisme d’Atlanta, où siègent CNN et Coca-Cola. Même si, je le dis pour y être passé récemment, certains quartiers sont très pauvres et légèrement "ghetto". Et qu’utiliser le Mass Transit (MARTA ou transport public) est une aventure à soi tout seul.
Vous savez peut-être que la Floride, Miami je crois, a déjà connu des bulles spéculatives immobilières au siècle passé. Près de Tampa, à St Petersburg que d’ailleurs je préférerais à la première, je vous signale un intéressant musée Salvador Dali.

le coté judiciaire aux US, ça peut vraiment faire peur ! les montants sont exhorbitants.
par contre, ce qui semble rassurant, c’est que les sites semblent s’occuper de tout. je ne sais pas si c’est bien ?!

pour ce qui est des américains eux même vous avez sans doute raison, mais l’avantage qu’on a actuellement c’est la parité €/$ . pour le reste, vous avez bien raison !

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#45 08/03/2014 18h21 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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L’avantage c’est que pour virer un locataire c’est plus facile non ?

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#46 08/03/2014 21h38 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonjour,

Concernant l’investissement, il est tout à fait possible de le financer. J’ai fait un emprunt hypothécaire pour acheter quatre de mes maisons.
La dernière achetée, je l’ai financée via un crédit à la consommation sur 10 ans.
Donc, il ne faut pas obligatoirement acheter tout en cash.
Seule différence à prendre en compte, c’est que je suis belge et je ne sais pas si les mêmes possibilités existent chez vous…
Cependant, pendant mes recherches, j’ai été en contact avec un organisme français qui permettait de financer un bien aux USA (maximum 70% de la valeur du bien).  Donc, au pire des cas, si une banque classique ne le permet pas, une solution de repli est toujours envisageable !

Concernant le prix exceptionnellement bas des maisons à Detroit, cela s’explique par la mauvaise situation du bien (certains quartiers sont abandonnés) et également par le fait que même si elles sont belles de l’extérieurs, de gros travaux sont à prévoir à l’intérieur.  Quand la crise est passée par là, les propriétaires expulsés ont souvent repris ce qu’ils pouvaient reprendre (chaudière, radiateur, câbles électriques, …).  C’est ce qui explique les prix parfois très bas.

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#47 09/03/2014 00h05 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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BorderLine a écrit :

L’avantage c’est que pour virer un locataire c’est plus facile non ?

apperement oui, ils disent qu’ils sont virés dans 99 % des cas en 4-8 semaines. bon, j’imagine les frais d’avocat aussi… ceci dit, en France, tu en as pour plusieurs mois, années et encore faut pas qu’ils soient au RMI…

bobdobbelina a écrit :

Bonjour,

Concernant l’investissement, il est tout à fait possible de le financer. J’ai fait un emprunt hypothécaire pour acheter quatre de mes maisons.
La dernière achetée, je l’ai financée via un crédit à la consommation sur 10 ans.
Donc, il ne faut pas obligatoirement acheter tout en cash.
Seule différence à prendre en compte, c’est que je suis belge et je ne sais pas si les mêmes possibilités existent chez vous…
Cependant, pendant mes recherches, j’ai été en contact avec un organisme français qui permettait de financer un bien aux USA (maximum 70% de la valeur du bien).  Donc, au pire des cas, si une banque classique ne le permet pas, une solution de repli est toujours envisageable !

Concernant le prix exceptionnellement bas des maisons à Detroit, cela s’explique par la mauvaise situation du bien (certains quartiers sont abandonnés) et également par le fait que même si elles sont belles de l’extérieurs, de gros travaux sont à prévoir à l’intérieur.  Quand la crise est passée par là, les propriétaires expulsés ont souvent repris ce qu’ils pouvaient reprendre (chaudière, radiateur, câbles électriques, …).  C’est ce qui explique les prix parfois très bas.

tu as acheté 4 maisons aux US ? où ? comment (seul, avec des sites tels que myusinvestment) ?
si tu peux en dire un peu plus sur ton parcours ?

ton organisme de credit, c’est pas credit international par hasard ?

Dernière modification par vegas (09/03/2014 00h05)

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#48 09/03/2014 10h58 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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ok et que penses tu de l’agence que century 21 a monté aux usa pour vendre de l’immobilier. On peut leur faire confiance ou pas ?

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#49 09/03/2014 11h16 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Aucune idée, je ne connais pas.

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#50 09/03/2014 11h27 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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d’accord, j’ai vu que c’est l’agence de marseille de century 21 qui a fondé cette agence aux usa. ça me paraît un peu plus sérieux que les autres vendeurs de rêves.

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