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Forums des investisseurs heureux

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#126 30/03/2015 13h59 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonjour Matinvest,

L’état intérieur des maisons n’est pas uniforme. Il n’est en aucun cas "catastrophique". Certaines ont été rénovées récemment, d’autres étant occupées depuis longtemps, l’intérieur n’est pas récent. Tous les cas de figure sont possibles. Si le locataire souhaite rester, nous ne l’évacuons pas pour rafraîchir. Nous avons beaucoup de biens occupés par des locataires bénéficiant des aides au logement du programme Section 8. Pour que l’aide soit versée au propriétaire, le bien doit répondre à une série de critères stricts contrôlés chaque année par l’administration. Autant dire que ces maisons, même si leur apparence est vieillotte, répondent aux normes strictes du programme Section 8, ce qui est la seule chose importante pour un propriétaire bailleur. Vous achetez un bien pour qu’il soit loué, pas pour satisfaire vos propres goûts. Or il y a systématiquement une liste d’attente pour ces biens.
Enfin sachez qu’il est possible de demander une inspection qui vous coûtera 250 dollars. Une société indépendante dressera un rapport ULTRA DÉTAILLÉ des éventuels problèmes de la maison. Dans la plupart des cas le vendeur accepte d’effectuer toutes les réparations listées À SES FRAIS. Nous n’acceptons pas qu’un vendeur cède à nos investisseurs un bien pour lequel des dépenses sont à prévoir.

Dernière modification par InvestAmerica (30/03/2015 14h06)

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#127 30/03/2015 20h16 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonsoir,

Merci pour la réponse et le complément d’informations.

Pour la question, il est vrai qu’en relisant, elle est mal formulée.

Dans le cas d’un investissement à Detroit admettons, tout se fera fort logiquement aux usa : LLC, gestion locative, imposition etc …

En assurez vous la supervision pour éviter de devoir gérer cela avec le locataire/le gouvernement/la personne s’occupant de la gestion locative ? si oui quels sont les frais escomptés pour cela ?

Dans le cas de revenus passif, cette question mérite d’être posée.

Bonne soirée.

Dernière modification par youku (30/03/2015 20h17)

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#128 31/03/2015 04h47 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonjour,

Oui, tout se fait aux USA. Le plus gros morceau est la gestion locative. Vous n’avez rien à faire puisque le Property manager s’occupe de tout. Il demande votre approbation en cas de grosses dépenses mais est autonome pour l’entretien au quotidien, les relations avec le locataire, etc. Un état de vos recettes et dépenses est consultable en ligne.
Pour la comptabilité, le comptable peut vous proposer un package comprenant toutes les démarches, y compris celles que vous pourriez effectuer facilement seul en ligne (paiement des taxes foncières), de façon à être complètement dégagé de cette préoccupation. En fonction des formules, du nombre de biens et du comptable, les prix varient mais 1500 dollars par an pour un package premium est une bonne approximation.

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#129 31/03/2015 12h04 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Mercii pour le retour d’information.

J’ai désormais une bonne base d’informations pour pouvoir comparer à présent.

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#130 31/03/2015 13h37 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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InvestAmerica a écrit :

Non incluse dans ce calcul est la possibilité de faire diminuer fortement les taxes foncière que nous offrons à chaque investisseur. Nous le mettons en relation avec un avocat qui fait appel de la taxe, arguant du fait qu’elle est basée sur la valeur avant crise du bien. Dans quasiment 100 % des cas, la taxe est divisée par deux.

Bonjour,

J’aimerais avoir des précisions sur ce point là.
J’ai déjà vu ça ailleurs, gros taux de reussite sur le re-calcul des taxes. le probleme c’est que le document que j’avais vu ne donnait pas la taxe de depart. il y avait pas mal de 50 % mais pas que…
donc difficile de se rendre vraiment compte…
quand vous dites que la taxe est divisée par 2 dans la plupart des cas, si vous prenez une maison lambda 3 chambres 100 m2 dans un quartier correct, je veux bien croire qu’une taxe à 2 000 $ pour ce type de maison soit divisée par 2, mais qu’en est il vraiment pour une taxe à 1 200 $ ou 1 300 $ à Bagley ou une autre taxe à 1 000 $ dans un quartier calme au sud ouest ?

est ce que les taxes vont reellement baisser à 600 $ et à 500 $ respectivement pour chaque maison ?

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#131 31/03/2015 18h04 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Oui, la baisse de 50 % est appliquée même si la taxe de départ n’est pas très élevée. La valeur taxable de la maison est ce que l’avocat fait diminuer, ce qui entraîne une diminution de la taxe.

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#132 11/04/2015 16h18 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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bah je vais voir ça bientot, j’en ai fait une demande d’assessment pour voir.
bizarrement, que ce soit les 2 intermediaires ou les 2 agences, elles ont été unanimes pour dire qu’elles ne pensaient franchement pas que mes taxes baisseraient plus…c’est curieux !
c’est pour ça que j’ai tenté uniquement la plus grosse, celle qui me semble quand meme elevée…

Par contre, j’aimerais savoir le plus franchement possible à quoi on doit s’attendre vraiment conçernant les temps de vacances locatives à Detroit :
- combien de temps en moyenne apres achat et entre 2 locataires ?

- combien de frais de maintenance en moyenne par an peut on s’attendre avec une agence "honnete" ?

- les avantages et inconvenients de la section 8 ?

- pour la meme maison, combien de difference de loyer peut on avoir s’il y a difference ?

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#133 12/04/2015 09h29 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonjour,

- Que voulez-vous dire par "j’en ai fait une demande d’assessment pour voir"? Quand vous parlez de vos taxes, possédez-vous un bien à Détroit?

- Les temps de vacance locative à Détroit. D’abord Détroit est une ville américaine. Il faut absolument arrêter de l’imaginer comme une ville à part. Il y a certes des quartiers à fuir, mais nous travaillons sur des quartiers "normaux", donc quand on parle de temps de vacance locative à Détroit, considérez que c’est comme parler de vacance locative dans n’importe quel pays développé. Après l’achat, comme nous le spécifions constamment, il n’y a pas de vacance locative puisque les biens sont vendus loués. Si celui que vous avez choisi n’est pas loué à ce moment, vous ne signez pas le closing avant que nous ayons loué la maison. Entre deux locataires, ce n’est pas différent du principe régissant le marché de toutes les villes des pays développés: tout dépend de l’emplacement du bien et de sa qualité. Comme ces deux critères sont ce que nous regardons avant de proposer un bien à la vente, nous avons des listes d’attente permettant de remplacer rapidement le locataire parti. Le temps moyen de vacance est d’un mois et demi.

- Les frais de maintenance:

Première année: aucun (couverts par la garantie d’un an que nous offrons). Commencez déjà à mettre 50 dollars par mois de côté pour assurer les réparations à partir de l’année 2. Au bout d’un an, cessez d’alimenter ce fond. Vous recommencerez à l’alimenter quand vous aurez effectué une réparation.

Années 2 à 10: les réparations les plus courantes sont sur la chaudière car elle est très utilisée à Détroit du fait des hivers froids. Demandez à votre gestionnaire de prendre un contrat d’entretien chez Detroit Edison Company pour 25 dollars par mois. Vous serez couvert pour toutes les réparations.

A partir de l’année 10: refaire le toît, qui constitue la plus grosse dépense d’entretien d’un maison à Détroit (3000 à 4000 dollars en fonction de la taille de la maison). Un toît dure à Détroit en moyenne 15 ans. A l’achat, demandez pour 250 dollars une inspection indépendante qui vous assure que le toît a encore au moins 10 ans de durée de vie.

Incendie: dommages couverts entièrement par l’assurance. En cas de dommage majeur, pas de remboursement de la valeur de la maison car ce serait autour de 200 000 dollars au prix actuel de construction, mais remboursement de l’intégralité du prix d’achat moins 2500 dollars déductibles.

- Nous n’avons en tant qu’investisseurs aucune préférence entre un section 8 et un locataire classique. Les avantages et inconvénients de chaque catégorie s’équilibrent. Les avantages d’un section 8 est le loyer garanti. L’inconvénient est que les inspections annuelles section 8 sont très exigeantes et que la maison doit être constamment maintenue parfaite (Section 8 Inspection Checklist - How to Pass Your HQS Inspection).

- Pour la même maison, les variations de loyer sont minimes. Jetez un oeil à notre site. Pour un même quartier, même maison, même état, 50 dollars de différence possible est une bonne estimation.

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#134 24/05/2015 09h25 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Pour l’investisseur, avoir un aperçu objectif et réaliste de l’évolution de Détroit est important. Dans cette perspective, voici un article que nous trouvons pertinent:

Détroit, du chaos au renouveau

Il détaille toutes les étapes par lesquelles Détroit est passée (euphorie, déprime, renouveau). Pour reprendre une des phrases de conclusion, "les nouvelles stratégies économiques mises en place sur le long terme peuvent laisser présager à la ville une seconde vie". Pour nous, la ville réunit les conditions idéales pour investir: la fin d’un cycle de dépression et un renouveau concret déjà bien engagé.

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#135 25/05/2015 21h19 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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@ Vegas
Bravo pour vos investissements et leur superbe rentabilité.
Je me demande si j’ai bien lu tous vos posts, car je ne sais pas comment vos avez acheté plusieurs maisons avec un seul crédit personnel? J’imagine qu’il ne s’agissait pas d’un crédit "affecté" ?
Etes vous passé par une banque ? Et quel est votre taux d’endettement?

Dernière modification par Thierry2015 (25/05/2015 21h22)

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#136 01/06/2015 22h10 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Je ne voulais pas ouvrir un autre post pour poser cette question sur le marché immobilier américain en général.

On retrouve des niveaux de valorisation ’historiques’ du marché immobilier US (S&P Case Shiller à 175 soit 15% seulement en-dessous des plus hauts en 2006) et du coup face à la probabilité de la remontée des taux suite au resserrement du QE de la FED annoncé par sa directrice, les REITs sont à la peine depuis quelques semaines.

Pourtant le marché américain est très bas par rapport aux marchés immobiliers du reste du monde (Europe, Asie ou Afrique, exception notable de l’Allemagne et du Japon).
(un lien vers une comparaison des marchés Prix immobilier en France et dans le monde : le point en septembre 2015 - JDN)

Aussi, bien que j’ai pu lire le contraire, certains indices (les multiples de PER en particulier) indiquent que les actions américaines ne sont toujours pas très chères (meilleur marché que les européennes).

Donc entre un actif considéré comme cher (immobilier) et un autre moins cher (actions US), les deux étant très appréciés, les actions ne vont-elles pas prendre le dessus sur l’immobilier? Les REITs ne vont-ils pas caler?

Ou au contraire la faible valorisation du marché immobilier américain par rapport aux autres marchés étrangers peut-il débloquer la progression des REITs vers de nouveaux sommets?

Quelle est votre lecture sur ce sujet? Faut-il profiter de la baisse actuelle des REITs?


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#137 01/06/2015 23h47 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Je ne sais pas si l’immobilier est vraiment considéré comme cher aux US, le consensus semblerait plutôt que le résidentiel est à peu près "pricé" correctement et qu’il reste quelques bonnes opportunités sur le commercial.

A part certaines zones -Miami, Las Vegas, etc.-, les prix de 2007 n’étaient pas hallucinants, c’est les conditions de prêt aux NINJA (No Income No Job No Assets) qui ont tout fait péter. Voir les prix remonter aux niveaux de 2007, en agrégat, n’est pas vraiment problématique. Il y a de nombreuses zones marquées par une pénurie de l’offre et de nombreux vendeurs attendent encore que les prix remontent au niveau auquel ils avaient acheté (c’est psychologique, on voit ça sur le marché action aussi). Cela fait monter les prix de façon naturelle et plutôt saine (comparée à 2003-2006)

Apres, le graphe du Journal du Net n’apporte pas grand chose à mon sens. Il serait plus intéressant d’avoir le salaire annuel median comme pourcentage du prix median, ca permettrait de vraies comparaisons. Sachant qu’en agrégat, il n’y a aucune raison pour que les prix immobiliers montent jusqu’au ciel comme en France par exemple. Le territoire est immense, on peut construire partout, et les américains ne sont pas tentés du tout de vivre en ville, donc rajouter un quartier en périphérie de ce qui existe deja leur va très bien (Ok c’est en train de changer un peu avec la nouvelle generation).

En conclusion, les REITs sont chers, les actions sont chères, l’Europe et les emergents sont chers, il n’y a pas de free lunch. Dans le doute, autant prendre un peu de tout wink

Dernière modification par PP (01/06/2015 23h49)


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#138 04/06/2015 10h04 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Thierry2015 a écrit :

@ Vegas
Bravo pour vos investissements et leur superbe rentabilité.
Je me demande si j’ai bien lu tous vos posts, car je ne sais pas comment vos avez acheté plusieurs maisons avec un seul crédit personnel? J’imagine qu’il ne s’agissait pas d’un crédit "affecté" ?
Etes vous passé par une banque ? Et quel est votre taux d’endettement?

oui, je suis passé par une banque et j’ai du prendre un gros credit perso.
ça représente environ 40 % de la somme totale.
mon taux d’endettement est élevé sur 4 ans (c’est ce qu’il reste) mais heureusement je n’ai pas d’autres credits que celui là.

Dernière modification par vegas (04/06/2015 10h06)

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#139 07/06/2015 12h40 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Ok intéressant…
Et je lis vous êtes que sur Detroit pour une question de budget?

Perso j’aurais aimé Atlanta.
Mais comme je ne connais pas trop le processus d’achat, je regarde, comme vous au début, un site Francophone qui est sur Orlando.

Que pensez-vous de ces deux villes?

Dernière modification par Thierry2015 (07/06/2015 17h52)

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#140 08/06/2015 11h18 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Je continue de me renseigner et je constate une ambiguïté sur les revenus fonciers générés aux US.
Compte-tenu de la convention fiscale France/US, les revenus fonciers étant (peu) imposés aux US, ne le sont pas en France.
Par contre, il faudra les déclarer sur le formulaire IR, et là est la question ils sont potentiellement taxables à CSG et RDS?
J’ai lu que oui, j’ai lu que non, avez vous une réponse officielle, de l’administration fiscale par exemple?

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#141 12/08/2015 16h09 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonjour,
Et merci à tous pour ces précieuses informations.
Je me renseigne actuellement pour acheter un bien à Détroit (comme Végas, problème de budget, je ne peux pas acheter dans une autre ville !). Justement, Végas, je n’ai pas bien compris comment vous avez fait pour vos investissements 2 et 3, vous avez acheté en direct en supprimant les intermédiaires (et leur commission) ?
Aujourd’hui, avez-vous trouvé des locataires ? (notre principale angoisse à tous !)

Merci pour vos précieux retours.
Bonne journée !

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#142 12/08/2015 16h54 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonjour à tous
J’ai acheté une maison à Detroit en juillet 2013, cet une chose que je peux dire c’est qu’il faut être sur de ses contacts et de la companie de management qui suivra le bien
De mon côté, le bien etait (et est toujours loué) au COTS qui est un organisme qui aide des personnes en difficulté à avoir un logement, donc les loyers sont surs d’être payé
En revanche la boite d’intermediaire etait incompetente, ils m’ont refourgué un property management qui n’y connaissait rien, je n’ai pas voulu signer avec (assurance proposé exhorbitante, incapable d’apporter des reponses à mes questions, …)
Je me suis retourné vers une autre entreprise pour le management et là cela a été le pompon : travaux soit disant effectués donc facturés alors que je viens de m’apercevoir que rien n’a été fait, property tax pas payée pour 2014, factures d’eau non plus. Et ils ne veulent même plus me payer les loyers touchés car soit disant un de leur type serait parti avec la caisse …

Depuis mai 2015 j’ai enfin trouvé une petite boite locale qui est en train de tout me remettre en ordre, les loyers retombent, ils ont négociés un etalement des factures d’eau, ils sont en train de faire des devis au plus juste pour les travaux necessaires.
Donc d’ici 2-3 mois la rentabilité sera enfin là.
Donc j’envisage, en esperant que l’euro remonte un peu, un 2e achat mais directement chez eux, car ils ont des maisons qu’ils renovent et qu’ils louent avant de les vendre.

Pour info: ma maison : achetée en juillet 2013 pour $15000 + $4000 de frais pour l’intermediaire
Loyer : $821
La property tax est tombé de $2000 à $900 cette année, merci Detroit
En revanche comme c’est un organisme le proprietaire doit payer la facture d’eau soit $120/mois
10% de management
Le locataire n’est pas pret de partir car sur les $821 il ne vers que $300, le reste est pris en charge.
Pour les travaux, j’attend les devis mais je devrais être à +- $2000 cette année (cela correspond aux travaux qui auraient du être faits depuis juillet 2013)

J’espere avoir pu aider.
Cordialement

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#143 12/08/2015 17h08 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Oui, toute réponse est un aide :-)
Pouvez vous donner le nom de cette "boite locale" ? les tarifs paraissent vraiment attractifs ! A combien estimez-vous votre rentabilité nette si tout va bien ?

L’agence avec laquelle je suis en contact propose des biens entre 40000 et 50000 € pour Détroit. C’est toutes mes économies alors je ne dirais pas non à l’économie de 20000 €…Ca me permettrais de faire éventuellement un 2ème investissement :-)

En passant par cette agence locale, vous devrez sûrement faire les démarches administratives vous-même ?

Autre question, savez-vous s’il est possible de prendre une assurance type loyer impayés / dégats causés par le locataire ?

Bonne soirée

Dernière modification par Anneso3105 (12/08/2015 17h12)

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#144 12/08/2015 17h09 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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J’ai oublié de repondre à Thierry
Effectivement pour la CSG ce n’est pas clair, moi je prefere la payer et être clean, d’autant que j’avais posé la question par mail aux impots et que la reponse est qu’il faut la payer
Donc je l’ai declaré sur le peu de loyer touchés en 2014 puisque j’ai eu des problemes avec mon property manager qui ne m’a versé que $3695

Pour Anneso3105, je vous ai envoyé par mail plus d’informations, si vous avez des questions sur mon expérience, n’hesitez pas
Cordialement

Dernière modification par paton (12/08/2015 23h32)

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#145 13/08/2015 13h57 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Quand je lis Paton, j’ai vraiment l’impression d’avoir eu un peu le meme parcours sauf que j’ai acheté que vers la mi 2014 et pas 2013.
donc Detroit, pourquoi pas mais attention ou vous mettez les pieds !

D’ailleurs, j’envisage d’aller à Detroit en septembre !

Dernière modification par vegas (13/08/2015 13h58)

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#146 18/08/2015 10h30 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Est qu’il y a des Francophones qui ont achete avec Globalinvestments ?
Il serait bien d’avoir une petite discussion a ce sujet.
Vous pouvez me contacter par MP.
Merci

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#147 18/08/2015 15h50 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Devant la difficulté à trouver de l’info sur le sujet, je vous fais partager un site que je viens de découvrir et que je trouve intéressant, pour ceux qui en sont à l’étape de la recherche de biens.

Classement immobilier des marchés, quartiers, biens aux USA - Investir immobilier

Pas mal d’articles récents et illustrés de tableaux et graphiques.

Dernière modification par Anneso3105 (18/08/2015 15h51)

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#148 06/11/2015 17h24 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Pour faire « rêver » les investisseurs potentiels aux USA

La saison de la taxe foncière (property taxe) a commencé. Cette année encore, ca me coute 2% de la valeur « vénale » calculée par l’administration du bien (situé MiamiDade). C’est équivalent à 3 mois de loyer !

Certes, La valeur retenue par l’Administration reste inferieure à la valeur de marché du bien (environ 30% dans mon cas). Donc cela pourrait représenter 4 mois de loyer …

Je paie une boite pour faire un recours chaque année mais pas encore de retour d’expérience (de cash devrais je dire)

Plaignons nous de l’ISF en France. La c’est 2% des le 1er USD sans déductibilité des dettes. En France, le taux maximum est de 1,5% au delà de 10Me avec beaucoup d’exonération et/ou d’abattement possible ainsi que la déductibilité des dettes

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#149 17/11/2015 11h45 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Que tous les acheteurs qui sont passés par le site : Global Investments Inc. me contacte !
Vous pouvez le faire ici ou en MP.

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#150 17/11/2015 13h31 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Peut-être pourriez-vous êtes un peu plus explicite ?

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