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Forums des investisseurs heureux

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#76 12/03/2014 23h59 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonne suggestion Crosby !

Et nettement moins complique!

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#77 13/03/2014 12h31 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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dbland a écrit :

bonjour,

Quelle personne peut vérifier les dettes du bien immobilier en question et sa gestion locative ?

cordialement,
Xavier

Cela peut se faire en ligne. Il faut aller sur le site du "property appraiser" du comté (par exemple à St Petersburg, Floride : Pinellas County Property Appraiser rechercher qui est le propriétaire sur la base de l’adresse.

Ensuite aller sur le site de la cour (dans ce cas Pinellas County, FL -  Clerk of the Circuit Court), choisir "online searches" puis "official record search". Ensuite, avec le nom vous pouvez voir toutes les inscriptions sur le bien, dont les emprunts.

C’est un peu compliqué pour les non initiés (et parfois fermé pour les connexions non US alors il faut contourner avec Tor…). On peut plus simplement commander un "title search", ce qui coute entre 100 et 150$.

Il faut savoir que pour tout achat avec un "Warranty deed" et une assurance du titre (title insurance) un title search a été fait par l’avocat s’occupant de la vente.

Ceci étant une assurance du titre n’est jamais une garantie à 100% car il y a des exceptions et elle ne couvrira jamais que le montant acheté, pas la valeur du bien.

La gestion locative par contre, à part aller sur place…

Franck

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#78 13/03/2014 13h03 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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@ Bodddobelina :

Merci pour le lien.

Sinon, tu as raison, en France quand il y a un locataire qui ne paye pas, c’est pire encore. ça traine en longueur. quelqu’un de mon entourage a eu ce problème. il a laisser des plumes et ça  a duré quelques années avant de pouvoir le mettre dehors. du coup ça calme beaucoup sur ce genre d’investissement.

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#79 14/03/2014 18h14 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Non je ne connais pas ST. James Investments
je répondais juste au poste Sissi pour dire qu’il y a bien des assurances locatives aux usa, mais pas partout et avec des conditions à étudier.

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#80 14/03/2014 19h29 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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En tous cas celle de St James ne me semble pas du tout adéquate….

Vous savez les USA ….aussi sophistiques qu’ils puissent être certains domaines…sont encore "Far West " dans d’autres… juste a voir ces histoires de port d’armes …. la loi en Floride qui permet de tuer - si pas de témoin- sous l’excuse qu’on se "sentait" menace

Dernière modification par sissi (14/03/2014 19h30)

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#81 14/03/2014 22h31 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Pourquoi aurait-on besoin d’une assurance si on peut expulser en 2 mois pour 600$ ?

La seule raison est que soit on a soit un très mauvais bien (avec du coup un fort taux d’accident), soit on ne "screene" pas assez ses locataires.

En d’autres termes, un très fort risque prévisible donc un coût de la couverture très élevé.

Donc pas d’intérêt pour les proprios qui font les choses bien. Ce n’est pas une question de far west mais juste d’un risque qui n’a pas réellement besoin d’être couvert par le système assurantiel.

Franck

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#82 14/03/2014 23h15 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Apres 25 ans d’immo…je vous dit gentillement qu’on n’est jamais a l’abri d’une mauvaise voire très mauvaise surprise avec des locataires …malgré le meilleur "screening" et un super bon bien.

Mais d’accord avec vous que les assurances  du type St James ne sont pas la réponse

Bonne chance!

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#83 14/03/2014 23h24 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Franck,

En général, quand on expulse, ce n’est pas au premier mois d’impayé…  Entre le premier rappel, la mise en place du jugement, de la chance laissée au locataire pour régulariser et de l’expulsion (qui est rapide en effet), il s’écoule plutôt 3-4 mois !  Et 3-4 mois à 800$, auxquels on ajoute les frais d’expulsion (pas aussi chers à Detroit), les dégâts éventuels et le temps où la maison sera vide pendant la recherche d’un nouveau locataire et bien, ce n’est pas que 600$ de perdus mais beaucoup plus ! ;-(

Je pense que vous êtes plutôt investisseur en Floride (j’ai déjà croisé votre pseudo sur pas mal de forums/sites et c’est le souvenir que j’en ai, désolé si je fais erreur).  Detroit, c’est pas la Floride et des locataires avec un bon screening, ça ne court pas toujours les rues non plus… ;-)
La prime d’assurance est très bon marché je trouve (250$ annuels) et un mois de franchise en cas de soucis.  Je trouve personnellement cette assurance très sécurisante pour les investisseurs car d’office le screening est parfait (sinon pas d’assurance) et on sait qu’on aura très peu de soucis avec ce genre de locataires.
L’inconvénient, c’est qu’à Detroit, les locataires assurables ne sont pas majoritaires (et c’est un euphémisme).
L’accès à l’assurance est très difficile, j’en ai eu la preuve avec une de mes locataires !

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#84 16/03/2014 21h22 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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En effet, je ne connais bien que la Floride et plus précisément Tampa.

C’est en fait ce que je voulais dire (en moins clair) : soit c’est non assurable, soit c’est assurable et on a probablement un bon locataire… et donc l’assurance a moins de sens voire un intérêt tout relatif (quelqu’un avec un bon crédit et un 401k se fera rarement expulser… Mais ça c’est plutôt dans les maisons à 150k$ et plus, à Détroit comme en Floride).

De mon expérience, on attend un mois puis c’est 6/8 semaines donc plutôt 2,5/3 mois si la procédure est fluide (c’est pas Noël, pas trop compliqué de servir, etc., la mise en faillite personnelle je n’ai pas encore vu sur un procédure locative). Là encore de mon expérience le souci avec les expulsions c’est surtout qu’on a des locataires qui laissent la maison dans un état "déliquat" car ils savent que le dépôt de garanti ne sera jamais récupéré. Donc le coût n’est pas dans les 800$ (plutôt 600$ en Floride) mais dans le chantier laissé en plan et les mois de loyer. Une expulsion, tout compris, c’est effectivement 3/4k donc presque une année perdue.

Du coup le screening fait par le property manager est important. Il faut se rappeler qu’il touche à la mise en location (ce que j’ai fait supprimer) et il faut s’assurer que le travail est bien fait. Mieux vaut "passer son tour" en cas de doute, quand bien même on a beaucoup envie que la maison soit louée…

Je vous rejoins complètement.

Franck

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#85 16/03/2014 21h30 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Oui, c’est certain que même si l’expulsion ne coûte que 600 $, à cela il faut au minimum rajouter 3-4 mois de loyers perdus (1-2 avant de demander l’expulsion mini + 2 pour l’expulsion + peut être 1 avant de retrouver un locataire). On arrive vite à 4-5 mois.
En plus de ça, s’il faut rajouter les dégats et bien ça fait bien mal ! ça peut faire vite 4 000 à 5 000 $. ça te plombe une année entière.
C’est pour ça, qu’un assurance me parait indispensable dans des cas comme ça.
Dans des zones comme Détroit, je suis pas sûr que les locataires soient tous très fiables pour plusieurs raisons. Et puis, de toute façon même en prenant toutes les précautions pour bien choisir, on est pas à l’abri…

Il n’y a qu’a voir autour de soit, des exemples en France de locataires qui ont posés problèmes, c’est assez courant.

Perso, ce qui me fait peur c’est surtout ça ! Les éventuels problèmes de locataires.

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#86 15/04/2014 10h41 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonjour,

Silver Bay Realty Trust (spin-off de Two Harbors mReit) côte maintenant (15$) soit avec un discount de:
- ~15% vs prix d’acquistion historiques des maisons (i.e book value)
- ~ 30% vs NAV (incl. la revalo du prix des maisons)

je ne fais pas une étude détaillée ici mais je présente un rapide descitpif qu’il faudra creuser pour ceux qui serait interessés

Silver bay achète des lots de maisons foreclosed (saisies par les banques) les rénove et les mets en location. SBY a été créé il y a à peine plus d’1 an et est donc en phase de ramp-up

On comprend ici que l’enjeu est d’arriver à maitriser les couts de gestion vs la complexité du bouzin (6000 maisons dans des dizaines de villes aux 4 coins des US..)
==> la gestion est externalisée à une JV de Pine Capital (ceux qui s’occupent de Two Harbors et qui selon moi font preuve de créativité pour maximiser le return de façon plutot intelligente)
En gros leur fees annuels sont calculés (simplication):
Max(1,5% de la Market Capi; 10% des loyers)+remboursements directs de certaines dépenses liés à l’achat/rénovation des maisons

Je trouve ce mode de rémunération intelligente pour aligner les interets du manageur avec ceux des actionnaires car si on regarde aux limites:
==> manageur a intéret à maximiser le montant des loyers quitte à utiliser un peu de levier (rem pourra ainsi dépasser les 1,5% de la capi)
A noter qu’un Partner de Pine Capital possède 6% du K en son nom propre (il en a racheté cet été)

Cependant pour le moment les montants d’expenses sont mostreux en regard des loyers encaissés
==> impact des frais aquistions, de rénovation, de set-up de la gestion (IT..) etc..

en gros pour le moment voici les élèments qu’on a
- les 6 premiers mois de l’année ont été consacrés à acheter des maisons (le portefeuille est monté de 3000 lors de l’IPO à 6000 mi juin)
- les 6 mois suivant ont été consacrés à mettre en location ces maisons
- je trouver perso qu’ils n’ont pas chomé en 2013 car ils annoncent etre au dessus des 90% de taux d’occupation debut 2014 (d’après la doc de ref.) sur la globalité du portefeuille de 6000 maisons
- break-even en terme de FFO a été franchi au Q4
- maison prix d’achat moyen de 150k$ loué à 1200$/mois soit 8-9% de rdt brut brut
- NAV a progréssé de 13% en 2013
       ++ revalo des prix des maisons
       - - pertes des premiers trimestres lors du ramp-up (acquisition, management fees, faible taux occupation etc..)
- Enorme difficulté de prévoir des couts/loyers cible en rythme de croisère (je ne suis pas sur que la boite elle même a une idée de vers quoi vont il tendre..)
- en gros le portefuille actuel génère 70M€ de loyer en année plein soit 15% de la capi
==> j’ai du mal à croire (faut que je creuse car je ne peux cependant le quantifier) qu’ils arriveront pas à deliverer un return en terme de cash flow… mais de combien??

En conclusion
Pour le moment on a donc le marché des maisons US avec un discount sur des prix d’achats déjà discountés (foreclosed, vente en gros il y a quelques mois), côté flux de revenus il n’y a rien pour le moment car les dépenses de ramp-up "mangent" tous les loyers mais on peut imaginer qu’en 2014 un début de taille critique sera atteint et qu’en plus de la revalo de la NAV, un flux de revenus sera généré sans savoir son niveau.. la cerise serait de leverager la structure car pour le moment tous les achats se sont fait quasiement à 100% equity


EDIT: après avoir lu le transcipt du call aux analystes (tres interessant) ils parlent de la monter en puissance du levier: dans un premier temps à 30% de la NAV gràce à la ligne de credit actuellement dispo puis d’augmenter encore cela grace à la mise en place d’une "sécurization" (pour moi il s’agit s’i j’ai bien compris de titriser les loyers en les poolant afin de lever du capital

Le mangement prévoit ainsi de monter vers les 10 000 maisons fin 2014 (vs 6500), cela represente en gros 135M€ de revenus brut brut sur le portefeuille ce qui commence à etre pas mal

Silver Bay Realty Trust’s CEO Discusses Q4 2013 Results - Earnings Call Transcript | Seeking Alpha

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1697_sb_1.jpg
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1697_sb_2.jpg

Silver Bay Realty Trust Corp.

Dernière modification par Q2000 (15/04/2014 14h21)

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#87 15/04/2014 13h37 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Q2000,

J’ai une étude récente de MS sur le buy-to-rent qui pourrait vous intéresser, ils ont pas mal d’éléments précis sur le secteur. Envoyez-moi un PM si ça vous dit.

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#88 23/05/2014 09h07 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Un détail que je viens d’apprendre hier (source BFM business), on peut déduire des revenues locatifs, le cout des billets d’avion aller/retour + frais d’hôtel quand on est propriétaire étranger d’un bien aux USA

cela rentre dans les frais de gestion du bien.

Je ne crois pas que cela soit possible en France, pourtant ces frais existent bel et bien …

Un avantage de plus à investir dans un truc sympa à Miami, on défiscalise une partie du voyage touristique pour se balader smile

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#89 23/05/2014 10h35 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Je confirme snoobrouf, il est possible de déduire un billet d’aller retour par an aux USA. De plus, il est aussi possible d’amortir son bien aux USA, ce qui diminue d’autant l’imposition. Par contre, ces avantages sont à déduire du votre formulaire n°2044

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#90 23/05/2014 21h17 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Mais à mon avis, ce n’est possible que si on est en LLC, pas en personne physique je suppose…

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#91 23/05/2014 21h40 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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La LLC est transparente. Il n’y a aucune différence de règles entre LLC et personne physique. Par contre les américains sont un peu plus "intelligents" / "comprennent mieux l’économie des projets" que l’administration fiscale française…

Ceci étant je confirme on peut déduire aux USA toute charge raisonnable si on est capable de justifier qu’on l’a engagée dans l’intérêt de l’activité taxée.

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#92 28/05/2014 22h47 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Parmi ceux qui ont deja achete des biens aux USA, avez vous le bareme de l’impot sur le revenu ?
Est ce qu’il est mieux d’avoir achete avec sa femme ou ca n’a aucune importance ?
Car en france, c’est mieux d’etre en couple pour payer moins d’impots…

Pour la deduction du billet, si on achete en couple, peut on deduire 2 billets ? Et pour les enfants ?
Dans ce cas, est qu’il faut qu’il figure les 2 noms sur les papiers de propriete ou pas forcement ?

Dernière modification par vegas (28/05/2014 22h48)

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#93 29/05/2014 02h03 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Aux USA chacun est un foyer fiscal à part (femme, enfants, etc.). Cela permet de diviser par deux le revenu de chacun. Donc deux personal exemption et des taux plus faibles et deux billets déductibles (si chacun vole bien entendu…). Mais aussi plus de déclarations à faire. Gain assez faible au regard des taux d’imposition mais il existe.

Les époux sont imposés au prorata de leur participation au bien / à la LLC donc oui, les deux sur le titre (ce qui est pas pratique quand il faut vendre ou mobiliser…).

Franck

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#94 29/05/2014 10h13 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Je ne suis pas sûr de bien comprendre.

quand on achète une maison, pour baisser l’imposition, il est mieux de faire l’acte de l’avocat à l’achat avec les 2 noms et les 2 noms sur la LLC ?
ou il ne faut mettre les 2 noms que sur la LLC et pas forcement sur l’acte ?

quelqu’un a-t-il le barême d’impots aux USA ?

Enfin, pour ceux qui sont en france ou belgique et qui ont déjà payé l’impot, il existe une non double imposition mais j’ai entendu dire que l’on pouvait payer quand meme en france ou belgique quand ça nous fait changer de tranche. quelle est l’incidence de ce changement de tranche ?

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#95 29/05/2014 12h38 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Si vous achetez via une LLC, les deux noms dans la LLC, seulement la LLC sur l’acte. Si vous achetez en direct les deux noms sur l’acte…

Income tax in the United States - Wikipedia, the free encyclopedia
Attention ces taux ne tiennent pas compte de l’impôt sur le revenu local (Etat, Comté et/ou ville s’il y en a) ni de la personal exemption de 3900$.

Vous repayez des impôts en France en effet : l’administration prendra en compte vos revenus US dans le calcul de votre taux d’imposition.

Franck

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#96 29/05/2014 14h10 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

Banni
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Personnellement je pense qu’acheter aux USA comme pur investissement n’est pas à conseiller, aujourd’hui en tout cas, il y a eu des opportunités mais c’est parce que le marché a été regonflé artificiellement comme en Grande-Bretagne. Il est certain qu’y acquérir une seconde résidence reste tentant, dans une belle ville et environnement de qualité, on peut ensuite louer pour rentabiliser. Le risque devise est aussi problématique pour l’investisseur. Il ya aussi la question de la fiscalité: taxes municipales élevées et budgets des municipalités en difficulté, droits de succession US .

Quelques articles récents intéressants:

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Silicon Valley’s Housing Haven Is Under Siege  (le côté sombre du RE business aux USA)
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Derrière l’enthousiasme des économistes et des politiques pour le rebond de l’immo US, ce
qui s’est passé aux USA avec l’immo résidentiel est un scandale. Après que les prix se sont effondrés, la banque centrale US sous prétexte de lutter contre le chômage s’est lancée dans une politique visant à regonfler les prix des actifs, notamment l’immobilier résidentiel pour faciliter la remise à flot des banques.
Des firmes de private equity se sont lancées dans l’acquisition massive de biens, achetant des quartiers entiers et louant les maisons aux anciens propriétaires en défaut de paiement/expulsés. Evidemment, ces firmes de private equity sont parmi les pires propriétaires, ils travaillent avec des intermédiaires, ne sont pas des acteurs de proximité et ont très souvent augmenté les loyers massivement, étranglant beaucoup de foyers modestes.

Pendant ce temps, le recours à la planche à billets a fait son effet, le taux à 30 ans est resté bas très longtemps (la Fed depuis 2012 a acheté l’essentiel des émissions du Trésor)  et comme les firmes de PE ont retiré pas mal d’offre du marché, les prix sont remontés à la faveur aussi d’une meilleure demande de logement de la part des foyers. Mais si vous comprenez comment les marchés fonctionnent, vous êtes probablement plutôt prudent concernant l’ évolution de l’immobilier
US. D’ailleurs c’est aussi le message de Robert Shiller, le co-créateur de l’indice S&P Case-Shiller.

Aujourd’hui, les prix dans les métropoles cotées sont à nouveau à des niveaux où  ils sont inabordables pour la plupart des familles, et malgré les taux bas, il est beaucoup plus difficile
d’emprunter. Ex. prix en hausse de 21% sur un an à San Francisco ! (un rythme intenable). C’est peut-être positif pour les propriétaires que les locataires soient ainsi captifs, mais la surprise pourrait venir de l’évolution des prix. Le rythme d’appréciation actuel ne va sans doute pas durer parce que les achats du PE ne seront plus là pour retirer de l’offre du marché, au contraire le PE va se mettre à vendre, la Fed de son côté devrait se retirer aussi et même relever les taux l’année prochaine (quoique avec Yellen, il est permis d’en douter).

Dernière modification par huguesvdb (29/05/2014 16h02)

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#97 31/05/2014 08h42 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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ok, merci !

Mais pour beneficier du bareme (mariés, PACS etc..), les noms des époux doivent figurer ou ?
sur les actes de propriété ou sur la LLC ?

Il n’y a pas une tranche aux USA ou l’on ne paye pas d’impots comme en france ?

Qu’est ce que la personal exemption à 3 900 $ ?

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#98 26/01/2015 19h11 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonjour,

j’aimerais rentrer en contact avec des personnes qui ont investi aux etats unis, et aussi à Detroit.
il y a avait Bobdobellina, mais il ne réponds pas.

Merci d’avance.

Remarque modération :

Le principe des forums est d’échanger publiquement pour enrichir les connaissances des uns et des autres.

Discuter en privée n’apporte rien à la communauté et est complètement contraire à son esprit.

Si tout le monde fait comme vous, il n’y a plus de forums…

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#99 26/01/2015 21h11 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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Bonjour Vegas,
vous pouvez me joindre sur le forum
J’ai acheté 5 maisons aux USA (Tampa, Atlanta et Birmingham)

Remarque modération :

Tutoiement, lien externe qui ressemble à du racolage…


Remarque Tanguy
Commentaire modifié suite au message de modération

Dernière modification par Tanguy (27/01/2015 08h23)

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#100 26/01/2015 22h26 → Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ? (immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel)

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vegas a écrit :

Il n’y a pas une tranche aux USA ou l’on ne paye pas d’impots comme en france ?
Qu’est ce que la personal exemption à 3 900 $ ?

Ca fait longtemps que la question a été posée, mais ça peut toujours servir :

Pour l’impôt sur le revenu :
- La 1ère tranche est à 10% 
- La "personal exemption" ainsi que la "deduction" (par personne ou par couple) se retranchent des salaires bruts, exemple ci-dessous, où l’on voit que 220-12.6-4*2=199.4 taxable income

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