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#1 14/09/2012 22h17 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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Bonjour a tous ,

Tout d’abord merci aux membres qui sont réactifs aux nombreux sujets de ce forum,
je souhaiterais savoir si quelqun connait ou à eu des echos sur le projet des docks a St Ouen . La mairie a plafonné le prix au m2 à 4500 euros .
le projet vous semble t il interessant ?

Mots-clés : acheter, investir, rp

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#2 15/09/2012 17h57 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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#3 15/09/2012 20h01 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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Vu le coin et la réputation 4500 le m2 ca me semble un peu cher…

a noter dans l’article : 40% de logements sociaux de prévus

Après … à voir..

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#4 16/09/2012 00h23 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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Les mots "projet" et "Saint Ouen" ne peuvent pas apparaitre dans la même phrase pour un investisseur!


Left the Rat Race in 2013

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#5 16/09/2012 02h00 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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Sauf erreur de ma part, St Ouen, c’est la (presque seule) commune de proche banlieue parisienne (en général en proche banlieue, les prix au m² sont un peu inférieurs, mais néanmoins proches, de ceux juste de l’autre côté du périphérique) où la municipalité s’efforce de maintenir les prix de l’immobilier à un niveau "accessible", en préemptant et faisant toutes sortes de misères à ceux qui essayent de pratiquer les prix plus élevés. Un facteur à prendre en compte (qui a ses avantages, et ses inconvénients)… 

Je ne connais pas ce projet. Mais il faudrait déjà savoir quelles sont vos motivations pour y prendre part (est-ce pour vous loger ? pour investir en visant un rendement correct à long terme ? pour investir en visant une plus-value ? etc.) avant de pouvoir mettre en avant des arguments "pour" ou "contre".


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#6 16/09/2012 10h16 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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L’économie locale se développe assez (trop ?) bien :

Saint-Ouen, supermarché de la drogue

Mais pour les +, la future ligne 14 devrait passer par la et il y a pas mal d’emploi.

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#7 16/09/2012 14h30 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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Mon projet serait de m’ y loger et dans la mesure du possible en retirer rendement correct à long terme .
Je me suis davantage renseigné sur le projet
,1 en effet la mairie à mis des clauses en cas de revente avant 9 années .on doit en priorité le proposer à la mairie et pas possible de faire de plus value avant  le terme des neufs années . Le prix de vente ne peut être indexé que sur l’indice de la consommation.
2 pas de place de parking ..il faut la loyer 55€ à la mairie
3_ 40% de logements sociaux pour le projet sur une ville qui a déjà 40 % de logements sociaux ça ne fait pas beaucoup?
4 j’ai trouvé un 4 pièces pour 310000€ - 83m2 soit 3700€ du mètres …
5 la ligne 14 est bien prévu pour 2017
Beaucoup de pour et de contre avec l incertitude de comment va évoluer le quartier ?

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#8 16/09/2012 15h48 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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Je connais bien le quartier. L’endroit a été longtemps infréquentable mais les choses ont beaucoup changé. Il y a toujours du traffic mais c’est très localisé. (Et ce n’est pas au niveau des "docks").

Vous êtes au bord de la Seine et Paris est à moins de dix minutes à pied. De plus en plus d’entreprises s’installent à St-Ouen. Le métro est aux portes du quartier et tous les commerces sont à proximité; quelques coups de pédale et vous êtes à Montmartre. Pour moi le coin ne peut qu’évoluer favorablement.

Les villes à l’Ouest et au Sud (Asnières, Genevilliers, Clichy) sont en pleine transformation depuis déjà un bail. Idem côté Nord avec la Plaine qui est devenu un grand centre d’activité alors qu’il y a encore quelques années c’était une friche à demi-bidonville, à demi-zoo.

Côté Seine, Asnières est devenue très chère alors que quand j’étais gamin c’était un coupe-gorge fréquenté par les truands. Idem à Genevilliers, devenu très résidentiel du côté Seine (mais un peu plus rock’n’roll du côté A86).

Il y a vingt ans les bords de Seine au niveau Levallois/Clichy étaient des secteurs complètement désolés. Aujourd’hui ce sont des coins chics. Je n’ai aucun doute sur le fait que la transformation va continuer en suivant le cours de la Seine.

Je ne suis pas spécialiste de l’immobilier, mais "intuitivement" si je devais acheter ce serait surement dans ce coin.

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#9 16/09/2012 18h22 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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C’est tout juste l’an dernier que des bandes rivales se sont affrontées à Asnières, qui est pourtant bien mieux coté que Saint Ouen.

Comment parler de quartier en devenir quand 40% du parc est occupé par des logements sociaux???

Saint Ouen, ça peut aussi devenir banlieue 13 (le film)


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#10 16/09/2012 21h25 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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ZX a écrit :

Comment parler de quartier en devenir quand 40% du parc est occupé par des logements sociaux?

Regardez Barbes, ou Nanterre (le coin où j’ai grandi)… Quand tout est trop pourri, on casse et on rebatit.

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#11 16/09/2012 23h31 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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Vous n’allez pas me dire que Barbes est un bon coin pour investir???


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#12 16/09/2012 23h52 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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Mais si! C’est plein de bobos qui s’y font construire des lofts.

Tout change. Souvenez-vous les Halles il y a vingt ans!

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#13 17/09/2012 00h05 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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Je n’étais pas à Paris il y a 20 ans mais même aujourd’hui les halles je n’aimerai pas y vivre. Quand à Barbes, je n’en parle même pas…

Heureusement que vous investissez en bourse et pas en immobilier smile


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#14 17/09/2012 00h32 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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Pourquoi ce sarcasme?

il y a vingt ans les Halles etaient une sorte de cour des miracles ou pullulaient prostituees, clandestins, criminels et dealers. C’etait gris et pourri du Chatelet a Republique. On ne pouvait pas s’y balader la nuit sans y faire au moins une mauvaise rencontre.

Aujourd’hui c’est un quartier agreable, vivant, cher et prise - quartier de l’horloge, rue des archives, centre pompidou, etc. C’est plein d’Americains et de Russes. Plein de galeries d’art et de magasins originaux. Les petits restos familiaux ont remplace les hotels de passe. Les marchands de sommeil senegalais se sont rabattus plus haut vers Chateau Rouge.

Ceux qui avaient achete a l’epoque et qui ont vendu ces derniers mois ont donc fait une tres belle operation.

Dernière modification par thomz (17/09/2012 00h41)

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#15 17/09/2012 11h01 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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De toute facon, ceux qui ont acheté a l epoque ont tous fait de bonnes affaires. Peu importe l endroit, Paris ou province.

Aujourd hui, avec les prix élevés du marché, acheter a Barbes n est pas l idée la plus brillante qu il soit. Si le marché baisse, ce sont les 18, 19 et 20e qui baisseront les premiers et le plus fortement.

En outre, rien ne prouve que la faune locale va etre remplacee par des gentils bobos dans les 20 prochaines années…


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#16 17/09/2012 11h14 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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J’ai le meme avis que ZX, en periode de bulle l’écart entre les actifs de qualité et les actifs pourris se réseorbe, ce qui est le cas à Paris et un peu partout (voir 18e qui cote à 7500€/m2 contre 9000€/m2 à Wagram (bon 17e) alors que dans le passé l’écart était presque du simple au double (1500 contre 3000). En cas de chute, ce sont en premier les coins pourris qui chuteront et violement.

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#17 17/09/2012 12h11 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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Oceane, je ne pige pas votre démarche; vous connaissez le quartier ?
Vous êtes-vous promenée dans le coin avant pour feeling ? 
C’est le B A BA me semble-t-il…
Merci de nous en dire un peu plus sur vos motivations concernant cet endroit !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#18 17/09/2012 18h26 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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je recherche une résidence principale proche paris avec accès métro, le projet me semble intéressant au vu des prix pratiqués et l implantation de la ligne 14 en 2017.
je me suis rendu sur place le projet semble intéressant sur le papier , mon hésitation reste sur le devenir de ce type de projet et le pourcentage important de logement sociaux, la plaine saint Denis a mal vieilli …

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#19 17/09/2012 19h40 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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Vous avez un tour du quartier à pied, et plutôt vers 20h (que midi) par exemple ?

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#20 18/09/2012 22h45 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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Je me joins aux autres avis pour vous recommander de vous intéresser au quartier et de vous imprégner de son atmosphère actuelle et de l’environnement proche à la livraison des premiers logements.

En particulier, les 600 logements mis en vente ces derniers temps sont les premiers d’une très longue série qui seront construits sur les 5 à 10 ans à venir. Vivre dans un chantier n’est pas forcément des plus agréable…

Un élément à prendre en compte est également l’offre scolaire et associative : vous parlez de logements de type T4 ; j’imagine donc que les conditions de scolarisation peuvent être un point de vigilance pour vous…

Bref, le prix d’appel attractif ne peut être votre principale motivation. Se sentir à l’aise dans son cadre de vie n’a pas de prix !

A titre d’information, il n’y a pas de parking privé pour éviter les zones de non droit et d’insécurité.

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#21 18/09/2012 22h50 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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A 4000 euros le m2 je trouve pas ca specialement attractif en plus….

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#22 19/09/2012 12h35 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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je me suis rendu sur place en soiree, effectivement ca fait peur….et cest pas trop sympa comme ambience ….

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#23 19/09/2012 12h36 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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oceane ,

je ne comprends pas votre motivation ….

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#24 19/09/2012 13h52 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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Personnellement vivre dans une ville où la mairie communiste vous impose de louer une place de parking au lieu de l’acheter, 40% de logements sociaux, impossibilité de revendre sauf à perte ( puisque vous perdez les frais de notaires )… ça revient à vivre à Cuba.
Donc 4000 euros le mètre carré dans ce conditions, ça reste "cher".

D’ailleurs la même mésaventure est arrivées à des personnes dans la famille, ils ont acheté un appartement dans le neuf à saint denis, on leur a vendu que le quartier va être réhabilité, qu’ils sont à côté de Paris, qu’ils ont la vue sur montmartre…. 2 ans plus tard, un immeuble est venu leur boucher la vue, le quartier est certes réhabilité mais les alentours restent craignos et cerise sur le gâteau, la mairie avait négocié avec le promoteur qu’il leur donne un lot de terrain et maintenant la mairie y a bâti un immeuble HML.

Résultat des coures, une moins value quasi assurée ( ça s’est aggravé avec les baisses récentes dans immobilier ) mais surtout ils doivent attendre 5 ans avant de revendre pour éviter d’avoir à payer la TVA.

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#25 19/09/2012 14h29 → Quartier des Docks à St-Ouen : acheter sa résidence principale ? (acheter, investir, rp)

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"surtout ils doivent attendre 5 ans avant de revendre pour éviter d’avoir à payer la TVA."

C’est plutôt un avantage de revendre avant 5 ans, sous le régime de la TVA. Renseignez-vous un peu : en gros, ils faudra payer la TVA sur la différence de prix (donc seul impact = réduire un peu l’éventuelle plus-value), mais il y aura beaucoup moins de "frais de notaire" à payer…


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