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#51 30/03/2012 00h01 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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alexandre a écrit :

Concernant les appartements :
1 T1 quartier Saint Sernin Fac de Droit 27m², 2eme étage sans ascenceur petite copro, acheté en 2010 80kE + 6kE notaire (sans agence); loyer 495euros CC
-->prêt de 80 kE sur 15 ans 3.5%

1 T1 quartier Saint Aubin 27m², 6eme étage avec ascenseur balcon et vue sur Toulouse (ce qui fait son charme), acheté en 2011 95kE + 7kE notaire (sans agence), loyer 480euros CC
-->prêt de 95 kE sur 20 ans 3.4%

1 place de parking couverte quartier Saint Sernin (près du premier appartement) acheté en 2011 20kE
-->prêt de 20kE sur 20 ans 3.9% loyer 100euros CC

1 T1 quartier des Chalets dans petite copro (maison Toulousaine typique), 1er étage sans ascenseur, 28m² acheté cette année 93kE + 7kE notaire (sans agence), loyer 600euros CC
-->prêt de 93kE sur 25ans 4.35%

si vous pouviez détailler un peu les charges mensuelles pour affiner les rentabilités?
je ne connais pas trop les loyers de l’hypercentre mais 18 euros/m2 pour le premier, 17 pour le second, 21 euros par m2, ca me semble élevé, style prix parisiens et ça m’étonne un peu…

EDIT:
Location appartement, appartement a louer Toulouse - 31000
finalement c’est à peu près ça…

Dernière modification par jaidelachance (30/03/2012 00h34)

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#52 30/03/2012 10h04 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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T1 quartier Saint Sernin Fac de Droit: loyer 470euros HC + 25euros charges
T1 quartier Saint Aubin : loyer 460euros HC + 20euros charges
T1 quartier Chalet : loyer 575euros HC + 25euros charges

Cdlt

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#53 30/03/2012 10h13 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Quand vous indiquez ces charges là, ce sont les charges payées par le locataire ou les charges globales? Ce serait intéressant d’avoir les charges mensuelles globales pour chaque appartement pour essayer de calculer une rentabilité et la comparer au rendement d’une SCPI par exemple.
Si vous pouviez indiquer aussi une approximation de la taxe foncière pour qu’on en tienne compte.
Si on suppose que vous n’avez pas de vacance locative car vous gérez vos locations, que vous savez ou mettre vos annonces, que les apparts sont en bon état…

Je voudrais calculer:
( revenu_mensuel *12 - charges_mensuelles_globales * 12 - taxe_fonciere) / (prix d’achat_fai + frais de notaires)

Calculer ce que j’appelle une rentabilité hors fiscalité, pour comparer au rendement d’une SCPI et au rendement que j’ai sur des zones comme St Agne.

J’avais tendance à penser que les locations dans l’hyper centre n’étaient pas rentables mais je vais p.e devoir revoir ma position.

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#54 30/03/2012 10h35 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Les charges indiquées correspondent à celles payées par le locataire. J’avais calculé que pour l’ensemble de mes appartements les charges reportables sur le locataire représentaient environ 60% des charges totales.

La taxe foncière est similaire pour les trois appartements : 500euros à quelques euros près

Je n’ai eu pour le moment aucune vacance locative.

Cdlt

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#55 30/03/2012 10h56 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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jaidelachance a écrit :

alexandre a écrit :

Concernant les appartements :
1 T1 quartier Saint Sernin Fac de Droit 27m², 2eme étage sans ascenceur petite copro, acheté en 2010 80kE + 6kE notaire (sans agence); loyer 495euros CC
-->prêt de 80 kE sur 15 ans 3.5%

1 T1 quartier Saint Aubin 27m², 6eme étage avec ascenseur balcon et vue sur Toulouse (ce qui fait son charme), acheté en 2011 95kE + 7kE notaire (sans agence), loyer 480euros CC
-->prêt de 95 kE sur 20 ans 3.4%

1 place de parking couverte quartier Saint Sernin (près du premier appartement) acheté en 2011 20kE
-->prêt de 20kE sur 20 ans 3.9% loyer 100euros CC

1 T1 quartier des Chalets dans petite copro (maison Toulousaine typique), 1er étage sans ascenseur, 28m² acheté cette année 93kE + 7kE notaire (sans agence), loyer 600euros CC
-->prêt de 93kE sur 25ans 4.35%

si vous pouviez détailler un peu les charges mensuelles pour affiner les rentabilités?
je ne connais pas trop les loyers de l’hypercentre mais 18 euros/m2 pour le premier, 17 pour le second, 21 euros par m2, ca me semble élevé, style prix parisiens et ça m’étonne un peu…

EDIT:
Location appartement, appartement a louer Toulouse - 31000
finalement c’est à peu près ça…

T1 quartier Saint Sernin Fac de Droit: loyer 470euros HC + 25euros charges
T1 quartier Saint Aubin : loyer 460euros HC + 20euros charges
T1 quartier Chalet : loyer 575euros HC + 25euros charges

Appart 1 - T1 Saint Sernin / Fac de droit:
Rentabilité nette hors impôts = (495*12 - 20/0.6 * 12 - 500  ) / (80 kE + 6 kE) = (5940 - 900) / 86 kE = 5,8 % net de fiscalité

Appart 2 - T1 Saint Aubin:
Rentabilité nette hors impôts = (480*12 - 20/0.6*12 -500) / (95 + 7 ) = (5760-900) / 102 kE = 4860 / 102 kE = 4,7% net de fiscalité

Appart 3 - T1 aux Chalets:
Renta nette hors impôts = (600*12 - 25/0.6*12 - 500) / (93+7) = (7200 - 1000) / 100 kE = 6,2% net de fiscalité

Ce sont de bonnes rentabilités surtout le premier et le dernier.
Je n’ai pas compté votre garantie locative.

Plusieurs questions:
- A chaque fois sans agence, est-ce que vous pouvez préciser comment vous avez contacté les propriétaires?
- Les charges de chaque copro de l’ordre de 400/500 euros annuels me semblent bien faibles? (pas d’ascenseur, peu d’entretien?)
- Le loyer du bien aux Chalets à 600 Euros CC pour un 28 m2, soit 21 euros le m2 en location quand la moyenne à toulouse est p.e à 12 euros? Le loyer est dans les prix du quartier?

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#56 30/03/2012 11h39 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Concernant les recherches, je me concentre sur des sites comme le bon coin, vivastreet et j’essaye d’être réactif qd mes critères sont réunis (pour deux appart j’ai visité le dimanche pour devancer les visites prévues la semaine suivante…)

Résidences : petite copro (ancienne Toulousaine) sans ascenseur (sauf pour un)

Concernant le montant des loyers, il ne faut pas uniquement se fixer sur la moyenne. Le montant va fortement dépendre du quartier et de la superficie de l’appartement. Dans l’hypercentre et pour des surfaces entre 20 et 27/28m², on est au alentours de 18 / 21euros /m².

Cdlt

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#57 30/03/2012 11h42 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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C’est quel genre de profils vos locataires?

Les biens étaient loués quand vous les avez acquis? Travaux à faire dedans (peinture au moins?)?
Négociations sur les prix de départ?

Pour le futur, vous envisagez quoi? Encore acheter des biens en location nue avec une rentab de 4,5 à 6%? De la SCPI?

Ca m’intéresse votre expérience.

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#58 30/03/2012 13h58 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Le locataires sont des étudiants (fac de droit, science po, esc…) ou jeunes actifs.

Les biens n’étaient pas loués lors de l’acquisition, la marge de négociation est très faible voire inéxistante lorsque le prix est raisonable vue la demande.

Pour le future, je vais continuer sur des biens nus en location pour le moment avec deux pistes de diversification
-->boutique en hypercentre (mais ce n’est pas le même budget)
-->bien à destination des pros

Cdlt

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#59 30/03/2012 14h33 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

Membre
Réputation :   313 

Alexandre a écrit :

-->bien à destination des pros

Qu’entendez vous par des biens destinés à des pros ?

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#60 30/03/2012 15h22 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Réputation :   39 

je pense des locations a la semaine pour les chef de projet Airbus !


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#61 30/03/2012 15h28 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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A la limite, appeler toutes les SS2I de Toulouse et boîtes de consulting et leur demander s’il y a des besoins… Etre moins cher que l’hôtel, avoir un bon emplacement et en avant Guigamp?

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#62 30/03/2012 15h31 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Réputation :   171 

lemouz a écrit :

je pense des locations a la semaine pour les chef de projet Airbus !

Attention à la requalification en activité hôtelière et aux lobbyistes locaux !


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#63 30/03/2012 19h28 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Et aux résidences hôtelières qui fleurissent aussi sur Blagnac, Colomiers, Saint-Martin (à proximité d’Airbus).

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#64 30/03/2012 22h51 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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progfrance a écrit :

Et aux résidences hôtelières qui fleurissent aussi sur Blagnac, Colomiers, Saint-Martin (à proximité d’Airbus).

J’avais entendu parler d’une autre activité.
Vous achetez un appartement mais vous le donnez en location à un professionnel (un docteur par exemple) qui s’en sert pour son activité professionnelle avec un bail commercial.
Je crois savoir que les loyers sont plus élevés, que le règlement de copro doit autoriser ce genre d’activités. En contrepartie (en plus d’une meilleure rentabilité), les baux sont plus longs (mais plus dur pour vous de récupérer l’appart) et les pros ne veulent plus déménager quand ils ont une adresse fixe aussi. La taxe foncière est à la charge du locataire ainsi que la plupart des travaux d’aménagement je crois?

Quelqu’un à de l’expérience dans ce domaine?

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#65 31/03/2012 00h10 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

Membre
Réputation :   82 

C’est un bail professionnel.  Il y a du bon et du moins bon.

il existe plusieurs baux différents, bail professionnel, bail mixte, convention temporaire d’occupation (le bail précaire), le bail commercial de courte durée et le bail co.

Il faut surtout pas se louper sur ce genre de baux (sauf précaire) qui peuvent vous empêcher de récupérer votre bien quasiment ad-vitam (façon de parler).

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#66 03/07/2012 13h51 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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C’est moi où les deux derneirs messages n’apportent pas grand chose à la discussion et servent surtout de support pour la publicité en signature de leurs auteurs ?


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#67 03/07/2012 13h52 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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oui c’est du spam -> diminution des réputations

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#68 06/11/2012 07h30 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Je connais peu Toulouse mais je fais de là pub pour y investir….pas mal…
Allez, on dégage, merci et à la prochaine !


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#69 06/11/2012 19h38 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Attention à Toulouse : je pense que les prix à Toulouse, sans atteindre les sommets parisiens, sont en train de devenir hallucinants, voire ridicules.

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#70 07/11/2012 06h15 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Bonjour,

Je viens de voir ce sujet et je connais bien le secteur immobilier de toulouse. Je suis le secteur depuis 10 ans maintenant et je vois l’évolution des prix et des quartiers.

Je vais donc essayer de répondre à l’ensemble des choses que j’ai pu lire.

1- d’abord un rappel des 3 régles d’or de l’immobilier
       -a) l’emplacement
         b) l’emplacement
         c)l’emplacement

donc arnaud bernard ,mirail, reynerie etc….. j’oublie systématiquement. La clientéle potentielle pour la location est moins solvable en général, et le prix des rénovations est identiques. La valeur à la revente sera toujours inférieure au marché et en cas de crise, le produit invendable. (idem montauban, et le reste)

2- l’investissement locatif en plein centre de toulouse (intérieur canal) est quasi impossible , si on veut allier bon emplacement et rentablilité.( sauf arnaud bernard , en plus des problémes d’insécurité, ce secteur ou il y a pas mal de logements insalubres a à priori des batiments touchés par les termites….)

3- Je me suis concentré sur la proche périphérie du canal. bas cote pavée (place raspail) , bas avenue camille pujol (proche du caousou) et bas faubourg bonnefoy .
Je loue à différents profils. étudiants, jeunes salariés etc….La demande est forte et les carences locatives faibles .

Tous mes appts ont été rénovés et sont aux normes (bonne isolation, double vitrage, etc…) . les loyers sont aux alentours de 10/12€ le m2.

4. pour Mérah, c’est la seule cité entre cote pavée et camille pujol. Tout le secteur du bord du canal est globalement intéressant . Du coup, y a peut etre des afffaires aux alentours actuellement….

5. avantage de mon secteur .: proximité centre, place de parking gratuites, calme, proche jardin public et ecole, loin des bars et autres nuisances, proche petits commerces de quartier, transports en communs…..

6. Actuellement les opportunités sur toulouse sont plus rares. J’ai beaucoup achetés entre 2001 et 2004.
J’ai un ami qui a acheté un appt rue sorel (année 60), bas de bonnefoy , t3 57m2 + un garage en trés bon état pour 105000€ l’année derniére .
Loué  580€ hors charges à des étudiants chinois (pas de carences locatives l’été et caution du conseil général!!)+ 70€ pour le garage fermé.

Le secteur devrait progressé grace au LGV ( plus value éventuelle à la revente dans quelques années)

7. pour vos recherches
publi.fr , bon coin et se loger

8. Ma préférence a toujours été pour les immeubles "briques et galets" à rénover complétement.
Déduction du prix des travaux, locations aux normes et logements attractifs. (pas de soucis de réparations/bricolage tout les 15 jours). Les beaux appartements attirent les bons locataires. (vous vous imaginez gagner 2000€ par mois et louer un appt à arnaud bernard rénové ou un appt pourri aux chalets?)

9 Si vous avez un investissement en vu à toulouse, n’hésitez pas à me demander, je vous aiderai avec plaisir. (ps je vis actuellement à l’étranger, je ne vous grillerai pas votre "bon plan")

J’ai 40 ans et je suis rentier grace à l’immobilier. (j’estime pouvoir vous donner de bons conseils)

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#71 07/11/2012 08h06 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

Membre
Réputation :   14 

Bistouky a écrit :

J’ai 40 ans et je suis rentier grace à l’immobilier. (j’estime pouvoir vous donner de bons conseils)

Est il possible de vous présenter dans la partie de forum approprié et de relater votre parcours sur l’investissement que vous avez fait dans l’immobilier.
Êtes vous diversifié avec des actions, assurances vies,etc…?


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#72 07/11/2012 10h30 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

Membre
Réputation :   19 

Bonjour Kool31,

Présentation effectuée.

Au plaisir de lire votre avis sur ma vision du marché immobilier locatif toulousain.

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#73 07/11/2012 14h11 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Réputation :   39 

Bistouky a écrit :

Je viens de voir ce sujet et je connais bien le secteur immobilier de toulouse. Je suis le secteur
2- l’investissement locatif en plein centre de toulouse (intérieur canal) est quasi impossible , si on veut allier bon emplacement et rentablilité.( sauf arnaud bernard , en plus des problémes d’insécurité, ce secteur ou il y a pas mal de logements insalubres a à priori des batiments touchés par les termites….)

3- Je me suis concentré sur la proche périphérie du canal. bas cote pavée (place raspail) , bas avenue camille pujol (proche du caousou) et bas faubourg bonnefoy .
Je loue à différents profils. étudiants, jeunes salariés etc….La demande est forte et les carences locatives faibles .

Tous mes appts ont été rénovés et sont aux normes (bonne isolation, double vitrage, etc…) . les loyers sont aux alentours de 10/12€ le m2.

Il est vrai que cette zone est agréable pour du résidentiel. Par contre, pour une cible de type studio = jeunes (ou pas trop vieux…:-D) c’est pas hyper animé je trouve. Mais si ca marche bien tant mieux pour vous.
Avez-vous une raison spécifique pour ne pas être allé du coté de Busca, StMichel ou StAgne ? Il ets vrai que les raisons d’il y a 5-10 ans ne sont peut etre plus aussi valables aujourd’hui…


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#74 07/11/2012 14h16 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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placementapapa31 a écrit :

Attention à Toulouse : je pense que les prix à Toulouse, sans atteindre les sommets parisiens, sont en train de devenir hallucinants, voire ridicules.

Je partage votre étonnement sur la montée des prix en hypercentre.
Mais, en y réfléchissant un peu, est ce si étonnant qd on voit le solde annuel migratoire positif (et pas qu’un peu) depuis plusieurs années ? Surtout que, à mon avis mais peut etre pas celui de tous, ce n’est pas vraiment parti pour se retourner ?

Personnellement, je le ressens de facon criante dans les bouchons du matin : sur un trajet banlieue sud > toulouse sud d’environ 15km (donc sans jamais prendre ni périph ni A64) je mets 10min de plus depuis septembre 2012 en partant a 7h15 qu’a la meme epoque l’an dernier en partant a 7h30-45….


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#75 07/11/2012 15h09 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Bonjour Lemouz,

Oui je préfére des quartiers résidentiels calmes ou ça ne bouge pas trop. J’ai des appts du studio au t4, et beaucoup de gens recherche le calme.

Je n’achéte que dans des endroits ou une étudiante peut rentrer seule le soir. Je préfére le profil jeune travailleur ou étudiant cherchant le calme plutot que la proximité des bars.

Ca évite les squats dans les cages d’escalier, les nuisances nocturnes etc….

Donc j’évite st michel, mal famé, bar de nuit glauque, épiceries de nuit louches, etc… (regardez les faits divers, coup de couteau,racket, bagarres….)

Le haut de St michel est rempli d’immeuble année 60 ( amiante fibro ciment , logement mal isolés en général et apportant une faible plus-value à la revente contrairement au "brique et galet")

St agne trop loin du centre ( plus de candidats à la location pour le proche centre)

busca: j’ai pas eu d’opportunités mais j’aime beaucoup ce secteur

Par rapport au 5/10 ans en arriére, je pense que les quartiers moyens (st cyprien par exemple) se sont dégradés à cause de la popérisation de la population dans ce secteur.Les quartiers louches sont restés louches (arnaud bernard mirail reynerie place belfort izards………)

Les bons quartiers ont continué leur progression . (capitole, busca chalets cote pavée etc…)

En cas de ralentissement du marché locatif, il est évident que les meilleurs appartements seront loués en 1er.
Pour moi, meilleur veut dire calme, rénové et bien situé.

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