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Forums des investisseurs heureux

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#126 24/09/2015 18h27 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Bonjour,

Coincé entre St Cyprien et les Arènes, le quartier Pattes d’oie peut être un bon compromis. Matabiau à vu ses prix augmenter avec l’approche du TGV, mais le quartier (en pleine réhabilitation) reste peu fréquentable.
En quartier chic, Carmes, Cote pavé, Busca, Compans Caffareli. Ces quartiers m’intéressent peu, car les biens sont trop cher pour la rentabilité espérée.
En quartier que je fuis : Empalot, Bagatelle, Mirail, Cepiere. Prix raz les pâquerettes, population difficile, charges copro énormes, bâtiments vieillissants.
Je centre mes recherches sur les pôles étudiants, ou logement à proximité du métro/tram : mes chouchous: St Michel Dupuy.
Rangueil m’intéresse, mais les charges copro sont énormes. Purpan est intéressant, mais j’attends de voir le retour sur les verrues de l’eco quartier "la cartoucherie".
Pont des demoiselles me plait, mais le manque de transport en commun me freine.

Je reste sceptique sur les Pradettes (peu cher, quartier remanié, un peu excentré…), faut-il miser sur l’avenir?.
Les minimes offrent des occasions intéressantes dans des maisons année 60 à transformer en plusieurs appartements. Mais je ne suis pas convaincue par l’attraction étudiante de ce quartier.

Pour le moment, 8 biens, uniquement dans l’ancien rénové par nos soins:
Depuis 2012 - 1 T1 place Dupuy 27m². Aucun problème pour le louer.
Depuis 2013 - 4 T1 Purpan entre 30m² et 35m². 3 Studio 18 à 20m² Purpan. Aucun problème pour louer.
Contrairement à ce qui est dit plus haut, Purpan/Lardenne se loue facilement aux étudiants : Ecole veto, EI Purpan, Croix rouge, IFEC, école hoteliere. Avec la Cartoucherie, les formations médicales anciennement éclatées entre Rangueil et Purpan sont regroupées à la cartoucherie. Néanmoins s’assurer qu’une ligne de bus/tram/métro dessert l’appartement, parking indispensable.

Dernière modification par Galena (24/09/2015 18h34)

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#127 24/09/2015 22h06 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Bonjour Galena
C’est un résumé tres utile.

Pouvez vous nous dire quel rentabilité nette vous atteignez ? Et si vous arrivez a autofinancer?
Merci

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#128 25/09/2015 12h39 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Bonjour,

Ma rentabilité nette pour Dupuy est de 7%. C’était mon 1er achat, je regrette de l’avoir autofinancé entièrement et de ne pas avoir plus négocié. Il reste un bon placement, se loue très facilement. C’est une petite copro bien entretenue, les charges sont minimes.
Pour Purpan, c’est un immeuble entier que j’ai acheté, avec parking et jardin. Le bien s’est arraché, 50 visites le 1er jour. La propriétaire a retiré l’annonce le soir même, refusant d’autres visites! Il a fallu être combative pour décrocher le compromis.
Financé à 80% par un emprunt sur 10 ans (3 loyers couvrent les mensualités). Le bâtiment était entièrement à rénover (toiture en amiante, plomberie, électricité, isolation, aménagement…). Nous avons quasiment tout fait nous même, durant nos week end et congés. Aujourd’hui, chaque appartement dégage à minima 16%  de rentabilité nette.
Tous les logements sont loués meublés, je n’ai aucun problème pour trouver des locataires, quelques soit la saison.
J’assure la gestion locative, l’expert comptable établit mes comptes annuels.

Et vous les investisseurs toulousains? Ou en êtes vous?

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#129 01/11/2015 11h21 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Bonjour à tous,

Nous sommes un jeune couple installés à Toulouse depuis quelques années et nous nous intéressons de plus en plus à l’investissement immobilier.
Étant novices dans le domaine, nous cherchons, dans un premier temps, à nous informer et à acquérir un maximum de connaissances avant de nous lancer dans cette grande aventure!
Nous avons donc découvert ce site et nous relançons ce post afin de savoir si des personnes (débutantes ou confirmées) seraient intéressées par une rencontre, un déjeuner  / apéro dinatoire sur Toulouse pour un échange dans la joie, la bonne humeur et la positivité?  smile

A bientôt.

Jonathan & Julie

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#130 01/11/2015 19h01 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Salut les toulousains,

Merci de vos retours du coup j’apporte ma pierre à l’édifice.
J’ai acheté un studio 25 m² à Arnaud Bernard.
prix d’achat en 2012: 80ke frais de notaire compris.
loué depuis :400€ puis 420 puis 450€ maintenant.

Je me plains pas.

++

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#131 06/11/2015 14h56 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Bonjour à tous

Merci pour les partages d’infos sur les prix et rentabilités.

Voici pour ma part

- Métro canal du midi rés 1996 - studio 20m² + parking sous-sol - 57k€ saisonnier ~950€/mois
- Pieds médiathèque rés ~1900- studio 21m² + cave - 65k€ - 480€/mois meublé
- Rue des salenques rés 1980 - studio 17m² - 53k€ - 490€/mois meublé
- Rue riquet/G.Peri rés 1994 - T1bis 42m² + parking sous-sol - 125k€ - attente signature acte - est. 1600€/mois en saisonnier
- St-michel rés 1990 - lot 7 parkings couverts - 47k€ - 385€/mois

Et pour info, ma RP, métro canal du midi, 73m² + garage - rés 2004 - 205k€ + 15k€ de travaux.

Hormis la RP, aucun n’a nécessité de gros travaux, uniquement des rafraichissements pour certains.

Sur les investissements, je table uniquement sur des achats en décote, d’où les prix qui vous paraitront bas. Pour la RP, j’estime que c’est le prix du marché. 

Tous les prix sont FAI et hors droit de mutation.

A bientôt
Damien

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#132 26/01/2017 09h10 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Bonjour les Toulousains

Résident à Lyon, j’ai acheté un de robien dans votre région il y a maintenant 10 ans, évidemment les prix étaient déjà très élevé.
L’économie d’impôts a bien été au rdv, la location sans soucis, rentabilité pas top donc je me pose la question de la revente en espérant pouvoir revendre au moins au prix d’achat.
Ce qui m’inquiète c’est qu’en venant sur Toulouse , j’étais surpris du nombre de constructions en cours je me dis donc que vu l’offre, l’immo a peu de chance de monter, quand aux conditions de location vu l’offre qui va arriver là aussi ça devient plus risqué en terme de prix du loyer et vacances locatives dans l’avenir.
Ca me rappelle un peu ma courte formation de conseiller investissement, investissez dans une ville dynamique comme Toulouse, Montpellier ou Bordeaux pas dans la Creuse. Mais si tout le monde fait pareil, on va se retrouver avec plus de logements dans les agglos des grandes villes notamment celles citées et rien dans les campagnes qui offre pourtant une bien meilleure rentabilité.
Mon raisonnement était-il juste? et comment voyez vous le marché toulousain?
Merci

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#133 26/01/2017 09h47 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Bonjour,

Tout dépend où le bien est situé. Certains quartiers ont pris de la valeur car le métro y est présent et d’autres dans un futur proche avec la 3ème ligne.
La construction est très active car beaucoup de gens viennent grossir les rangs.

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#134 26/01/2017 10h09 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Bonjour Bike69,

Toulouse gagne environ 4000 habitants par an.

Source : De notre canard local, La Dépèche du Midi con !

Source

Dans quel quartier ce situe votre bien ? Quel fut le prix d’achat et quel est son loyer ? Quel type de bien ?

Il y a effectivement beaucoup de constructions du côté de la Cartoucherie (un peu excentré de la ville, mais il y a le tram), il y a 7-8 ans c’était au niveau des ponts Jumeaux, dans les deux cas les constructions ont pris la place d’anciennes usines.

Actuellement c’est sur autour de Montaudran et des anciennes pistes Air-france.

La ville reste dynamique et touristique pour les locations saisonnières, beaucoup de Bailleur à l’instar des villes comme Paris profite de cette manne via Airbnb, l’offre de location nue ou meublé se raréfie donc en centre ville.

Je n’ai pas de problème particulier pour louer mes 2 appartements + 1 que je gère pour le compte d’un ami.

Je suis en veille pour en acheter un 3eme.

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#135 26/01/2017 10h33 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Le promoteur était Monne décroix,résidence le Belize c’est un T3 de 66 M2. Prix d’achat: 200 000 euros tout rond.
Loyer: 650 euros HC
Le bien est situé au sud de Toulouse, quartier st Michel, proche Garonne, 32 Bvd des platanes pour être précis!
En parallèle j’avais aussi investis dans un bien ancien toujours dans le même quartier , au niveau du métro palais Justice. 80 000 euros là pour un loyer de 450 HC. Bien meilleure rentabilité. Un peu de turn over.
Dans les 2 cas je n’ai jamais eu de soucis de location , je passe l’annonce sur le bon coin, et j’ai en général 3/4 mails + 3/4 appels dans les heures qui suivent ensuite j’ai une connaissance qui fait visiter et s’occupe du bail là bas.
Mais à distance c’est pas si évident.
J’en conclus que le risque est plutôt concentré en proche banlieue ou certains quartiers à forte construction?

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#136 26/01/2017 10h54 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Pour le de Robien :
- durée de l’engagement 9 ans ; mais notez que si vous avez déclaré un déficit foncier en année N, votre engagement de conservation est jusqu’au 31/12 de l’année N+3. Donc vous ne pouvez vendre que si ce bien ne vous a pas généré de déficit foncier récemment.
- pour savoir ce qu’il vaut, le mieux est de comparer à des biens similaires. Il y a sûrement eu d’autres ventes dans la résidence ou les résidences voisines, renseignez-vous.
- pour la rentabilité si vous le gardez : le loyer est-il conforme au marché ou est-il sous-évalué du fait du plafonnement imposé par le dispositif de Robien ? S’il est sous-évalué, vous pouvez l’augmenter, mais c’est encadré : renseignez-vous.

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#137 26/01/2017 11h07 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Pour cette question de déficit foncier, j’ai effectivement vu cette règle des 3 ans et comme j’étais en déficit foncier (crédit in fine+ amortissement ) , crédit remboursé il y a quelques jours pour l’anecdote, j’ai décidé de relouer pour 3 ans.
J’ai juste peur que l’immo baisse entre temps justement à cause de ces nombreuses constructions + hausse des taux probables impactant le prix de revente.
D’un autre côté on disait ça aussi à mon époque lors de la vente des de Robien en 2006, et je vois que les Pinel qui sortent sont encore plus cher.

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#138 26/01/2017 11h22 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Bike69 a écrit :

j’ai décidé de relouer pour 3 ans

Attention, en location nue, vous savez quand ça commence, vous ne savez pas quand ça finit ! Le bail se renouvelle automatiquement et les possibilités de mettre fin au bail, même à l’échéance, sont drastiquement encadrées. Vous risquez donc d’avoir un locataire qui reste au-delà des 3 ans et de devoir vendre un appartement "occupé", ce qui se vend moins bien qu’un appartement "vide" (vous n’avez que les acheteurs d’investissement locatif, et pas les acheteurs qui cherchent leur RP).

D’un autre côté on disait ça aussi à mon époque lors de la vente des de Robien en 2006, et je vois que les Pinel qui sortent sont encore plus cher.

Ce qui ne veut surtout pas dire qu’un bien d’occasion se vend au même prix !

Au pifomètre, je dirais que du Pinel neuf est commercialisé 30 % plus cher qu’un bien similaire mais âgé de 10-15 ans.

Dernière modification par Bernard2K (26/01/2017 11h42)

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